現(xiàn)金流管理案例分析

鄒婧

摘 要：我國(guó)現(xiàn)金流管理引入時(shí)間較短，大多數(shù)企業(yè)對(duì)其重要性認(rèn)識(shí)不足，運(yùn)用水平不高且指導(dǎo)企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力不強(qiáng)。由于企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流量的關(guān)注度不高，管理層是利益導(dǎo)向者，只注重企業(yè)利潤(rùn)而忽視企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。近年來(lái)我國(guó)現(xiàn)金流的理論和實(shí)踐大多是圍繞大型企業(yè)和跨國(guó)公司開(kāi)展的，雖然企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)現(xiàn)金流量表的編制是不區(qū)分企業(yè)規(guī)模的，但由于中小企業(yè)規(guī)模小，管理落后，因此本文以某房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理為例的研究具有重要性。

關(guān)鍵詞：現(xiàn)金流量；房地產(chǎn)企業(yè)；科學(xué)融資決策

一、江西新余某房地產(chǎn)企業(yè)簡(jiǎn)介

江西新余某房地產(chǎn)企業(yè)是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理的企業(yè)，公司注冊(cè)成立于2009年，經(jīng)營(yíng)理念旨在改善居民居住環(huán)境，提升居民生活質(zhì)量。公司開(kāi)發(fā)建設(shè)香榭綠洲小區(qū)，總共三期項(xiàng)目，產(chǎn)品涵蓋高層、多層等多種高品質(zhì)項(xiàng)目。以學(xué)區(qū)房為銷售賣點(diǎn)，購(gòu)買即可就讀市重點(diǎn)中學(xué)為銷售搶眼點(diǎn)，以建造舒適型家居戶型為目標(biāo)，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)充足的營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)。

分析房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況之前先說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)與一般企業(yè)有何不同之處。房地產(chǎn)行業(yè)成本和收入確認(rèn)情況特殊，不同于制造企業(yè)產(chǎn)品完工時(shí)確認(rèn)成本，故我們選擇通過(guò)對(duì)現(xiàn)金流量分析來(lái)判斷企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)情況。

二、江西新余某房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理概述

該房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目分為三期建設(shè)，在2010年一期和二期進(jìn)行初期多層項(xiàng)目投入，在2011年資金到位后正式投入建設(shè)，2012年一期二期進(jìn)行項(xiàng)目收尾工作，2013年開(kāi)始三期小高層項(xiàng)目初期投入，2014年投入大量資金建造第三期項(xiàng)目。

該企業(yè)現(xiàn)金流管理情況通過(guò)截取部分現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行分析，具體數(shù)據(jù)如下表所示：

表1

如上表1所示，在房地產(chǎn)企業(yè)中，企業(yè)運(yùn)用預(yù)收賬款賬戶來(lái)記錄預(yù)收房款（因不得計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入），因此該賬戶能夠反映企業(yè)當(dāng)期收入情況；運(yùn)用存貨賬戶來(lái)記錄建設(shè)房產(chǎn)所發(fā)生的全部成本，存貨期末余額不用于一般意義上的記錄企業(yè)剩余存貨，而是記錄建造工程期間所發(fā)生的成本累計(jì)。故通過(guò)這兩個(gè)科目的增量可以簡(jiǎn)單分析出企業(yè)的建設(shè)支出與銷售收入情況。

（一）收入與成本的變動(dòng)情況

江西新余某房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)項(xiàng)目有三期建設(shè)計(jì)劃，2010年及2011年進(jìn)行一期和二期建設(shè)，建設(shè)初期成本大幅增加，10年初期基礎(chǔ)投資耗費(fèi)2704608.89元，11年建筑商開(kāi)始整體項(xiàng)目建設(shè)，成本耗費(fèi)達(dá)13390405.13，是10年的4.95倍。由于常住居民存在購(gòu)房剛需加之購(gòu)房者投資欲望強(qiáng)烈，企業(yè)銷量大幅上升，預(yù)收房款增加房款回收快，預(yù)收房款在2010年達(dá)到55912427元。在2012年，一、二期工程掃尾階段同時(shí)三期工程初期準(zhǔn)備階段，成本及收入均有所上升。而在2013年和2014年是三期項(xiàng)目關(guān)鍵建設(shè)和銷售的兩年，成本和收入大幅上升。由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，收入和成本非同期確認(rèn)，故難以準(zhǔn)確判斷企業(yè)收入情況，只能通過(guò)各期開(kāi)盤和結(jié)尾時(shí)間粗略估計(jì)當(dāng)期房屋銷售盈利情況。

