摘要：不動(dòng)產(chǎn)登記信息上承載了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)及隱私權(quán)等民事權(quán)利。在查詢制度的具體設(shè)計(jì)上，我國(guó)采取有限公開(kāi)原則，限定查詢主體、確定利害關(guān)系人范圍。但由于現(xiàn)行法在規(guī)范層面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息承載的權(quán)利以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的查詢權(quán)缺乏有效協(xié)調(diào)，未能依據(jù)不同的查詢前提區(qū)別設(shè)置查詢條件，實(shí)踐中出現(xiàn)了因隱私權(quán)的過(guò)度保護(hù)導(dǎo)致查詢權(quán)無(wú)法正常行使，而查詢權(quán)的過(guò)度行使則導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)權(quán)、隱私權(quán)受到侵犯的案件。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記信息的公開(kāi)模式需要進(jìn)一步細(xì)化；將登記信息類型化保護(hù)，有助于查詢制度更加完善，查詢權(quán)更好地行使。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記信息，查詢權(quán)，財(cái)產(chǎn)權(quán)，隱私權(quán)，類型化

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2016）10-0056-63 收稿日期：2016-09-05

1 問(wèn)題的提出

我國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《暫行條例》）及《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）從查詢主體、查詢內(nèi)容、查詢流程等方面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢制度作了原則性規(guī)定，對(duì)登記信息查詢行為的規(guī)范化起到了一定的積極作用。但2015年首例利害關(guān)系人要求以姓名查房案的勝訴，使現(xiàn)行法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢權(quán)的理解、查詢權(quán)與其他權(quán)利的關(guān)系、不動(dòng)產(chǎn)登記信息所負(fù)載的權(quán)利及與登記信息查詢權(quán)之間的權(quán)利協(xié)調(diào)，甚至不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢與“反腐敗”的關(guān)系等問(wèn)題引起廣泛關(guān)注。

該案中，原告劉磊是其父劉大海的獨(dú)子，劉磊10歲時(shí)其父母離異，劉磊隨母親生活；劉大海一直單身，2014年5月突發(fā)腦出血去世，臨終未留遺囑。因劉大海的父母早已去世，劉磊就成為其財(cái)產(chǎn)的惟一法定繼承人。為了順利繼承遺產(chǎn)，劉磊需要查明父親名下的房產(chǎn)狀況。在準(zhǔn)備好劉大海及劉磊本人出生證、家庭戶籍資料、父母親已離婚證明文件、財(cái)產(chǎn)分割證明及爺爺、奶奶和父親的死亡證明材料、繼承公證書(shū)后，劉磊向南京市住建委下轄的南京市房產(chǎn)局檔案館申請(qǐng)查詢父親名下房產(chǎn)信息，以便依法繼承父親遺產(chǎn)。但檔案館以“房屋信息是個(gè)人隱私或商業(yè)秘密，按照市住建委的要求，房產(chǎn)登記人名下的房產(chǎn)資料，他人不得僅以權(quán)利人姓名或名稱為條件進(jìn)行查詢”為由，認(rèn)為只有持公安局或檢察院、法院的相關(guān)法律文書(shū)，才能查詢劉大海的不動(dòng)產(chǎn)登記信息。無(wú)奈，劉磊訴至南京市鼓樓區(qū)人民法院。南京市鼓樓區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，劉磊作為第一順位繼承人與其父名下登記的房產(chǎn)存在利害關(guān)系，享有查詢劉大海名下房屋登記信息的主體資格；且房屋登記信息查詢條件的設(shè)置不應(yīng)限制查詢?nèi)双@取信息的權(quán)利，在無(wú)法提供房屋坐落、權(quán)屬證書(shū)編號(hào)等檢索條件的客觀不能情況下，南京市住建委應(yīng)依法履行提供劉大海名下房屋登記信息的法定職責(zé)。

該案突破了《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》第6.1.4條中規(guī)定的不得以姓名為查詢條件提供權(quán)利人名下房產(chǎn)登記信息的限制，明確了利害關(guān)系人可僅以人名查詢房屋登記信息。那么，如何妥當(dāng)協(xié)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人財(cái)產(chǎn)隱私權(quán)保護(hù)之間的關(guān)系？不動(dòng)產(chǎn)信息查詢的法律邊界如何界定？這些問(wèn)題均有待研究。

