人口結構對房價的影響

鄭基超　倪澤強　孫韋

摘要：房價是影響國民經濟全局的重要變量。文章從人口結構視角對房價上漲的原因進行了探索，以2001—2014年的分省面板數(shù)據為基礎分析了婚姻登記人數(shù)這一人口變量對房價的影響，接著又對京、滬、津三個直轄市進行了面板數(shù)據分析，探索了外來人口和婚姻登記人口對房價的影響；實證結果表明人口因素是影響房價的重要變量，文章最后基于人口結構現(xiàn)狀對未來房價走勢進行了預測并提出了政策性建議。

關鍵詞：人口結構；住宅價格；婚姻登記人口

中圖分類號：F293.31 文獻標志碼：A 文章編號：1001-862X（2016）05-0022-007

一、引 言

過去的十多年，房價的大幅度攀升引發(fā)了人們的廣泛關注，牽動著無數(shù)人敏感的神經。根據統(tǒng)計年鑒數(shù)據，從2000年到2014年，14年間全國住宅平均價格從2092元/平方米上升到5933元/平方米，上漲了近兩倍。尤其是2016年春節(jié)后，一線城市和部分二線城市房價飆升，再次引發(fā)居民的強烈關注。房價大幅度上漲嚴重影響了人們的生活質量，很多人節(jié)衣縮食購房供房，為此減少了其他支出，沖擊了消費增長，直接導致內需不振。

對房價的上漲，不同學者有著不同的解釋，部分學者從供給沖擊角度給出了解釋，如土地價格的上升、建筑成本的增加等帶來了房價的剛性上升；還有的學者從需求角度進行了解讀，認為多年的經濟增長使居民收入水平提高，進而增加住宅消費引起房價上漲。這些分析都有一定道理，但是并不全面。

從現(xiàn)實來看，根據國家統(tǒng)計局公布的《2016年4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，與上年同月相比，70個大中城市中，住宅價格下降的城市有23個，上漲的城市有46個，持平的城市有1個；4月份，同比價格變動中，最高漲幅為63.4%，最低為下降3.2%，其中一線城市和部分二線城市價格上漲幅度較大。顯然房價的大幅度增長很難用供求解讀：在同一期間，我國房地產市場供給成本變化不大，經濟增長雖然放緩，但是居民收入增長趨勢沒有發(fā)生變化，因此仍然用供給、需求因素對房價進行解讀顯得蒼白無力，隱藏在中國房價高增長率背后的顯然還有其他因素。

我們注意到，與近年來房價高增長相伴隨的是，中國正在經歷時間和空間兩種維度的人口結構變動。首先是時間維度的人口結構變動，在過去十多年，1981—1990年人口出生高峰期的居民相繼進入初婚期，與此同時35—59歲中年人在總人口中比重不斷上升，新婚買房和改善居住質量買房需求爆發(fā)式增長，帶來了全國范圍內的房價普漲；其次就是空間維度的人口結構變動，過去數(shù)十年由于區(qū)域經濟增長不平衡，中西部人口大量流向東部地區(qū)，造成了人口分布的區(qū)域不平衡，北上廣等東部地區(qū)人口呈現(xiàn)凈流入狀態(tài)，而中西部地區(qū)人口凈流出，人口流動帶來了住宅購買力的流動，一線城市房價上漲幅度驚人。

事實上，很多文獻也關注到了人口結構對房價的影響。查閱已有文獻后我們發(fā)現(xiàn)，很多學者在實證分析時使用的表征人口特征的變量為人口撫養(yǎng)比，在回歸中通常使用人口撫養(yǎng)比和當期房價的數(shù)據進行實證。我們認為，以撫養(yǎng)比作為人口結構的代理變量，在分析研判人口因素對房價影響時可能有偏差，因為人口撫養(yǎng)比通常表明既定時點的人口結構特征，當期人口撫養(yǎng)比對當期房價的影響通常是間接的。以幼兒撫養(yǎng)比為例，該比例為幼兒人口占總人口或者勞動年齡人口比重，而現(xiàn)在的幼兒人口是不可能有直接住宅需求的，只有等其成年后才會有購房需求。因此我們需要找到更合適的表示人口結構因素的變量，這一變量既能夠描述人口數(shù)量、結構特征，而且能夠對當期房價產生直接影響。成家需買房的傳統(tǒng)文化給了我們啟示，因為大多數(shù)在城鎮(zhèn)結婚的人都會購買商品住宅，因此當年登記結婚人數(shù)既能夠代表人口數(shù)量結構特征（當期登記結婚人數(shù)由若干年前的出生人口決定），又能夠對房價產生直接影響。因此本文中我們將使用結婚登記人數(shù)來反映人口結構，分析其對房價帶來的影響，我們相信這能更加客觀、準確地研究人口因素對房價的影響；而且中國各省市區(qū)間經濟發(fā)展水平、人口結構差異較大，這種差異為面板計量分析人口結構對房價的影響也提供了便利。

