保險(xiǎn)制度下住宅質(zhì)量缺陷維修的委托人研究

鄭 昌 勇

(中國聯(lián)合工程公司，浙江 杭州 310052)

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·建筑業(yè)管理與政策研究·

保險(xiǎn)制度下住宅質(zhì)量缺陷維修的委托人研究

鄭 昌 勇

(中國聯(lián)合工程公司，浙江 杭州 310052)

分析了住宅質(zhì)量缺陷維修委托的相關(guān)主體，在借鑒車險(xiǎn)領(lǐng)域維修實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，確定將保險(xiǎn)公司作為住宅質(zhì)量缺陷維修的委托人，指出保險(xiǎn)公司應(yīng)參與住宅質(zhì)量缺陷維修的全過程。

住宅，質(zhì)量缺陷，委托人，保險(xiǎn)公司

住宅質(zhì)量缺陷可能在竣工若干年后才會(huì)顯現(xiàn)出來，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商以“項(xiàng)目公司”形式進(jìn)行商品住宅的開發(fā)經(jīng)營，“工完場(chǎng)清”，項(xiàng)目公司也隨之解散，難以承擔(dān)后期的工程質(zhì)量責(zé)任。隨著我國對(duì)住宅質(zhì)量保險(xiǎn)認(rèn)識(shí)的進(jìn)一步推廣，住宅質(zhì)量保險(xiǎn)合同是第三人利益合同，作為業(yè)主的被保險(xiǎn)人，利益的實(shí)現(xiàn)主要在于承保階段，如何將住宅質(zhì)量缺陷盡快得到修復(fù)是與購房者利益休戚相關(guān)的。在推行住宅質(zhì)量保險(xiǎn)制度后，由誰對(duì)住宅質(zhì)量缺陷的維修進(jìn)行委托，是一個(gè)值得討論的話題。

1 住宅質(zhì)量缺陷維修委托的相關(guān)主體分析

在住宅質(zhì)量保險(xiǎn)制度下，產(chǎn)生質(zhì)量缺陷后，與維修委托相關(guān)的各方主體有開發(fā)商、購房者(業(yè)主)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司及保險(xiǎn)公司，其關(guān)系如圖1所示。

作為商品住宅的買受人，從其自身利益來看，業(yè)主受到住宅質(zhì)量缺陷的直接威脅，產(chǎn)生強(qiáng)烈的需求——盡快修復(fù)質(zhì)量缺陷，此需求導(dǎo)致其產(chǎn)生緊張感，驅(qū)動(dòng)其采取報(bào)案、索賠等一系列行為。但是，業(yè)主往往是外行，他們不懂工程，更沒有住宅質(zhì)量的相關(guān)知識(shí)。對(duì)于住宅質(zhì)量缺陷維修的運(yùn)作及其檢查，無論是從技術(shù)層面，還是從議價(jià)能力，都是沒有優(yōu)勢(shì)的。

根據(jù)《物權(quán)法》第70條的規(guī)定，業(yè)主對(duì)住宅內(nèi)部的專有部分享有所有權(quán)，而對(duì)專有部分以外的共有部分僅僅享有共有和共同管理的權(quán)利。針對(duì)住宅質(zhì)量保險(xiǎn)的具體運(yùn)作過程，一般都是由開發(fā)商對(duì)其開發(fā)的住宅進(jìn)行投保，然后通過銷售逐步將保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到購房者手中。開發(fā)商投保的標(biāo)的是整個(gè)小區(qū)的總建筑面積，通過分割，形成以每套住宅的建筑面積為單位的一張張保險(xiǎn)憑證。商品住宅的銷售并不是一個(gè)短期的過程，往往是漫長(zhǎng)的，極有可能出現(xiàn)滯銷的情況，從而形成了開發(fā)商與眾多業(yè)主都各自擁有一部分的專有所有權(quán)，同時(shí)對(duì)共用部分享有共同的所有權(quán)，從而使得開發(fā)商與眾多業(yè)主共同成為被保險(xiǎn)人。在住宅尚未出售出去，開發(fā)商擁有其產(chǎn)權(quán)，所以從某種程度上來說，開發(fā)商也是業(yè)主。共用部分是由區(qū)分所有權(quán)人全體或一部分予以共同所有的，不屬于專有部分的法定共用部分和規(guī)約共用部分。即住宅的共用部分不可能脫離各業(yè)主的專有部分，是從屬于業(yè)主的各個(gè)保險(xiǎn)憑證，共用部分同時(shí)也是禁止分割的。那么，如果出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，業(yè)主只能對(duì)專有部分進(jìn)行委托維修，而對(duì)于共用部分就會(huì)出現(xiàn)維修委托人的空缺。共用部分和專有部分共同作用才能保證住宅完整的使用功能，所以說，從建筑物區(qū)分所有權(quán)角度來說，單個(gè)業(yè)主不適宜作為住宅質(zhì)量缺陷維修委托的責(zé)任主體。