2 不動(dòng)產(chǎn)登記信息及其承載的權(quán)利

2.1 不動(dòng)產(chǎn)登記信息的界定及構(gòu)成

在規(guī)范層面，不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況、權(quán)利人及其上所承載的權(quán)利義務(wù)負(fù)擔(dān)與變動(dòng)記載造冊(cè)。所謂不動(dòng)產(chǎn)登記信息（或稱不動(dòng)產(chǎn)登記資料），根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第九十四條的規(guī)定，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在登記過(guò)程中形成和收集到的一系列文字、圖件、電子信息等資料，既包括不動(dòng)產(chǎn)登記簿等登記結(jié)果，也包括不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料。在《物權(quán)法》和《暫行條例》頒布前，《土地登記資料公開(kāi)查詢辦法》和《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》也對(duì)這兩類登記信息進(jìn)行了區(qū)分，并制定了不同的適用規(guī)則。

在性質(zhì)上，不動(dòng)產(chǎn)登記信息是由行政機(jī)關(guān)依法履行登記職責(zé)獲取，并以電子或紙質(zhì)介質(zhì)記錄、保存的信息，符合《政府信息公開(kāi)條例》第二條的規(guī)定，屬于政府信息所界定的范疇。政府信息的公開(kāi)方式因其記載內(nèi)容而不同，包括涉及公眾利益信息的主動(dòng)公開(kāi)，根據(jù)生產(chǎn)、生活需要依申請(qǐng)公開(kāi)的信息以及涉及個(gè)人隱私等需要保密的豁免公開(kāi)信息。因信息所記載的內(nèi)容不同，不動(dòng)產(chǎn)登記信息在公開(kāi)程度上亦有所區(qū)別。以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為代表的不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果主要記載不動(dòng)產(chǎn)的客觀狀態(tài)，如不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的姓名或名稱、不動(dòng)產(chǎn)坐落、面積、用途、權(quán)利類型等，其是物權(quán)歸屬的依據(jù)和表彰，應(yīng)屬于依申請(qǐng)而公開(kāi)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料因涉及申請(qǐng)人的基本情況、證明材料、不動(dòng)產(chǎn)取得價(jià)格等信息，該類信息構(gòu)成登記權(quán)利人的個(gè)人隱私或企業(yè)商業(yè)秘密，應(yīng)屬于豁免公開(kāi)的政府信息，只有權(quán)利人及其授權(quán)之人、有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)才能查詢上述信息，《土地登記資料公開(kāi)查詢辦法》和《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》也針對(duì)不同的主體規(guī)定了不同的查詢內(nèi)容。

2.2 不動(dòng)產(chǎn)登記信息承載的權(quán)利

從功能角度而言，不動(dòng)產(chǎn)登記信息自身承擔(dān)著多重含義和意義。以自然人不動(dòng)產(chǎn)登記信息為例，一方面，其作為政府信息具有一定的公示功能，應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)交易等社會(huì)活動(dòng)或者司法執(zhí)法實(shí)踐中為當(dāng)事人及有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)提供參考數(shù)據(jù)；另一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料及其他屬于自然人特征的信息屬于個(gè)人隱私，反映了登記主體不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的真實(shí)情況，應(yīng)受法律保護(hù)。在不同功能指引下，權(quán)利人不動(dòng)產(chǎn)登記信息所承載的權(quán)利亦是多樣的、并存的且互有交鋒。

2.2.1 財(cái)產(chǎn)權(quán)

財(cái)產(chǎn)權(quán)，是指與人身權(quán)相對(duì)的，以財(cái)產(chǎn)利益為內(nèi)容以及原則上具有可轉(zhuǎn)讓性的一種民事權(quán)利，既包括有體物也包括如知識(shí)產(chǎn)權(quán)等無(wú)體物，是一種較為抽象的概念。此處所涉及的財(cái)產(chǎn)權(quán)，主要是指不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)所享有的所有權(quán)、他物權(quán)等民事權(quán)利，具有排他性、絕對(duì)性。

根據(jù)《暫行條例》第二條第二款、第三條、第五條的規(guī)定，凡涉及土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建筑物所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)等權(quán)利信息，以及這些不動(dòng)產(chǎn)因交易、繼承等行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)、查封等權(quán)屬變更信息，均需依法登記。以上自然人、法人的不動(dòng)產(chǎn)登記信息記載了權(quán)利人及其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利得喪變更的客觀狀態(tài)，反映了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人財(cái)產(chǎn)信息的歸屬和變動(dòng)情況，承載了其重要的不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利。民事主體的合法財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯，尊重不動(dòng)產(chǎn)登記信息亦是對(duì)權(quán)利人財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)。

