天津市五大道保護試驗區(qū)實踐模式淺析

摘要：闡述天津市五大道保護試驗區(qū)的緣起、基本情況，并根據(jù)實踐經(jīng)驗，提出保護利用試驗區(qū)“PPIS”保護利用模式。

關鍵詞：五大道，保護試驗區(qū)，歷史風貌建筑

中圖分類號：TU984 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2016）10-0071-76 收稿日期：2016-07-13

1 引言

五大道歷史文化街區(qū)作為中國歷史文化名街，其歷史風貌建筑密集，街區(qū)保護完整，是展示天津文化魅力、提升城市影響力、帶動城市經(jīng)濟發(fā)展的重要載體。2010年，五大道被國家文物局評為第二批“中國歷史文化名街”。2013年，“五大道近代建筑群”被國務院批準為全國重點文物保護單位。五大道建筑作為20世紀建筑遺產(chǎn)的集中代表，其建筑形式多為折衷主義風格，同時兼具中西合璧的特點。由于其建筑風貌特色鮮明，極具時代和地域特征，數(shù)量眾多且集中成片，因此五大道歷史建筑群蘊含著巨大的保護價值。

2009年，原國家文物局局長單霽翔率領建設部和國家文物局聯(lián)合調研組在天津調研五大道歷史風貌建筑保護情況時，提出將先農(nóng)地塊、慶王府地塊和民園西里地塊作為“五大道保護試驗區(qū)”的建議。2010年，單霽翔同志在檢查慶王府修繕工程時，肯定了試驗區(qū)保護方案中的5種模式，指出按照5種模式進行探索，五大道試驗區(qū)一定會成為中國歷史街區(qū)保護利用的示范區(qū)。

2015年，以五大道試驗區(qū)為主要案例的“天津歷史風貌街區(qū)保護與利用”項目榮獲“第十三屆中國土木工程詹天佑獎”，成為該獎設立以來，全國首例歷史文化街區(qū)及建筑保護類獲獎項目，表明了天津市歷史文化街區(qū)和歷史風貌建筑保護與利用工作順應了未來城市建設和發(fā)展方向，更在保護理念、科技創(chuàng)新、運營管理等方面走在了全國前列，得到了全國建筑行業(yè)最高專業(yè)領域的肯定。

2 基本情況

五大道保護利用試驗區(qū)位于五大道桂林路以東，毗鄰天津小白樓CBD，包括先農(nóng)地塊、慶王府地塊、民園體育場周邊和民園西里文化創(chuàng)意街區(qū)。其中，先農(nóng)地塊由洛陽道、湖南路、河北路、重慶道圍合，規(guī)劃建筑面積2.4萬平方米，共有建筑16幢，包括10幢歷史風貌建筑（其中包括市級文物保護單位1處）；慶王府地塊由重慶道、河北路、津南里以西，義生里以北圍合，規(guī)劃建筑面積1.9萬平方米，共有建筑12幢，其中歷史風貌建筑8幢（包括國家級文物保護單位1處）。

該區(qū)域具有以下特點：一是歷史人文資源豐富，區(qū)內(nèi)建筑始建時多為名門望族或大企業(yè)投資建造，曾居住過許多歷史名人和當時典型的中產(chǎn)階級。二是區(qū)城內(nèi)肌理豐富，各種形態(tài)的建筑，形成了許多宜人的小尺度公共空間，與中國傳統(tǒng)的居住空間、街區(qū)空間風格迥異。三是建筑形態(tài)豐富，區(qū)內(nèi)保護建筑較多，保存較好。一般建筑雖然有改建和拆建，但大部分保存了歷史形態(tài)，包括英式聯(lián)排住宅、西式里弄、中西合璧的貴族府邸、花園住宅等形態(tài)豐富。四是建筑材質富有特色，建筑材料采用天津地方特色的琉缸磚、紅草磚、青磚和大筒瓦，建筑肌理豐富。

為加強該地區(qū)及全市歷史風貌建筑保護和利用工作，天津市專門成立歷史風貌建筑保護機構和整理公司，致力于保護和整理歷史風貌建筑資產(chǎn)，利用和盤活歷史風貌建筑資源，挖掘和注入歷史風貌建筑內(nèi)涵，促進天津絢麗多彩的城市文化與厚重久遠的歷史文脈和諧共生。