（二）經(jīng)營(yíng)期間現(xiàn)金流情況分析

2010年總體為負(fù)現(xiàn)金流，由于企業(yè)回款情況良好，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)6759867.17元正現(xiàn)金流，負(fù)現(xiàn)金流主要是籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~-10102199.42元導(dǎo)致，2010年負(fù)現(xiàn)金流主要是公司償還前期9900000元借款致使現(xiàn)金流量總體為負(fù)。

2011年現(xiàn)金流依舊維持負(fù)數(shù)狀態(tài)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、籌資活動(dòng)凈現(xiàn)金流均為負(fù)數(shù)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)呈現(xiàn)負(fù)值是因項(xiàng)目建設(shè)多花費(fèi)大量建筑費(fèi)用致使成本上升，使得經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈流出為19685690.03元，而該項(xiàng)目主要房款收入于2010年已實(shí)現(xiàn)預(yù)收，未對(duì)2011年收入施加影響，當(dāng)年所收房款為17745703元，籌資費(fèi)用凈現(xiàn)金流出為126734.03元，收不抵支，故2011年現(xiàn)金流量總體為負(fù)值。

2012年現(xiàn)金流轉(zhuǎn)為正數(shù)，主要是該企業(yè)一期和二期建設(shè)基本完畢，只需后續(xù)收尾及維護(hù)工作，不再耗費(fèi)大量成本費(fèi)用，在此期間，盡管企業(yè)期間銷售表現(xiàn)平平，但足以維持費(fèi)用支出，故現(xiàn)金流為正值。

2013年現(xiàn)金流依然為正數(shù)，三期項(xiàng)目尚未完全完工時(shí)，企業(yè)已開(kāi)始預(yù)售房屋，年初頒布的“國(guó)五條”的限購(gòu)措施影響效應(yīng)逐漸波及到中小城市，但存在彈性剛需加上房?jī)r(jià)穩(wěn)定，企業(yè)資金回收充裕，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入大幅提升實(shí)現(xiàn)收入57767843元，實(shí)現(xiàn)部分施工完成，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出為51243972.21，籌資活動(dòng)凈現(xiàn)金流出為393518.18元，收大于支，故2013年現(xiàn)金流為轉(zhuǎn)負(fù)為正。

2014年江西新余某房地產(chǎn)企業(yè)施工與銷售并行，盡管政策開(kāi)始放松，限購(gòu)全面松動(dòng)，但難以再現(xiàn)樓市火爆場(chǎng)景，此時(shí)的企業(yè)銷售收入已經(jīng)受到極大影響，銷售情況不容樂(lè)觀，現(xiàn)金流出現(xiàn)轉(zhuǎn)負(fù)現(xiàn)象。

在分析了歷年現(xiàn)金凈流量結(jié)構(gòu)之后，企業(yè)銷售情況主要受政策和購(gòu)買者購(gòu)買觀念的影響，銷售狀況直接反映在現(xiàn)金流中，企業(yè)建設(shè)期間所需資金劇增，所耗成本同向增加，這就抵減企業(yè)的現(xiàn)金流，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)行期間的現(xiàn)金流動(dòng)產(chǎn)生巨大波動(dòng)。同時(shí)，籌資活動(dòng)對(duì)總現(xiàn)金流作用明顯，大額籌資行為能夠使得企業(yè)操控現(xiàn)金流變得更容易。因此，根據(jù)現(xiàn)金流凈額得出企業(yè)經(jīng)營(yíng)資金鏈的情況，而不是根據(jù)企業(yè)建造周期來(lái)判斷現(xiàn)金流情況，會(huì)使得結(jié)論有失偏頗。

（三）現(xiàn)金流平均變動(dòng)情況

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)在建項(xiàng)目周期長(zhǎng)，資金循環(huán)周期也長(zhǎng)，因此僅對(duì)某一年現(xiàn)金流分析難以作為本次分析的佐證，故本文采用企業(yè)近五年報(bào)表中各現(xiàn)金流量項(xiàng)目合并方式進(jìn)行分析。

