王柯江　程久苗　費(fèi)羅成

摘要：中國(guó)農(nóng)地流轉(zhuǎn)發(fā)展迅速，然而農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格作為農(nóng)地流轉(zhuǎn)健康有序發(fā)展的關(guān)鍵，依然存在著價(jià)格偏低、定價(jià)隨意、價(jià)格差異大等問(wèn)題。當(dāng)前制約農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素有很多，其中之一便是農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格體系的缺失。目前，學(xué)術(shù)界對(duì)于農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格研究多集中于農(nóng)地價(jià)值內(nèi)涵、流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估方法、流轉(zhuǎn)價(jià)格影響因素等方面。采用文獻(xiàn)資料法，在總結(jié)分析農(nóng)地流轉(zhuǎn)內(nèi)涵、基礎(chǔ)理論框架以及目前所采用的價(jià)格評(píng)估方法的基礎(chǔ)上，提出今后研究應(yīng)當(dāng)更加關(guān)注農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格理論體系構(gòu)建、農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格影響因素剖析、農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格評(píng)估方法創(chuàng)新優(yōu)化以及農(nóng)地交易價(jià)格評(píng)估的理論與政策協(xié)調(diào)等方面。

關(guān)鍵詞：農(nóng)地流轉(zhuǎn)；交易價(jià)格；理論框架；評(píng)估方法

中圖分類(lèi)號(hào)： F301.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼： A 文章編號(hào)：1002-1302（2016）07-0583-04

自2004年以來(lái)，中央“一號(hào)文件”都十分關(guān)注“三農(nóng)”問(wèn)題，表明中央對(duì)于“三農(nóng)”問(wèn)題的高度重視。近年來(lái)，中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化不斷加深，整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大調(diào)整，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力不斷向第二、第三產(chǎn)業(yè)流動(dòng)聚集，為農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造了條件[1]。2014年，中共中央和國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的意見(jiàn)》提出“土地流轉(zhuǎn)和適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的必由之路”。2015年5月26日，習(xí)近平總書(shū)記再次強(qiáng)調(diào)，土地流轉(zhuǎn)和多種形式規(guī)模經(jīng)營(yíng)，是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的必由之路，也是農(nóng)村改革的基本方向?？梢?jiàn)當(dāng)前我國(guó)處于農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化階段，農(nóng)地流轉(zhuǎn)與農(nóng)地規(guī)?；?jīng)營(yíng)至關(guān)重要[2]。

規(guī)范的農(nóng)地價(jià)格體系是農(nóng)地健康有序流轉(zhuǎn)的前提。國(guó)土資源部在2003年頒布了《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》，全國(guó)已有 200多個(gè)縣（市、區(qū)）取得農(nóng)地定級(jí)估價(jià)成果[3]。目前，我國(guó)農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格主要依靠流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商或由農(nóng)村基層組織協(xié)調(diào)確定。在實(shí)踐過(guò)程中，農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格存在著價(jià)格偏低[4]、價(jià)格形成隨意[5]、價(jià)格差異大等問(wèn)題，在很大程度上阻礙了農(nóng)地流轉(zhuǎn)的健康有序進(jìn)行。學(xué)術(shù)界也開(kāi)始意識(shí)到農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格研究的重要性，從農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格評(píng)估方法[6]、流轉(zhuǎn)價(jià)格構(gòu)成[7]、流轉(zhuǎn)價(jià)格影響因素[8]等多個(gè)方面展開(kāi)了相應(yīng)研究，并取得了顯著的研究成效。但新形勢(shì)下農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)發(fā)生了新的變化，農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格體系也面臨著新的問(wèn)題，亟需進(jìn)一步總結(jié)已有研究成果，展望未來(lái)發(fā)展方向。本研究從理論和現(xiàn)實(shí)2個(gè)方面存在的問(wèn)題出發(fā)，對(duì)當(dāng)前學(xué)術(shù)界關(guān)于農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格的起源與內(nèi)涵、基礎(chǔ)理論框架與評(píng)估方法進(jìn)行梳理總結(jié)，旨在為今后農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格相關(guān)研究提供參考。

