淺析新會計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會計(jì)政策的影響

高　娟（安徽水利開發(fā)股份有限公司，安徽　蚌埠　233000）

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淺析新會計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會計(jì)政策的影響

高娟（安徽水利開發(fā)股份有限公司，安徽蚌埠233000）

房地產(chǎn)行業(yè)是我國的熱門市場，尤其是投資性房地產(chǎn)，近年來備受人們的關(guān)注。會計(jì)工作是投資性房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展中的重要部分，新會計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，對其會計(jì)政策產(chǎn)生了一定的影響。為促進(jìn)投資性房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，企業(yè)還需加強(qiáng)對新會計(jì)準(zhǔn)則及其對會計(jì)政策影響的認(rèn)識，為自身發(fā)展創(chuàng)造更有利的條件。本文就新會計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會計(jì)政策的影響進(jìn)行了研究。

新會計(jì)準(zhǔn)則；投資性房地產(chǎn)；會計(jì)政策；影響

前言

為滿足我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，國家制定并實(shí)施了新會計(jì)準(zhǔn)則。這一準(zhǔn)則的推行，在我國各領(lǐng)域產(chǎn)生了巨大的影響，投資性房地產(chǎn)行業(yè)因自身會計(jì)政策的特殊性，也受其影響較深。投資性房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟(jì)活動中具有重要作用，能夠帶動商業(yè)投資，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因而，新會計(jì)準(zhǔn)則對其會計(jì)政策影響方面的研究至關(guān)重要。

1　投資性房地產(chǎn)相關(guān)概述

投資性房地產(chǎn)是指地產(chǎn)商為了獲取房屋租金及房屋固定資產(chǎn)增值所持有的房地產(chǎn)［1］。投資性房地產(chǎn)主要包括已經(jīng)出租或是準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建筑及土地使用權(quán)。一般來說，企業(yè)所擁有的準(zhǔn)備用于經(jīng)營和出租的建筑物，經(jīng)過董事會書面決議，明確其短期內(nèi)持有意圖不變的房產(chǎn)，即使并未簽訂租賃協(xié)議，也可以認(rèn)為其是投資性房產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)具有三方面特征（如圖1）。

圖1　投資性房地產(chǎn)特征

①投資性房地產(chǎn)屬于企業(yè)的經(jīng)營活動，會計(jì)核算中，需要通過“其他業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)成本”實(shí)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的租金及處置核算。②其用途、目的等與一般的房地產(chǎn)并不相同，具有一定的特殊性。③投資性房地產(chǎn)的主要持有目的是為了獲取租金和資本增值，具有可以單獨(dú)計(jì)量和出售的特征。

2　新會計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會計(jì)政策的影響

2.1在會計(jì)計(jì)量方面的影響

新會計(jì)準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量進(jìn)行了明確規(guī)定［2］。尤其針對公允價(jià)值計(jì)量模式，提出了更高的要求，規(guī)定只有在保證投資性房地產(chǎn)符合新會計(jì)準(zhǔn)則兩大條件的情況下，才能夠在后續(xù)計(jì)量中運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式。第一個條件，是要求這一投資性房地產(chǎn)，能夠擁有相對活躍的交易市場。第二個條件是能夠獲得即時市場信息，以供及時調(diào)整相應(yīng)策略。

公允價(jià)值計(jì)量模式能夠?qū)⑼顿Y性房地產(chǎn)的真實(shí)盈利能力、資本情況以及企業(yè)的綜合競爭水平充分反映出來，有利于企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)優(yōu)化自身發(fā)展策略。在實(shí)際應(yīng)用中這一計(jì)量模式也存在一定的困難，主要是由于我國市場體系并不完善，能夠從市場上獲取到的同行業(yè)企業(yè)交易信息較少，且一些企業(yè)為了能夠在市場中占有一定地位，不愿意將自身信息公開，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)市場的交易信息量難以滿足公允價(jià)值實(shí)現(xiàn)條件。新會計(jì)準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)會計(jì)計(jì)量模式應(yīng)用條件方面的規(guī)定，要求其能夠獲得更加可靠的市場交易信息，這就會使房地產(chǎn)企業(yè)能夠更加客觀的分析自身情況，準(zhǔn)確定位自身所處市場地位，并對公允價(jià)值進(jìn)行更加科學(xué)的評價(jià)和估算。在現(xiàn)有市場環(huán)境中，新會計(jì)準(zhǔn)則中的這一規(guī)定還較為難以實(shí)現(xiàn)，無法滿足公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用要求，因而，目前急需針對投資性房地產(chǎn)的會計(jì)政策中的會計(jì)核算模式展開研究，積極尋找更加適合目前市場環(huán)境以及新會計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施下投資性房地產(chǎn)會計(jì)核算要求的會計(jì)核算模式。