二、人口結構與房價的理論分析

（一）人口數(shù)量結構決定了住宅需求數(shù)量結構

人口結構對房價產生影響的邏輯在于：購買住宅的行為本質上是居住消費，人是消費主體，因而有居住需求的人口數(shù)量決定了住宅的有效需求量。一個符合實際的假設是，居民只有在成年或者更準確地說結婚建立家庭之后才會有獨立住宅需求。由于種種原因，各年度人口出生數(shù)量并不相同，到這些居民長大成人時，相應的住宅需求數(shù)量也會有所不同。因此人口出生數(shù)量決定了滯后期的住宅需求數(shù)量；而人口出生數(shù)量的波動會影響多年以后的住宅需求數(shù)量和結構。根據歷次人口普查數(shù)據，從1966—2010年間，中國共經歷了兩次人口出生高峰，第一個高峰是從1966到1975年，十年間出生人口近2.4億人；第二次人口出生高峰是從1981到1990年，十年出生人口約2.3億人；其后中國出生人口數(shù)量不斷下降。我們認為，在過去的十多年，兩次人口出生高峰的人們相繼進入婚育期和中年期，由此帶來了婚姻購房需求和中年改善住房需求的迸發(fā)，驅動了中國房價的上升。

（二）生育高峰帶來的婚育購房需求上升

首先來看結婚購房需求，傳統(tǒng)文化強調“有房才有家和歸屬感”，因此多數(shù)城市居民結婚時都會新購住房。表1是內地居民結婚登記人數(shù)和成套住宅竣工數(shù)量描述性統(tǒng)計，其中內地居民結婚登記對數(shù)既包括初婚，也包括再婚，因為離婚時通常會對原有住房分割，再婚時往往會重新購房，因此使用總的結婚登記對數(shù)表示結婚購房需求是合理的。我們發(fā)現(xiàn)，從2001年開始，國內居民結婚登記人數(shù)持續(xù)增長，從2001年的797.11萬對上升到2014年的1302.04萬對，增長了約63%，其中初婚人數(shù)從2001年的1481.74萬人上升到2014年的2286.81萬人，占據了絕大部分。與此同時，城鎮(zhèn)化在加速推進，14年間，城鎮(zhèn)人口比重從37.66%上升到54.77%。假設所有在城鎮(zhèn)生活的居民結婚時都要新購房屋，那么城鎮(zhèn)化疊加婚育人口上升帶來了大量購房需求。經計算可知，從2001年到2014年，結婚購房需求從300.19萬套上升到2014年的713.13萬套，14年間需求共計7016萬套，而同期全國開發(fā)商成套住宅竣工數(shù)量共計7071萬套，竣工成套房屋數(shù)量僅略多于結婚購房需求。顯然，在過去的14年間，住宅市場供求矛盾是相當突出的，因為新竣工房屋不但要供應結婚購房者，還要滿足其他需求如改善性住房需求。

（三）中年人群數(shù)量增加帶來的改善性購房需求上升

所謂住宅改善性需求，是指居民在經濟收入水平提高后，為增加居住面積或者獲得更近的通勤距離而派生的住房需求。由于統(tǒng)計購房行為并不區(qū)分初次買房和改善購房，在此我們僅從人口數(shù)量結構視角對住宅改善性需求進行推算。我們認為，35—59歲的中年人家庭穩(wěn)定、收入相對較高，是改善性需求的主要目標人群。以2010年人口普查數(shù)據為基礎，我們對不同時點的中年人口數(shù)量進行推測并繪制為圖1。從圖1可以看出，從2000年到2015年，中年人口數(shù)量在急劇增加，從2000年的3.6億增加到2015年的5.2億，其原因如前文所述：70年代人口出生高峰期的人大量進入中年。由于這一年齡段的人口數(shù)量急劇增加，進而改善性住房需求也隨之增加。