2.2.2 隱私權(quán)

隱私權(quán)，是指私人生活安寧保持不受他人非法干擾的狀態(tài)，私人信息、秘密不受他人非法搜集、刺探和公開(kāi)等的權(quán)利。根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第九條、第二十六條第一款、第九十四條第二款的規(guī)定，除不動(dòng)產(chǎn)登記簿上公示的權(quán)利人姓名或名稱、不動(dòng)產(chǎn)坐落等信息外，不動(dòng)產(chǎn)登記信息還包括權(quán)利人的個(gè)人身份材料、登記申請(qǐng)書(shū)、該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬來(lái)源等內(nèi)容。無(wú)論是不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料中涉及的申請(qǐng)人個(gè)人信息，還是登記權(quán)利主體的不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)情況，都不是日常不動(dòng)產(chǎn)交易行為中必須獲取的信息，屬于個(gè)人隱私范疇，應(yīng)予以尊重和保護(hù)。權(quán)利人所申請(qǐng)的登記行為只是將其不動(dòng)產(chǎn)得喪變更的事實(shí)予以登記，并非是對(duì)其財(cái)產(chǎn)隱私的披露，更沒(méi)有當(dāng)然地授權(quán)登記機(jī)構(gòu)予以披露。因此，承載著財(cái)產(chǎn)權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息也承載了權(quán)利人的隱私權(quán)。

財(cái)產(chǎn)權(quán)、隱私權(quán)系不動(dòng)產(chǎn)登記信息上所承載的兩項(xiàng)主要權(quán)利，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記信息可以歸為對(duì)這兩項(xiàng)權(quán)利的保護(hù)，任何未經(jīng)本人許可或者未按法定程序查詢權(quán)利人不動(dòng)產(chǎn)信息的行為都可能造成對(duì)其權(quán)利的損害。

3 不動(dòng)產(chǎn)登記信息上的權(quán)利沖突

現(xiàn)實(shí)生活中，圍繞民事主體不動(dòng)產(chǎn)登記信息產(chǎn)生的糾紛，大多系因查詢權(quán)無(wú)法正常行使或者行使查詢權(quán)過(guò)度所致。目前，國(guó)外對(duì)于登記結(jié)果的查詢方式主要有兩種模式：完全公開(kāi)模式與有限公開(kāi)模式。前者對(duì)查詢主體不設(shè)限制，任何人對(duì)登記簿的任何內(nèi)容都可以自由閱讀、復(fù)制、摘錄，或者向登記機(jī)構(gòu)提出查閱請(qǐng)求，采此模式的有俄羅斯、英國(guó)、新西蘭、愛(ài)爾蘭、我國(guó)香港地區(qū)等國(guó)家和地區(qū)，如俄羅斯《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利及其法律行為登記法》第七條第一款即規(guī)定任何人都能對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿提出查詢申請(qǐng)，且其信息都可以被查詢。有限公開(kāi)模式的查詢則以利害關(guān)系為限，無(wú)利害關(guān)系之人不得查詢登記簿，采此模式的包括德國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)等國(guó)家和地區(qū)，如德國(guó)《土地登記條例》第十二條第一款規(guī)定，任何合法利益的人都有權(quán)查閱土地登記簿。兩種公開(kāi)模式各有利弊，完全公開(kāi)為民眾查詢登記信息提供了最大程度的便利，但不能有效控制權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)信息被傳播的路徑；而有限公開(kāi)則通過(guò)登記機(jī)構(gòu)篩選的方式將查詢?nèi)讼薅ㄔ谝欢ǚ秶畠?nèi)，有效保護(hù)了權(quán)利人的登記信息，但其弊端則在于登記機(jī)構(gòu)只能對(duì)申請(qǐng)查詢?nèi)说馁Y格進(jìn)行形式審查，不能實(shí)質(zhì)性地判斷是否存在利害關(guān)系。因此，采取何種公開(kāi)模式，如何更好地協(xié)調(diào)查詢權(quán)與財(cái)產(chǎn)權(quán)、隱私權(quán)之間的關(guān)系顯得尤為重要。實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)登記信息的權(quán)利沖突主要表現(xiàn)為隱私權(quán)的過(guò)度保護(hù)導(dǎo)致查詢權(quán)無(wú)法正常行使，以及查詢權(quán)的過(guò)度行使導(dǎo)致權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)隱私權(quán)受到侵犯。

