土地收儲增值收益分配方式的分析與闡述

張京若

秦皇島市土地收購儲備交易中心 河北秦皇島 066000

土地收儲增值收益分配方式的分析與闡述

張京若

秦皇島市土地收購儲備交易中心 河北秦皇島 066000

土地收儲增值收益分配，關(guān)系著政府、原土地所有人的利益共享和收儲工作的順利開展。本文首先總結(jié)了我國土地收儲工作的現(xiàn)狀、梳理了不同城市的土地收儲增值收益分配方式，并提出改進(jìn)，以期為土地收儲的利益分配工作提供參考和借鑒。

土地收儲；土地增值；收益分配

隨著《物權(quán)法》和《國有土地上房屋征收與補償條例》的頒布，一定程度上限制了非公共利益的土地收購、儲備行為。因此，政府、原土地所有人之間就面臨著對土地增值收益的分配問題，這也是國家土地管理和儲備工作的重點。

一、我國土地收儲工作的現(xiàn)狀

（一）土地收儲工作方式

根據(jù)我國與2007年頒布的《土地儲備管理辦法》，當(dāng)前的土地收儲方式包括了三種類型：政府主導(dǎo)型、市場主導(dǎo)型和雙主導(dǎo)型。

1、政府主導(dǎo)型：這種模式最早在杭州實施。其特點是，土地收儲工作的主導(dǎo)者是政府的土地儲備委員會和土地儲備中心。土地儲備委員會能夠制定政府每年的土地儲備和出讓計劃、監(jiān)管土地收儲資金和土地資產(chǎn)；土地儲備中心主要負(fù)責(zé)收購和儲備活動的執(zhí)行，

2、市場主導(dǎo)型：這種模式最早在上海實施。其特點是，土地收儲工作的主導(dǎo)者是市場力量，政府成立單一的土地收儲管理機構(gòu)——土地發(fā)展中心，雖然收購和儲備的土地范圍仍然由政府規(guī)定，但是收購和儲備價格都是市場決定，土地使用權(quán)所有者的裁量權(quán)較大。

3、雙主導(dǎo)型：這種模式最早在武漢實施。其特點是，土地收儲工作的主導(dǎo)者是政府和市場兩個主體，政府成立單一的土地整理儲備供應(yīng)中心。土地的收購儲備、拆遷、開發(fā)等都是由政府制定，但是價格由招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓來決定，是一種市場定價的過程。這種方式，一方面能夠充分發(fā)揮市場的資源配置作用，另一方面不會增加政府收購和儲備土地工作的難度。

（二）土地收儲工作方式的評價

上述的三種土地收儲工作方式，運作程序分成大致三個步驟：土地收購→土地儲備→土地出讓。土地儲備機構(gòu)征收國有和集體土地使用權(quán)，并根據(jù)制定的收購計劃、儲備計劃、使用計劃，對已經(jīng)成功收購的土地進(jìn)行管理，包括了土地開發(fā)、城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施土地、土地抵押、土地融資等。再根據(jù)土地出讓計劃，通過招標(biāo)、拍賣和掛牌方式將土地進(jìn)行出讓。目前的土地收儲方式中，收購?fù)恋啬軌虮ＷC政府對土地資產(chǎn)的控制權(quán)利、對土地進(jìn)行統(tǒng)一管理；使用土地能夠加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度，利于城市的統(tǒng)一開發(fā)和管理；出讓土地能夠增加政府的土地收益，保證地方的財政收入，使得政府能夠有更多的資金投入到城市建設(shè)與發(fā)展。

二、土地收儲增值收益分配方式與改進(jìn)

如何能夠在確保政府土地收儲價值增值的基礎(chǔ)上，又兼顧土地使用權(quán)擁有者和投資者的利益？這是土地收儲增值收益分配工作需要重點考慮的問題。目前，各個城市的土地收儲增值收益分配方式，按照分配基準(zhǔn)來分，主要包括三種類型：按土地現(xiàn)價為基準(zhǔn)、按土地出讓價為基準(zhǔn)、按土地評估價為基準(zhǔn)。