1、企業(yè)現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)分析

平均經(jīng)營(yíng)流入/總流入：100%（銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金）

2、企業(yè)現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)分析

平均經(jīng)營(yíng)流出/總流出：33622303.2/35788055.39=93.95%

平均籌資流出/總流出：2165752.188/35788055.39=6.05%

3、企業(yè)現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)分析

從平均現(xiàn)金流入情況上可以分析得知，銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金流入是企業(yè)主要現(xiàn)金流入，也就是說(shuō)企業(yè)依靠經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流入，在10年企業(yè)償還990萬(wàn)元借款，在10年構(gòu)成現(xiàn)金流出，該款項(xiàng)在2010年以前發(fā)生，在籌資流入中，也僅有這一筆借款來(lái)為企業(yè)提供籌資現(xiàn)金流入，可見(jiàn)籌資渠道過(guò)于單一，極大的增加了企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。從現(xiàn)金流出情況分析可知，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出占相當(dāng)大的比重，籌資活動(dòng)占比較小，但沒(méi)有投資活動(dòng)，這也就是說(shuō)企業(yè)資金全部用來(lái)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)和支付籌資成本，而并沒(méi)有使用資金用于投資，管理層投資意識(shí)淡薄，當(dāng)然也存在沒(méi)有多余資金進(jìn)行投資的可能性。

三、江西新余某房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流量比較分析

前篇對(duì)該企業(yè)自2010年至2014年現(xiàn)金流動(dòng)情況詳盡分析，全球性金融震蕩范圍持續(xù)擴(kuò)大，逐漸波及中小型房地產(chǎn)企業(yè)，國(guó)內(nèi)老齡化速度顯著上升，以為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供巨大供給的人口紅利正在消退，三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)剛需趨于飽和，新增人口遠(yuǎn)不足以消化大規(guī)模建房帶來(lái)的巨量庫(kù)存，消費(fèi)需求下降，資金回籠情況不佳，該企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中遭遇瓶頸性障礙。

為更加全面的分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中遇到的阻礙，本章對(duì)該房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)近五年的現(xiàn)金流量進(jìn)行對(duì)比分析，通過(guò)對(duì)現(xiàn)金流量項(xiàng)目質(zhì)量分析，探究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流量問(wèn)題。

（一）分析方法

現(xiàn)金流量指標(biāo)分析法具有量化分析、直觀明了的特點(diǎn)，而指標(biāo)計(jì)算公式不統(tǒng)一，未能全面反映現(xiàn)金流量項(xiàng)目特征的缺點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)利潤(rùn)收入原則與一般商業(yè)企業(yè)不符，營(yíng)業(yè)收入在工程完成后結(jié)轉(zhuǎn)未能獲取對(duì)比分析時(shí)所需的有效數(shù)據(jù)，故本文引用現(xiàn)金流項(xiàng)目質(zhì)量分析進(jìn)行比較分析。

（二）現(xiàn)金流量項(xiàng)目質(zhì)量比較分析

充足的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流是企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵。判斷經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流是否充足需要對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流與利潤(rùn)收入比率，鑒于房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的特殊性，故直接通過(guò)對(duì)行業(yè)平均水平與該企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流相比較來(lái)分析。

只有擁有規(guī)模穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流，企業(yè)才能持續(xù)發(fā)展。根據(jù)圖1，房地產(chǎn)行業(yè)近五年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的凈現(xiàn)金流量呈現(xiàn)折現(xiàn)狀波動(dòng)。受房地產(chǎn)行業(yè)特性資金投入與產(chǎn)出時(shí)間不配比影響，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流呈震蕩狀，在將某房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，整個(gè)行業(yè)資金流動(dòng)性顯著高于該房企現(xiàn)金流動(dòng)，故將該房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流情況單獨(dú)展現(xiàn)。

行業(yè)數(shù)據(jù)受行業(yè)整體平均化影響，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流負(fù)值變動(dòng)，而該公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流僅反映單獨(dú)公司變動(dòng)，數(shù)值反映企業(yè)投入與產(chǎn)出的變化，呈正負(fù)變動(dòng)。