3.1 查詢權(quán)的過(guò)度行使

3.1.1 不動(dòng)產(chǎn)登記信息的查詢權(quán)

為了彰顯不動(dòng)產(chǎn)登記信息的公示功能，現(xiàn)行法賦予了當(dāng)事人查詢不動(dòng)產(chǎn)信息的權(quán)利。查詢權(quán)，是法律賦予權(quán)利人、利害關(guān)系人以及國(guó)家機(jī)關(guān)依法定程序，了解不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀況的一項(xiàng)權(quán)利。因其查詢對(duì)象為政府信息，而記載的內(nèi)容又是不涉及社會(huì)公共利益的私人財(cái)產(chǎn)信息，因此查詢權(quán)應(yīng)被界定為以公法權(quán)利為主兼具私法權(quán)利特征的信息知情權(quán)?！段餀?quán)法》第十八條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人有權(quán)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記信息，登記機(jī)構(gòu)有義務(wù)提供相關(guān)資料?！稌盒袟l例》第二十七條、《實(shí)施細(xì)則》第九十七條、《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第20.1條進(jìn)一步賦予了權(quán)利人、利害關(guān)系人及國(guó)家機(jī)關(guān)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記信息的權(quán)利。上述規(guī)范條款明確肯定了兩類主體享有查詢權(quán)：一是民事主體，即權(quán)利人本人、利害關(guān)系人；二是有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)，《實(shí)施細(xì)則》第九十七條第五款規(guī)定，法院、檢察院等國(guó)家機(jī)關(guān)可以查詢與處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息。此外，為了給未來(lái)法律的規(guī)定預(yù)留空間，《實(shí)施細(xì)則》第九十七條第六款規(guī)定，其他國(guó)家機(jī)關(guān)需按本條的規(guī)定依法查詢不動(dòng)產(chǎn)登記信息?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第20.1條則是以“法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形”做兜底性規(guī)定，比《實(shí)施細(xì)則》更具有靈活性、開(kāi)放性。這兩類查詢主體中，前者是私法中的民事主體，后者是依法履行公權(quán)力的公法主體。

3.1.2 不動(dòng)產(chǎn)登記的功能與查詢權(quán)的行使

在物權(quán)法上，公示功能是不動(dòng)產(chǎn)登記的重要功能。該功能是指將不動(dòng)產(chǎn)所承載的權(quán)利得喪變更的事實(shí)向社會(huì)公開(kāi)，以標(biāo)示不動(dòng)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)狀況。公示功能的目的在于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易“動(dòng)的安全”，以公開(kāi)交易時(shí)必要信息的方式來(lái)保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人及善意第三人的合法權(quán)益。就不動(dòng)產(chǎn)交易而言，查詢登記信息的基本功能在于促進(jìn)交易信息在交易雙方間的流通并降低交易成本，使得與不動(dòng)產(chǎn)存在交易或其他潛在利害關(guān)系之人能有效了解不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀況，并避免因信息不對(duì)稱而遭到不利益。因不動(dòng)產(chǎn)的高價(jià)值屬性、信息流通不暢造成的交易損失過(guò)高，才有必要在政府主導(dǎo)下進(jìn)行登記，并由登記機(jī)構(gòu)向交易者提供查詢服務(wù)。但這并不能掩蓋不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢實(shí)為私人之間交易行為的組成部分、交易的核心是特定的不動(dòng)產(chǎn)這一行為性質(zhì)。不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢?cè)瓌t上屬于當(dāng)事人之間的一種私行為，只不過(guò)需要借助于政府的登記機(jī)構(gòu)提供服務(wù)。同時(shí)，權(quán)利人和利害關(guān)系人只能將查詢獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記信息用于特定目的，如果擅自泄露、公開(kāi)登記信息，則構(gòu)成對(duì)他人隱私權(quán)等民事權(quán)利的侵犯。在便利民眾查詢不動(dòng)產(chǎn)登記信息的同時(shí)，也要防范查詢權(quán)過(guò)度行使帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度具有整合不動(dòng)產(chǎn)登記信息，協(xié)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記職能的作用，但不具有反腐、窺探不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人財(cái)產(chǎn)狀況的溢出功能。《暫行條例》出臺(tái)后，仍有部分民眾期待通過(guò)查詢不動(dòng)產(chǎn)信息的方式為反腐反貪工作提供幫助；還有人基于好奇、探秘等心理試圖以各種途徑去了解他人的不動(dòng)產(chǎn)信息；而個(gè)別不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員將自身查詢權(quán)與工作職責(zé)混淆，出現(xiàn)泄漏他人登記信息的情況。如2016年3月14日，某關(guān)注娛樂(lè)新聞的微信公眾號(hào)發(fā)文曝光了演員范冰冰、李晨二人“在青島購(gòu)置近千萬(wàn)豪宅”的消息，隨后還有網(wǎng)友曬出房屋產(chǎn)權(quán)信息圖片，顯示了該房產(chǎn)的房屋產(chǎn)權(quán)編號(hào)、產(chǎn)權(quán)價(jià)值等信息。事后證實(shí)，該不動(dòng)產(chǎn)登記信息泄漏是因青島市國(guó)土資源和房屋管理局的工作人員擅自查詢當(dāng)事人購(gòu)房信息并發(fā)送到其個(gè)人微信親友群導(dǎo)致的。盡管有觀點(diǎn)認(rèn)為，官員、明星等公眾人物由于其身份特殊性，應(yīng)對(duì)隱私權(quán)保護(hù)范圍作出一定“讓渡”，但無(wú)論我國(guó)是否已經(jīng)對(duì)“公眾人物”這一名詞做出具體定義，也無(wú)論某人從事何種職業(yè)，只要是無(wú)關(guān)社會(huì)公共利益的隱私都應(yīng)受到保護(hù)。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度設(shè)立的初衷是整合行政機(jī)關(guān)職責(zé)、建立全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)信息檔案、方便各地區(qū)各部門(mén)間的信息共享，而非反腐或者滿足部分民眾的窺探、獵奇心理。因此，需對(duì)查詢權(quán)的主體、查詢目的、程序、行使方式等制定明確可行的依據(jù)，防止查詢權(quán)的過(guò)度行使侵犯他人的隱私權(quán)。