1 農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格的起源與內(nèi)涵

我國(guó)改革開(kāi)放前的《憲法》明確規(guī)定了農(nóng)地禁止流轉(zhuǎn)。在這段時(shí)期內(nèi)，由于不存在農(nóng)地流轉(zhuǎn)，自然就沒(méi)有農(nóng)地流轉(zhuǎn)的價(jià)格問(wèn)題。自1978年改革開(kāi)放以來(lái)，尤其是1988年憲法的修正，農(nóng)地流轉(zhuǎn)由“禁止流轉(zhuǎn)”過(guò)渡到了“允許流轉(zhuǎn)”和“放開(kāi)流轉(zhuǎn)”的狀態(tài)。20世紀(jì)80年代農(nóng)地流轉(zhuǎn)放開(kāi)初期，農(nóng)地流轉(zhuǎn)規(guī)模小，更多的是農(nóng)戶間換地或臨時(shí)交換耕種，在這個(gè)階段農(nóng)地流轉(zhuǎn)的價(jià)格還沒(méi)有得到顯現(xiàn)。直到2002年《中華人民共和國(guó)土地承包法》第三十二條肯定了農(nóng)地流轉(zhuǎn)的方式，標(biāo)志著我國(guó)從法律上確認(rèn)了土地流轉(zhuǎn)的主體是農(nóng)戶。隨后，相關(guān)法律條文作出了延長(zhǎng)農(nóng)地承包期的規(guī)定，進(jìn)一步鞏固了農(nóng)地流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。與此同時(shí)，農(nóng)業(yè)市場(chǎng)化、規(guī)模化、集約化呼聲的不斷提高，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、經(jīng)濟(jì)效益低以及資源浪費(fèi)等問(wèn)題不斷凸顯，農(nóng)地流轉(zhuǎn)得到快速發(fā)展，相應(yīng)的農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格研究也不斷展開(kāi)。

當(dāng)前學(xué)術(shù)界對(duì)于“農(nóng)地”的內(nèi)涵界定存在一定的差異，主要有以下幾種類(lèi)型：農(nóng)村土地、農(nóng)村集體土地、農(nóng)業(yè)土地以及耕地，本研究所指農(nóng)地即耕地。學(xué)術(shù)界最初認(rèn)為，農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格是農(nóng)地在不同農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體或農(nóng)戶之間流轉(zhuǎn)的價(jià)格[9-12]，而沒(méi)有對(duì)價(jià)格內(nèi)涵進(jìn)行詳細(xì)的研究。隨著農(nóng)地流轉(zhuǎn)的不斷發(fā)展，對(duì)于農(nóng)地流轉(zhuǎn)關(guān)鍵的流轉(zhuǎn)價(jià)格內(nèi)涵界定研究才開(kāi)始進(jìn)一步展開(kāi)。有學(xué)者認(rèn)為，農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格是農(nóng)戶的就業(yè)、生存保障和社會(huì)福利功能社會(huì)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，是土地使用權(quán)的價(jià)格或土地就業(yè)保障權(quán)價(jià)格的總和[13-14]。農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格很大程度上取決于中國(guó)農(nóng)村獨(dú)有的“三權(quán)分離”以及相應(yīng)的流轉(zhuǎn)方式[15-18]。農(nóng)地流轉(zhuǎn)前提是存在農(nóng)地供需雙方，在交易雙方供需均衡的基礎(chǔ)上進(jìn)行農(nóng)地交易所形成的價(jià)格即是農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格[19]。王露等認(rèn)為，農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格應(yīng)為農(nóng)地的自然質(zhì)量?jī)r(jià)值，該價(jià)格由農(nóng)地的未來(lái)經(jīng)濟(jì)價(jià)值所決定，并與農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的收益、流轉(zhuǎn)年限、經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)程度相關(guān)[20]。本研究中農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格具體是指農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格。

農(nóng)地作為一種資源，在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下亦是一種資產(chǎn)。農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上就是在農(nóng)地流轉(zhuǎn)過(guò)程中以經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值為基礎(chǔ)，在農(nóng)地交易市場(chǎng)供求變化以及參與土地流轉(zhuǎn)雙方價(jià)格博弈的雙重影響下所形成的流轉(zhuǎn)價(jià)格[21]。在當(dāng)前強(qiáng)調(diào)新農(nóng)村建設(shè)的大背景下，農(nóng)地不僅僅是一種生產(chǎn)資料，還具有社會(huì)保障的功能。此外，由于農(nóng)地利用的外部性，其對(duì)外界生態(tài)環(huán)境也有著重要的影響，因此農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格除了包含其原有的自然質(zhì)量?jī)r(jià)格之外，還應(yīng)該包含相應(yīng)的社會(huì)保障價(jià)格和生態(tài)價(jià)格。

