沈建苗

浙江文盛集團(tuán)有限公司

【摘 要】最近幾年，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展也帶動(dòng)了居住區(qū)景觀的蓬勃發(fā)展，開(kāi)發(fā)商越來(lái)越重視居住區(qū)環(huán)境的營(yíng)造，以此來(lái)吸引更多的客戶。但是很多房地產(chǎn)公司，尤其是中小型房產(chǎn)公司景觀工程的管理遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上企業(yè)開(kāi)發(fā)擴(kuò)張的速度，因此景觀工程的標(biāo)準(zhǔn)化管理尤為重要，是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。本文從開(kāi)發(fā)商的角度分析了如何進(jìn)行景觀工程的標(biāo)準(zhǔn)化管理，并闡述其管理的主要流程。

【關(guān)鍵詞】住宅區(qū)；景觀工程；標(biāo)準(zhǔn)化

隨著人們生活水平的提高，對(duì)住宅區(qū)環(huán)境要求也越來(lái)越高，這就鑄就了房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)近幾年開(kāi)發(fā)和擴(kuò)張的速度驚人，其中景觀是影響住宅品質(zhì)的重要因素。如何提升景觀品質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要任務(wù)，而只有通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化的管理才能最迅速、最科學(xué)地達(dá)到這個(gè)目的。

一、如何進(jìn)行景觀工程的標(biāo)準(zhǔn)化管理

1.建立標(biāo)準(zhǔn)化管理的體系

一些大型上市的房企之所以能迅速擴(kuò)張，并能保證產(chǎn)品的高端品質(zhì)，這都是得益于一套健全的標(biāo)準(zhǔn)化管理體系。可以學(xué)習(xí)借鑒諸如萬(wàn)科、綠成、龍湖等房企領(lǐng)頭羊的做法，并結(jié)合自身特點(diǎn)及地區(qū)特色形成自己的一套標(biāo)準(zhǔn)化體系。

2.建立景觀產(chǎn)品風(fēng)格標(biāo)準(zhǔn)體系

首先，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該根據(jù)開(kāi)發(fā)規(guī)模及所在地的區(qū)域特點(diǎn)形成自有的景觀產(chǎn)品風(fēng)格體系。常見(jiàn)的幾種景觀風(fēng)格有：現(xiàn)代中式、現(xiàn)代西式、地中海式、西班牙式（英式）、東南亞式。

其次，企業(yè)研發(fā)部根據(jù)不同景觀風(fēng)格編制數(shù)字化設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。數(shù)字化設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的支持?jǐn)?shù)據(jù)應(yīng)來(lái)源于以下幾個(gè)方面：①研發(fā)部本身對(duì)以往景觀工程分析研究的數(shù)據(jù)報(bào)告（成本分析、材料品種分析等）。②營(yíng)銷部根據(jù)新項(xiàng)目市場(chǎng)研究及客戶端反饋的客戶需求。③設(shè)計(jì)、成本、工程及招標(biāo)采購(gòu)根據(jù)新項(xiàng)目設(shè)計(jì)提出的需求。

3.規(guī)范景觀產(chǎn)品設(shè)計(jì)管理

1）制定設(shè)計(jì)框架標(biāo)準(zhǔn)。在項(xiàng)目策劃階段引入景觀設(shè)計(jì)，根據(jù)新項(xiàng)目特征及投入資金套用風(fēng)格標(biāo)準(zhǔn)體系中一種風(fēng)格原型，在原型的基礎(chǔ)上加入競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)的設(shè)計(jì)。競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)三綠化設(shè)計(jì)：多利用原生樹(shù)；入口、會(huì)所、主軸及入戶前節(jié)點(diǎn)綠化配置品種和規(guī)格；競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)四生態(tài)技術(shù)的運(yùn)用和水景駁岸的處理等。

2）制定設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。根據(jù)策劃階段選定的景觀風(fēng)格制定新項(xiàng)目的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)應(yīng)包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)使用說(shuō)明；設(shè)計(jì)范圍要點(diǎn)；圖紙目錄；圖紙?jiān)O(shè)計(jì)要點(diǎn)；關(guān)于部分規(guī)范的補(bǔ)充內(nèi)容；提供原始地勘資料、建筑方面資料、甲供材資料及內(nèi)部成本控制資料等設(shè)計(jì)依據(jù)文件。

3）設(shè)計(jì)過(guò)程控制，制定內(nèi)部審圖標(biāo)準(zhǔn)。審圖標(biāo)準(zhǔn)有2 個(gè)方面：第一概念和方案階段審圖重點(diǎn)；第二施工圖階段審查重點(diǎn)。

4.建立景觀招采標(biāo)準(zhǔn)化管理體系

1）建立合作單位資料庫(kù)（設(shè)計(jì)單位、施工單位、供貨商）。對(duì)合作單位定期評(píng)審，作為評(píng)標(biāo)依據(jù)。

2）制定評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。前期對(duì)合作單位考察；參選單位的資質(zhì)要求；技術(shù)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)；商務(wù)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)。

3）甲供材采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。甲方為確保效果達(dá)到預(yù)期，一些主要材料采取甲供。甲供材應(yīng)多方比對(duì)，選用性價(jià)比最高的。

4）合同管理。合同交底，參與交底的人員：部門(mén)經(jīng)理、項(xiàng)目造價(jià)師、景觀工程師、景觀設(shè)計(jì)師，交底的內(nèi)容：工程承包范圍、包干形式、重要合同條款、合同總價(jià)、工期要求、質(zhì)量安全、文明施工要求；支付管理，按合同約定節(jié)點(diǎn)付進(jìn)度款，審核變更價(jià)款。