2.2在稅收方面的影響

新會計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，也在投資性房地產(chǎn)稅收方面產(chǎn)生了影響。成本價(jià)值核算下，稅收對企業(yè)價(jià)值的關(guān)系發(fā)生了變化［3］。雖然從表面上看，僅僅是兩者聯(lián)系出現(xiàn)了變動，但是實(shí)質(zhì)上，企業(yè)整個經(jīng)濟(jì)鏈都已經(jīng)被改變。例如在新會計(jì)準(zhǔn)則還沒有正式實(shí)施前，投資性房地產(chǎn)企業(yè)主要運(yùn)用傳統(tǒng)成本計(jì)量模式，每期需要對固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及必要資產(chǎn)損失費(fèi)進(jìn)行提取和攤銷，以達(dá)到抵消稅收的目的。這一工作只需在本企交稅之前完成即可。而新會計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施之后，推行公允價(jià)值計(jì)量模式，要求投資性房地產(chǎn)企業(yè)能夠具有持續(xù)可靠的支撐資金，不再支持固定資產(chǎn)折舊以及必要資產(chǎn)損失費(fèi)的攤銷，企業(yè)失去了大量的抵消稅項(xiàng)，一定程度上，提升了其稅收壓力，導(dǎo)致企業(yè)價(jià)值降低，經(jīng)濟(jì)效益減少。但若是依舊采用原有的成本計(jì)量模式，又無法落實(shí)國家實(shí)施的新會計(jì)準(zhǔn)則，因而還需要企業(yè)在發(fā)展過程中，盡可能的優(yōu)化稅收與企業(yè)關(guān)系，保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。

2.3在企業(yè)業(yè)績方面的影響

新會計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，在投資性房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績方面產(chǎn)生了一定影響。在這一準(zhǔn)則未實(shí)施之前，企業(yè)采用傳統(tǒng)成本計(jì)量模式，只需考慮企業(yè)成本，不需要關(guān)注房地產(chǎn)市場中的房價(jià)變動情況。無論房價(jià)變動情況如何，都不會對企業(yè)的實(shí)際成本和業(yè)績產(chǎn)生較大影響。而新會計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后，要求企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式，雖然這一模式的運(yùn)用對企業(yè)報(bào)表的科學(xué)性進(jìn)行了優(yōu)化，但實(shí)質(zhì)上，企業(yè)內(nèi)在價(jià)值并未發(fā)生任何變化，再加上房地產(chǎn)市場中房價(jià)的變動對公允值的影響較大，因而企業(yè)業(yè)績也會受到房價(jià)影響，產(chǎn)生一定的變化。例如在房地產(chǎn)市場中房價(jià)上漲，則在新會計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施中，投資性房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)和利潤會得以上升，若是房地產(chǎn)市場中房價(jià)下降，則在新會計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施下，投資性房地產(chǎn)企業(yè)則會出現(xiàn)賬面損失，致使資金鏈處于不斷的變動中，增加資本變動，企業(yè)資產(chǎn)和利潤會受其影響，并導(dǎo)致企業(yè)業(yè)績下降。因而，為保證投資性房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，在新會計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施的情況下，企業(yè)應(yīng)采取相應(yīng)措施，盡可能的避免這一準(zhǔn)則實(shí)施中對企業(yè)業(yè)績的消極影響因素。

3　投資性房地產(chǎn)對新會計(jì)準(zhǔn)則影響的應(yīng)對措施

3.1發(fā)揮新會計(jì)準(zhǔn)則積極影響

新會計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施對于我國各領(lǐng)域發(fā)展都具有重要意義，對投資性房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，應(yīng)充分發(fā)揮新會計(jì)準(zhǔn)則的積極作用，根據(jù)實(shí)際情況，對企業(yè)會計(jì)政策進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