3 工作理念

目前，我國部分城市在建筑遺產(chǎn)保護利用過程中，逐步暴露出思想認識不充分、保護理念分歧大、運營管理向錢看、資金渠道難突破等問題，甚至出現(xiàn)了一些遺憾的案例，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：如過度開發(fā)，“拆舊”“仿古”等破壞式開發(fā)導致古城隕落，仿制古街遍地開花；隨意嫁接，缺乏規(guī)劃，無法有效傳承歷史文脈；過度商業(yè)化，有表無里，調性喪失；冰凍保護，不許動、不愿動、不敢動，也凍住了歷史文化價值；資金匱乏，資產(chǎn)難以盤活，成為年年提、年年解決不了的老大難。

為避免以上問題的重現(xiàn)，有效實現(xiàn)歷史風貌建筑和街區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，在實踐過程中，確立了以下工作理念：

一是始終堅持從“活?！钡健氨；睢钡谋Ｗo利用理念。根據(jù)天津歷史風貌建筑16字原則“保護優(yōu)先、合理利用、修舊如故、安全適用”，在具體工作中提出了“以文化為靈魂，以商業(yè)為基礎，以旅游為載體”的利用原則，摒棄“冰凍式”的靜態(tài)保護和“透支式”的過度開發(fā)，注重體現(xiàn)城市文化精神，注重項目可持續(xù)發(fā)展，形成獨具特色的整理體系。

二是始終堅持整體保護、價值回歸的整修運營思路。遵循“街區(qū)整體保護、建筑微循環(huán)利用、社區(qū)功能回歸”相融合的工作思路，通過資源整合、金融嫁接、綜合服務“三位一體”的全新模式推動天津市歷史風貌建筑保護利用工作融入城市發(fā)展、融入社區(qū)生活。

三是始終堅持高效適用、靈活多樣的資金運作模式。充分發(fā)揮金融杠桿的作用，用市政府累計投入的3億元貨幣資本金撬動了近54億元金融資金支持，并累計獲得國家財政部貸款貼息5000萬元。

四是始終堅持以民為本，實現(xiàn)文化與經(jīng)濟共同發(fā)展。通過對伙用歷史風貌建筑的搶救性騰遷，1600余戶居民提高了居住水平；通過高品質招商和精細化管理，近10萬平方米歷史風貌建筑成為展示城市文化軟實力，激發(fā)就業(yè)崗位、創(chuàng)業(yè)平臺和促進城市高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要引擎。

4 實踐模式：PPIS

五大道試驗區(qū)保護模式指建筑保護利用的標準樣式，從時間層面看，它涵蓋了試驗區(qū)從策劃設計、騰遷整理到招商運營、后期服務等保護利用的全過程；從空間層面看，它包含了物質空間與非物質空間的全部內(nèi)容。因此試驗區(qū)保護利用模式是具體的，具有代表性、典型性和可操作性。在實踐過程中，逐漸摸索出涉及建筑保護利用的意識、本體、技術等各個層面的“PPIS”模式。

4.1 “push”——推模式

即自上而下的保護模式，通過頂層設計，建立科學合理的價值評估體系和針對性強的保護策略，這種模式有利于統(tǒng)一認識，使試驗區(qū)在合理的功能定位基礎上，資源得到高效整合，更好地兼顧經(jīng)濟、文化及社會效益。

第一種是對于文物建筑、特殊保護級別歷史風貌建筑，依據(jù)《中華人民共和國文物保護法》《天津市歷史風貌建筑保護條例》受到嚴格保護，修舊如故，按歷史原貌整修復原，如慶王府。

第二種是對于一般保護級別歷史風貌建筑，依據(jù)《天津市歷史風貌建筑保護條例》受到嚴格保護。外貌按歷史原貌復原整修，內(nèi)部加固，平面結構依據(jù)新的功能做局部調整，如山益里、民園西里、先農(nóng)大院中的歷史風貌建筑、小光明里。

第三種是對于保留建筑，有一定歷史價值的非保護類建筑，外貌按歷史原貌復原整修，內(nèi)部結構體系及空間布局按新的功能進行調整，如先農(nóng)大院中的非歷史風貌建筑。

第四種是對于局部保留建筑，有一定歷史價值但較殘破的建筑，保留部分有價值的歷史遺存，將現(xiàn)代使用空間與歷史遺存結合，形成新的城市空間，如潤興里。

第五種是對于重建建筑，殘損嚴重、結構適修性差，且在保護規(guī)劃中屬于引導拆除類建筑進行重建。重建建筑不能破壞街區(qū)原有尺度，同時盡可能符合現(xiàn)行防火、節(jié)能規(guī)范要求，如燕安里、燕翼里。

4.2 “pull”——拉模式

即與“推”模式相對應，是一種自下而上的保護模式。通過實踐探索，不斷試錯、試驗，創(chuàng)新建立符合本地區(qū)實際的實操規(guī)范，有效實現(xiàn)試驗區(qū)規(guī)劃理念提升、修繕技術集成、資本活化利用，使試驗區(qū)建筑保護利用形成良性自循環(huán)系統(tǒng)。