5.建立施工現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)化體系

1）材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收管理。驗(yàn)收依據(jù)有以下幾個(gè)方面：參照樣板，施工單位進(jìn)場(chǎng)后對(duì)主要鋪裝節(jié)點(diǎn)做樣板段，樣板通過(guò)后大面積施工；設(shè)計(jì)要求（厚度、面層處理、苗木的規(guī)格）；行業(yè)規(guī)范要求；合同中特別要求的。

2）隱蔽工程驗(yàn)收管理，會(huì)同監(jiān)理檢測(cè)和旁站工作。

3）施工安全文明管理標(biāo)準(zhǔn)。建立獎(jiǎng)懲措施；定期組織領(lǐng)導(dǎo)班子進(jìn)行安全文明大檢查；定期對(duì)施工單位進(jìn)行安全文明知識(shí)宣講。

4）施工質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)。各專業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)（鋼筋綁扎、混凝土澆筑、管線預(yù)埋等）；鋪裝貼面質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)；細(xì)節(jié)質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)（井蓋的美化、不同部位銜接處理）；成品保護(hù)的要求；苗木種植標(biāo)準(zhǔn)（如大樹(shù)移植標(biāo)準(zhǔn)、地被種植不露土、草坪鋪設(shè)標(biāo)準(zhǔn)）。

5）變更簽證管理。對(duì)于較大的變動(dòng)，必須成本部、景觀工程師、監(jiān)理及施工方現(xiàn)場(chǎng)取證，共同認(rèn)定。

6.制定進(jìn)度管理的標(biāo)準(zhǔn)。

1）設(shè)計(jì)進(jìn)度管理進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)。

2）審核施工單位的進(jìn)度計(jì)劃是否符合公司總進(jìn)度計(jì)劃。

3）動(dòng)態(tài)管理，制定糾偏整改措施，確保節(jié)點(diǎn)按時(shí)完成。

7.制定竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

驗(yàn)收流程從以下幾個(gè)方面考慮：①驗(yàn)收部門(mén)：設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部、物業(yè)部。②驗(yàn)收時(shí)間：竣工后由施工單位提交申請(qǐng)，項(xiàng)目部初驗(yàn)后組織其它部門(mén)一起驗(yàn)收。③驗(yàn)收重點(diǎn)項(xiàng)目為硬質(zhì)鋪裝觀感質(zhì)量、貼面有無(wú)空鼓、水景主體結(jié)構(gòu)和管道是否滲漏、水系有無(wú)溢水、噴泉效果是否符合設(shè)計(jì)要求、燈具調(diào)試效果以及樹(shù)木品種、規(guī)格、樹(shù)形是否按設(shè)計(jì)圖，樹(shù)木支撐是否牢固，隱蔽工程資料是否齊全等。

8.建立標(biāo)準(zhǔn)化的結(jié)算審核機(jī)制

一、開(kāi)發(fā)商結(jié)算審核分為2 種：委托造價(jià)咨詢單位審核；開(kāi)發(fā)商成本部門(mén)審核。無(wú)論內(nèi)部審核或是外部審核，都需要有一套制約機(jī)制。

二、應(yīng)用和執(zhí)行景觀工程標(biāo)準(zhǔn)化管理體系

景觀產(chǎn)品風(fēng)格體系由公司前期策劃部主導(dǎo)貫徹執(zhí)行和負(fù)責(zé)完善并及時(shí)升級(jí)系統(tǒng)。景觀設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)體系由公司規(guī)劃設(shè)計(jì)部主導(dǎo)貫徹執(zhí)行并負(fù)責(zé)體系的完善和更新。景觀招采標(biāo)準(zhǔn)體系由公司招采部主導(dǎo)貫徹執(zhí)行并負(fù)責(zé)體系的完善和更新。景觀現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)體系由公司工程項(xiàng)目部貫徹執(zhí)行并負(fù)責(zé)體系的完善和更新。景觀進(jìn)度計(jì)劃管理由公司規(guī)劃設(shè)計(jì)部、招采部、工程項(xiàng)目部3 大部門(mén)貫徹執(zhí)行。景觀竣工驗(yàn)收管理由公司工程項(xiàng)目部主導(dǎo)，規(guī)劃設(shè)計(jì)和物業(yè)部配合執(zhí)行。

三、檢查和評(píng)估景觀工程標(biāo)準(zhǔn)化體系的執(zhí)行效果

此環(huán)節(jié)是與時(shí)俱進(jìn)的必需環(huán)節(jié)，是產(chǎn)品不斷提升的必要環(huán)節(jié)。日常工作收集評(píng)估信息；項(xiàng)目結(jié)束后的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)；制定考核機(jī)制。為保證體系執(zhí)行效果最大化，考核機(jī)制必不可少。

四、結(jié)語(yǔ)

景觀工程標(biāo)準(zhǔn)化管理是牽涉到多部門(mén)多項(xiàng)目的管理，需要投入較多的人力和財(cái)力，但一旦管理上了軌道，企業(yè)將受益匪淺，也是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)展壯大的必要管理手段。景觀工程標(biāo)準(zhǔn)化管理的體系應(yīng)多注重日常工作經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的積累和研究，非一朝一夕可以形成，需因地制宜、與時(shí)俱進(jìn)。