在已有研究基礎(chǔ)上，筆者認(rèn)為，農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格是指農(nóng)地在不同農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體或農(nóng)戶之間以不同方式所流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的價(jià)格，其實(shí)質(zhì)是農(nóng)地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)“三權(quán)分離”基礎(chǔ)上農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償形式。而由于在農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移所帶來(lái)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)影響，其相應(yīng)的社會(huì)價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值以及生態(tài)價(jià)值都要通過(guò)農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格的方式反映出來(lái)，最終價(jià)值總和就是農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格。

2 農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格的基礎(chǔ)理論框架

2.1 地租地價(jià)理論

馬克思在勞動(dòng)價(jià)值論和剩余價(jià)值論的基礎(chǔ)上，通過(guò)繼承古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論提出了地租地價(jià)理論[22]。學(xué)術(shù)界普遍認(rèn)為馬克思地租、地價(jià)理論互相補(bǔ)充，密不可分，共同組成了農(nóng)地估價(jià)的基礎(chǔ)[23-25]。馬克思的地租地價(jià)理論從事物發(fā)展的本質(zhì)上揭示了地租地價(jià)的實(shí)質(zhì)及其發(fā)展變化規(guī)律[26]，對(duì)于合理確定農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格具有重要的意義。土地的價(jià)格取決于土地為土地所有者帶來(lái)的收益大小。地租和地價(jià)是調(diào)節(jié)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)杠桿，只有合理的地租和地價(jià)才能促進(jìn)農(nóng)地的流轉(zhuǎn)，解決農(nóng)地流轉(zhuǎn)過(guò)程中缺乏標(biāo)準(zhǔn)的難題。相關(guān)學(xué)者提出，馬克思的地租地價(jià)理論為研究農(nóng)地流轉(zhuǎn)提供了一個(gè)有較強(qiáng)解釋力和邏輯一致性的思路[26]。地租地價(jià)是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的表現(xiàn)和實(shí)現(xiàn)形式，是評(píng)判土地有償使用是否合理的重要標(biāo)志之一，同時(shí)也是調(diào)整農(nóng)地價(jià)格的重要因素[27]。

2.2 產(chǎn)權(quán)價(jià)格理論

產(chǎn)權(quán)是人把他的一些生產(chǎn)自然條件認(rèn)為是歸于他的、認(rèn)為是自己的、認(rèn)為是與他自身的存續(xù)一起產(chǎn)生的前提，產(chǎn)權(quán)的表象是人與物的關(guān)系[28]。農(nóng)地流轉(zhuǎn)就是經(jīng)營(yíng)權(quán)的讓渡，農(nóng)地產(chǎn)權(quán)是可以分割的，分割出來(lái)的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓與代價(jià)就是不同農(nóng)地的價(jià)格[28]。邵傳林等回顧了中國(guó)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)60年來(lái)的發(fā)展，對(duì)比分析計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期和改革開(kāi)放時(shí)期農(nóng)地產(chǎn)權(quán)變革對(duì)于農(nóng)地流轉(zhuǎn)的影響，最終認(rèn)為要保持農(nóng)地流轉(zhuǎn)的長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展，必須要不斷地進(jìn)行農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的創(chuàng)新[29]。農(nóng)地流轉(zhuǎn)過(guò)程中農(nóng)地產(chǎn)權(quán)至關(guān)重要，同時(shí)影響農(nóng)地流轉(zhuǎn)的還有農(nóng)地的流動(dòng)性、穩(wěn)定性以及收益產(chǎn)權(quán)的完整性[30]。郭忠興等則通過(guò)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的演進(jìn)過(guò)程的研究，表明產(chǎn)權(quán)對(duì)于促進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要性[31]。

