當前我國小產(chǎn)權房的形成原因分析

甄雅琴 楊銳

（山西財經(jīng)大學，山西 太原 030000）

當前我國小產(chǎn)權房的形成原因分析

甄雅琴 楊銳

（山西財經(jīng)大學，山西 太原 030000）

小產(chǎn)權房是我國農(nóng)村集體土地所有制度框架下出現(xiàn)的特有現(xiàn)象，也是在我國社會經(jīng)濟迅速發(fā)展過程中，城市化進程加快、城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)以及新農(nóng)村建設等大背景下產(chǎn)生的問題。

小產(chǎn)權房；形成原因；二元土地制度；價值補償

2006年12月，在北京宋莊畫家村發(fā)生的一起，畫家李玉蘭與農(nóng)民馬海濤關于雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效的案件，成為了我國首例小產(chǎn)權房糾紛案例，由此也引發(fā)了一個新的概念——小產(chǎn)權房。小產(chǎn)權房是指，建在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所擁有的土地之上且被非本經(jīng)濟集體組織成員（外村村民、城市居民）所擁有的住房。

一、小產(chǎn)權房的發(fā)展現(xiàn)狀

小產(chǎn)權房在各地以舊城改造、城中村改造等名義存在已久，發(fā)展到今天已呈難以遏制之勢。即使2008年1月8日國務院辦公廳下發(fā)了《關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》之后，仍有大量城郊村鎮(zhèn)打著建設社會主義新農(nóng)村的名義，在集體土地上進行違規(guī)開發(fā)建設小產(chǎn)權房。由于在建、已建小產(chǎn)權房分散而“隱秘”且沒有完善的銷售手續(xù)，導致小產(chǎn)權房的數(shù)量、在全國范圍內(nèi)占住房總量的比例很難統(tǒng)計。

二、小產(chǎn)權房的形成原因

（一）現(xiàn)行二元土地制度的產(chǎn)物。根據(jù)《中華人民共和國憲法》第8條、第10條以及《中華人民共和國土地管理法》第43條、第62條規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營，而且農(nóng)民自建的住房也是可以進行交易的。

（二）土地制度安排留下了農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)的空間。國土資源部的一位副總督察曾特別指出：“建設使用農(nóng)村集體土地，法律規(guī) 定只有四種情況：一是農(nóng)民的宅基地；二是農(nóng)村公共設施的用地；三是農(nóng)村興辦 的村辦企業(yè)或者聯(lián)營企業(yè)；四是根據(jù)擔保法，使用農(nóng)村集體用地抵押權實現(xiàn)的時候可以允許。除此以外 ，都是現(xiàn)行法律不允許的。”從另外一個方面來解讀，這就意味著在這四種情況下建小產(chǎn)權房，就不涉及所謂的“違法”問題。這里還有一個核心，就是只要不是占用耕地，辦好相關小產(chǎn)權房建設用地的手續(xù)，就不應該存在什么大的原則問題。

（三）農(nóng)村集體土地使用權轉(zhuǎn)讓的制憲原則和法規(guī)運轉(zhuǎn)體系的缺乏。近20年來政府沒有根據(jù)《憲法》落實農(nóng)村集體土地使用權轉(zhuǎn)讓的制憲原則和法規(guī)運轉(zhuǎn)體系。有關農(nóng)村集體土地使用權轉(zhuǎn)讓的相關法律是非常不完善的，實行的是城鄉(xiāng)不平等的國家壟斷性的征地制度。而土地開發(fā)對原土地權利人的利益侵占導致了村民和村集體推動小產(chǎn)權房發(fā)展的巨大利益動因。

（四）農(nóng)民合理價值補償?shù)娜笔А，F(xiàn)行征地制度導致了農(nóng)民在土地增值的利益分配格局中沒能得到合理的價值補償。而小產(chǎn)權房在開發(fā)過程中，農(nóng)民集體通過出售小產(chǎn)權房獲得的收益遠遠高于政府征收土地的補償金額，這就決定了其屢禁不止的必然性。

