文/山水間

房地產(chǎn)企業(yè)在線度假租賃業(yè)務(wù)創(chuàng)新方向

文/山水間

一、創(chuàng)新方向概述

（一）在線度假租賃概念

在線度假租賃理念起源于美國，就是將分散的、無自主性也不可能連鎖化的房屋提供給旅游需求者。由個人業(yè)主、房源承租者或商業(yè)機構(gòu)為旅游、商務(wù)度假及其他居住需求者提供更多個性化設(shè)施和住宿選擇，包括客棧、民宿、公寓、精品酒店、度假公寓和別墅、小木屋、帳篷、房車、集裝箱、家庭旅館等。

（二）在線度假租賃出現(xiàn)的背景

1.宏觀環(huán)境。國家經(jīng)濟(jì)、居民收入的穩(wěn)步增長，使得旅游市場前景廣闊。世界旅游組織研究表明，一個國家人均GDP達(dá)到5000美元時，將步入成熟的度假旅游經(jīng)濟(jì)時代，休閑需求和消費能力日益增強，而中國2014年人均GDP已經(jīng)超過7000美元。國家發(fā)改委張燕生稱，我國中產(chǎn)階級的人數(shù)在未來20年將從2.3億人增加到6.3億人，加上移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的快速發(fā)展和網(wǎng)民的快速增長，都為在線度假租賃行業(yè)帶來非常大的發(fā)展空間。

2.行業(yè)現(xiàn)狀。2008-2014年間，中國旅游業(yè)產(chǎn)值從1.2萬億增長到3.03萬億，中國在線旅游市場規(guī)模從2008年的486億元增長到2014年的3077.9億元，年均復(fù)合增長率超過36%，其在整個旅游業(yè)的占比從2008年的4.2%提升到2014年9.2%。其中2015年在線度假租賃市場規(guī)模預(yù)計超過40億元，比上年增長了120%-140%，預(yù)計2017年將超過100億元。

3.物業(yè)銷售市場。近幾年，旅游地產(chǎn)過度開發(fā)且去化能力差，帶來了大量的庫存和項目盈利壓力。至2014年末，國內(nèi)旅游地產(chǎn)開發(fā)量前十的房企開發(fā)項目占地面積超過1.7億平方米，開發(fā)規(guī)模較大，旅游地產(chǎn)項目去庫存壓力目前已逐步顯現(xiàn)。至2014年末，項目接近8000個，近四年年均增長55%，遠(yuǎn)超旅游收入21.2%的增長速度，未來幾年旅游項目整體盈利能力堪憂。

圖1　近年中國旅游地產(chǎn)項目增長情況

4.物業(yè)租賃市場。雖然銷售情況不理想，但隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國內(nèi)主要城市的中短期商務(wù)和度假旅游市場也快速發(fā)展。因此，一些擁有整體產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓開始以按天或按月計費的短期租賃模式經(jīng)營，一些旅游城市的私人產(chǎn)權(quán)住宅也開始引入海外的開放式托管模式。這種經(jīng)營方式的演變，實際上是把酒店式服務(wù)和居家感訴求結(jié)合在一起，形成一種全新的住宿形式。

（三）在線度假租賃現(xiàn)狀與趨勢

1.在中國，在線度假租賃業(yè)剛剛起步。2005年，58同程、趕集網(wǎng)、百姓網(wǎng)等分類信息網(wǎng)站集中出現(xiàn)，度假租賃產(chǎn)品的互聯(lián)網(wǎng)化進(jìn)程開始，平穩(wěn)發(fā)展幾年后，在2014-2015年加速，通過結(jié)合PMS系統(tǒng)、預(yù)訂平臺、附加服務(wù)、品牌推廣的綜合模式，為資源方提供了更多的銷售渠道。產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)都出現(xiàn)了一些比較優(yōu)秀的“供應(yīng)商”。房源的來源更加多元，除了房源經(jīng)營者，一些私人房源和房源開發(fā)商也陸續(xù)進(jìn)入了房源供應(yīng)者的行列。房源類型上一改過去酒店客房、景區(qū)客棧獨大的局面，民宿、公寓等類型發(fā)展迅速。服務(wù)平臺中的垂直運營類在線度假租賃企業(yè)如大魚、螞蟻短租、途家等發(fā)展迅速，綜合平臺類企業(yè)如攜程、去哪兒、藝龍等品牌知名度高。在媒介平臺的積極參與下，在線度假租賃市場生態(tài)系統(tǒng)初步形成。