3.2 隱私權(quán)的過(guò)度保護(hù)

為了保護(hù)權(quán)利人的隱私權(quán)，防止不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人財(cái)產(chǎn)信息泄露和不當(dāng)使用，我國(guó)制定了較為嚴(yán)密、詳細(xì)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢規(guī)則，如《暫行條例》第二十八條限定了查詢目的；《實(shí)施細(xì)則》第九十八條、《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》第十一條等設(shè)置了查詢時(shí)所需提交的材料，特別是要求查詢?nèi)颂峁┓课葑浠驒?quán)屬證書(shū)編號(hào)，在實(shí)操層面與此相呼應(yīng)的是《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程條文說(shuō)明》第6.1.4條，其強(qiáng)調(diào)“本條從保護(hù)所有權(quán)人隱私權(quán)的角度，規(guī)定了登記資料不能僅以權(quán)利人姓名或名稱為條件進(jìn)行查詢”的限制，意即禁止“以人查房”情形的出現(xiàn)?？梢?jiàn)，我國(guó)立法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到不動(dòng)產(chǎn)登記信息上承載的個(gè)人隱私不能因查詢行為被侵犯。所以，《暫行條例》明確規(guī)定，查詢不動(dòng)產(chǎn)登記信息需要具備三個(gè)要件：一是具備主體資格。只有不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人、利害關(guān)系人，以及有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依照法定流程及職權(quán)查詢信息，其他主體不能獲得不動(dòng)產(chǎn)登記信息。二是申請(qǐng)材料合格。查詢?nèi)诵枰勒辗ㄌ峤簧暾?qǐng)書(shū)、個(gè)人身份材料等信息，并具有合理的查詢目的。三是查詢依據(jù)合法。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記簿是以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記的，每個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元都有唯一的編碼，只有持有該不動(dòng)產(chǎn)的證書(shū)編號(hào)、編碼或是房屋坐落的任一信息方可查詢登記信息。我國(guó)現(xiàn)行法的這種做法，在立法例上屬于有限公開(kāi)查詢模式，而異于完全公開(kāi)查詢模式。有限公開(kāi)查詢將查詢?nèi)讼薅ㄔ谝欢ㄖ黧w范圍之內(nèi)，對(duì)于維護(hù)交易安全，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利大有助益；也方便登記機(jī)構(gòu)依法行政，避免不動(dòng)產(chǎn)登記信息的泄露與濫用。但這種有限查詢規(guī)則，是否有過(guò)度保護(hù)隱私權(quán)之嫌？

