上漲還是止步：漫談房價

和廣

金九銀十行將結束，房價止步于政府強有力的政策出臺。

房價何去何從？房子其實也就是一種商品，只是價格昂貴，又不容易攜帶變現(xiàn)，除了這兩點之外，和其他商品并無二致。簡單化理解，比引入時髦詞匯，什么“丈母娘經濟學”要容易理解。

既然是商品，那么其價格就是由供需決定的。政策調整影響價格，從供需兩個方面，直接限價的方法有多荒謬，不展開談了。相比新房，二手房才是真正的房地產市場。筆者去看房地產市場，從不看新盤價格，也不看統(tǒng)計出來的成交價格。筆者建議，沒事翻開某大型連鎖中介（L打頭的），“地圖找房”“成交走勢”一應俱全。這里提示下，這是為了研究價格變動，而非建議買二手房。新房和二手房走勢關系高度擬合，只高低之別。

房價怎么走？先說下房價見頂特征吧。首先，房價高的買不起，這個買不起，可以理解為房子要用當前工資兩輩子（工作60年）的錢去買；其次，房子交易非常頻繁，交易量大增；第三，出現(xiàn)連環(huán)單（就是買房需要先賣掉自己的，形成三到四個連環(huán)單）；第四，寬松購房和貸款政策，這個從2009年以后就沒有怎么出現(xiàn)過，今年去庫存除了北上廣深，又重演了一次。上述因素疊加，形成的是過度投機市場，過高房價、過度炒作、緊繃信用鏈條以及寬松環(huán)境?？梢韵胂?，2016年以來，房價就是在這些因素的疊加下一步步推高。北上廣深限購卻暴漲，因為全國房市一盤棋，貨幣是聰明的，只會尋找合適投資機會。

那房地產要漲到天上去嗎？先引用席勒名著《非理性繁榮》所說的，“根據經合組織國家統(tǒng)計，房價見頂一般在股市見頂后兩年”。

想補充的是，由于中國政府政策出臺速度快，兩年這個區(qū)間可能縮短。如果政府不出臺管控措施，房價真的會沖過均衡點，奔向頂點，時間點在明年上半年。政府政策出臺，這個速度也就大大放緩了。

以上分析整個房價形成的過程，不能機械地套用到某些具體個例，例如學區(qū)房、通州新北京以及燕郊，因為稀缺性和移民人口是影響這些區(qū)域價格的主要因素。

房價在未來下跌的空間是不大的，而上漲的速度嚴重受到影響，但依舊會震蕩上行，某些熱點特殊區(qū)域會表現(xiàn)得更強勁。因此，北上廣深上演的房價上漲并未最終結束，只是被政策卡住，其有效需求會逐步釋放出來，一面托住市場不下跌，一面繼續(xù)緩緩地推動上行。而三四線城市由于人口遷出，房價停滯或者下跌是很正常的。