（四）人口結構空間分布不均衡帶來的房價增長差異

經過多年普漲后，房地產市場區(qū)域分化日益明顯。目前已呈現(xiàn)出冷熱不均的局面，一線城市和部分二線城市房地產市場仍然需求旺盛，而大部分地區(qū)房地產仍然是供過于求，面臨著去庫存的壓力。我們認為這種房價的區(qū)域差異是由人口空間分布的不均衡帶來的。目前國內人口出現(xiàn)從中西部地區(qū)向東部地區(qū)流動的趨勢，隨著城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的推進，越來越多的流動人口會選擇在流入地定居買房，住宅購買力由此隨著人口流動發(fā)生了空間轉移，需求的增加引起房價上漲。以北京、上海兩直轄市為例，從2001年到2014年，房價分別上漲了305%和393%，而同期全國住宅平均價格增長率為204%。其快速增長的原因與兩地流動人口數(shù)量不斷增多有關：兩市常住人口中流動人口比重（常住非戶籍人口除以戶籍人口比重）分別從2001年的23.4%、25.7%增長到2013年的61.4%、68.6%。

因此，綜合以上時空維度的人口結構變化，可以得到過去十多年房價迅猛上漲的一種基于人口結構視角的解釋：20世紀80年代人口出生高峰期的居民進入初婚高峰，加上20世紀60年代和70年代人口出生高峰期的居民進入改善性住宅需求高峰，兩種高峰放大了住宅需求，推動了住宅價格較大幅度上漲，而較高的房價漲幅催生了投資性需求，很多人將住宅視作只漲不跌的投資品。三種需求疊加形成了住宅需求螺旋上升效應，支撐了房價的持續(xù)增長。在人口流入較多的中心城市，由于人口流入，婚育購房、改善性住宅需求、投資需求又疊加了外地住宅購買力的流入，房價增長速度更快。

三、人口結構對房價的實證分析

根據經濟學理論，商品價格取決于供求關系。因此我們以供求為基礎對房價進行實證研究，在計量時我們側重于分析需求因素，需求因素包括人們的可支配收入，同時包括人口結構因素，即結婚購房需求和改善性住宅需求。中國各地發(fā)展水平、所處階段不同，面板數(shù)據分析方法能充分利用這一優(yōu)勢，基于本文研究目的，最終我們設定的計量模型如下式：

RPit=？琢+？茁1MRit+？茁2UW+？茁3DIit+？茁4URit

其中，被解釋變量RP是各省市區(qū)的房價，以住宅平均價格表示，單位為元/平方米，回歸方程中我們使用其對數(shù)形式的數(shù)據；MR是各地區(qū)結婚登記人數(shù)，我們以該數(shù)據表示結婚購房需求，將每年結婚登記人數(shù)乘以該年城鎮(zhèn)化率表示結婚買房人數(shù)，回歸中我們將這一數(shù)字除以該地區(qū)年末人數(shù)以千分比形式呈現(xiàn)；改善性需求我們很難查到有關數(shù)據，我們考慮用城鎮(zhèn)就業(yè)人員數(shù)量增長情況（UW）來代表改善性需求，因為城鎮(zhèn)就業(yè)人員增長數(shù)量隨著城市規(guī)模擴大而不斷增大，改善居住需求亦隨之不斷上升，其中2000—2010年的數(shù)據直接來自《中國統(tǒng)計年鑒》中按城鄉(xiāng)分的年底從業(yè)人員數(shù)城鎮(zhèn)部分，而2011年后由于統(tǒng)計口徑改變，無法獲得這一數(shù)據，我們采用各地區(qū)按行業(yè)分城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員數(shù)計算增長速度，這兩個變量是我們重點關注的變量；其他變量包括：DI，人均可支配收入，統(tǒng)計年鑒中單位為元/年，在回歸方程中我們按照與房價一樣的方式對數(shù)化進行處理；UR，城鎮(zhèn)化率，我們用百分比的方式呈現(xiàn)。