3.2.1 對(duì)查詢主體的范圍限定是否屬于過(guò)度保護(hù)隱私權(quán)

當(dāng)查詢主體為民事主體時(shí)，享有查詢權(quán)之人即權(quán)利人本人和利害關(guān)系人。這里的“權(quán)利人”，應(yīng)指在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人，包括不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人、他物權(quán)人，而不包括債權(quán)人。利害關(guān)系人，則指與被登記的不動(dòng)產(chǎn)存在利害關(guān)系的主體，而非任意第三人或者僅與權(quán)利人存在利害關(guān)系的主體。至于那些不涉及不動(dòng)產(chǎn)交易之人，與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利無(wú)利害關(guān)系之人，無(wú)必要知悉權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)登記信息，亦無(wú)必要賦予其查詢權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開(kāi)，是相對(duì)于利害關(guān)系人而言的公開(kāi)，而非針對(duì)社會(huì)大眾；基于交易安全的必要，與交易無(wú)關(guān)之人，自然也不應(yīng)知悉他人不動(dòng)產(chǎn)信息。因此，現(xiàn)行法規(guī)定的有限公開(kāi)原則符合物權(quán)法的公示原則，應(yīng)是在不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢的現(xiàn)實(shí)需求與不動(dòng)產(chǎn)登記信息的保護(hù)之間所形成的較合理的平衡支點(diǎn)。

3.2.2 利害關(guān)系人的主體范圍限定是否周延

何為“利害關(guān)系人”？《暫行條例》未明確規(guī)定，理論與實(shí)踐中對(duì)此爭(zhēng)議較大，有人認(rèn)為利害關(guān)系人應(yīng)限定在與不動(dòng)產(chǎn)具有法律上的利害關(guān)系的主體，如不動(dòng)產(chǎn)交易相對(duì)人、與權(quán)利人存在法律糾紛的主體；也有人認(rèn)為利害關(guān)系人還應(yīng)包括與不動(dòng)產(chǎn)具有事實(shí)上的利害關(guān)系的主體，即潛在交易相對(duì)人，權(quán)利人陷入破產(chǎn)后的所有債權(quán)人也與不動(dòng)產(chǎn)存在間接利害關(guān)系。對(duì)此，《實(shí)施細(xì)則》第九十七條第四款規(guī)定，“因不動(dòng)產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動(dòng)產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況”。可見(jiàn)，實(shí)定法層面的利害關(guān)系人，包括交易當(dāng)事人及與登記權(quán)利人發(fā)生其他有關(guān)該不動(dòng)產(chǎn)法律糾紛之人。但實(shí)踐中，由于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)很難對(duì)利害關(guān)系人進(jìn)行有效判斷，只能在形式上審查申請(qǐng)人是否是利害關(guān)系人，意即申請(qǐng)人只要能提供與不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)存在法律上的利害關(guān)系證明材料，就可認(rèn)定其系利害關(guān)系人。

那么，《實(shí)施細(xì)則》限定的利害關(guān)系人的主體范圍是否周延？如果基于不動(dòng)產(chǎn)登記功能的考量，依據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第九十七條第四款的規(guī)定，對(duì)“利害關(guān)系人”的范圍進(jìn)行限縮解釋，將其限定于具有法律上的利害關(guān)系，則不能靈活應(yīng)對(duì)復(fù)雜的社會(huì)生活以及多樣的查詢需求，從而可能導(dǎo)致權(quán)利人以外的與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利存在利害關(guān)系之人無(wú)法查詢獲悉相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息，進(jìn)而損害其合法權(quán)益，不利于交易發(fā)展。以不動(dòng)產(chǎn)交易為例，尚未確定交易意向的潛在利害關(guān)系人，已經(jīng)發(fā)出要約尚未承諾形成債權(quán)交易合同的締約過(guò)程中的當(dāng)事人等，均難以證明其與不動(dòng)產(chǎn)存在利害關(guān)系，進(jìn)而不能被納入利害關(guān)系人之內(nèi)，其只能在取得權(quán)利人的同意后才能查詢，這不僅增加了權(quán)利人與潛在利害關(guān)系人的交易成本負(fù)擔(dān)，也未能真正發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記信息應(yīng)有的功能。因此，《實(shí)施細(xì)則》第九十七條除了列舉“不動(dòng)產(chǎn)交易、繼承、訴訟”三種常見(jiàn)情況以外，還規(guī)定了“等涉及的利害關(guān)系人”的概括規(guī)定，進(jìn)而為擴(kuò)張“利害關(guān)系人”的范圍預(yù)留法律空間?？梢?jiàn)，無(wú)論立法還是司法層面，如何更好地詮釋與適用“利害關(guān)系人”，避免以保護(hù)隱私權(quán)為由，將“利害關(guān)系人”排除在查詢主體范圍之內(nèi)，尚需在不動(dòng)產(chǎn)查詢的實(shí)操層面深入研究。