如圖1所示，該房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流變動(dòng)情況與行業(yè)變動(dòng)情況呈同向變動(dòng)，只是較行業(yè)變動(dòng)來(lái)說(shuō)延緩變動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨金融危機(jī)及政策的沖擊，市場(chǎng)份額相對(duì)之前有所減少。同時(shí)，為了發(fā)展不斷擴(kuò)建，不斷地將資金投入到建設(shè)與銷售過(guò)程中中。因此，凈現(xiàn)金流呈現(xiàn)出不穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。穩(wěn)定的凈現(xiàn)金流是必不可少的，為了保證穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，必須穩(wěn)定收入和收款。

四、江西新余某房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理背景

（一）宏觀背景

在2008年全球金融危機(jī)，全球經(jīng)濟(jì)遭受重大沖擊的背景下，經(jīng)過(guò)七年時(shí)間的消化與研磨，我國(guó)所受沖擊尚存余溫，波及房地產(chǎn)、汽車和基建等行業(yè)，而房地產(chǎn)作為對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有突出貢獻(xiàn)的有力支撐，現(xiàn)如今房地產(chǎn)銷售占據(jù)主導(dǎo)地位的依舊是上市房企和國(guó)有房企，中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨步步緊逼的調(diào)控措施、逐漸被擠占的市場(chǎng)份額、步入尾端的生命周期和瀕臨斷裂的資金鏈，在昔日樓市火爆場(chǎng)景難以為繼的情境下，如何尋找有利于行業(yè)發(fā)展因素成為首要任務(wù)。

2010年4月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)史上最嚴(yán)厲宏觀調(diào)控“國(guó)十條”，直接影響到一線城市的銷售量，而在四線城市，購(gòu)買者強(qiáng)大的剛需和購(gòu)買欲占優(yōu)勢(shì)的情況下，并未立刻打擊到房地產(chǎn)的銷售量，其影響延緩至一兩年后才逐漸顯現(xiàn)。對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行監(jiān)控能夠較為真實(shí)反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和收益情況，相比利潤(rùn)而言，現(xiàn)金流更具有話語(yǔ)權(quán)，很多外部利益相關(guān)者也逐漸將注意力從“利潤(rùn)”轉(zhuǎn)為“現(xiàn)金流”，基于上述論述的思考與分析，本文將以該房地產(chǎn)企業(yè)為例以大環(huán)境背景影響中小房地產(chǎn)企業(yè)銷售量的變化來(lái)分析現(xiàn)金流的變動(dòng)情況。

（二）行業(yè)環(huán)境

考慮到房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，資金的流動(dòng)性直接決定企業(yè)的生死存亡，這類企業(yè)崇尚“現(xiàn)金為王”，而現(xiàn)如今的房地產(chǎn)企業(yè)存在重大財(cái)務(wù)危機(jī)，現(xiàn)金流難以為繼為其供血，企業(yè)面臨資金鏈斷裂的重大風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)金流相當(dāng)于企業(yè)的“血液”，如果企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和籌資活動(dòng)難以正常進(jìn)行，血液也不能正常供給的話，導(dǎo)致資金鏈斷裂最終因失血過(guò)多而身亡。由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建造周期長(zhǎng)，通常為2-4年，因此資金流動(dòng)周期也很長(zhǎng)，企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于政策壓力、市場(chǎng)需求和資金鏈等問(wèn)題，這三者之間同樣會(huì)互相影響。

1、政策調(diào)控間接影響銷售量

我國(guó)通過(guò)政治手段對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控，提出“建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度”，政府在盡量減少對(duì)土地財(cái)政的依賴，注重房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，但是堅(jiān)持調(diào)控政策仍是主基調(diào)。層出不斷的政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和購(gòu)買者來(lái)說(shuō)都是一種考驗(yàn)，例如“限購(gòu)”政策頒布，對(duì)持觀望狀態(tài)的投機(jī)購(gòu)買者來(lái)說(shuō)會(huì)提高其購(gòu)房成本，購(gòu)買欲下降，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，銷量下滑，直接影響現(xiàn)金流流入，本就脆弱的資金鏈雪上加霜；反之，取消“限購(gòu)令”會(huì)提升投資者購(gòu)買信心，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，銷量上升，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流流入，企業(yè)資金充足方利于企業(yè)發(fā)展。