（一）數(shù)據說明

Stata可以很方便地對數(shù)據進行基本描述，我們共搜集了31個省、自治區(qū)、直轄市從2001到2014年的數(shù)據，共計434組數(shù)據，每組數(shù)據共有5個變量。其中住宅價格、人均可支配收入單位為元；結婚登記變量為該年結婚登記人數(shù)占該地區(qū)年末總人口的千分比，我們將其放大1000倍呈現(xiàn)；城鎮(zhèn)化率、城市就業(yè)人口增長率為百分比數(shù)據，為計量的量綱統(tǒng)一，我們將其放大100倍在表2中呈現(xiàn)。

5個變量中，房價的平均值為3666.65元/平方米，標準差較大，顯示了各地房價差異很大，最高值18499元，最低值僅為864元；城鎮(zhèn)化率的平均值為47.95%，但標準差也較大，反映出各地區(qū)城鎮(zhèn)化水平差異較大；mr是按城鎮(zhèn)化率乘以該年總結婚登記人數(shù)占年末總人口的千分比，平均值為3.77507，各地近年來結婚登記人數(shù)整體呈現(xiàn)上升趨勢，與房價上漲趨勢一致；人均可支配收入平均為15200元，標準差較大，顯示各地經濟發(fā)展水平差異較大；城鎮(zhèn)就業(yè)人員數(shù)據增加數(shù)為百分比數(shù)據，其方差較大，事實上其差異應該沒有這么大，其原因可能是個別省份不同年度統(tǒng)計誤差所致，不過總體上看，城鎮(zhèn)就業(yè)人口數(shù)量保持了穩(wěn)定增長的趨勢，每年增長幅度為5.537%。

（二）回歸結果

1.總體數(shù)據回歸

根據研究目的，依照回歸使用變量的不同，我們對樣本進行了兩種回歸，其中方程1是包括4個因變量的回歸，我們使用固定效應回歸方法；方程2是將不顯著的uw變量和ur變量去除后的回歸結果，同樣也是固定效應回歸。兩種回歸總的R平方都在0.85以上，說明我們選擇的變量能很好地解釋房價的變動。兩個回歸結果都顯示出結婚人口數(shù)量比對房價有一個正且在統(tǒng)計上顯著的系數(shù)，這說明控制住其他因素的情況下，結婚登記人口的上升確實帶來了房價的上升，平均來看，結婚登記人口占總人口每增加1個千分點，住宅價格要上升2.5～2.6個百分點，正如所預期的那樣。個人實際可支配收入上升也是影響房價的重要因素，個人可支配收入增長率每上升1個百分點，房價增長率隨之上升0.95個百分點左右；城鎮(zhèn)化對房價的影響在我們的回歸方程中不顯著，可能是城鎮(zhèn)化的作用已經體現(xiàn)在結婚登記人口因素中；uw變量并未通過顯著性檢驗，即該變量對房價的影響是不顯著的，這可能意味著改善性需求對房價并未有太大的影響，事實上改善性需求通常是賣舊房買新房，在創(chuàng)造需求的同時往往也會提供供給。

2.京、滬、津區(qū)域回歸結果

我們接著分析空間維度上的人口流動因素對房價的影響：外來人口對房價的影響。國內房價上漲幅度較大的地區(qū)為北京、上海等中心城市，這些城市房價的絕對值相對人均可支配收入水平很高，同時這些城市的外來人口比重也比較高。我們以北京、上海、天津三個直轄市為例進行實證分析，對上文中的計量模型進行改進，以考察空間人口結構對房價的影響，這也是對前文全國面板數(shù)據的穩(wěn)健性檢驗。實證使用的模型如下所示，其他變量與上文相同，所不同的是將UW變量換為FI（外來人口比重，即常住人口中非戶籍人口除以戶籍人口比重）：