業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生的，代表并維護(hù)業(yè)主的合法利益。從當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)情況看，業(yè)主委員會(huì)不具有任何財(cái)產(chǎn)保證，同時(shí)不具備法人資格，一旦出了問題將不具備承擔(dān)責(zé)任的能力。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，業(yè)主委員會(huì)不得以自身名義對(duì)外實(shí)施行為，因此對(duì)其擁有管理權(quán)的事項(xiàng)，不能享有訴訟權(quán)。而且，業(yè)主委員會(huì)通常都是兼職，其成員往往都是對(duì)社區(qū)事務(wù)擁有熱心腸的人，大多缺乏專業(yè)素質(zhì)，他們僅僅作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)存在。從具備的能力素質(zhì)看，僅僅依靠業(yè)主委員會(huì)是難以對(duì)住宅質(zhì)量缺陷維修進(jìn)行委托和管理的。

物業(yè)管理公司是業(yè)主委員會(huì)以簽訂物業(yè)服務(wù)合同的形式來購買服務(wù)的主體，從合同主體的相對(duì)性看，是具備保險(xiǎn)制度下住宅質(zhì)量缺陷維修委托主體的法律屬性。物業(yè)管理公司是一個(gè)具備法人資格的獨(dú)立實(shí)體，具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和信譽(yù)保障，可以承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任和法律責(zé)任，但會(huì)額外增加成本，即業(yè)主需要付給物業(yè)管理企業(yè)相應(yīng)的報(bào)酬。但是，從權(quán)益及法律關(guān)系上看，物業(yè)管理企業(yè)不能成為被完全信任的機(jī)構(gòu)，因而其企業(yè)宗旨與眾多業(yè)主的利益訴求可能存在重大差異。所以說，盡管物業(yè)管理企業(yè)有能力作為住宅質(zhì)量缺陷的委托主體，但是增加了成本，其與業(yè)主之間存在信息不對(duì)稱。

開發(fā)商是通過住宅質(zhì)量保險(xiǎn)來轉(zhuǎn)移質(zhì)量缺陷引起的責(zé)任，為了體現(xiàn)住宅質(zhì)量保險(xiǎn)的宗旨，不將開發(fā)商作為委托主體考慮。根據(jù)國際慣例，保險(xiǎn)公司的性質(zhì)是金融機(jī)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償是其主要功能，而提供維修則是相對(duì)薄弱的。在實(shí)踐中，保險(xiǎn)損失補(bǔ)償方式主

要有現(xiàn)金賠付、修復(fù)、更換、重置等，其中重置方式主要適用于不動(dòng)產(chǎn)保險(xiǎn)。關(guān)于重置補(bǔ)償?shù)木唧w操作，實(shí)務(wù)中有不少難度，所以保險(xiǎn)公司很少愿意采用。住宅出現(xiàn)保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的質(zhì)量缺陷，保險(xiǎn)公司作為住宅質(zhì)量缺陷維修費(fèi)用的承擔(dān)者。對(duì)于因保險(xiǎn)事故導(dǎo)致的保險(xiǎn)標(biāo)的損失或損壞，保險(xiǎn)公司的賠償方式可選擇現(xiàn)金、修復(fù)或重置等，這完全取決于保險(xiǎn)公司的決策。從澳大利亞的實(shí)踐來看，保險(xiǎn)公司是提供住宅質(zhì)量缺陷維修作為補(bǔ)償，所以說，保險(xiǎn)公司作為住宅質(zhì)量缺陷維修的委托人有一定的可行性。

