搶房子，搶的是財(cái)富還是風(fēng)險(xiǎn)

搶房子，搶的是財(cái)富還是風(fēng)險(xiǎn)

房子既是消費(fèi)品，也是投資品。投資房產(chǎn)的預(yù)期回報(bào)只能倚靠將來賣房實(shí)現(xiàn)。而這種只能等“下家”的投資往往風(fēng)險(xiǎn)較大，一旦租金回報(bào)不足，就說明住房需求沒有那么強(qiáng)勁，房價(jià)如果沒有需求支撐，那就是無本之木，淪為擊鼓傳花的游戲。

今年的購房市場可用“白熱化”來形容。尤其是在一線城市和強(qiáng)二線城市中，如果你還坐在家里不去看房，那就是在錯(cuò)失機(jī)會；而已經(jīng)簽下合同的人，已經(jīng)搬好了小板凳等著聽錢響的聲音。不過，在大家情緒亢奮之際，也有必要聽聽另一些信息。

武漢限貸前夜購房者排隊(duì)買房

房子的投資回報(bào)必須倚靠“有人接盤”才能實(shí)現(xiàn)

今年以來一線城市房價(jià)暴漲，“買到就賺，沒買到就虧”成為熱門話題。房子既是消費(fèi)品，也是投資品。純把房子當(dāng)投資品的人不少，純把房子當(dāng)消費(fèi)品的人不多。即便那些“用來自住”的購房者，也飽含“保值增值”的期望。一個(gè)有趣的現(xiàn)象可以充分反映這點(diǎn)——

在我們的統(tǒng)計(jì)、實(shí)測中，都可以證明房租相對房價(jià)非常低廉。但是在問詢中，大部分人會反映“房租很貴”、“房租漲得很厲害”。當(dāng)你指出買房和月供要貴得多時(shí)，他們反駁道“那不一樣，租金是付給了別人，花了就沒了，買房的錢是留給了自己（的財(cái)產(chǎn)）”。簡而言之，人們已經(jīng)把買房視作“賺錢”，而租房是在“花錢”，一進(jìn)一出，自然沒法比?？梢姡奄I房當(dāng)作投資已經(jīng)深入人心。

說到投資，按照獲益方式可以把投資品分為兩類：一類是靠持續(xù)的現(xiàn)金回報(bào)（租金、利潤、產(chǎn)值等）獲益；另一類是靠一次性出售獲益，俗稱被“接盤”。房子本來可以是第一類，比如2000年時(shí)，中國的一些大城市年租金也可以達(dá)到房價(jià)的7%左右，簡化計(jì)算一下就是13年左右可以“回本兒”。

然而，隨著這十幾年租金和房價(jià)漲幅的背離，租金占房價(jià)的比重已經(jīng)微乎其微。以北京目前的市價(jià)看，年租金占房價(jià)（這里的房價(jià)指交易價(jià)格加上各種稅費(fèi)的實(shí)際支出）的比例是1.5%左右，可能不夠沖抵折舊費(fèi)用（折舊指裝修、管線、建筑結(jié)構(gòu)、公共區(qū)域等的老化和損毀），更不用說還有房主付出的管理成本和轉(zhuǎn)租時(shí)的空置成本。當(dāng)然，也根本沒有房主指望靠出租來實(shí)現(xiàn)預(yù)期回報(bào)，實(shí)際上很多房主由于懼怕出租會加速折舊而寧愿把房子空置。就連那些原本定位為出租的物業(yè)也在改變計(jì)劃，今年一季度，北京就有三家經(jīng)營良好、處于滿租狀態(tài)的高端酒店式公寓（盛捷中關(guān)村公寓、萬國公寓、新城公寓）宣布停業(yè)，改為整售或者散售。

要知道，投資房產(chǎn)的預(yù)期回報(bào)只能倚靠將來賣房實(shí)現(xiàn)。而這種只能等“下家”的投資往往風(fēng)險(xiǎn)較大，“股神”巴菲特就明確表示他不喜歡只能靠出售才能獲益的資產(chǎn)。因?yàn)椋綍r(shí)萬一沒人“接盤”呢？當(dāng)然你會說“這不可能”，嗯，2007年48元搶到中石油股票的人也信心滿滿的等著“下家”，結(jié)果一等就是小十年，等到了7塊的“接盤價(jià)”，以及“我站在中石油48元之巔”的悲壯。

租金回報(bào)不足，本來就說明住房需求沒有那么強(qiáng)勁，房價(jià)如果沒有需求支撐，那就是無本之木，淪為擊鼓傳花的游戲。誰是“最后的傻子”？你敢保證自己不是？