4.2.1 堅持“整體保護、價值回歸”的規(guī)劃理念

堅持對五大道的整體保護。2006年以來，先后邀請了包括RTKL、SURV、上海章明建筑設計所、天津大地天方建筑設計有限公司等在內(nèi)的10余家國內(nèi)外知名規(guī)劃設計公司參加試驗區(qū)規(guī)劃方案的設計甄選，從不同視角進行規(guī)劃方案的論證，以保證規(guī)劃方案的前瞻性和全局性。

堅持微循環(huán)的利用方式。試驗區(qū)的建筑更新方式以漸進式更新為主導原則，做足前期建筑查勘工作并建立詳細建筑檔案，應保必保，能保則保。截至目前，實際拆除面積較計劃拆除面積減少近四成，充分保留了歷史信息的原真性。

堅持社區(qū)功能的價值回歸。五大道原是按照“花園城市”理念建設成的高級居住區(qū)，但是在歷史過程中演變?yōu)榫幼?、辦公、教育、體育等多種功能的區(qū)域。規(guī)劃過程中，提倡五大道的價值回歸，通過人口、功能的置換與重構從本質上提振城市中心的經(jīng)濟與文化。目前，試驗區(qū)內(nèi)保留居住功能空間占試驗區(qū)總面積40%以上，有效地保留了五大道區(qū)域歷史人文信息的延續(xù)。

4.2.2 在工程修繕上，堅持領先和全面的技術手段

在整修工藝具體施工上，通過細致的歷史調查和現(xiàn)場踏勘，明確歷史街區(qū)和歷史風貌建筑保護的歷史價值、人文價值、城市景觀價值和建筑特征價值，并據(jù)此細化、明確街區(qū)歷史肌理、每一幢歷史風貌建筑保護的內(nèi)容，確定整修方案并加以實施。

在試驗區(qū)整修施工中，多項新技術新工藝得到大規(guī)模運用特別是獲得國家發(fā)明專利的“微損防潮層化學修復方法”，成功解決了老建筑墻體受潮、酥堿等棘手問題。防潮層修復是老建筑修復的關鍵。傳統(tǒng)技術需掏空原墻上的老磚，換上新的鋼筋混凝土防潮板。而新技術則是采用無壓力化學注射工藝，從磚縫處斜45度角鉆出孔距12厘米的小孔，再向孔內(nèi)注射專業(yè)防水劑，把水阻擋在墻體之下。不僅大大節(jié)省人力、更完整保留了建筑墻體，還能夠有效降低成本、提高建筑使用年限。

此外，碳纖維布加固技術利用碳素纖維布和專用結構膠，能對建筑構件進行加固處理；“火眼”視頻圖像火災探測系統(tǒng)，可以實時探測攝像區(qū)域內(nèi)可能發(fā)生的火焰或煙霧，并發(fā)出報警信號；一體化密閉式污水提升裝置，能夠改造建筑排污系統(tǒng)，改善建筑環(huán)境，提高節(jié)水效能；外檐墻面清洗技術，能清除墻體表面污垢，實現(xiàn)建筑外檐的統(tǒng)一協(xié)調。

4.2.3 在資金利用上，堅持高效性和靈活性

充分發(fā)揮金融杠桿的作用，最大程度減少了財政資金的前期投入。在利用傳統(tǒng)項目貸款保障資金需求的基礎上，積極開拓融資渠道。其中，與興業(yè)融資租賃公司合作的融資租賃業(yè)務成為我市房地產(chǎn)融資租賃先行先試的成功案例，創(chuàng)新內(nèi)容亦成為我市修訂鼓勵金融租賃業(yè)務發(fā)展文件的主要內(nèi)容；與國開行合作的22億元文化產(chǎn)業(yè)類銀團貸款，成為我市單筆融資額度最大的文化產(chǎn)業(yè)類貸款，同時成為2013年以來我市唯一連續(xù)3年入選財政部文化產(chǎn)業(yè)專項資金貸款貼息支持的項目。2015年，項目入編《2015年度中國文化產(chǎn)業(yè)重點項目手冊》，并成功入選2015年中央文化金融合作項目庫（天津市僅2個項目入圍）。

4.3 “interact”——交互模式

所謂“交互”模式，就是搭建交互平臺，使試驗區(qū)產(chǎn)業(yè)植入、功能布局、品牌落位呈現(xiàn)雙向交互選擇，實現(xiàn)試驗區(qū)既引領城市文化消費前沿，又能夠有效促進多元文化融合和生長，并在運營管理上堅持社區(qū)營造理念，避免過度開發(fā)和過度商業(yè)化。

