水東新城改造征收補償安置問題的思考

危雪琴

摘 要：隨著國家城鎮(zhèn)化建設的不斷推進，舊城改造建設越來越多，在改造建設中拆遷補償安置問題尤為突出。如何貫徹以人為本的理念，切實做好拆遷補償安置工作，穩(wěn)妥推進城市經(jīng)濟又快又好發(fā)展，是我們當前工作中亟待解決的重要課題。本文以我縣水東新城改造項目為例，針對該項目拆遷安置的情況進行了分析，提出對策建議，供同行參考。

關鍵詞：舊城改造 安置 拆遷 對策

安置房建設是推進舊城改造的基礎和前提，也是舊城改造工作中的重點和難點，舊城改造安置房不僅要為被拆遷的居民提供住房保障，還需從被拆遷居民的切身利益出發(fā)，全面地考慮失地農民的生活出路問題。本文結合水東新城近年來改造安置房建設的經(jīng)驗，對安置房建設進行分析和思考，以期能夠更好總結經(jīng)驗，推動安置房建設工作的開展。

一、拆遷安置和項目建設的基本情況

尤溪縣水東新區(qū)的拆遷安置工作自2007年4月份開始實施，共涉及城關鎮(zhèn)水東村、園溪村、埔頭村群眾558戶、3000多人和縣水輪泵廠、雙峰林化有限公司兩個規(guī)模企業(yè)以及12 個公建單位、39家中小企業(yè)廠場，搬遷面積約15.7萬m2。整個拆遷工作分三期實施，第一期是對縣水輪泵廠、雙峰林化有限公司兩個規(guī)模企業(yè)實施搬遷，搬遷面積約2.6萬m2；第二期是對涉遷的503戶群眾和12個公建單位、39家中小企業(yè)廠場實施搬遷，搬遷面積11萬平方米；第三期是對拆遷安置區(qū)東北側山坡上影響安置區(qū)建設和新區(qū)景觀的55戶群眾房屋進行搬遷，涉遷面積2.1萬平方米。水東新區(qū)建設項目有12 個：（1）水東大橋及過境線建設項目。（2）拆遷安置區(qū)建設項目。該區(qū)位于水東新城中部，總用地面積7.58公頃，規(guī)劃新建樓房32幢，其中回遷安置房18 幢，經(jīng)濟適用房4 幢，會所1 幢，配套房地產開發(fā)項目9 幢，總建筑面積15.9萬m2，住宅總套數(shù)1208 套，并配套建設小區(qū)中心會所及商業(yè)街。工程于2008 年12月開工。（3）A 區(qū)四星級大酒店建設項目。（4）防洪工程及景觀工程。新城防洪堤總長1362 米，總投資2133萬元。工程于2008年1 月18 日正式動工，該工程集防洪、景觀、休閑于一體，工程建成后，可使水東片區(qū)防洪標準達到20 年一遇以上，加上正在建設的沙洲公園駁岸工程和寶塔段防洪工程，將極大改善城區(qū)的生活環(huán)境，提高人民的生活品質。 （5）縣中醫(yī)醫(yī)院遷建項目。該項目占地面積1.5707公頃，總投資6700 萬元。遷建后醫(yī)院按300張床位規(guī)模規(guī)劃，新建集門診部、住院部及醫(yī)技綜合大樓一幢，總建筑面積31434m2，建筑密度32.29% ，容積率1.75 ，綠地率30%。該項目建成后，將進一步優(yōu)化尤溪縣城區(qū)衛(wèi)生資源配置，為全縣人民提供一個安全、舒適、優(yōu)質的中醫(yī)藥醫(yī)療、預防、保健等綜合服務。（6）國稅辦公大樓建設項目。該項目位于水東新城B區(qū)西側，用地面積3597.9m2，建筑面積約5800m2， 層數(shù)9 層。（7）水東村部綜合樓建設項目。該項目位于水東新城B 區(qū)西南側（水東大橋橋頭），用地面積4010.69m2，8 層。（8）水東小學建設項目。該項目用地面積17823m2，按教學區(qū)、生活區(qū)、運動區(qū)三個區(qū)域規(guī)劃建設，建筑面積4180.8m2。（9）拆遷自建房安置區(qū)工程。該項目位于304省道東北側山坡較為平緩地段，用地面積約1.4萬m2，建筑面積約2.0萬m2。（10）天主教堂復建工程。該項目規(guī)劃建設用地1763m2，建筑占地約300m2，建筑面積434m2。（11）B2、B3區(qū)商住開項目，這兩個區(qū)建設地塊面積47053m2，其中B2用地面積20037m2，B3用地面積27016m2，以居住、商業(yè)為主，規(guī)劃建設12幢15至29層的高層住宅樓。（12）D1 區(qū)商業(yè)廣場建設項目。該項目用地面積21492m2，規(guī)劃建設兩幢6 層和7 層商業(yè)中心。

