財(cái)務(wù)分析案例

張文婷 李艷

一、榮安基本情況

榮安地產(chǎn)股份有限公司，是寧波市第一家上市公司，于1993年6月在深交所掛牌。1999年10月，公司進(jìn)行第一次資產(chǎn)重組，榮安集團(tuán)正式掛牌成立。2009年6月，公司第二次進(jìn)行重大資產(chǎn)重組，定向發(fā)行82800萬(wàn)股A股購(gòu)買集團(tuán)旗下房地產(chǎn)公司股權(quán)以及房產(chǎn)，宣布正式進(jìn)軍房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與開(kāi)發(fā)。

榮安地產(chǎn)擁有國(guó)家一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，其為更好地滿足消費(fèi)者需求、推動(dòng)城市化的發(fā)展做出了積極的貢獻(xiàn)。2013～2015年，榮安連續(xù)3年成功入圍“浙江省服務(wù)業(yè)百?gòu)?qiáng)”。除此之外，每年還獲得多項(xiàng)榮譽(yù)獎(jiǎng)勵(lì)?？梢哉f(shuō)，榮安的發(fā)展是矚目的，它受到了民眾的關(guān)注與認(rèn)同。

二、榮安財(cái)務(wù)分析

（一）償債能力分析

1.短期償債能力。通過(guò)表中數(shù)據(jù)可看出，榮安近年來(lái)流動(dòng)比率呈現(xiàn)波動(dòng)上升的趨勢(shì)。14年流動(dòng)比率的大幅上升，源于短期借款的減少。15年較14年流動(dòng)比率降低了0.75。

流動(dòng)資產(chǎn)中包含存貨等相對(duì)流動(dòng)性差的項(xiàng)目，而房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，決定了其較大的存貨額，因此，速動(dòng)資產(chǎn)的流動(dòng)率更有研究?jī)r(jià)值。14年短期借款取消，應(yīng)收賬款等資產(chǎn)項(xiàng)目增加，因此，期末速動(dòng)比率呈現(xiàn)較去年上升了0.21。15年總體銷售狀況趨好，應(yīng)收款項(xiàng)大大增加，而應(yīng)付賬款等流動(dòng)負(fù)債大大減少，從而使得指標(biāo)呈現(xiàn)加快發(fā)展的形態(tài)，且上升比率值超上一年上升值。

觀察榮安的現(xiàn)金流動(dòng)比率，可發(fā)現(xiàn)其現(xiàn)金償還能力基本上是保持在穩(wěn)定的范圍，其償債能力表現(xiàn)出的這個(gè)水平，說(shuō)明公司的直接支付能力并沒(méi)有太大問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)不是很大。至于14年呈現(xiàn)的比率為負(fù)數(shù)，主要原因歸于同年房地產(chǎn)項(xiàng)目的支出增多。

就房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，榮安的短期償債能力良好，且保持在一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的階段，但在發(fā)展中仍然要隨時(shí)關(guān)注現(xiàn)金流的變化。

2.長(zhǎng)期償債能力。從圖1、圖2來(lái)看，流動(dòng)資產(chǎn)構(gòu)成了總資產(chǎn)較大比例，且基本保持在一個(gè)穩(wěn)定的比重。13～15年負(fù)債雖仍以流動(dòng)負(fù)債為主，但其流動(dòng)負(fù)債比重正逐年下降，非流動(dòng)負(fù)債呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

資產(chǎn)分析：存貨在流動(dòng)資產(chǎn)中占較大比重。除了存貨，長(zhǎng)期股權(quán)投資和固定資產(chǎn)占據(jù)較小的比重且波動(dòng)幅度很小。在該行業(yè)，企業(yè)在收到客戶的預(yù)售房款時(shí)并不能直接確認(rèn)收入，只能結(jié)轉(zhuǎn)到成本中，等到客戶完成簽訂合同時(shí)，才能轉(zhuǎn)移該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，確認(rèn)銷售收入并結(jié)轉(zhuǎn)到相應(yīng)的成本。因此，房地產(chǎn)行業(yè)較大的存貨額也是正?，F(xiàn)象。近年來(lái)受到樓市低靡環(huán)境影響，對(duì)存貨的管理變得更加不好控制，要想實(shí)現(xiàn)公司資產(chǎn)質(zhì)量的提高，唯有在銷售上下苦功夫。