4.3.1 堅持全局觀和前瞻性的產(chǎn)業(yè)融合策略

理想的歷史街區(qū)的產(chǎn)業(yè)復興一般經(jīng)歷三個階段，財政投資旅游及配套商業(yè)設施拉動人氣——引導新產(chǎn)業(yè)進入，投資多元化——新產(chǎn)業(yè)沉淀，與居民共生共存，良性互動。五大道現(xiàn)在已經(jīng)基本走完第一階段，進入第二階段，即積極認真研究和落實天津關于經(jīng)濟轉型升級所大力提倡的新型產(chǎn)業(yè)形態(tài)，探索互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟、文化創(chuàng)意等新興產(chǎn)業(yè)與歷史風貌建筑資源相結合的模式，瞄準上升空間廣闊，助推本地民生、就業(yè)及轉型效果顯著的新業(yè)態(tài)，由單一、分散的項目和產(chǎn)品經(jīng)營向產(chǎn)業(yè)整合方向邁進。

4.3.2 在功能布局上，堅持共生性

堅持文化-旅游-商業(yè)-居住的動態(tài)平衡。以歷史為積淀，重構五大道的文化價值體系，以社區(qū)深度旅游作為窗口，以商業(yè)作為價值提升的手段，強調體驗性和參與性，最大程度保護居民的生活形態(tài)。目前試驗區(qū)內(nèi)居住、商業(yè)、辦公三類功能的面積占比達到4：3：3，實現(xiàn)了政府壓力小、企業(yè)有盈利、商戶能發(fā)展、居民得實惠的良性循環(huán)。

業(yè)態(tài)種類上堅持層次豐富、功能互補。試驗區(qū)內(nèi)既有商務辦公、精品零售、特色休閑餐飲等多種高層次、高收益的業(yè)態(tài)，也有社區(qū)博物館、游客服務中心等滿足游客需要的業(yè)態(tài)，覆蓋人群實現(xiàn)了高端商務和旅游人群的差異與互補。

4.3.3 在管理運營中堅持社區(qū)化

注重商戶高度自治、互助共贏。試驗區(qū)內(nèi)民園西里文化創(chuàng)意街區(qū)從2009年開業(yè)至今，始終堅持“商戶選商戶，商戶幫商戶”的“新社區(qū)”理念，商戶成為社區(qū)的活力元素，充分發(fā)揮其主動性和自發(fā)性，從推廣活動到客戶資源都以商戶為主體，實現(xiàn)了良好的互動發(fā)展。經(jīng)過四年的發(fā)展，首期入駐商戶的保有率達到60%以上，真正實現(xiàn)了“品牌扎根、人氣扎根、文化扎根”。同時，混業(yè)復合的多樣化經(jīng)營創(chuàng)造了市場并延伸產(chǎn)業(yè)鏈。充分吸收各種文化背景、各種業(yè)態(tài)品牌的商戶，同一物業(yè)包含多種品牌、同一品牌包含多種業(yè)態(tài)以及多種產(chǎn)品集合店等混業(yè)、跨界、復合型的經(jīng)營模式在這兩個項目中占到42%，有效地實現(xiàn)了客群的錯位，在多樣性中實現(xiàn)了經(jīng)營的可持續(xù)。

堅持做到在保護中發(fā)展、在發(fā)展中保護。以保護為前提進行利用，杜絕與歷史文化街區(qū)氛圍不協(xié)調的經(jīng)營內(nèi)容，避免過度商業(yè)化，在與商戶簽約中加入“歷史風貌建筑保護責任書”，明確規(guī)定商戶對歷史風貌建筑應盡的保護責任，并在運營過程中給予監(jiān)督。

4.4 “service”——服務模式

所謂“服務”模式，即是對試驗區(qū)服務人群進行分類，依據(jù)周邊居民、市民、旅游者對試驗區(qū)不同的使用需求，提供不同的服務模式，兼顧不同人群的使用感受，如通過騰遷安置改善既有居民人居環(huán)境，通過社區(qū)化服務為各類人群提供便捷高效的體驗，通過多種公益活動紓難解困，并有效提升城市形象。