二、拆遷具體做法

尤溪縣嚴格按照“依法實施、按程序推進、人性化操作”的原則來實施。

依法實施，就是堅持把依法依規(guī)作為整個拆遷工作的首要原則，嚴格執(zhí)行好相關法律法規(guī)。首先，依法制訂拆遷方案。嚴格按照《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》和《國務院城市房屋拆遷管理條例》、《福建省城市房屋拆遷管理條例》等相關法律法規(guī)規(guī)定，認真制定房屋拆遷補償安置方案，明確拆遷的程序、計劃和補償安置方式、獎勵辦法，并嚴格按方案組織實施，把依法依規(guī)貫穿于整個工作過程。其次，嚴格把好法律關。拆遷工作正式開展后，開始走法律拆遷程序，依法委托有資質的房地產評估機構對涉遷群眾的房產進行評估，拆遷主管部門依法履行職責和程序，召開裁決受理聽證會、裁決質證會、調解會，將評估報告提交三明市拆遷專家技術鑒定委員會鑒定等等法律程序，通過法律的保護和做過細的思想工作，最終整個片區(qū)的拆遷工作得以順利完成。

人性化操作，就是始終把“人文”關懷作為整個拆遷工作好壞的衡量標準，確保實現(xiàn)“人人有房住”目標。對此，尤溪縣采取了諸多的人性化措施：一是調高房屋補償。充分考慮水東大部分群眾的經(jīng)濟承受能力，在制訂搬遷安置補償方案時，將片區(qū)房屋以高于城區(qū)同類房屋評估價格來確定補償標準，并將房屋成新系數(shù)相應提高，以八成新的磚混結構老房子換同等面積的框架結構新房子作為切入點，把磚木、土木、木結構的房子最低成新系數(shù)提高到7.5。同時，對單層的房屋統(tǒng)一增加30%的安置面積，如果這些被拆遷戶選擇貨幣補償安置，則每平方米給予增加300元的補償。此外，對屬于農業(yè)戶口的群眾允許其批地自建；二是合理處置違章建筑。根據(jù)水東片區(qū)的實際情況，對違章建筑根據(jù)實際區(qū)別對待，對1990年4月1日縣城總體規(guī)劃實施前建設的，認定其為產權面積，按方案確定標準給予補償和安置，對1990年4月1日以后建設的，按成本價每平方300元給予補償。對原居住面積達不到國家規(guī)定標準的，按標準計算安置面積；三是照顧好老年人臨時安置生活。對片區(qū)65到74歲年齡段的老年人統(tǒng)一給予每個人2600元的臨時過渡安置補助，75歲以上老年人統(tǒng)一給予每個人3600元臨時過渡安置補助；四是妥善安置特困群體。在水東片區(qū)率先執(zhí)行經(jīng)濟適用房、廉租房政策，對困難群眾給予擁有70%產權的經(jīng)濟適用房安置，對特困殘疾人還給予增加20%的補償費，并允許他們享受廉租房政策；五是在走強制拆遷程序中繼續(xù)實施人性化措施。為了減少群眾損失，在實施強制拆遷前繼續(xù)實施人性化操作，根據(jù)被拆遷人簽訂搬遷補償安置協(xié)議的不同時間段，允許其繼續(xù)按原擬定補償價格進行協(xié)商補償?shù)?。從水東片區(qū)拆遷整體情況看，雖然過程中有些起伏，但在縣委的正確領導和強力支持下，經(jīng)過相關部門的共同努力、涉遷群眾的支持配合，整體態(tài)勢較為平穩(wěn)，群眾對最終結果較為滿意，沒有信訪跡象。

三、拆遷安置中存在的難點和主要問題

拆遷難一直困擾著城市新區(qū)開發(fā)和舊城改造的順利推進，主要的難點在于群眾的需求與現(xiàn)實的可能之間難以找到最佳平衡點。群眾對安置補償要求較高，不合法、不合理的要求摻雜其中，利益錯綜復雜。而政府能夠提供的讓利資源有限，群眾的訴求難以全面滿足，導致征遷工作遲遲難以推進。拆遷安置工作中存在的主要問題是：

