低收入群體中城中村改造模式點滴談

秦岷

摘要：如今，“城中村”改造已經(jīng)上升為城市化進程中必不可少的環(huán)節(jié)，而具體實施過程中，低收入群體面臨的公共租賃房建設問題便成為了“城中村”改造中最大的瓶頸問題，故而在現(xiàn)有條件上有效整合城市資源，使之形成有關的低收入群體中城中村改造模式，其意義頗為重要。

關鍵詞：低收入群體；城中村；改造模式

一、“城中村”改造與低收入群體公共租賃房建設面臨的困境

（一）城中村改造現(xiàn)狀

1.城中村的現(xiàn)狀。“城中村”的盲目發(fā)展已經(jīng)成為了嚴重的經(jīng)濟社會問題，加上其中低收入人口往往構成復雜，難以管理，以至于“城中村”往往成為治安狀況堪憂的逋逃藪。

2.現(xiàn)有改造模式對其積極意義有所忽略。為數(shù)不少的研究都僅僅對“城中村”消極的一面加以“介紹”，而對城市發(fā)展過程中其積極作用缺乏認識。因為城市社保體系一般都不吸納“城中村”的低收入群體，而農(nóng)村住房政策又使得城中村原住民以此來作為保障自身生活的條件。換言之，長期欠缺的城市租房市場正好獲得了“城中村”的彌補。

（二）城市公共租賃政策難以獲得有效實施

1.房源緊張造成相應限制。除了歷史遺留的存量房源之外，政府負責建設的增量房源盡管類屬主要手段，但是其“建設資金缺口”卻顯得頗大，以至于政策選擇不得不違背初衷。

2.融資受福利性質(zhì)之限。公共租賃房的“薄利原則”造成了其資金難以快速回籠以形成良性循環(huán)；同時面對低收入群體的公共租賃房必然需要周期長、數(shù)額大的維修費用、建設資金之類；而且其“投資主體”——地方財政也面臨很多困境。

二、以面對低收入群體為導向的“城中村”改造動因

（一）“城中村”改造方面

1.合法租賃經(jīng)濟。個體出租房“公共化”這一改造工程一方面可以保證原住民在此方面收益，另一方面又能在法律地位上改變村民個體出租性質(zhì)，使之逐步“合法化”。

2.現(xiàn)有環(huán)境低成本改造?！俺侵写濉钡母脑?，使得“城中村”自身環(huán)境也可以獲得低成本改造，其諸方面市政設施以及社會治安之類都可以納入“城市一體化”這一內(nèi)容中，改善“城中村”一系列層面的問題。

3.保留原有生活方式和文化。和先前改造模式相比，“城中村”的轉(zhuǎn)變類屬一種“原位重塑”，其可以很好地滿足村民對村落的“歸屬感”，同時搬遷的無形損失也因此有所降低。

（二）低收入群體公共租賃房方面

1.可節(jié)約財政開支。公共租賃房的建設目標在于對低收入者住房需求予以滿足，而“城中村”的“公共租賃化”改造則可有效優(yōu)化整合城市資源。

2.可提高政府公信力?！白∮兴印弊鳛橐环N現(xiàn)代社會基本人權，而將“城中村”加以改造的活動既能夠解決城市外來務工者的住房，有能夠減少外來務工者“外溢”。

三、“城中村”改造模式特征

（一）物質(zhì)空間

1.綜合整治社區(qū)環(huán)境。其內(nèi)容在于改建“城中村”綜合環(huán)境，在杜絕隨便搭建的同時開發(fā)一些臨近主干道區(qū)域；重新規(guī)劃市政設施，并對之加以“統(tǒng)一管理”；堅決拆除或改造違章建筑和安全隱患建筑、總體規(guī)劃外建筑等；從層高上做文章，保證綠地和公共設施面積；將其中公共服務體系完整化和高效化等。以此來徹底改善“城中村”外在形象。

2.管理出租房源。將之和村內(nèi)建筑明確劃分，政府可聘請相應專家組成“評估小組”， 整體評估村內(nèi)建筑情況，并以之為基礎來對原有“城中村”出租屋加以取舍，以此來解決房源危機，同時統(tǒng)一建設公共租賃社區(qū)以面向低收入群體。充分體現(xiàn)其性質(zhì)；同時完善配套設施，改善租賃模式下的“城中村”弊端。

3.租金標準的合理設定。適當參考廉租房情況，將之和商業(yè)賃租房在價格上“劃清界限”。同時結算后資金缺口，也應歸就業(yè)單位和政府分攤補貼。產(chǎn)權歸政府所有的公租房所得租金收益則用于定期維護和更新公租房。

（二）人員安置

1.就地安置村民。在此方面可以將尚未被拆除的房屋產(chǎn)權保留給村民，從此將之算在城市住宅管理體系之中，被拆除者則加以貨幣或等值公租房補償。

2.管理租住人口。因為公共租賃住房“過渡性”、“暫時性”明顯，故而有必要按照人的具體情況來調(diào)整調(diào)整保障資源分配，借助于準入和退出機制的建立，促進循環(huán)利用資源并保證分配。為此，需要建立相應的檔案制度。

3.安置特殊困難群體。對于無力改善經(jīng)濟環(huán)境者，應按照社會經(jīng)濟發(fā)展情況對之做出補貼或者劃出零租金或極少租金的部分住房給予之安置。

（三）資金籌集

1.拓寬資金籌集渠道。在此方面，城市政府有必要對公共租賃房資金方面的年度預算予以編制，并撥出專款用于此方面建設；同時在稅賦、貸款等方面提供政策優(yōu)惠。除傳統(tǒng)集資渠道外，還可以以“宅基地入股”等辦法解決用地問題。

2.嚴格資金監(jiān)管。相關部門應嚴格會計核算、健全賬簿設置、加強財務管理，設置專戶專賬以處理各類專項涉及到的資金以便單獨核算。

（四）政策支持

1.保障性政策。在此方面應由政府牽頭，形成一套分配與整合以重新安排和界定出租屋產(chǎn)權、協(xié)調(diào)管理部門、房客登記為“起點”，以租賃收益、提高績效、退房信息管理為“終點”的工作體系，以此來保證改造和建設同步的活動有章可循、有法可依。

2.預防性政策。制定“城中村改建政策”這一過程，應給一系列涉及其中的低收入流動人口居住謀相應的福利，為“城中村”居民所應獲得的持續(xù)生存謀相應的保障作為一切活動的“出發(fā)點”，堅決保障村民的合法權益，防止城市政府通過改造謀取“城中村”的區(qū)位利益，賺取土地差價。堅持政府開發(fā)最優(yōu)，減少開發(fā)商的直接參與。

參考文獻：

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[2]夏勇.低收入群體住房保障法律問題調(diào)查研究——以鄭州市城中村為例[J].東方企業(yè)文化，2015（05）.