RPit=？琢+？茁1MRit+？茁2FI+？茁3DIit+？茁4URit

表4是對京、滬、津數(shù)據的描述性統(tǒng)計，這三個市的房價平均值、城鎮(zhèn)化率、平均結婚登記人數(shù)、人均可支配收入都要高于全國平均水平，天津的房價和人均可支配收入最低，而三個城市的城鎮(zhèn)化率都很高，平均達到82.89%，三個城市外來人口數(shù)量占戶籍人口比重平均達到37%左右。

表5是對三個城鎮(zhèn)化水平比較高的城市進行普通回歸計量分析的結果，我們發(fā)現(xiàn)，結婚登記人數(shù)與人均可支配收入依然是對房價比較顯著的變量。但是結婚登記人數(shù)變量的系數(shù)在總體回歸和地區(qū)回歸間存在明顯差異，結婚登記人數(shù)占總人口千分比每增加1個千分點，三市住宅價格平均要上升約7.4個百分點，這是因為這三個城市城鎮(zhèn)化率高，大部分結婚登記人口都需要在城市買房；正如理論分析的那樣，外來人口數(shù)量增加對房價上漲有正的影響，外來人口占戶籍人口比重每上升一個百分點，住宅價格平均水平上漲1.38個百分點，顯示出人口流入對流入地房價的顯著推升效應；人均可支配收入對房價的影響系數(shù)要小于全國面板回歸得出的系數(shù)；城鎮(zhèn)化水平在回歸方程中不顯著。

總體回歸結果和分區(qū)域回歸結果得出系數(shù)雖然不盡相同，但是結論基本是一致的，從側面證明我們的回歸結果是穩(wěn)健的。從人口時點結構比來看，上海、北京、天津三市結婚人數(shù)對房價的影響程度更大，因為三市城鎮(zhèn)化水平高，大部分人口都位于城市，因此新婚人口都需要在城市買房；這證明我們之前的假設，即人口數(shù)量結構會對房價產生影響，但是這種影響通常是滯后的，對現(xiàn)在房價產生影響的人口結構因素體現(xiàn)在結婚登記人口數(shù)量上，而現(xiàn)期結婚登記人口數(shù)量是由多年前出生人口數(shù)量決定；而隨著20世紀80年代人口出生高峰期的居民進入婚育期，近年來的結婚登記人數(shù)迅速增長，房價也迅速上漲。另外由于各地經濟發(fā)展水平不平衡，流入人口較多的城市房價上漲幅度更快，我們從三個人口流入較多的直轄市回歸中得出了這樣的結論，這說明人口流動帶來了住宅購買力的流動。

（三）未來人口趨勢與房價波動情況

我們的研究證實了過去十多年中國房價高增長的很大動因是結婚購房人口的上升，即人口出生高峰期的居民集中成家置業(yè)形成了買房的高峰，房價增長是需求推動型增長。2014年中國結婚登記率為19.03%，中國住宅平均價格為5933元/平方米；2000年這一數(shù)據分別為13.28%和1948元/平方米，房價的攀升與結婚登記率的上升具有共同的趨勢，實證也說明了兩者間的線性相關關系。

同樣的道理，在出生高峰期的居民逐漸完成結婚買房的任務后。我們有理由相信，正如前文理論分析所預期的，隨著人口出生低谷期居民進入婚育期，結婚登記人數(shù)會逐步下降，買房需求會隨之下降，未來整體房價增長難以得到需求支撐。

根據2010年人口普查數(shù)據，過去數(shù)十年中國出生人口數(shù)量變化很大，1991—2000年出生人口有1.748億人，此前1981—1990年出生人口2.28億人，減少了5300多萬人；而2001—2010年出生人口14641萬人，較上一個十年減少2839萬人。雖然人口政策已經放寬，但是理論界和實務界對生育率的提升并不樂觀，未來人口出生率的提升相當有限。以2010年人口普查時估計的居民平均結婚年齡25歲計算，結婚登記人數(shù)從2016年起會逐漸下降，這會直接減少結婚住宅需求，加之城鎮(zhèn)化推進空間的逐步縮小，全國范圍內整體房價上漲趨勢會放緩；而隨著房價增速放緩，買房投資也將不再有利可圖，對住宅的投資性需求也會顯著降低，需求下降會從根本上緩解未來房價上漲的壓力。

