到底誰違約

張朝元

李強(qiáng)是一家美發(fā)店的老板，經(jīng)過幾年的打拼，他打算在當(dāng)?shù)刭I一套房子，用來結(jié)婚。

很快，李強(qiáng)打聽到，一個叫翰林苑的樓盤還有一套現(xiàn)房沒賣出去，便和女友火速趕到現(xiàn)場，負(fù)責(zé)售樓的王濤接待了他們。經(jīng)過現(xiàn)場看房，李強(qiáng)和女朋友都很滿意。王濤當(dāng)即介紹：“如果確定要買這套房子，請先交定金一萬元，目前我們公司有一個交一萬元定金抵三萬元房款的活動……”李強(qiáng)當(dāng)即交了定金。

之后，雙方簽訂了一份合同，王濤明確告知李強(qiáng)：七個工作日內(nèi)必須來辦理買房事宜，逾期不辦理算違約，定金也就不退還了。李強(qiáng)聽了，打算第二天就去辦手續(xù)。

然而，天有不測風(fēng)云，當(dāng)晚，李強(qiáng)接到老家來電，說他父親不慎摔倒了。掛了電話，李強(qiáng)火速往老家趕?；氐郊乙豢矗赣H的腿摔骨折了，好在身體并無大礙。李強(qiáng)松了口氣，可轉(zhuǎn)念一想，還有幾天就是他和王濤約定的時間，而他老父親除了他再沒有其他親人，此刻父親離不開他的照顧，該咋辦??？

李強(qiáng)立刻打電話征求女友意見，女友建議給王濤發(fā)條信息說明情況，李強(qiáng)同意了。

而王濤收到信息后，將這件事匯報了上級領(lǐng)導(dǎo)，上級領(lǐng)導(dǎo)讓王濤回復(fù)以下信息：鑒于情況特殊，買房事宜可暫緩一段時間辦理……

李強(qiáng)得知后，就在老家安心地照顧父親了。

三個月后，李強(qiáng)父親的身體已無大礙，李強(qiáng)也就買了返程的車票。當(dāng)李強(qiáng)帶著女友找到王濤時，王濤愣了一下，緊接著責(zé)怪李強(qiáng)怎么不接他的電話，并提出明天將退還一萬元定金。

原來，在房產(chǎn)公司答應(yīng)李強(qiáng)暫緩辦理買房事宜后沒多久，有其他客戶也想買這套房子，王濤便電話聯(lián)系李強(qiáng)確定具體買房的時間，但李強(qiáng)的手機(jī)一直是關(guān)機(jī)狀態(tài)。經(jīng)過房產(chǎn)公司內(nèi)部商討，一致認(rèn)為：李強(qiáng)違約在先，先賣房子，等李強(qiáng)來了大不了退還一萬元定金！

故事說到這兒，大家可能會有疑問，這李強(qiáng)為啥不接電話還關(guān)機(jī)呢？說來也巧，那天李強(qiáng)接到父親摔倒的電話后便急匆匆地往車站趕，這一急把手機(jī)落在了美發(fā)店里，而李強(qiáng)和王濤之間的信息聯(lián)系是他女友代勞的。后來因?yàn)槔顝?qiáng)不在，她女友每天在店里忙得天昏地暗，一直到李強(qiáng)的手機(jī)沒電了，她也不曾發(fā)覺……

事情發(fā)展到這一步怪誰呢？但李強(qiáng)還是不甘心！他打電話給自己的律師朋友，一番咨詢后，朋友讓他起訴房產(chǎn)公司……

最終李強(qiáng)勝訴，房產(chǎn)公司不但退還一萬元定金，還按照合同約定賠償三萬元。這樣一來房產(chǎn)公司不懂了，明明是李強(qiáng)違約在先，法院怎么能判房產(chǎn)公司違約呢？

律師點(diǎn)評：

《到底誰違約》故事涉及的一個法律問題，即合同的變更和解約。根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同，可以解除合同。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消失。

故事中，李強(qiáng)因父親骨折不能按約履行合同，房產(chǎn)公司對此有短信答復(fù)同意延期履行，這是合同變更，應(yīng)予認(rèn)可。后來房產(chǎn)公司又以電話聯(lián)系不上為由，單方面解約，顯然不符合法定要件，一方面不具備有效催告條件，另一方面尚達(dá)不到合理期限。如果房產(chǎn)公司在答應(yīng)延期時確定相應(yīng)延長時間并通過登報聲明備案方式，那可能結(jié)果就不一樣了。