2、市場(chǎng)需求于企業(yè)利潤(rùn)掛鉤

來(lái)自市場(chǎng)的購(gòu)買者的需求也會(huì)影響到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，購(gòu)買者的購(gòu)買需求分為三種：剛性需求、軟性需求和隱形需求。在政策調(diào)控壓制住部分軟性需求的購(gòu)房者后，市場(chǎng)活躍著剛需購(gòu)買者，投資客收手，持有住房成本并未提高，已有房者更傾向于持有住房，且房地產(chǎn)商為招徠顧客推出不同程度促銷活動(dòng)，對(duì)“剛需”購(gòu)買者買漲不買跌的心理驅(qū)動(dòng)，延遲購(gòu)買成為常態(tài)，那么剛需被彈性化解，這對(duì)資金鏈本就緊張的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑會(huì)造成剛性傷害。

3、借助融資之手充裕企業(yè)資金鏈

隨著房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的逐年增加，企業(yè)想要通過(guò)銀行融資越來(lái)越困難，房地產(chǎn)企業(yè)只能另辟蹊徑，只有少部分資金寬裕信譽(yù)良好的大型房企能夠通過(guò)上市來(lái)進(jìn)行融資，使得有些企業(yè)不惜冒著高風(fēng)險(xiǎn)借民間借貸之手來(lái)為企業(yè)融得資金來(lái)活血，而這種通過(guò)犧牲大額企業(yè)利潤(rùn)來(lái)為企業(yè)爭(zhēng)取喘息的時(shí)間的方式可以說(shuō)代價(jià)是慘重且風(fēng)險(xiǎn)極高的。銷售不暢，現(xiàn)金流流入不足，單靠高風(fēng)險(xiǎn)借款使得資金鏈拉長(zhǎng)，現(xiàn)金流支出增加，加重房地產(chǎn)企業(yè)資金量不足的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）江西新余某房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量管理現(xiàn)狀

該房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)一個(gè)典型的中小企業(yè)，我國(guó)現(xiàn)金流管理引入時(shí)間較短，大多數(shù)企業(yè)對(duì)其重要性認(rèn)識(shí)不足，運(yùn)用水平不高且指導(dǎo)企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力不強(qiáng)。此類中小型企業(yè)存在對(duì)現(xiàn)金管理薄弱的通病。該企業(yè)的現(xiàn)金管理也很薄弱，這主要是由于企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流量的關(guān)注度不高，管理層是利益導(dǎo)向者，只注重企業(yè)利潤(rùn)而忽視企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，這對(duì)一家中小型企業(yè)來(lái)說(shuō)，是致命的弱點(diǎn)。

近年來(lái)我國(guó)現(xiàn)金流的理論和實(shí)踐大多是圍繞大型企業(yè)和跨國(guó)公司開(kāi)展的，雖然企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)現(xiàn)金流量表的編制是不區(qū)分企業(yè)規(guī)模的，但由于中小企業(yè)規(guī)模小，管理落后，這類小規(guī)模企業(yè)，存在多編制少分析，多事后少事前等現(xiàn)象，現(xiàn)金流管理的重要性在廣大中小企業(yè)中并沒(méi)有得到體現(xiàn)。

五、江西新余某房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量影響因素分析

（一）江西新余某房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流動(dòng)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)

1、缺乏科學(xué)的現(xiàn)金預(yù)算管理和方法

該企業(yè)對(duì)現(xiàn)金管理只是停留在現(xiàn)金的事后分析，多編制少分析，多事后少事前，并沒(méi)有真正的現(xiàn)金預(yù)算管理機(jī)制和現(xiàn)金使用過(guò)程控制機(jī)制。我國(guó)大多數(shù)中小企業(yè)對(duì)現(xiàn)金流預(yù)算管理也沒(méi)有給予足夠的重視和了解，在這方面對(duì)于我國(guó)中小企業(yè)的所有者和管理者仍然是一個(gè)盲區(qū)。

2、受政策調(diào)控主導(dǎo)，銷量可能慢慢步入窘境

我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受房地產(chǎn)行業(yè)的帶動(dòng)，產(chǎn)生了不小的能量，而大部分的投機(jī)行為使得行業(yè)不得按規(guī)律正常發(fā)展，過(guò)度抑制造成銷售緩慢，過(guò)度松綁造成房?jī)r(jià)脫離正常軌道。