2.3 土地外部經(jīng)濟(jì)理論

外部經(jīng)濟(jì)也稱(chēng)外部關(guān)系、毗鄰影響等，是指消費(fèi)者或生產(chǎn)者的消費(fèi)和生產(chǎn)活動(dòng)對(duì)其他團(tuán)體造成了附帶成本或效益的情況[32]。土地作為一種資源，其外部性相當(dāng)顯著。由于其外部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，一塊土地不僅能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)還能產(chǎn)生社會(huì)和生態(tài)效益，因此土地的價(jià)格不僅有經(jīng)濟(jì)效益收益，還應(yīng)包括社會(huì)效益收益與生態(tài)效益收益。土地由于存在外部經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)機(jī)制的作用不能完全使土地利用效率達(dá)到最大化[33]，需要建立合理的農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，實(shí)行土地有償使用制度。而客觀的價(jià)格尺度是有償使用制度的前提，因此，農(nóng)地估價(jià)需要評(píng)估農(nóng)地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)效益價(jià)值和生態(tài)效益價(jià)值，可使農(nóng)地流轉(zhuǎn)的外部經(jīng)濟(jì)內(nèi)部化，合理確定農(nóng)地的綜合價(jià)值[34]。

2.4 農(nóng)地價(jià)值理論

農(nóng)地作為一個(gè)包含自然、生態(tài)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的復(fù)雜綜合體，不僅具有生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)功能和資產(chǎn)增值功能，還具有社會(huì)保障功能、生態(tài)價(jià)值功能、社會(huì)穩(wěn)定功能及養(yǎng)老保障等功能[35]。王振頤等通過(guò)研究合理的農(nóng)地價(jià)值與健康有序的農(nóng)地流轉(zhuǎn)之間良性互動(dòng)對(duì)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極作用，得出越流轉(zhuǎn)越富，越富越流轉(zhuǎn)的結(jié)論，表明農(nóng)地價(jià)值的體現(xiàn)對(duì)于合理確定農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格、促進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)具有加大的作用[36]。農(nóng)地價(jià)值理論可以為農(nóng)地合理利用提供指南，可持續(xù)的農(nóng)地價(jià)值理念對(duì)于構(gòu)建完整的農(nóng)地價(jià)值體系具有重要的現(xiàn)實(shí)意義[37]。價(jià)值是價(jià)格的決定性影響因素，因而農(nóng)地所包含的不同價(jià)值有其相對(duì)應(yīng)的價(jià)格，即農(nóng)地的自然質(zhì)量?jī)r(jià)格、社會(huì)價(jià)格和生態(tài)環(huán)境價(jià)格。因此，農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格也應(yīng)包括上述3種價(jià)格。

3 農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格的評(píng)估方法比較

當(dāng)前學(xué)術(shù)界關(guān)于農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格評(píng)估方法的研究還主要是農(nóng)地分等定級(jí)估價(jià)技術(shù)方法的研究。雖然當(dāng)前土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)方法很多，但是由于農(nóng)地屬性的特殊性，不是每一種都適用于農(nóng)地價(jià)格的評(píng)估[38]。當(dāng)前最主要的農(nóng)地評(píng)估方法包括收益還原法、市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法3類(lèi)。

3.1 收益還原法

收益還原法是以預(yù)期收益原理為基礎(chǔ)[39-40]，將待評(píng)估農(nóng)地未來(lái)年預(yù)期純收入以適當(dāng)?shù)倪€原利率進(jìn)行收益還原，從而確定待評(píng)估農(nóng)地估價(jià)期日現(xiàn)值。其核心觀點(diǎn)認(rèn)為，決定農(nóng)地價(jià)值的因素不是過(guò)去，而是未來(lái)。張振華將通過(guò)收益還原法估價(jià)模型評(píng)估所得的農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)格作為農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格的基礎(chǔ)，認(rèn)為收益還原法是適用于農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)定價(jià)的有效方法[41]。收益還原法是以地租理論為理論依據(jù)的農(nóng)地估價(jià)基本方法[42]。劉萍等在回顧收益還原法歷史的基礎(chǔ)上，得出收益還原法一直都是農(nóng)地估價(jià)的最主要方法[43]。楊慶媛等從理論上分析比較了基準(zhǔn)地價(jià)修正法、市場(chǎng)比較法、收益還原法等幾個(gè)主流估價(jià)方法在農(nóng)地估價(jià)上的可行性，最終認(rèn)為在這3個(gè)方法中收益還原法是首選方法[44]。利用收益還原法評(píng)估農(nóng)地價(jià)格時(shí)需要注意的是還原利率的確定、土地純收益以及總費(fèi)用的測(cè)算決定了評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確與否。

