盧曉玲

(武漢華中國(guó)土科技有限公司 湖北 武漢 430070)

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房地產(chǎn)價(jià)格合理性判斷指標(biāo)研究
——以四川省為例

盧曉玲

(武漢華中國(guó)土科技有限公司 湖北 武漢 430070)

房?jī)r(jià)的形成及變化是多種因素共同作用的結(jié)果，房?jī)r(jià)的波動(dòng)不僅引起宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，還會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)、居民和金融行業(yè)造成風(fēng)險(xiǎn)。本文以四川省商品住宅價(jià)格為研究對(duì)象，采用國(guó)際社會(huì)比較通用的判斷房地產(chǎn)價(jià)格合理性指標(biāo)，從房?jī)r(jià)收入比、房地產(chǎn)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比重、房?jī)r(jià)上漲幅度與GDP增幅之比三個(gè)方面對(duì)四川省房地產(chǎn)價(jià)格合理性進(jìn)行分析。

房地產(chǎn)價(jià)格；合理性；判斷指標(biāo)；四川省

一、引言

房?jī)r(jià)作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的市場(chǎng)信號(hào)，其價(jià)格水平及波動(dòng)受到社會(huì)的高度關(guān)注。房?jī)r(jià)的劇烈波動(dòng)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的資源配置失衡，甚至引起金融危機(jī)。探討房?jī)r(jià)合理性的判斷指標(biāo)，不僅能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)宏觀調(diào)控提供決策依據(jù)，而且便于投資者做出正確的投資決策，具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

二、房地產(chǎn)價(jià)格合理性判斷指標(biāo)分析

(一)判斷指標(biāo)分析

由于房地產(chǎn)價(jià)格是由多種因素綜合作用的結(jié)果，很難用單一指標(biāo)來(lái)衡量房地產(chǎn)價(jià)格是否合理，可以從多個(gè)角度來(lái)考察房地產(chǎn)價(jià)格的合理性。因此，我們采用國(guó)際社會(huì)比較通用的房?jī)r(jià)收入比、商品住宅均價(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比、房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重三個(gè)方面來(lái)分析四川省房地產(chǎn)價(jià)格的合理性問(wèn)題①。

(二)四川省房地產(chǎn)價(jià)格合理性分析

1.四川省房?jī)r(jià)收入比分析

圖1 2000-2014年四川省房?jī)r(jià)收入比

從圖中可以看出，四川省的房?jī)r(jià)收入比是處于3-6之間的，符合國(guó)際通用房?jī)r(jià)收入比的標(biāo)準(zhǔn)。單從這個(gè)指標(biāo)來(lái)看，四川省的商品住宅價(jià)格是合理的。從2004年開(kāi)始，四川省的房?jī)r(jià)收入比開(kāi)始逐年上升，說(shuō)明從2004年開(kāi)始，四川省的商品住宅價(jià)格開(kāi)始增長(zhǎng)過(guò)快，增長(zhǎng)速度大于人民的收入。

2.四川省商品住宅價(jià)格增長(zhǎng)率與GDP增幅之比分析

表1 2000-2014年四川省商品住宅價(jià)格增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比

2000-2014年期間，兩者的比值一直都在“2”的警戒值以內(nèi)，說(shuō)明四川省近年來(lái)的房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)較大的不合理，在2005-2007這三年，兩者的比值是大于1.3的，說(shuō)明在這些年份中，四川省房?jī)r(jià)上升的相對(duì)較快。

3.四川省房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重

表2 2000-2014年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重

從表2中可以看出，四川省房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重超過(guò)了國(guó)際社會(huì)公認(rèn)的10%，這表明，四川省房地產(chǎn)投資的比重相對(duì)過(guò)高，在2006-2008年的投資比重甚至超過(guò)了20%。

三、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析

(一)城市化進(jìn)程的影響

2000年四川省城鎮(zhèn)戶口人數(shù)為1565萬(wàn)人，2014年四川省城鎮(zhèn)戶口人數(shù)達(dá)到了2632.4萬(wàn)人，建城區(qū)面積達(dá)到了1368km2，城區(qū)面積12187km2，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快和人口的增長(zhǎng)，帶動(dòng)了對(duì)房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)。特別是2008年，成都市實(shí)施統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展以來(lái)，更帶動(dòng)了對(duì)房地產(chǎn)需求的不斷增長(zhǎng)，但是在短期內(nèi)房地產(chǎn)供給缺乏彈性，在一定程度上造成了房?jī)r(jià)的上漲。

(二)房地產(chǎn)成本的影響

成本是影響商品價(jià)格的主要因素，房地產(chǎn)成本主要包括土地價(jià)格與建筑成本。土地資源的稀缺性和鋼材、水泥、玻璃等建筑材料價(jià)格和勞動(dòng)力成本的不斷增長(zhǎng),導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的土地成本增加。2000年四川省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋造價(jià)為743.03元/m2，2014年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋造價(jià)為2247.09元/m2，建筑成本的不斷增加造成了房地產(chǎn)成本的不斷上漲。

(三)投機(jī)因素的影響

市場(chǎng)上的信息不對(duì)稱，導(dǎo)致總有一批從眾參與者在沒(méi)有足夠的信息來(lái)源，也觀測(cè)不到準(zhǔn)確的信息的情況下，依賴于市場(chǎng)上其他人的行為來(lái)選擇自己的行為策略。大量投機(jī)行為的存在，導(dǎo)致當(dāng)有少數(shù)人預(yù)期房?jī)r(jià)上升而購(gòu)房投資時(shí)，有更多的人也會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)需求，而大部分消費(fèi)者存在的“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理，促使房地產(chǎn)的價(jià)格上升，這種行為一旦形成你追我趕的態(tài)勢(shì)，就很難抑制。

[1]袁平等.中國(guó)房地產(chǎn)泡沫測(cè)度研究及其影響因素分析[J].借鑒與思考，2012(3)：57.

盧曉玲(1978-)，女，漢族，湖北宜昌人，碩士，武漢華中國(guó)土科技有限公司，研究方向：土地資源管理。