負(fù)債分析：a.流動(dòng)負(fù)債的結(jié)構(gòu)：觀察企業(yè)的負(fù)債情況，可以看到13年存在短期借款，14～15年短期借款取消，加強(qiáng)了短期借款的控制。b.非流動(dòng)負(fù)債的結(jié)構(gòu)：查閱數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，14年開(kāi)始長(zhǎng)期借款有了明顯的增加趨勢(shì)，這表明企業(yè)開(kāi)始注重長(zhǎng)期負(fù)債的融資方式，并且嘗試不斷優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，同時(shí)也可發(fā)現(xiàn)該階段企業(yè)對(duì)于資金需求的緊迫性與急切性。

在長(zhǎng)期償債的能力分析中，榮安近年來(lái)其股權(quán)融資和債券融資發(fā)生了一定規(guī)模變化，融資結(jié)構(gòu)有了一定變化，但其資產(chǎn)負(fù)債率仍舊保持在一個(gè)穩(wěn)定的范圍，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其發(fā)展前景是好的。

（二）營(yíng)運(yùn)能力分析

企業(yè)要收獲較好的經(jīng)濟(jì)效益，則要求在開(kāi)發(fā)與投入費(fèi)用的減少的同時(shí)，收益卻是逐漸走高的。

1.短期資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力。第一，存貨周轉(zhuǎn)率。房地產(chǎn)行業(yè)存貨的特殊性，決定了如不能很好地控制，將會(huì)產(chǎn)生成本過(guò)度等重大問(wèn)題。由于榮安近年來(lái)業(yè)務(wù)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，銷售下降的速度快于存貨規(guī)模下降速度，因此，存貨的周轉(zhuǎn)率是逐年下降的。一旦該指標(biāo)過(guò)小，則需要考慮相應(yīng)的跌價(jià)準(zhǔn)備。隨著國(guó)內(nèi)對(duì)樓市需求的降低，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)局面緊張，2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)較為低迷的狀態(tài)，其中土地成交量、新工程數(shù)量等指標(biāo)均趨于較低水平，整個(gè)行業(yè)也呈現(xiàn)著低氣壓狀態(tài)。“去庫(kù)存”的信號(hào)，貫穿于調(diào)整期的整個(gè)樓市。但市場(chǎng)的不景氣，使得較多的房地產(chǎn)企業(yè)均不敢貿(mào)然嘗試開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，反映在數(shù)據(jù)上的擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及完工產(chǎn)品均有大量減少，存貨的結(jié)構(gòu)在發(fā)生改變。因此，在未來(lái)的發(fā)展中，在需求有限的情況下，盡可能出臺(tái)相應(yīng)優(yōu)惠措施，降低存貨水平，加速資金回籠，推進(jìn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，提高資金利用效率。第二，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。從3年的數(shù)據(jù)中，可以看到榮安的應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)速度有了大幅度的下降，原因離不開(kāi)營(yíng)業(yè)收入的不斷下降，以及行業(yè)內(nèi)所實(shí)行的寬松的房地產(chǎn)政策。這一指標(biāo)的下降不利于營(yíng)運(yùn)資金的節(jié)約，在一定程度上會(huì)增加壞賬損失，對(duì)于資產(chǎn)的流動(dòng)性也產(chǎn)生了不利的因素。

2.長(zhǎng)期資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力。近年來(lái)，榮安的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)（見(jiàn)圖3），其主要原因還是得歸究于存貨周轉(zhuǎn)率的不斷下降，另外毛利率的下降也對(duì)指標(biāo)產(chǎn)生了一定的影響，盡管應(yīng)收賬款有了較快的增長(zhǎng)，但其對(duì)于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的拉動(dòng)速度仍然是有限的。

總的來(lái)說(shuō)，近年來(lái)，榮安受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策以及市場(chǎng)環(huán)境不理想的影響，就其自身來(lái)說(shuō)，其營(yíng)運(yùn)能力并不是十分理想，但對(duì)于該行業(yè)來(lái)說(shuō)，已處于不錯(cuò)的營(yíng)運(yùn)水平。因此，榮安要想繼續(xù)保持良好的發(fā)展勢(shì)頭，勢(shì)必要更加關(guān)注存貨的管理，從而進(jìn)一步推進(jìn)資金的回籠，提高總資產(chǎn)的管理效率。