（一）按土地現(xiàn)價為基準(zhǔn)

這是當(dāng)前使用最為廣泛的方式。在這種方式下，對原土地使用者所分配的利益僅僅是現(xiàn)價補償，而土地增值所獲得的利益全部由政府獲得?，F(xiàn)價補償?shù)膬r格，不同的城市有不同的評估指標(biāo)。例如：深圳市以土地的用途、使用年限、區(qū)位優(yōu)勢作為補償依據(jù)；南京市在此基礎(chǔ)上增加了土地剩余使用年限和過去土地投入量的指標(biāo)；湖州市增設(shè)了開發(fā)建設(shè)情況的指標(biāo)。不過這種方式，會使得很多原土地使用者缺少收儲土地的積極性、土地收儲工作開展困難，因此，很多城市又在現(xiàn)價補償?shù)幕A(chǔ)上進(jìn)行加成。加成的補償數(shù)額，主要是通過政府和原土地使用者的談判來決定。例如：廣州市在征收商用地段土地，加成30%-100%；沈陽市限制工業(yè)用土地，加成比例不超過40%。

改進(jìn)：可以在基本補償?shù)幕A(chǔ)上，按照原土地使用者的經(jīng)營情況和公益性質(zhì)等進(jìn)行追加補償；無追加補償?shù)那闆r下，可以考慮給予原土地使用者稅收政策優(yōu)惠。

（二）按土地出讓價為基準(zhǔn)

在這種方式下，原土地使用者能夠直接享受土地收儲增值帶來的收益。分配的方式主要采用按照土地出讓價格的某一固定比例進(jìn)行收益分配例如：荊州市設(shè)置了分配比例為成交額的80%、廣州市和石家莊市的分配比例為成交額的60%。也有的城市采用分級比例分配的方式，例如萊蕪市，根據(jù)出讓價格的高低，來規(guī)定不同的比例。

改進(jìn)：針對我國復(fù)雜的土地使用權(quán)結(jié)構(gòu)，尤其是“同一塊土地，地上、地下兩份使用權(quán)”的情況，需要進(jìn)一步細(xì)化分配比例。

（三）按土地評估價為基準(zhǔn)

這種方法，按照估價標(biāo)準(zhǔn)的不同，可以分成基準(zhǔn)地價估價和市場評估地價估價?；鶞?zhǔn)地價估價，主要是基于原地價、中間收購價、歷史投資額等因素進(jìn)行價格評估，從而計算出土地增值收益，并按一定比例分配給原土地使用者，使用該方法的城市包括了：寧波市、臺州市、石家莊市等。市場評估地價估價，主要是基于土地的未來用途、規(guī)劃、商業(yè)價值等因素進(jìn)行價格評估，從而按一定比例將增值收益分配給原土地使用者，使用該方法的城市包括了：昆明市、南寧市等。

改進(jìn)：當(dāng)前的土地評估機構(gòu)的專業(yè)性較差，很大程度上都是政府指導(dǎo)下完成，缺乏獨立性，需要開放土地評估市場，提高評估的科學(xué)性和公正性；基于土地的未來用途與規(guī)劃的市場評估地價估價，一旦土地規(guī)劃發(fā)生改變，估計是否需要調(diào)整、補償數(shù)額的退還和追加，都要制定相關(guān)政策。

三、結(jié)語

土地收儲增值收益分配方式，直接關(guān)系到政府、原土地所有人的利益分配問題，和土地收儲工作難度。在工作進(jìn)行和改進(jìn)中，需要考慮原土地所有人和投資人的合理土地收益，也需要為政府爭取更多的土地財政收入，并推進(jìn)土地收儲工作的順利實施。

[1]何芳,王小川,張皓.基于Bootstrap與神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型的浦東新區(qū)土地收儲增值收益分配研究[J].管理評論,2015,12:57-64.

[2]何芳,王小川,武田艷.我國土地收儲增值收益分配問題概述[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2015,20:18.