3.2 市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是指將類(lèi)似市場(chǎng)上近期成交的農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)交易實(shí)例作為參照物，分析對(duì)比評(píng)估對(duì)象與參照物的差異并根據(jù)相應(yīng)的影響因素進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，最終得到評(píng)估對(duì)象的流轉(zhuǎn)價(jià)格[43]。單勝道等認(rèn)為，在農(nóng)地流轉(zhuǎn)案例較多的地區(qū)，市場(chǎng)比較法具有較強(qiáng)的說(shuō)服力，而在農(nóng)地流轉(zhuǎn)案例極少、農(nóng)地流轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)極不齊全的地區(qū)，運(yùn)用市場(chǎng)還原法的時(shí)候需要拓寬思路靈活運(yùn)用[45-46]。充分發(fā)育活躍的交易市場(chǎng)和相對(duì)較易取得相關(guān)的比較參數(shù)和指標(biāo)是應(yīng)用市場(chǎng)比較法有2個(gè)重要前提[47]。當(dāng)農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟時(shí)就可以采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，是一種較為直觀的估價(jià)方法，其評(píng)估結(jié)果最容易被人們理解、認(rèn)可或接受[48]。但從我國(guó)現(xiàn)狀來(lái)看，市場(chǎng)法的應(yīng)用還受到很多限制：絕大多數(shù)地區(qū)農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)發(fā)展不完善，因此沒(méi)有足夠數(shù)量的交易案例用于比較[49-55]；農(nóng)地本身的特殊性決定了農(nóng)地流轉(zhuǎn)需要考慮的影響因素眾多，而相關(guān)指標(biāo)體系尚未建立，調(diào)整系數(shù)難以確定[56]。因此，從當(dāng)前整個(gè)農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)來(lái)看，市場(chǎng)比較法還不是目前農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格的最佳評(píng)估方法。

3.3 基準(zhǔn)地價(jià)修正法

基準(zhǔn)地價(jià)修正法是以替代原理為基礎(chǔ)，利用近期基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果，對(duì)待估農(nóng)地的地區(qū)條件及個(gè)別條件與其所在地區(qū)的平均條件相對(duì)比，確定相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，最終得出待估農(nóng)地在評(píng)估期日的價(jià)格[57-58]。彭榮勝等在分析傳統(tǒng)基準(zhǔn)地價(jià)修正法所存在問(wèn)題基礎(chǔ)上，對(duì)其修正系數(shù)進(jìn)行重新訂正，認(rèn)為基準(zhǔn)地價(jià)修正法能較好反映土地的真實(shí)價(jià)值，有利于農(nóng)地估價(jià)的科學(xué)化和規(guī)范化[59-62]。此外，基準(zhǔn)地價(jià)修正法的資料便于收集，而且價(jià)格由政府公布，具有準(zhǔn)確性[63]。基準(zhǔn)地價(jià)修正法也是我國(guó)土地評(píng)價(jià)中應(yīng)用最多的估價(jià)方法，因?yàn)樵摲椒ň哂锌旖荨⒎奖?、?zhǔn)確等特點(diǎn)[64-66]。倪偉則認(rèn)為基準(zhǔn)地價(jià)修正法在估價(jià)中被廣泛應(yīng)用，但是在一些基準(zhǔn)地價(jià)滯后的地區(qū)，需要結(jié)合市場(chǎng)供需杠桿來(lái)調(diào)節(jié)[67]。目前，基準(zhǔn)地價(jià)法主要應(yīng)用于已有基準(zhǔn)地價(jià)以及相應(yīng)修正系數(shù)等評(píng)估成果的縣域內(nèi)農(nóng)地宗地評(píng)估，而對(duì)于一些缺乏基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，則需要結(jié)合其他評(píng)估方法來(lái)評(píng)定農(nóng)地的價(jià)格。

4 結(jié)論與展望

4.1 取得的成績(jī)