（五）高速度城市化的產(chǎn)物。據(jù)日前國務院審議通過的《關于深入推進新型城鎮(zhèn)化建設的若干意見》有關情況表示，2015年，我國城鎮(zhèn)化率達到56.1%，城鎮(zhèn)常住人口達到了7.7億①，這是人類歷史上最大的一次城市化轉(zhuǎn)型。根據(jù)國家有關部門預期：“按人口城鎮(zhèn)化率每年增加1個百分點測算，到2020年還將從農(nóng)村轉(zhuǎn)移出3億左右的人口?！贝笠?guī)模的城市擴展造就了中國歷史上的村鎮(zhèn)規(guī)模以最快的速度急劇減少，也直接促進和造就了小產(chǎn)權房以規(guī)?；姆绞讲粩嗾Q生和運轉(zhuǎn)。

（六）城市高房價的驅(qū)動。在住房體制市場化改革后，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，越來越高的房價使人們難以僅憑自己的收入購得一套住房。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2015年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比上年（名義）增長8.2%，扣除價格因素，實際增長6.6%；新建商品住宅價格增長為9.1%（包含有可售型保障房和棚改房）， 增幅比2014年擴大7.7個百分點，房價漲幅出現(xiàn)較為明顯的攀升。根據(jù)房價收入比②計算公式，得出2015年全國商品住宅房價收入比為7.2。

（七）多層次住房供應體系的缺乏。由于政府沒有“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系”，沒有廣泛發(fā)展個人合作建房、合作社建房等以平抑急劇住房商品化的運轉(zhuǎn)風險，而主要依賴開發(fā)商的商品化住房以解決城市住房需要，導致中國最高的城市化發(fā)展速度與最高的城市房價并存。倘若政府依據(jù)全國住房改革的承諾，提供足夠的低價房以適應從福利分房為主到商品化住房為主的過渡時代的需求，也會極大地抑制小產(chǎn)權房的發(fā)展。

（八）買賣方市場的推動。近十幾年來，中國城鄉(xiāng)二元分割模式的松動導致城鄉(xiāng)人口頻繁流動。一方面，一部分城市近郊農(nóng)民因進城務工、子女教育等移居城市，騰空了部分宅基地，加上村鎮(zhèn)的違規(guī)批轉(zhuǎn)和變賣，為小產(chǎn)權房開發(fā)提供了空間，同時，一部分近郊農(nóng)民自建房直接轉(zhuǎn)讓，變成了小產(chǎn)權房；另一方面，不少外地進城務工人員、城市低收入群體因房價等原因購買小產(chǎn)權房，一部分城市高收入群體為投資選購小產(chǎn)權房，為小產(chǎn)權房售賣準備了較大的買方市場。

（九）不同利益主體的逐利動機。不同利益主體急欲利用小產(chǎn)權房進行套利、逐利、分利。一方面，農(nóng)村建設土地使用者（農(nóng)戶、村居、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)）甚至耕地使用者（農(nóng)戶）急欲利用土地進行“套利”，于是，轉(zhuǎn)讓土地使用權、設法開發(fā)小產(chǎn)權房雖禁難止；另一方面，村鎮(zhèn)干部以帶領村民共同致富為名，與之結(jié)成“利益共同體”，通過批轉(zhuǎn)變賣土地、協(xié)同開發(fā)小產(chǎn)權房進行“逐利”，部分建筑商、地方政府及其官員參與分利，形成“分利集團”，共同推動城郊小產(chǎn)權房開發(fā)熱潮。

［1］程浩.小產(chǎn)權房發(fā)展現(xiàn)狀及其成因分析［J］.經(jīng)濟與社會發(fā)展.2009（02）

［2］蔡繼明.小產(chǎn)權房的歷史與現(xiàn)實［J］.人民論壇.2012（19）

［3］王棟，蔡繼明.農(nóng)民自主城市化與土地制度改革［J］.統(tǒng)計與管理.2012（03）

［4］丁璞.小產(chǎn)權房問題及對策研究［D］.西南大學.2009

［5］陳錫文.健全嚴格規(guī)范的農(nóng)村土地管理制度［J］.中國地產(chǎn)市場.2008（10）

注釋：

①我國城鎮(zhèn)化率已達56.1% 城鎮(zhèn)常住人口達7.7億_中國國情_中國網(wǎng)http://www.china.com.cn/guoqing/2016-02/02/content_37713840.htm

②房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值

D922

A

1671-864X（2016）08-0045-01

1.甄雅琴（1993-），女，漢族，山西省大同市人，學生，管理學碩士，單位：山西財經(jīng)大學，研究方向：住房制度。

2.楊銳（1990-），女，山西省長治市人，學生，管理學碩士，單位：山西財經(jīng)大學， 研究方向：住房制度。