買房“自帶杠桿”的風(fēng)險(xiǎn)一面

香港證券市場有種產(chǎn)品叫“窩輪”，以高桿杠著稱，可以幾倍到幾十倍地放大盈利和虧損，因而被保守的投資者視作“賭博工具”?！爸匾曂顿Y者保護(hù)（也可以叫它“父愛主義”）”的大陸監(jiān)管部門當(dāng)然不會允許普通證券投資者玩這種“游戲”，實(shí)際上普通證券投資者基本上只能使用2倍杠桿（即自己出一半錢，再借一半），就這樣還要被不斷的警示風(fēng)險(xiǎn)。

是的，杠桿有風(fēng)險(xiǎn)，這本來是常識。但在房市中，這種常識已經(jīng)被另一種“常識”取代，那就是“杠桿就是賺錢，杠桿越高越好，越高越賺錢”。買房時(shí)，盡可能多貸款，已經(jīng)變成一種眾所周知的“賺錢技巧”。這種新“常識”，正是拜過去十幾年的經(jīng)驗(yàn)所賜——全款買房和提前還貸的都在后悔，而貸款多的都“賺了兩套房甚至三套房的錢”。

杠桿能讓你在牛市中賺錢，但一旦陷入熊市，你的虧損也會倍增一旦未來房價(jià)下跌，你想過杠桿的“虧錢效應(yīng)”嗎？算筆賬就清楚了。投資150萬買房，通過貸款（加杠桿，假設(shè)利率5%）可以買價(jià)值500萬的房子。1年后，如果房價(jià)跌10%，你就要虧損67.5萬，虧損45%。是的，投資品跌10%，投資額跌45%，這就是放大虧損。

經(jīng)濟(jì)“L型”后月供壓力沒有那么容易減輕

首付比例低的另一面，就是月供高。買一套500萬的房子，貸款350萬，按照當(dāng)前基準(zhǔn)利率、30年期算，月供18575元，這就要求夫妻雙方月收入不低于37150元。而2015年北京市在崗職工平均月薪是7086元，相信很多買房人開不出符合要求的收入證明。不過有個(gè)不是秘密的“秘密”，就是開假收入證明可以輕松過關(guān)，十年前就很普遍這么干了。不同的是，十年前這么干的人，隨著收入的快速增長（過去十年北京在崗職工工資年均增幅10%），很快就真的符合要求了。但是隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“L型”，個(gè)人收入增速的減緩不可避免，月供壓力可能會長期保持。

如果長期把月收入的一多半用來還貸，那么其他開支就要壓縮，幸福感大概要靠房子升值的喜悅才能支撐。然而，萬一房價(jià)跌了，那么背著重重的房貸，看著財(cái)產(chǎn)縮水，坐實(shí)“房奴”之名，這是怎樣的一種痛苦？

“權(quán)威人士”在《人民日報(bào)》上已經(jīng)明確表示經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入L型，問題只在于哪種L型。指望“印鈔”來維持房價(jià)并不符合實(shí)際買房人目前有一種共識，那就是中國的通脹很厲害、政府在不斷印鈔，這既是之前房價(jià)飛漲的主因，也會支撐未來房價(jià)只漲不跌。相當(dāng)多的專家也持這種看法，他們以M2（廣義貨幣）的增速來說明中國的貨幣是“大水漫灌”。

然而這種看法存在誤解。M2包括各種存款，而存款的數(shù)額是可以被貸款拉動(dòng)的。中國的M2天量增長，就是因?yàn)橘J款太多（術(shù)語叫“商業(yè)銀行創(chuàng)造信用”），而不是央行印鈔太多。

貸款多，恰恰更可能產(chǎn)生通縮。因?yàn)橘J款多意味著企業(yè)生產(chǎn)活躍，有造成產(chǎn)能過剩的風(fēng)險(xiǎn)，不僅鋼鐵、煤炭可能過剩，房子也可能過剩，產(chǎn)品過剩，自然要降價(jià)，會造成通縮壓力?？墒悄銜f，房子沒有降價(jià)??？那是因?yàn)槟阒欢⒅蟪鞘?，?shí)際上很多縣城和中小城市早就降價(jià)或者N年不漲了。即便一線城市，房租漲幅緩和，不也是“過?！钡恼最^嗎？

總之，房價(jià)漲，不一定是因?yàn)椤坝♀n”的緣故，也可能是因?yàn)槌醋?、泡沫?/p>

據(jù)央行發(fā)布的數(shù)據(jù)，7月人民幣貸款增加4636億元，其中住戶部門貸款增加4575億元，占比接近99%把視野放大，房子也只是投資品的一種。投資品總會遇到階段性的被哄搶和漲多要跌的價(jià)值回歸，房子不會是例外。今天的“神話”，放到長河中，不過就是一朵浪花而已。（騰訊網(wǎng)2016.8.26）