2 車險(xiǎn)領(lǐng)域維修實(shí)踐的啟示

借鑒我國車險(xiǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及國外車險(xiǎn)受損車輛維修的實(shí)際，在住宅質(zhì)量保險(xiǎn)業(yè)務(wù)有了一定的積累之后，保險(xiǎn)公司可以和幾家大型的施工單位或裝修公司約定一定范圍的修理標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)規(guī)定，有利于業(yè)主盡快找到住宅質(zhì)量缺陷維修單位。

3 住宅質(zhì)量缺陷維修委托人的確定

通過上述的對(duì)比分析看，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅質(zhì)量缺陷維修服務(wù)的需求相對(duì)于保險(xiǎn)公司來說，都是屬于零星采購。對(duì)住宅質(zhì)量缺陷維修服務(wù)的零星采購，維修隊(duì)伍往往是雜牌軍，技術(shù)管理水平有限，不能保證維修質(zhì)量。同時(shí)，零星采購的維修結(jié)算由于無據(jù)可依，容易出現(xiàn)認(rèn)價(jià)困難等現(xiàn)象。隨著住宅質(zhì)量保險(xiǎn)的逐漸推廣，保險(xiǎn)公司在一個(gè)地區(qū)的承保業(yè)務(wù)不斷加大，其維修工程量自然也會(huì)隨之增大，這樣可以為一個(gè)維修單位提供穩(wěn)定的維修業(yè)務(wù)，便于集中采購。保險(xiǎn)公司可以集中招標(biāo)采購維修服務(wù)，并與維修單位直接形成合同關(guān)系，就維修費(fèi)用等進(jìn)行直接結(jié)算。當(dāng)出現(xiàn)住宅質(zhì)量保險(xiǎn)事故后，保險(xiǎn)公司可以用維修服務(wù)來代替現(xiàn)金賠付?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量保修保險(xiǎn)試行辦法》也體現(xiàn)了保險(xiǎn)期限內(nèi)出現(xiàn)的住宅質(zhì)量缺陷由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)維修的理念。

在住宅質(zhì)量保險(xiǎn)制度下，質(zhì)量缺陷由誰去委托維修，筆者也進(jìn)行了調(diào)查，如圖2所示，31.1%的人贊成保險(xiǎn)公司去委托維修，其次是由業(yè)主作為住宅工程質(zhì)量缺陷維修委托人的占26.2%，支持由物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)去委托維修的分別占23.0%，19.7%?？梢姡ｋU(xiǎn)公司作為住宅質(zhì)量缺陷維修委托人的支持率最高。

4 結(jié)語

住宅質(zhì)量是受多因素影響的，工程參建各方對(duì)質(zhì)量缺陷往往是難辭其咎的，而造成的質(zhì)量缺陷最終卻只由消費(fèi)者來承擔(dān)，對(duì)于由誰來維修“問題”住宅，扯皮現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，責(zé)任一推再推，而引進(jìn)住宅質(zhì)量保險(xiǎn)制度的根本目的之一就是解決住宅工程質(zhì)量缺陷維修問題。所以說，保險(xiǎn)公司是不可以置身之外的，應(yīng)該作為住宅質(zhì)量缺陷維修的委托人，參與維修的全過程。

Research on clients of house quality defects maintenance under insurance system

Zheng Changyong

(ChinaUnitedEngineeringCorporation,Hangzhou310052,China)

The paper analyzes the related main part of the client for the house quality defect maintenance, identifies the insurance companies to be the clients for the house quality defect maintenance based on the reference to the maintenance experience in the vehicle insurance field, and points out the insurance companies should be involved in the whole process of the house quality defect maintenance.

house, quality defect, client, insurance company

1009-6825(2016)27-0212-02

2016-07-05

鄭昌勇(1983- )，男，碩士，工程師，一級(jí)建造師，造價(jià)工程師

TU746.3

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