另須討論的是：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的近親屬是否是利害關(guān)系人？有的地方法規(guī)，如《廣州市婦女權(quán)益保障規(guī)定》第二十三條第一款規(guī)定，“夫妻一方持身份證、戶口本和結(jié)婚證等證明夫妻關(guān)系的有效證件，可以向工商行政管理部門(mén)、房地產(chǎn)行政管理部門(mén)、車(chē)輛管理部門(mén)等機(jī)構(gòu)申請(qǐng)查詢另一方的財(cái)產(chǎn)狀況，有關(guān)行政管理部門(mén)或者單位應(yīng)當(dāng)受理，并且為其出具相應(yīng)的書(shū)面材料” 。該地方規(guī)定，賦予了配偶的查詢權(quán)。那么，與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人之間存在利害關(guān)系的近親屬，尤其是一等血親姻親的近親屬，如父母、配偶、子女是否屬于利害關(guān)系人？有學(xué)者持否定態(tài)度。該地方法規(guī)的規(guī)定違反了遵循法律效力位階的原則，《物權(quán)法》《暫行條例》《實(shí)施細(xì)則》并未將近親屬納入利害關(guān)系人的范圍，該規(guī)定實(shí)際上擴(kuò)大了利害關(guān)系人的范圍。近親屬是基于血緣、婚姻關(guān)系產(chǎn)生的身份類別，不一定必然與權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)存在法律上的利害關(guān)系。任何人均應(yīng)尊重不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人登記信息上負(fù)載的權(quán)利，近親屬也只能與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利存在利害關(guān)系之場(chǎng)合，才享有查詢的權(quán)利。因此，現(xiàn)行法對(duì)于利害關(guān)系人范圍的規(guī)定符合實(shí)際需求，既滿足了有查詢必要之人獲取不動(dòng)產(chǎn)登記信息之權(quán)利，又將與不動(dòng)產(chǎn)不存在任何利害關(guān)系之人排除在查詢范圍之外。

此外，申請(qǐng)材料合格、查詢依據(jù)合格，此兩要件應(yīng)與查詢主體適格是相呼應(yīng)的，即主體適格的查詢目的自然是由交易、繼承或其他法律糾紛引起，有相應(yīng)的證明材料；查詢時(shí)也當(dāng)然地以特定不動(dòng)產(chǎn)為查詢對(duì)象，而非“以人查房”。

綜上，對(duì)隱私的過(guò)度保護(hù)會(huì)限制不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢權(quán)的行使，影響登記制度功能的彰顯；過(guò)于強(qiáng)調(diào)查詢權(quán)，則會(huì)給不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)私密造成侵?jǐn)_。無(wú)論是查詢權(quán)還是財(cái)產(chǎn)隱私權(quán)，都需要明確權(quán)利界限，以合法適當(dāng)?shù)姆绞接枰员Ｗo(hù)協(xié)調(diào)。

4 結(jié)語(yǔ)

隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》的頒布，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度愈加完善，查詢制度作為登記制度的重要組成部分也在日趨成熟。但應(yīng)當(dāng)看到，我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記查詢制度在對(duì)不同類別的不動(dòng)產(chǎn)登記信息進(jìn)行類型化查詢與保護(hù)方面尚存需要進(jìn)一步細(xì)化與周延之處。一方面，物權(quán)的公示原則，需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的信息予以適度公開(kāi)；另一方面，更要防止利用不動(dòng)產(chǎn)登記簿公開(kāi)擾亂甚至侵害不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)隱私權(quán)。協(xié)調(diào)好查詢權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)登記信息承載的財(cái)產(chǎn)隱私權(quán)之間的關(guān)系，是更好發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記制度功效的重要舉措。

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作者簡(jiǎn)介：

馬冉，南開(kāi)大學(xué)法學(xué)院民商法專業(yè)研究生，研究方向?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記。