四、啟示和政策建議

從全國整體來看，房價上漲壓力不大，房地產業(yè)面臨的更多是去庫存的問題。但是需要指出的是，在地域空間上失衡的人口結構同樣會影響房地產市場均衡發(fā)展，不同區(qū)域間房地產市場將呈現(xiàn)出冷熱不均的態(tài)勢。那些人口流出的省市，房地產市場將承受較大壓力。而常住人口大于戶籍人口的區(qū)域性中心城市如北京、上海市及其他區(qū)域性中心城市，由于外來人口安家落戶的需求不斷增長，未來房地產市場需求仍將比較旺盛?；谖覀兊膶嵶C研究結果，我們提出如下建議。

（一）科學預測人口數(shù)量、結構趨勢，因地制宜制定房地產市場調控政策

當前，供給側改革正在如火如荼地深入推進，房地產市場是供給側改革的重要戰(zhàn)場。與普通商品可以自由流通不同，基于房地產的不可移動性，并不存在全國統(tǒng)一的房地產市場，因此也不存在全國統(tǒng)一的房地產市場宏觀調控政策。如何建立健全精準、科學的分區(qū)域房地產市場調控體系是政策難點。幸運的是，過去數(shù)十年的房地產結構、趨勢變化在很大程度上可以通過人口數(shù)量、結構來測算；將過去的經驗推演到未來，我們可以根據區(qū)域人口數(shù)量、結構特征科學把握該區(qū)域未來房地產市場供求基本特征，進而制定“一城一策”的宏觀調控政策。

在需求增長放緩的背景下，多數(shù)地方房地產市場面臨著去庫存的問題，這些地方應該采取措施提升居民住宅需求滿意度，如鼓勵流動人口落戶、鼓勵開發(fā)商讓利、探索公積金全國統(tǒng)籌使用政策等。在人口流動較多的區(qū)域中心城市，由于人口源源流入，未來住宅需求仍然會比較旺盛，這些地方應該實施增加住宅供給、抑制投資需求的宏觀調控政策；相應地，對人口凈流出城市，應立足于存量住宅資源的優(yōu)化配置，提升、改革原有住宅居住質量，同時建立房地產市場危機預警機制，給予開發(fā)商必要的風險警示，防止新建住宅供給過剩，形成新的資源浪費。

（二）根據房地產市場變化合理規(guī)劃政府收支預算

過去十多年房地產市場的繁榮，為地方政府帶來了大量的土地出讓金和相關的稅費收入，如2014年全國土地出讓收入達42606億元。這些收入其實是人口紅利帶來的，這些收入在地方建設事業(yè)中發(fā)揮了重要作用。但是隨著人口結構變化，未來房地產市場會進入低速增長狀態(tài)，根據統(tǒng)計，2015年土地出讓收入已大幅度下滑至33657.73億元。土地出讓收入是地方政府的重要收入來源，隨著房地產市場需求的減少，地方政府的土地出讓收入也會減少。在地方政府債務不斷累積的背景下，土地出讓收入減少有可能對地方建設帶來壓力。特別是在人口凈流出的城市，未來房地產市場景氣指數(shù)可能會持續(xù)下降，這些地方要未雨綢繆，開展前瞻性研究，減少對土地財政的依賴。

（三）關注房價波動引發(fā)的金融風險

過去十多年，房地產價格呈現(xiàn)普遍上漲趨勢，很多購房者在銀行信貸的支持下以按揭貸款方式購買住房。當購房需求減少、房地產價格不再上升時，如果購房者不是為了自住而是為了投資，房地產價格不再上升，購房者為了填補資金缺口往往會將房屋出售，需求本就不足，供給又大量增加，房地產價格有可能進一步下降；當房地產價格跌落到低于購房者的按揭貸款余額時，購房者有可能違約。大量違約者的同時出現(xiàn)會給金融體系帶來災難性的影響：很多貸款成為壞賬，金融機構利潤減少甚至出現(xiàn)大規(guī)模虧損，從而影響金融體系穩(wěn)定。因此，金融機構應關注人口結構變化，把握房價波動趨勢，防范金融風險。

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（責任編輯 秋 妍）