圖2　國內(nèi)在線度假租賃產(chǎn)業(yè)鏈

目前國內(nèi)在線度假租賃的目標(biāo)市場主要針對在某地需逗留較長時間的休閑旅游客人和商務(wù)客人，參照歐美國家市場情況，國內(nèi)在線度假租賃市場發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮蟆Ｓ嘘P(guān)數(shù)據(jù)稱，在2010年，美國和歐洲境內(nèi)擁有超過600萬家度假租賃房屋，住宿業(yè)中37%的營收來自作為非傳統(tǒng)酒店的在線度假租賃，整體營收高達(dá)850億美元。

表1　2014-2015年歐美主要住宿企業(yè)發(fā)展情況

從物業(yè)使用方式來看，目前國內(nèi)度假租賃主要有酒店式公寓和度假公寓兩種業(yè)態(tài)。酒店式公寓是指物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)形式類似于酒店，而負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù)，就是將星級酒店的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)融于日常生活之中。度假公寓拋棄了傳統(tǒng)酒店集合式的經(jīng)營方式，通過業(yè)主私家享用權(quán)的讓渡，度假者能夠享受到更加自由的空間，而花費往往比入住相等條件酒店節(jié)省30%-50%。在一些國家，如英格蘭、愛爾蘭、法國和西班牙，政府認(rèn)可并致力于推廣度假公寓，然而中國在這一領(lǐng)域的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于度假者的需求。

跟傳統(tǒng)賓館相比，度假房屋租賃市場的優(yōu)勢不僅體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)成本低，更為重要的是它能滿足游客個性化的需求。游客在享受大自然美景的同時也能享受到如居家般舒適的生活。正是基于這些優(yōu)勢，度假房屋租賃市場近年來風(fēng)靡全球。無論是大城市、郊區(qū)中心、小城鎮(zhèn)，還是偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)村，到處都有度假房屋租賃的身影。在歐美發(fā)達(dá)國家以外，隨著新型經(jīng)濟(jì)體如拉美和亞太地區(qū)的 起，度假房屋租賃市場在這些地區(qū)未來也會取得井噴式的發(fā)展。

此外，旅游業(yè)界存在一個普遍共識：服務(wù)公寓、酒店式公寓、度假公寓等分布在城市和旅行目的地的非傳統(tǒng)酒店住宿業(yè)態(tài)迎合了目前旅游市場的大趨勢。越來越多的游客追求個性化的體驗，家庭游、自駕游、周邊游等發(fā)展迅速，人們更傾向選擇性價比更高、具有家居氛圍和個性配置的在線度假租賃住宿方式。

2.未來在線度假租賃市場發(fā)展趨勢。首先，平臺App將更注重用戶的體驗功能。隨著移動互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，智能手機成為80后、90后預(yù)訂旅游產(chǎn)品的重要工具。旅游App功能的創(chuàng)新將越來越受到重視。除價格優(yōu)惠力度受關(guān)注度最高之外，旅游App的輕社交功能受到57%的用戶關(guān)注。這與80后、90后注重社交體驗、喜歡嘗新的特征關(guān)系較大。此外，用戶比較重視旅游App的地圖檢索功能、創(chuàng)新用戶支付體驗功能等。

其次，產(chǎn)品更加豐富。未來中高端別墅、房車、民宿等租賃市場將進(jìn)一步發(fā)展，租賃平臺將通過優(yōu)質(zhì)服務(wù)使得其居住空間大、家居體驗好和高性價比等特點得到極致的釋放。