農(nóng)地價(jià)格是農(nóng)地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，是流轉(zhuǎn)收益分配的依據(jù)。農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格從20世紀(jì)80年代提出到現(xiàn)在，經(jīng)過(guò)30多年的研究發(fā)展，其理論內(nèi)涵、價(jià)格評(píng)估方法等方面都有了一定的成果。（1）內(nèi)涵方面。學(xué)者們普遍認(rèn)為農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格應(yīng)包含多種價(jià)值，同時(shí)受流轉(zhuǎn)年限、流轉(zhuǎn)收益多重因素影響。筆者認(rèn)為，農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格主要是農(nóng)地“三權(quán)分離”下經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償形式。（2）基礎(chǔ)理論方面。目前，不同學(xué)者從不同理論角度出發(fā)闡述了其理論基礎(chǔ)對(duì)維持農(nóng)地流轉(zhuǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展、合理確定農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格的重要性，筆者認(rèn)為，地租地價(jià)理論、產(chǎn)權(quán)理論、土地外部經(jīng)濟(jì)理論及農(nóng)地價(jià)值理論等理論基礎(chǔ)是確定農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格評(píng)估方法的重要依據(jù)。（3）價(jià)格評(píng)估方面。當(dāng)前農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格的主要評(píng)估方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。不同的價(jià)格評(píng)估方法有其相應(yīng)的適用環(huán)境，例如基準(zhǔn)地價(jià)修正法較適用于已有基準(zhǔn)地價(jià)與相應(yīng)修正系數(shù)的地區(qū)，而市場(chǎng)比較法則適用于流轉(zhuǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)。筆者認(rèn)為，相對(duì)于其他評(píng)估方法，收益還原法有較好的適用性，限制因素較少。

4.2 研究展望

總體來(lái)看，目前農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格研究已經(jīng)取得了一定進(jìn)展，但未來(lái)還須進(jìn)一步展開(kāi)以下研究。

4.2.1 持續(xù)構(gòu)建農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格理論體系 在農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格的形成及價(jià)值內(nèi)涵方面，學(xué)者們從不同角度提出了自己的觀點(diǎn)，但對(duì)農(nóng)地的價(jià)格形成以及價(jià)值內(nèi)涵的理解還有很大的差異，導(dǎo)致在實(shí)踐中缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和可比性。今后還須不斷完善農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格理論內(nèi)涵，構(gòu)建完備的農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格理論體系。

4.2.2 深入剖析農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格的影響因素 當(dāng)前學(xué)術(shù)界在農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格影響因素方面的分析研究普遍認(rèn)為，農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格的影響因素呈多樣化，包括經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、社會(huì)、地域等方面，分析得較為全面。但也有學(xué)者提出農(nóng)地流轉(zhuǎn)中交易成本應(yīng)與農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格成反比，這與實(shí)際中交易成本低、流轉(zhuǎn)價(jià)格同樣偏低甚至無(wú)償?shù)默F(xiàn)象不符。未來(lái)還需要結(jié)合實(shí)際問(wèn)題對(duì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格影響因素進(jìn)行深入探討。

4.2.3 創(chuàng)新優(yōu)化農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格評(píng)估方法 在農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格評(píng)估方法上，當(dāng)前學(xué)者的研究較多，但當(dāng)前研究大多集中于確定已有評(píng)估方法的適用范圍，對(duì)于評(píng)估方法的創(chuàng)新優(yōu)化及參數(shù)等還沒(méi)有定論。未來(lái)還須在創(chuàng)新農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格評(píng)估方法以及確定相關(guān)評(píng)估方法的重要參數(shù)等方面開(kāi)展進(jìn)一步研究。

4.2.4 協(xié)調(diào)農(nóng)地交易價(jià)格評(píng)估的理論與政策 在農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易價(jià)格的配套管理制度建設(shè)和相關(guān)政策建議方面，目前學(xué)者普遍主張?jiān)O(shè)立評(píng)估機(jī)構(gòu)，并進(jìn)一步完善農(nóng)地的社會(huì)保障功能，對(duì)推進(jìn)農(nóng)地合理有序流轉(zhuǎn)具有積極意義。但目前中國(guó)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)改革相對(duì)遲緩，還需要理論界與時(shí)俱進(jìn)，面對(duì)日新月異的農(nóng)村市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，作出新的判斷與決策，深化改革，引導(dǎo)農(nóng)村土地健康有序流轉(zhuǎn)。

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