在本案例中可以看出，企業(yè)受政策主導(dǎo)地位并不是那么強(qiáng)，還是按照項(xiàng)目發(fā)展周期運(yùn)行，主要原因有兩點(diǎn)：一是，江西省新余市屬于三、四線城市，它的剛需不僅僅來(lái)源于城鎮(zhèn)居民，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，越來(lái)越多的農(nóng)村戶口的居民為了讓自己的孩子享受更好的教育和生活環(huán)境，選擇搬離農(nóng)村扎根城市，這一部分剛需反應(yīng)要慢于政策的調(diào)控；二是這座城市的房?jī)r(jià)穩(wěn)定，房?jī)r(jià)不超過(guò)5500元/平方米，在購(gòu)買者可接受范圍之內(nèi)，在國(guó)家放開(kāi)限購(gòu)政策后，購(gòu)買者的購(gòu)買力依舊，但消耗完這一批剛需之后的銷售前景依舊渺茫，企業(yè)發(fā)展前景令人堪憂。

3、融資決策不當(dāng)

中小型企業(yè)缺乏社會(huì)優(yōu)質(zhì)資源，融資體系尚未完善，融資渠道單一，大多數(shù)借助銀行貸款，在資金緊缺企業(yè)運(yùn)營(yíng)難以持續(xù)的危急情況下，企業(yè)不得不選擇鋌而走險(xiǎn)借助民間資本活動(dòng)企業(yè)資金流，為此付出增加巨大融資成本的慘痛代價(jià)。

本例中企業(yè)融資數(shù)額不大，且后期基本靠自營(yíng)能夠解決資金流動(dòng)問(wèn)題，但是企業(yè)未能有效利用融資杠桿為企業(yè)帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，錯(cuò)失一些發(fā)展機(jī)會(huì)，不利于企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定有效發(fā)展。

4、現(xiàn)金流管理制度不健全

該企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)短期化，未能有效利用冗余資金開(kāi)拓新的業(yè)務(wù)，也沒(méi)能利用資金流動(dòng)性為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值，沒(méi)有有效的投資活動(dòng)，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，缺乏長(zhǎng)期現(xiàn)金管理戰(zhàn)略規(guī)劃，對(duì)現(xiàn)金流管理過(guò)于隨意，也暴露這類中小型房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流管理上的制度漏洞。

5、庫(kù)存量大，資金鏈壓力大

當(dāng)前國(guó)內(nèi)樓市低迷的現(xiàn)狀之下，受市場(chǎng)影響，部分購(gòu)買者持觀望狀態(tài)，而現(xiàn)金是房地產(chǎn)企業(yè)的血液，不能盡快將存貨轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金會(huì)使得企業(yè)的經(jīng)營(yíng)難上加難。該房地產(chǎn)公司加大了推盤力度，房企選擇以價(jià)換量的方式來(lái)緩解壓力，用這種方式實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存的目標(biāo)，盡管松綁限購(gòu)房產(chǎn)成交量短期內(nèi)有所回升，但在房貸依舊緊縮的情況下，該房地產(chǎn)企業(yè)仍然面臨巨大的資金壓力。

（二）完善某房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理的對(duì)策

1、增強(qiáng)現(xiàn)金管理意識(shí)

企業(yè)應(yīng)該把現(xiàn)金管理提高企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略層高度，保證現(xiàn)金流成為企業(yè)運(yùn)行的“血液”。對(duì)于中小型企業(yè)來(lái)說(shuō)，持續(xù)現(xiàn)金流比收現(xiàn)程度不高的利潤(rùn)更重要，所以我國(guó)中小型企業(yè)的管理人員應(yīng)該提高自己的財(cái)務(wù)管理思維層次和現(xiàn)金管理的知識(shí)，把我國(guó)中小型企業(yè)的實(shí)際情況同現(xiàn)金管理和利潤(rùn)管理的重要性區(qū)別開(kāi)來(lái)。

現(xiàn)今企業(yè)在盈利的前提之下，企業(yè)努力實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回收效率高。企業(yè)管理者應(yīng)把現(xiàn)金管理放在第一位，同時(shí)對(duì)企業(yè)量身打造適合的支付方式，對(duì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行客觀真實(shí)評(píng)價(jià)，在不同發(fā)展時(shí)期的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中，做出對(duì)自身發(fā)展的正確決策，對(duì)企業(yè)因?yàn)楝F(xiàn)金流管理薄弱所造成的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范和化解。

