購租并舉：房地產(chǎn)重大變革襲來

高榮偉

國務院辦公廳日前印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》），全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作。《意見》指出，實行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，支持住房租賃消費，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標的重要途徑。

《意見》第一次提出了將商業(yè)用房改建為租賃住房，普遍被解讀為打通存量房與租賃市場通道。全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌表示，購租并舉的背景是一些地區(qū)存在庫存大的情況，像北京、上海等一些城市存在住宅供應不足、商業(yè)用房卻過剩的現(xiàn)象。有專家甚至認為，住房租賃市場將成為“地產(chǎn)第四市場”。《意見》發(fā)出了一個明確的信號：“投資性住房”將名正言順地進入住房租賃市場，讓其成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的“房源提供者”，意味著房地產(chǎn)重大變革來襲。

住房租賃市場發(fā)育不充分

此前，在國務院新聞辦公室舉行的政策例行吹風會上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長陸克華表示，改革開放以來，我國住房租賃市場不斷發(fā)展，在滿足城鎮(zhèn)居民特別是新市民住房需求等方面發(fā)揮了重要作用，但市場供應主體發(fā)育不充分、市場秩序不規(guī)范、法規(guī)制度不完善等問題仍較為突出。

就我國的住房保障來看，住房保障有實物保障和貨幣補貼兩種方式，此前多以實物保障為主。數(shù)據(jù)顯示，到2010年底，全國累計用實物方式解決了近2200萬戶城鎮(zhèn)低收入和部分中等偏下收入家庭的住房困難，實物住房保障受益戶數(shù)占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的比例達到9.4%，還有近400萬戶城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭享受廉租住房租賃補貼?！笆濉逼陂g，我國又進行了一輪規(guī)?？涨暗谋Ｕ戏拷ㄔO(shè)，按照規(guī)劃，到“十二五”末，全國保障性住房覆蓋面達到20%左右。盡管全國保障性住房取得了卓有成效的發(fā)展，然而與現(xiàn)實的需求相比，還存在不小的差距。與歐美發(fā)達國家相比，我國住房租賃市場發(fā)育還很不充分，部分群體的住房租賃需求沒有很好地得到滿足。

住房租賃市場，是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，是解決住房問題的一條重要渠道。中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會秘書長柴強指出：“這在世界各國都一樣，歐洲不少國家居民家庭租房比例都超過了30%，德國居民家庭租房比例甚至超過了50%，美國也約有1/3的居民家庭租房住。”解決好城鎮(zhèn)居民住房問題，需要房地產(chǎn)市場和租賃市場協(xié)同發(fā)展。在我國一些大城市，特別是租賃的市場供求關(guān)系比較緊張的地方，住房難的問題依然存在。與此同時，在房價高漲、物價日益攀升的壓力下，中國租房群體呈不斷上升趨勢。租房，不僅是很多市民的現(xiàn)實需求，對于外來務工人員、新就業(yè)大學生等收入不高、購房支付能力不足的群體而言，他們中的多數(shù)只能通過租房解決居住問題。

“但目前我國住房租賃市場發(fā)育不充分，城市居民家庭租房比例總體上不高，部分群體的住房租賃需求沒有很好地得到滿足?！敝袊康禺a(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會秘書長柴強博士指出。陸克華表示，培育和發(fā)展住房租賃市場跟階段性的去庫存有關(guān)系，但不主要是為了去庫存，像北京和上?；静淮嬖谌齑娴膯栴}，可是特別需要發(fā)展租賃市場。而培育和發(fā)展住房租賃市場，主要還是考慮解決城鎮(zhèn)居民，特別是新市民，包括外來務工人員、新畢業(yè)的大學生、青年教師、醫(yī)生等專業(yè)技術(shù)人員在大城市就業(yè)時的居住問題。此外，在各大中城市里，還有一些人因為工作地點經(jīng)常變換，盡管沒有購房需求，但他們卻有租房的意愿。

隨著租賃群體的日益增加，培育和發(fā)展住房租賃市場提到了議事日程上來。

完善租賃市場相關(guān)政策

為滿足青年人、新市民的住房租賃需求，住建部考慮采取以下政策措施來解決這些問題：第一，新建中小戶型為主的租賃住房。第二，允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房。第三，允許將現(xiàn)有的住房按照安全、舒適、便利等要求改造后按間出租，但是不得改變原有的防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔等設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。從市場角度看，《意見》明確提出允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，意味著商鋪、辦公樓等允許可以按規(guī)定進行屬性更改，通過結(jié)構(gòu)改造等變?yōu)樽赓U住房。業(yè)內(nèi)專家分析，短期將刺激投資購房，鼓勵盤活空置房、化投機需求為長期持有，未來將催生更多公寓型產(chǎn)品入市。