最后，產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈將更加豐滿。第三方產(chǎn)品和服務(wù)供應(yīng)商的引入規(guī)模將會進(jìn)一步擴大，打造一站式度假綜合電子商務(wù)平臺的趨勢將顯現(xiàn)； B2C、C2C、N2C等運營模式之間的界限將進(jìn)一步模糊，不同平臺均會根據(jù)市場需求在不同運營模式之間切換，業(yè)務(wù)交叉碰撞下將會創(chuàng)新出很多新的商業(yè)模式。

二、典型案例

（一）途家網(wǎng)案例簡介

1.途家在線信息技術(shù)（北京）有限公司創(chuàng)立于2011年，是一家依托國際分散式酒店管理和業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合線下旅游地不動產(chǎn)存量、線中呼叫中心服務(wù)、線上度假公寓在線訂房交易系統(tǒng)的新型公司。2012年到2015年四輪融資金額共約30億元人民幣，目前估值超過10億美元。平臺提供旅游地度假公寓的在線搜索、查詢和交易服務(wù)等。連續(xù)兩年獲中國客戶服務(wù)創(chuàng)新獎和中國客戶服務(wù)年度大獎，并在2014年8月入選美國《紅 魚》雜志評選的“紅 魚亞太區(qū)TOP100”。

目前途家網(wǎng)房源已經(jīng)覆蓋國內(nèi)147個目的地、海外68個目的地，有10萬余套在線房源，超過40萬套儲備房源。調(diào)研顯示，2014年中國在線度假租賃用戶對途家網(wǎng)的認(rèn)知度和購買率都比較高，占比達(dá)到76.7%和64.7%，相比同類在線度假租賃品牌優(yōu)勢明顯。

2.途家的商業(yè)模式并不復(fù)雜。搭建一個平臺，向上游整合分散在各地的度假公寓，向下游提供給客戶度假用房，幕后需要強大的資源整合和運營能力。在構(gòu)建商業(yè)模型之初，途家便開始線下找房源、線上找流量，再對接各種資源。途家并不擁有任何酒店產(chǎn)權(quán)，只是代為管理和租賃；途家也并不單純做線上酒店預(yù)訂，它必須為線上房源負(fù)責(zé)，做好線下房間管理和入住服務(wù)工作。途家網(wǎng)的盈利點除了入住率，還在于房源數(shù)量和度假租賃市場的成熟度。面對中國超過600萬個旅游目的地，把區(qū)域擴得更大，在熱門旅游地增加更多房源，也是途家的戰(zhàn)略重點。

3.運營采取多方合作互利模式。途家與業(yè)主合作：途家從業(yè)主手中免費獲取房源，與業(yè)主平分租金收益；業(yè)主選擇途家托管服務(wù)，實現(xiàn)閑置房屋的租金收益，并可以通過提前預(yù)約，將房屋的閑置時間按照一定比例兌換成異地房屋使用權(quán)，提高房屋的利用價值，而途家在處置該房屋的時間段內(nèi)，交給業(yè)主的只是異地房屋使用權(quán)，而不是金錢；途家承諾給業(yè)主一定的租金回報，剩余收入全部歸途家所有。

途家與開發(fā)商合作：途家獲取房源，擴大市場規(guī)模；開發(fā)商通過途家有管家、帶租約、可交換的成功品牌效應(yīng)，實現(xiàn)項目快速銷售。如果是清水交付的房源，需要開發(fā)商、業(yè)主和途家三方約定由誰來完成房屋的裝修，以達(dá)到途家的出租要求標(biāo)準(zhǔn)。

途家與游客合作：中國的四星級酒店等中間市場相對空白，因此途家定位在中高端，其房價高于同一區(qū)域的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店，低于五星級酒店，市場需求空間大。租賃者看中途家打造的高品質(zhì)個性化居住環(huán)境，享受出游地家庭式、個性化的居住體驗。

