我國房地產(chǎn)企業(yè)并購研究

龔佳懿 葛　珉中國人民大學(xué) 北京 100872

我國房地產(chǎn)企業(yè)并購研究

龔佳懿 葛珉
中國人民大學(xué) 北京 100872

如今，我國對(duì)于房地產(chǎn)加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)競爭也日趨激烈，由此，為了提升自身競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)多采并購的方式以擴(kuò)大規(guī)模，從而提升自身影響力，并且近幾年來，該并購態(tài)勢居高不下。本文以我國房地產(chǎn)企業(yè)并購的現(xiàn)狀著手，對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)并購的動(dòng)機(jī)作了分析，同時(shí)，就其并購風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了闡述，并提出了相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略。

房地產(chǎn)企業(yè)并購；風(fēng)險(xiǎn)

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)并購現(xiàn)狀

金融危機(jī)中，國家對(duì)市場給予了四萬億的信貸支持，這在一定程度上緩解了企業(yè)資金枯竭的風(fēng)險(xiǎn)，真正的并購浪潮于2011年開始大規(guī)模出現(xiàn)，這與當(dāng)時(shí)當(dāng)時(shí)我國加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)競爭也日趨激烈的現(xiàn)狀不無關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)為了走出困境，采用并購的方式以擴(kuò)大規(guī)模，從而提升自身影響力，這也成為了房地產(chǎn)企業(yè)拓展市場份額的一條便捷通道。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)并購的動(dòng)因分析

我國房地產(chǎn)企業(yè)并購潮的出現(xiàn)，一方面與外在的壓力密切相關(guān)，另一方面企業(yè)也面臨著自身的內(nèi)在動(dòng)力。

（一）外在壓力

1.宏觀調(diào)控的加強(qiáng)

2010年1月之后，我國為了抑制房價(jià)的過快增長以及通貨膨脹嚴(yán)重的形勢，一改以往寬松的貨幣政策，采取了一系列嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控措施，即加息、提高存款準(zhǔn)備金率等。這些措施無疑對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的信貸融資帶來了巨大的沖擊。一方面該產(chǎn)業(yè)難以通過銀行貸得款項(xiàng)，另一方面房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的受阻使得款額不能及時(shí)回流。這些就為房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大的挑戰(zhàn)。在這樣的背景下，融資渠道狹窄、背景有限的中小企業(yè)就極易被融資渠道多元化、金融產(chǎn)品新穎的大型企業(yè)并購。

2.房地產(chǎn)市場競爭加劇

我國采取收緊的宏觀調(diào)控政策，限制了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的信貸融資渠道，同時(shí)抑制了人們的房產(chǎn)需求，這無疑嚴(yán)重抑制了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由此，諸多房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入了低迷期。在這樣的環(huán)境背景下，有品牌、有實(shí)力、有管理能力的房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)有較大的發(fā)展空間，而對(duì)于那些資金斷裂、創(chuàng)新機(jī)制缺乏的中小型企業(yè)而言，退出市場也許是其唯一且無奈的選擇，這是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)競爭的必然。在市場競爭加劇的情況下，一些大型企業(yè)收購中小型企業(yè)以擴(kuò)大市場規(guī)模，提升自身實(shí)力無疑是其理智的選擇。

（二）內(nèi)在壓力1.獲取土地資源

土地資源對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而言無疑是處于基礎(chǔ)地位的。而今，土地資源在城市擴(kuò)張的背景下日益稀缺。房地產(chǎn)企業(yè)如若采取并購方式，那么它就可以獲得已經(jīng)取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)公司的股權(quán)，由此便可控制土地資源，從而極大地節(jié)約了投資成本，也降低了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.擴(kuò)大戰(zhàn)略發(fā)展范圍

在我國，北上廣等一線城市往往更容易受到政策與市場不確定性的影響，由此， 諸多房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向三四線城市拓展自己的市場范圍，而三四線城市往往是一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)的所在的。此外，由于一線城市的房產(chǎn)企業(yè)往往具有豐厚的資金、創(chuàng)新化的金融產(chǎn)品、較為完善的管理運(yùn)營模式，所以極易在三四線城市立足，從而迅速擴(kuò)大市場，增強(qiáng)品牌影響力，這無疑不是一項(xiàng)重要的戰(zhàn)略選擇。此外，三四線城市的開發(fā)對(duì)于再次拉升房價(jià)無疑起到了巨大的作用。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)并購的風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)策

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)和支付風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成了我國房地產(chǎn)并購的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，一旦對(duì)于目標(biāo)企業(yè)的估價(jià)失準(zhǔn)，勢必會(huì)給企業(yè)帶來損失；對(duì)于融資風(fēng)險(xiǎn)，即資金來源風(fēng)險(xiǎn)，要對(duì)目標(biāo)企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)等有清晰的認(rèn)知，否則會(huì)影響企業(yè)的正常生產(chǎn)；對(duì)于支付風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)該認(rèn)真進(jìn)行考慮，選擇適當(dāng)?shù)慕Y(jié)算方式，否則一旦支付方式不合理，可能觸發(fā)諸多法律問題。

（二）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)并購必須與企業(yè)長期的發(fā)展戰(zhàn)略相互吻合，否則即使進(jìn)行了收購，也難以與自身發(fā)展相互匹配，反而不利于自身實(shí)力的增強(qiáng)。因此，企業(yè)并購要將自身戰(zhàn)略發(fā)展納入考量，并對(duì)目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行詳細(xì)分析，看其是否與自身經(jīng)營相匹配，由此，才能實(shí)現(xiàn)自身機(jī)構(gòu)的優(yōu)化，更好的實(shí)現(xiàn)發(fā)展。

（三）管理風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)一旦對(duì)目標(biāo)企業(yè)完成并購，就要進(jìn)行一系列的整合，包括資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、組織等各個(gè)方面，顯然這具有一定的復(fù)雜性，但這卻關(guān)系這企業(yè)并購戰(zhàn)略的成敗。企業(yè)完成并購只是并購戰(zhàn)略的開始，其成功的關(guān)鍵還是在于企業(yè)對(duì)目標(biāo)企業(yè)的后期管理。管理得當(dāng)則能實(shí)現(xiàn)有效整合，企業(yè)才能良性發(fā)展。

（四）政策風(fēng)險(xiǎn)

國家信貸政策、土地政策等風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成了房地產(chǎn)并購的政策風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)具有極大的不確定性。如今，我國的宏觀調(diào)控政策依然嚴(yán)厲，行業(yè)競爭激烈，我國房地產(chǎn)的發(fā)展被嚴(yán)格限制。由此可見，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)面臨著極大的政策風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)我國的宏觀調(diào)控政策進(jìn)行認(rèn)真的預(yù)判與分析，結(jié)合現(xiàn)狀做出時(shí)下的理性決策，適時(shí)的采取并購戰(zhàn)略以擴(kuò)大自身實(shí)力。

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