《意見》表示，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務；鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫存商品住房；引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。充分發(fā)揮市場作用，調(diào)動企業(yè)積極性，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)模化、集約化、專業(yè)化水平，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，滿足不斷增長的住房租賃需求。

《意見》強調(diào)，完善住房租賃支持政策。在談到房企“租房不如賣房”的問題時，陸克華介紹，企業(yè)普遍反映，企業(yè)買地一次性投入，加上開發(fā)建設(shè)，資金投入比較大，如果采用出租的方式，資金收益率比較低，租房子不如賣房子。有中介機構(gòu)表示，按當前房地產(chǎn)稅收政策，出租房屋要繳納的一系列稅收，差不多要占租金收入的15%～20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率就很低了。購買一套普通住房大概得200萬，每月對外出租可能只有不足4000元的收益，沒有政策支持，住房租賃市場很難賺到錢，也就不容易形成規(guī)?；?，房產(chǎn)管理企業(yè)不易做大做強。

為扶持住房租賃企業(yè)的發(fā)展，《意見》表示，政府將從稅收方面給予優(yōu)惠，并提供金融方面的支持，完善規(guī)劃建設(shè)和用地政策?！兑庖姟访鞔_了稅收、金融和土地等一攬子住房租賃市場扶持政策措施，并將著力解決目前我國住房租賃市場存在的市場供應主體發(fā)育不充分等問題。

《意見》對租房市場的支持政策主要有：一是給予稅收優(yōu)惠。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人，在增值稅、個人所得稅等方面給予扶持政策。落實營改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前，可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀代理服務，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，結(jié)合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費用扣除問題。二是提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。三是完善供地方式。鼓勵地方政府盤活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應。四是支持租賃住房建設(shè)，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃。

同時，還要求各地制定支持住房租賃消費的優(yōu)惠政策措施。國務院常務會議上明確，推進公租房貨幣化，轉(zhuǎn)變公租房保障方式，實物保障與租賃補貼并舉，支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補貼。保障對象，包括了在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員、新就業(yè)大學生和青年醫(yī)生、教師等專業(yè)技術(shù)人員，凡符合條件的應納入公租房保障范圍。完善租賃補貼制度，結(jié)合市場租金水平和保障對象實際情況，合理確定租賃補貼標準。落實提取住房公積金支付房租政策，簡化辦理手續(xù)。非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務。

著力規(guī)范市場秩序

培育和發(fā)展住房租賃市場，完善相關(guān)法律規(guī)章，可以實現(xiàn)讓城鎮(zhèn)居民家庭和新增就業(yè)人口更自由地進行租買選擇，也有利于更好地解決這部分居民住房問題。

對于現(xiàn)在國內(nèi)住房租賃市場中介服務不規(guī)范、虛假房源、中介欺詐以及無序競爭等問題，陸克華提出，住建部即將開展一次全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)中介專項整治行動。對于存在違法違規(guī)行為的中介機構(gòu)，各地要責令限期改整，記入信用檔案，取消網(wǎng)上簽約的資格；情節(jié)嚴重的依法處以罰款，并列入黑名單。要嚴肅查處一批違法違規(guī)機構(gòu)，曝光一批典型案例，將害群之馬清出市場，切實維護群眾的利益。目前，北京、上海、深圳等地已經(jīng)率先開展了清理整頓工作。

目前，承租人有時會遇到住房租賃期限短、常搬家，房東或中介機構(gòu)隨意上調(diào)租金、無理克扣押金，享受不到基本公共服務等問題?！耙膭钭》孔赓U消費，就要加大對承租人合法權(quán)益的保護力度，穩(wěn)定租賃關(guān)系?！庇袑＜抑赋?。對此，《意見》專門做出了規(guī)定，要求住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門完善住房租賃企業(yè)、中介機構(gòu)和從業(yè)人員信用管理制度，全面建立相關(guān)市場主體信用記錄，納入全國信用信息共享平臺，對嚴重失信主體實施聯(lián)合懲戒。

從根本上說，要切實維護當事人特別是承租人的合法權(quán)益，解決承租人的后顧之憂，還要推動相關(guān)立法，通過法律法規(guī)來明確當事人的權(quán)利義務，規(guī)范市場行為，穩(wěn)定租賃關(guān)系。這也是西方租賃市場比較發(fā)達的國家成功的經(jīng)驗。只有住房租賃市場規(guī)范健康發(fā)展起來，承租人以及公租房保障對象等才能在市場上有更多選擇的余地，租到合適的住房。從這些角度講，培育和發(fā)展住房租賃市場，建立購租并舉的住房制度，對于促進實現(xiàn)住有所居的目標意義重大?！兑庖姟访鞔_，到2020年，基本形成供應主體多元、經(jīng)營服務規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標。