（三）盈利能力分析

一個(gè)企業(yè)盈利能力較好，則說(shuō)明該企業(yè)發(fā)展形勢(shì)整體向好，擁有不錯(cuò)的未來(lái)發(fā)展前景。

1.營(yíng)業(yè)收入分析。營(yíng)業(yè)收入是對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的重要反映，也是公司獲利的主要來(lái)源。從表2可見(jiàn)，營(yíng)業(yè)收入絕大部分來(lái)源于除寧波以外的地區(qū)，當(dāng)年主要是臺(tái)州、杭州這兩個(gè)地區(qū)房產(chǎn)項(xiàng)目的交付，但其毛利率還是沒(méi)有寧波本地的貢獻(xiàn)率高，這表明企業(yè)仍舊堅(jiān)持以深度挖掘?qū)幉ㄊ袌?chǎng)為主，加速推進(jìn)杭州等地區(qū)的擴(kuò)張，以此來(lái)保障業(yè)績(jī)的不斷增長(zhǎng)。

2.期間費(fèi)用分析。期間費(fèi)用的高低反映了企業(yè)降低生產(chǎn)成本能力的高低，這與技術(shù)水平、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)與設(shè)計(jì)息息相關(guān)。根據(jù)表3可見(jiàn)，相關(guān)費(fèi)用和主營(yíng)林潤(rùn)均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。聯(lián)系房地產(chǎn)宏觀環(huán)境不難發(fā)現(xiàn)，近幾年房地產(chǎn)樓市毛利率整體走低，為維穩(wěn)市場(chǎng)，企業(yè)不得不以低價(jià)跑量為基調(diào)，從而刺激消費(fèi)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的低壓影響，項(xiàng)目交易量下滑，迫使企業(yè)不得不注重相關(guān)成本費(fèi)用的控制。從數(shù)據(jù)上看，榮安在這方面做出的努力還是顯而易見(jiàn)的。榮安在樓市低靡的環(huán)境下，壓縮成本開(kāi)支，堅(jiān)持采用科學(xué)化的管理機(jī)制，力求精簡(jiǎn)高效，提升了公司的整體盈利水平。

3.收入利潤(rùn)率分析。主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率分析：由表4可發(fā)現(xiàn)，3年來(lái)榮安銷售毛利率呈波動(dòng)上升趨勢(shì)。14年由于房地產(chǎn)的調(diào)控政策以及地方首付標(biāo)準(zhǔn)降低、零利息地方政策等因素的多重影響，使得房地產(chǎn)行業(yè)唯有降低銷售價(jià)格，從而實(shí)現(xiàn)以低價(jià)促銷量的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，提高了資金的保障程度。15年在寬松的房產(chǎn)政策刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，拉動(dòng)了市場(chǎng)成交量、房?jī)r(jià)，從而使得銷售收入增長(zhǎng)，另外，企業(yè)在控制成本上下的功夫也是卓有成效的，因而，毛利率較14年有了較大提升。

利潤(rùn)的分析：由數(shù)據(jù)可知，盡管榮安主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)有下降，但其毛利率仍然維持在一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的階段，并且在發(fā)展的過(guò)程中有略微的上升，且高于行業(yè)平均水平，企業(yè)的整體獲利能力很好。

4.盈利能力指標(biāo)。第一，資本的經(jīng)營(yíng)能力因素分析。由下表可看出，總資產(chǎn)報(bào)酬率是一個(gè)波動(dòng)上升的狀態(tài)，并且在15年上升幅度較大，說(shuō)明企業(yè)資產(chǎn)盈利能力較強(qiáng)，資產(chǎn)運(yùn)用較為合理。凈資產(chǎn)收益率在總體表現(xiàn)中呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，這是資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大時(shí)，凈利潤(rùn)卻在逐年下降的結(jié)果。