圖3　途家運營模式

4.途家核心競爭優(yōu)勢。首先是差異化運營模式。業(yè)主把房源空置時間交給途家掙點錢，用時可隨時拿回；從房源篩選、運營維護(hù)到信息發(fā)布，途家作為第三方介入整條交易鏈條；利用互聯(lián)網(wǎng)拿房源，通過利潤分成，迅速擴大規(guī)模。

其次是信任體系搭建?！肮椿P(guān)系”取得房東信任，“信息對稱+后期服務(wù)”取得顧客信任，搭建前后端體驗度好的大數(shù)據(jù)分享平臺。

再次是巨大的先發(fā)優(yōu)勢。用股份置換攜程的支持，迅速獲得2千萬的精準(zhǔn)流量導(dǎo)向和出色的團(tuán)隊經(jīng)歷，從而迅速獲得資本市場青 。

最后是系統(tǒng)平臺優(yōu)勢。途家網(wǎng)的CTO楊孟彤，曾負(fù)責(zé)微軟亞洲地區(qū)的搜索業(yè)務(wù)，她曾在美國創(chuàng)辦了在線度假公寓租賃公司Escapia并擔(dān)任CTO。因為她的系統(tǒng)是度假租賃網(wǎng)站中做得最好的，Escapia被HomeAway收購。

（二）案例點評

1.途家網(wǎng)發(fā)展迅速的原因。首先它得益于比較好的市場基礎(chǔ)：經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，中產(chǎn)階級規(guī)模持續(xù)快速擴張，旅游相關(guān)房源空置率較高，客群消費習(xí)慣更加互聯(lián)網(wǎng)化，信息技術(shù)快速進(jìn)步。

其次是戰(zhàn)略定位，中國的中高端酒店相對缺失，四星級酒店等中間市場相對空白。因此途家定位在中高端，其房價高于同一區(qū)域的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店，低于五星級酒店。

最后是從產(chǎn)品升級換代來看，中國目前的非酒店住宿行業(yè)檔次有極大提升空間。

2.途家發(fā)展中也存在一些問題和不足。首先，資產(chǎn)過“重”，管理難度大，成本控制難。途家的模式雖然是短租，但本質(zhì)上提供的是與酒店類似的產(chǎn)品。而酒店的服務(wù)離不開人，物業(yè)是別人的，但途家需要提供服務(wù)員。途家進(jìn)駐一個城市需要至少200人的線下服務(wù)團(tuán)隊，屬于“重”資產(chǎn)模式。

其次，存在政策和法律的風(fēng)險。我國法律對賓館經(jīng)營有非常嚴(yán)格的條件，經(jīng)營者需要有衛(wèi)生許可證、特種行業(yè)經(jīng)營許可證、消防許可證等多種執(zhí)照。途家托管個人的房源再對外短租，目前尚處在政策灰色地帶。因為住宅是不能用作商業(yè)用途的，電、水等都是供居民用的，對商用客戶的收費是不一樣的。對此，工商等各個部門的審批存在不確定性。

最后，國內(nèi)短租市場尚在培育期，整體在線度假租賃市場可使用房源在60萬套左右，與國內(nèi)酒店市場房源量還存在一定差距。目前主要客戶群仍是18-30歲的經(jīng)濟(jì)型用戶，租客選擇短租主要出于性價比的考慮。度假旅游主要客群為中產(chǎn)階級，這部分客戶在國內(nèi)基數(shù)仍不夠大。

從整個國內(nèi)旅游業(yè)來看，在線短租市場與傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)行業(yè)相結(jié)合，改善了旅游地產(chǎn)以住為主的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，推動了旅游地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)化。主要表現(xiàn)為推動了度假公寓的可經(jīng)營化、度假別墅的共享效益、度假民宿的誕生和繁榮，通過從供給側(cè)提供體驗度好、性價比高的高品質(zhì)產(chǎn)品及創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容和形態(tài)，促進(jìn)了旅游市場的發(fā)展。

（上海易居房地產(chǎn)研究院）