（1）轉(zhuǎn)變企業(yè)原有會計(jì)制度，由于新會計(jì)準(zhǔn)則在計(jì)量模式方面進(jìn)行了明確規(guī)定，因而，投資性房地產(chǎn)企業(yè)需要重新考慮會計(jì)計(jì)量、公允值評估等方面的制度規(guī)范，重新制定符合新會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)章制度。例如昆明百貨大樓股份有限公司，某年年初投資性房地產(chǎn)價(jià)值為4623.30萬元，超出賬面價(jià)值3264.75萬元，納稅金額在1077.37萬元，在當(dāng)年年末根據(jù)新會計(jì)準(zhǔn)則要求，對會計(jì)工作相關(guān)規(guī)章制度進(jìn)行完善，并運(yùn)用公允值計(jì)量方式，計(jì)算年末投資房地產(chǎn)公允價(jià)值為64974.80萬元，超出賬面價(jià)值49305.72萬元，納稅金額在12326.43萬元。最終年度報(bào)告顯示，通過這一政策的調(diào)整，搞公司所獲凈利潤增加了34204.54萬元。

（2）由于新會計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后，企業(yè)抵消稅項(xiàng)減少，一定程度上影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，但是公允值計(jì)量模式能夠在企業(yè)資產(chǎn)管理方面發(fā)揮良好效果，因此，企業(yè)需要嚴(yán)格執(zhí)行這一準(zhǔn)則，切忌因小失大。例如沱牌曲酒當(dāng)年年報(bào)顯示，其整體非非常性損益為-2574882.49元，其中，因采用公允值計(jì)量模式而產(chǎn)生的損益為54590.92元，僅占極小部分。而在這一計(jì)量模式運(yùn)用下，其投資性房產(chǎn)期末價(jià)值卻達(dá)到了186446008.63元。

（3）會計(jì)人員是會計(jì)工作中的重要組成，與新會計(jì)準(zhǔn)則的切實(shí)執(zhí)行和執(zhí)行效果有直接聯(lián)系，投資性房地產(chǎn)企業(yè)還需加強(qiáng)對本企業(yè)會計(jì)人員的培訓(xùn)，加強(qiáng)新會計(jì)準(zhǔn)則的學(xué)習(xí)，提升其業(yè)務(wù)水平，充分發(fā)揮新會計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的積極影響。

3.2注重市場交易信息的獲取

新會計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施面臨的主要困難就是經(jīng)濟(jì)市場體系不完善，能夠獲取的房地產(chǎn)市場交易信息較少。因此，投資性房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對這一方面的重視，建立健全市場交易管理制度，降低市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，提升市場交易活躍度。同時，借助現(xiàn)代化信息技術(shù)手段，建立投資新房地產(chǎn)行業(yè)信息公共平臺，及時發(fā)布市場交易最新信息，為各企業(yè)提供信息獲取、交流的平臺，方便企業(yè)科學(xué)評價(jià)、估算公允值，充分發(fā)揮公允值計(jì)量模式的作用，提升新會計(jì)準(zhǔn)則的可操作性。

4　結(jié)論

新會計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施在會計(jì)計(jì)量、稅收、業(yè)績等方面，對投資性房地產(chǎn)企業(yè)的會計(jì)政策產(chǎn)生了一定的影響。要想在新會計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施背景下實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，企業(yè)還需以積極的態(tài)度主動應(yīng)對這一形勢，充分發(fā)揮新會計(jì)準(zhǔn)則的積極影響，完善企業(yè)會計(jì)制度，加強(qiáng)會計(jì)人員培訓(xùn)，注重市場交易信息的獲取，構(gòu)建信息化公共平臺，為企業(yè)健康發(fā)展創(chuàng)造良好條件。

［1］于云鶴.淺談新會計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)會計(jì)政策的影響［J］.財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2015，12（24）：179～180.

［2］金 雷.新會計(jì)準(zhǔn)則對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)工作的影響［J］.中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計(jì)，2012，3（3）：21～23.

［3］張智媛.投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對地產(chǎn)行業(yè)會計(jì)處理的影響［J］.中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2012，11（11）：217～218.

2016-6-21

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A

2095-2066（2016）19-0252-02