第二，現(xiàn)金流變動(dòng)分析。通過(guò)數(shù)據(jù)的計(jì)算可知，榮安近幾年該指標(biāo)變動(dòng)較大，說(shuō)明了其現(xiàn)金流具有一定的不穩(wěn)定性，可能存在風(fēng)險(xiǎn)。這種不穩(wěn)定性，離不開(kāi)存貨對(duì)其的影響。所以，要想降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高資金運(yùn)用效率，就需要加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理。15年加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏管理，增加了銷售，降低了庫(kù)存數(shù)量，加快了資金的周轉(zhuǎn)，當(dāng)年盈利現(xiàn)金比率明顯上升，表明企業(yè)在經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略上的決策是很正確的。

根據(jù)上表可看到，近年來(lái)，榮安每股收益是呈大幅下降趨勢(shì)的，這與資產(chǎn)收益的降低有關(guān)。受到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的沖擊以及低價(jià)銷售策略的影響，房地產(chǎn)的業(yè)績(jī)水平出現(xiàn)大幅度下滑。15年該指標(biāo)進(jìn)一步下降，源于資本公積轉(zhuǎn)增資本。同時(shí)，資本的增加，仍能保持收益，表明榮安的獲利能力還是不錯(cuò)的。

綜上所述，榮安具有較好的獲利能力，且這種能力相對(duì)穩(wěn)定，榮安保持這種較好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈的今天，離不開(kāi)其有效的管理控制以及精準(zhǔn)的決策戰(zhàn)略。

三、現(xiàn)存的問(wèn)題與未來(lái)發(fā)展展望

（一）存在的問(wèn)題

1.現(xiàn)金流量的管理。榮安現(xiàn)金流動(dòng)并不是十分穩(wěn)定的，而現(xiàn)金又是關(guān)乎整個(gè)企業(yè)發(fā)展命脈的重要保障，如果資金流斷裂，那產(chǎn)生的后果不可想象，致使一個(gè)企業(yè)陷入癱瘓的境地也常有發(fā)生。

2.存貨的管理。榮安存貨周轉(zhuǎn)速度并不是很理想，這一方面是受市場(chǎng)供求影響，另一方面也在提醒著經(jīng)營(yíng)者關(guān)注存貨風(fēng)險(xiǎn)，否則風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，就會(huì)影響其營(yíng)運(yùn)能力，繼而影響到企業(yè)的資金流，增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

3.內(nèi)部和外部環(huán)境變化。房地產(chǎn)行業(yè)政策不斷變化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)卻沒(méi)有削弱，企業(yè)在應(yīng)對(duì)變化時(shí)，如不能及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，制定迎合市場(chǎng)發(fā)展的目標(biāo)，那么必將會(huì)增加管理風(fēng)險(xiǎn)。

（二）發(fā)展展望

房地產(chǎn)市場(chǎng)在2015年總體走向復(fù)蘇，這為今后的發(fā)展提供了一個(gè)契機(jī)。未來(lái)的樓市市場(chǎng)，成交量、房屋標(biāo)價(jià)等指標(biāo)也會(huì)呈現(xiàn)上漲，但同時(shí)縱觀整個(gè)行業(yè)，其面臨的壓力也仍是很大的，這些壓力可能是全國(guó)商品房的庫(kù)存，同行業(yè)間樓盤(pán)的對(duì)比等。

未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。來(lái)自行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)不可避免，企業(yè)要做的唯有強(qiáng)化自身管理，在提高自身開(kāi)發(fā)質(zhì)量的同時(shí)，加快工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度，制定好適合自身發(fā)展的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略以及提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)性，在行業(yè)內(nèi)樹(shù)立起獨(dú)特的標(biāo)桿。而榮安作為一個(gè)擁有多年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，也仍在努力中。其對(duì)于公司未來(lái)發(fā)展走向擁有明確的定位，在發(fā)展中不忘控制成本以及制定一套科學(xué)的管理機(jī)制，兼顧多元化發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)公司穩(wěn)健發(fā)展，其未來(lái)發(fā)展前景是良好的。

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作者簡(jiǎn)介：張文婷（1994-），女，漢族，浙江嘉興人，就讀于寧波大紅鷹學(xué)院，財(cái)務(wù)信息化專業(yè)，研究方向：財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析；李艷（1982-），女，漢族，河北衡水人，寧波大紅鷹學(xué)院教師，研究方向：管理科學(xué)與工程，為本文的指導(dǎo)老師。