1. 拆遷戶的期望值較高，要求較多。這表現(xiàn)在：有的是對拆遷政策不理解，過分強調自身利益的保護，而堅持過高的要求或主張；有的屬于“老拆遷”，在城市改造拆遷的過程中，曾經(jīng)因拆遷受益，因而想通過堅持過高要求，再次得到好處；有的受“老拆遷”、“拆遷富”的影響，漫天要價，無理取鬧，總想通過堅持過高要求而達到超額補償；有的甚至受“纏訪戶”、“鬧訪戶”的影響，不惜一切代價向拆遷人施壓，通過阻撓拆遷進程，迫使拆遷人提高補償標準，滿足其無理要求。在這些被拆遷人的過高要求面前，評估價格往往是形同虛設，無法執(zhí)行。

2.國家補償標準偏低?，F(xiàn)階段， 我國實行的征地補償制度是一種適當補償制度，但這個補償制度已明顯不適應我國經(jīng)濟社會發(fā)展的水平， 也是目前征地拆遷戶反映的焦點之一， 他們普遍認為征地補償標準偏低、分配制度不合理。

3.政府資源有限。大部分的公建項目需要政府投入，供水、供電、學校、醫(yī)院、橋梁、道路等基礎設施和配套需要政府的大量資金投入，而舊城改造安置房占相當大的比例，能夠用于商業(yè)出讓的地塊本就不多，拆遷安置的成本比新區(qū)建設更大。政府在舊城改造獲得的收益除全部投入用于該區(qū)塊的基礎設施及配套服務建設外，還要另外籌集資金建設學校、醫(yī)院、防洪、景觀工程等。舊城改造更多的目的是提高城市品位，提高人民群眾幸福生活指數(shù)，政府不僅無法在舊城改造中獲利，更需要投入非常之大的人力、物力和財力。

四、做好舊城拆遷安置的建議

1.嚴格依法依規(guī)拆遷。嚴格依法辦事是做好拆遷安置工作的基礎和前提。在征地補償標準方面， 建議以市場為基礎， 以市場價格為參考來確定征地補償費用， 以避免土地征用征收價格與市場地價之間的差距過大，這樣才能體現(xiàn)市場經(jīng)濟的公平性。在征地補償范圍方面， 建議由原來僅限于與被征用征收土地直接相關的損失擴大到包括直接相關的損失和間接損失兩方面。除了補償土地價值、勞動力安置、青苗損失及地面附著物外， 還要增加農民在土地承包期內正常收益權損失、土地潛在收益損失、相鄰土地的損害、土地增值的價格損失，以及其他各種因征地而支出的必要費用等可確定、可量化的財產損失， 縮小土地征用征收價格與市場地價的差距，確保征地動遷戶的合法權益不受侵犯。

2.貫徹以人為本理念。安置房建設的快慢與水平高低直接決定著新城建設進程和品質。在安置小區(qū)設計、環(huán)境、戶型及配套設施等方面注重體現(xiàn)以人為本，要以百姓滿不滿意為標準，從規(guī)劃設計到建設管理，提高安置小區(qū)的建設品位和檔次。以水東新區(qū)開工建設后，被拆遷群眾均不時自發(fā)到現(xiàn)場參觀，對項目規(guī)劃與建設質量均十分滿意，都說房子很不錯，不知該選哪幢樓好，政府講誠信，沒有欺騙人。三明市建設部門也組織了相關專家對安置區(qū)房屋進行了檢測，對檢測結果十分滿意。

3.秉持公正公開，高效透明辦事。避免暗箱操作，一切拆遷方案、補償標準、工作程序、財務收支等等都需要公開透明。一把尺子量到底，所有問題擺桌面，力求所有事情讓群眾知道，讓群眾參與，共同尋求解決之道，力爭讓所有群眾滿意。

五、結語

綜上所述，房屋拆遷關系到每個房屋所有權人的切身利益，如何在城市化進程中既維護公共利益的實現(xiàn)，又能讓個體利益主體得到最大限度的法律保護，這是一個既涉及到城市的有序發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定的重要問題，又關系到能否有效走出房屋拆遷難困境的關鍵。為改變目前房屋拆遷過程中存在的拆遷難現(xiàn)象，通過分析目前房屋拆遷中存在的問題，查找拆遷問題產生的種種原因 ，在征地拆遷實施中我們必須要充分保護被拆遷人的合法權益，力爭廣大被拆遷人的理解與支持， 拆遷難的問題將可得到逐步破解。

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