4.4.1 發(fā)揮騰遷安置工作的先導作用

采取貨幣、房屋雙向安置方式，充分利用儲備的優(yōu)質房源，在對被騰遷人安置過程中，大力推行實物安置，盡可能提升被搬遷人的居住水平。在騰遷安置工作中，摸索出一套以“集體協(xié)商、統(tǒng)一標準、整體打包”為代表的騰遷新途徑，一是加大市場收購比例，在嘗試變司法騰遷為整體置換的方式解決伙用歷史風貌建筑的人口疏散問題的同時，顯著提升了居民居住環(huán)境；二是嘗試開展與居民合作經(jīng)營的多種保護利用方式，在進一步擴大保護利用范圍的同時，提升居民收入水平。

4.4.2 強化社區(qū)服務功能

在試驗區(qū)業(yè)態(tài)多元化與品牌運作上探索嘗試，在產(chǎn)業(yè)植入的基礎上，培養(yǎng)內(nèi)生性人群，推進街區(qū)內(nèi)人口置換，重構社區(qū)生活，注重五大道內(nèi)人群內(nèi)生活性需求的滿足，如以合作的方式推出的天津首家街區(qū)生活體驗店missmeal簡良社區(qū)店，推出主打應季健康食材的沙拉產(chǎn)品、甄選咖啡及白領工作餐，并引進“市集買手店”的概念，售賣倡導健康生活的生活好物，滿足了周邊高端白領日常生活的多方位需求。

在既有業(yè)態(tài)布局基礎上進一步強化公益性社區(qū)服務功能，健全社區(qū)服務體系。如先農(nóng)大院展覽館，除主題展覽外，館內(nèi)還設立游客服務中心，為市民及游客提供紀念品銷售、旅游咨詢、導游導覽等多項便捷服務。

4.4.3 堅持社會形象的公益性

試驗區(qū)項目都十分注重社會形象的樹立，如發(fā)起成立了“暖風愛心公社”，結合項目運營，定期舉辦慈善拍賣會，籌集善款用于社會公益活動。

創(chuàng)辦《風物》雜志，內(nèi)容涵蓋人物專訪、特色店鋪、生活方式、歷史故事等諸多方面，旨在向公眾傳播五大道的歷史背景與文化內(nèi)涵，讓讀者更深入地感受老建筑與新生活方式的融合。

倡導“綠色理念”，綠色施工，推廣使用生態(tài)節(jié)能技術和產(chǎn)品，實現(xiàn)集成適宜的保護利用技術，降低對環(huán)境的不利影響。

5 實踐效果

10年來，歷史風貌建筑保護利用工作采取“政府統(tǒng)一規(guī)劃，企業(yè)市場運作”的模式，依法認定877幢歷史風貌建筑，并實施全方位保護，115幢歷史風貌建筑經(jīng)整理后得到了科學合理的保護利用。

以五大道為例，2015年，五大道獲評國家4A級旅游景區(qū)，并入選第一批中國歷史文化街區(qū)，轄區(qū)稅收貢獻過億，在和平區(qū)內(nèi)連年保持第一。先農(nóng)大院入選天津市第二批文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)（全市共兩名）、2015年天津市旅游業(yè)重點支持項目。慶王府山益里精品酒店榮獲中國最佳設計酒店大獎、中國最佳精品酒店和100家中國風景最美酒店稱號，發(fā)起并組織成立了中國精品酒店聯(lián)盟。民園西里文化創(chuàng)意街區(qū)連續(xù)四年入選“中國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)最具特色十大園區(qū)”。

6 結語

天津市五大道保護試驗區(qū)運用社會機制共同來推動歷史風貌保護事業(yè)，通過政策傾斜、法律保障、財政撥款、企業(yè)融資、公眾參與等手段將歷史風貌保護事業(yè)作為城市更新的一項重要職能，最終形成歷史風貌建筑保護利用的獨特模式，有效實現(xiàn)建筑、經(jīng)濟、文化三者的和諧統(tǒng)一。

試驗區(qū)導入新產(chǎn)業(yè)范圍廣泛、歷史文化遺跡豐富、具有國際化街區(qū)潛質，其成功經(jīng)驗將對未來五大道乃至天津其他歷史風貌建筑保護性利用和街區(qū)復興產(chǎn)生示范效應。

參考文獻：

1.文化部文化產(chǎn)業(yè)司.中國特色文化產(chǎn)業(yè)案例集.社會科學文獻出版社.2015

2.天津市國土資源和房屋管理局 天津市歷史風貌建筑整理有限責任公司.慶王府大修實錄.天津大學出版社.2014

3.天津市國土資源和房屋管理局.中國文物學會20世紀建筑遺產(chǎn)委員會.問津尋道.天津大學出版社.2016

作者簡介：

朱一航，天津市歷史風貌建筑整理公司副總經(jīng)理，主要研究方向為歷史建筑和街區(qū)活化再生。