2、強(qiáng)化企業(yè)現(xiàn)金預(yù)算管理和控制

企業(yè)應(yīng)該重視現(xiàn)金預(yù)算管理的重要性以及把現(xiàn)金預(yù)算管理作為企業(yè)的戰(zhàn)略管理，及時(shí)掌握企業(yè)現(xiàn)金流出和流入的情況，通過(guò)科學(xué)的方法對(duì)企業(yè)未來(lái)現(xiàn)金的使用情況進(jìn)行科學(xué)合理的估計(jì)和預(yù)測(cè)。編制現(xiàn)金預(yù)算管理，從源頭上控制企業(yè)的現(xiàn)金活動(dòng)，使企業(yè)及早預(yù)測(cè)到企業(yè)未來(lái)的各項(xiàng)債務(wù)、稅收、利息和紅利等現(xiàn)金流出的時(shí)間和流出金額，以豐富足夠支出的現(xiàn)金來(lái)源。

3、進(jìn)行科學(xué)的融資決策

選擇合適的融資渠道。中小企業(yè)融資難的問(wèn)題一直存在，向股東籌集自有資本也是我國(guó)中小企業(yè)籌資的一種常用方式。這種方式融資成本低，不會(huì)稀釋股東對(duì)公司的控制權(quán)。但是這種籌資方式也有自身的缺陷，如果投資者得不到預(yù)期回報(bào)，股東不會(huì)繼續(xù)投資。因此我國(guó)中小型企業(yè)籌資應(yīng)選擇除自籌資金、銀行貸款等合適的籌資渠道并且積極尋找多元化的籌資渠道。

4、完善企業(yè)現(xiàn)金內(nèi)部管理制度

中小企業(yè)很多都不重視現(xiàn)金內(nèi)部控制，但是現(xiàn)金內(nèi)部控制關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展，在企業(yè)的現(xiàn)金管理中，內(nèi)部控制是重要的一個(gè)環(huán)節(jié)：

（1）提高企業(yè)管理者和財(cái)務(wù)管理人員的基本職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)。企業(yè)所有者和管理者應(yīng)該重視加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的教育，能夠使他們的知識(shí)，業(yè)務(wù)技能和職業(yè)道德能夠符合現(xiàn)代企業(yè)管理的要求，教育財(cái)務(wù)人員要杜絕各種財(cái)務(wù)舞弊的現(xiàn)象發(fā)生。

（2）建立和完善企業(yè)現(xiàn)金授權(quán)審查制度。企業(yè)應(yīng)該用明確的公司章程來(lái)表述企業(yè)現(xiàn)金開(kāi)支范圍，以及現(xiàn)金審查的程序，規(guī)則等事項(xiàng)。

六、結(jié)論

該案例中房地產(chǎn)企業(yè)要想建立長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，首先應(yīng)該建立符合企業(yè)現(xiàn)狀的現(xiàn)金管理預(yù)算機(jī)制，樹(shù)立“現(xiàn)金為王”的思想。再通過(guò)具體企業(yè)運(yùn)營(yíng)方法，規(guī)范企業(yè)現(xiàn)金流內(nèi)部控制，提升財(cái)務(wù)人員基本素質(zhì)，加強(qiáng)現(xiàn)金流運(yùn)營(yíng)管理。中小企業(yè)要做好投資行為與融資行為相匹配，根據(jù)企業(yè)的具體戰(zhàn)略目標(biāo)和投資規(guī)律，把企業(yè)的投資行為和融資方式相結(jié)合，保證企業(yè)能夠正常運(yùn)行。

現(xiàn)在是后國(guó)際金融危機(jī)時(shí)代，中小企業(yè)面臨著復(fù)雜多變和激烈競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，所以必須重視現(xiàn)金管理，加深對(duì)現(xiàn)金管理意義的認(rèn)識(shí)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金管理從工作經(jīng)驗(yàn)到科學(xué)管理的轉(zhuǎn)變，以便能對(duì)我國(guó)中小企業(yè)發(fā)展更好的服務(wù)。（作者單位：華東交通大學(xué)）