汪麗菠(云南昆鋼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,云南昆明 650302)

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基于清單計價模式探討商品住宅開發(fā)全過程的造價控制方法

汪麗菠
(云南昆鋼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,云南昆明 650302)

【摘 要】隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,近幾十年我國的房地產(chǎn)行業(yè)得到了不斷的促進(jìn)和繁榮,在房地產(chǎn)行業(yè)中商品住宅房是非常重要的一個組成部分。因此,在商品住宅房開發(fā)過程中,有效的控制工程建設(shè)的成本支出有利于其在激烈的市場競爭中獲得長遠(yuǎn)的立足,促進(jìn)商品住宅房的可持續(xù)發(fā)展。本文在清單計價模式的基礎(chǔ)上對商品住宅開發(fā)全過程的造價控制方法進(jìn)行了簡要的闡述分析。

【關(guān)鍵詞】清單計價模式 商品住宅開發(fā) 造價控制

商品住宅是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)并出售、出租給使用者的房屋，不受政策法規(guī)等限制可以在市場上進(jìn)行自由的交易，其中包含二手房、商品房等。清單計價模式是由招標(biāo)相關(guān)人員公開工程量的清單，投標(biāo)人員自主進(jìn)行報價或者招標(biāo)人預(yù)先確定編制的標(biāo)底和合同價款，其中投標(biāo)人負(fù)責(zé)招標(biāo)人員提供的工程量清單的全部費(fèi)用，包含措施項目費(fèi)用、稅金等等。清單計價模式下商品住宅開發(fā)全過程的造價控制方法在商品住宅開發(fā)的發(fā)展中占有重要的地位。

1 開發(fā)造價控制中的問題及完善措施

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展逐漸成熟穩(wěn)定，商品住宅的銷售價格也漸漸平穩(wěn)，在這種情況下，企業(yè)為了獲得更大的利益加大力度利用清單計價模式對商品住宅的開發(fā)造價進(jìn)行控制，雖然取得了一定的成效，但是在實施過程中仍然產(chǎn)生了一些問題。

1.1 施工前期階段的造價控制

在前期商品住宅工程造價控制中開發(fā)商將主要的預(yù)算投資放在了工程建設(shè)和工人工資方面，對于工程其它部分資金投入、招標(biāo)控標(biāo)、工程計劃等方面都較輕視，結(jié)果導(dǎo)致了在工程完工后出現(xiàn)各種各樣的問題，使開發(fā)商應(yīng)接不暇，因此在商品房開發(fā)的全過程中都要通過清單計價模式來進(jìn)行成本預(yù)算，對工程中可能出現(xiàn)的問題提前做出準(zhǔn)備，進(jìn)行合理的預(yù)算，最大程度的降低商品房開發(fā)工程中人力、物力、財力的消耗，使商品房工程造價控制在清單的計價范圍之內(nèi)，并且商品住宅開發(fā)全過程的造價控制要結(jié)合前期獲得的建筑工程的設(shè)計、技術(shù)操作等相關(guān)資料，為工程完工后期的一些費(fèi)用支出預(yù)先做出計劃，及時的和承包方進(jìn)行溝通，使雙方都能夠獲得滿意的商品住宅開發(fā)全過程的造價控制結(jié)果。

1.2 施工確認(rèn)階段的造價控制

在商品住宅工程施工的確認(rèn)階段，要將投入資金的范圍和數(shù)額在清單計價模式當(dāng)中進(jìn)行適當(dāng)?shù)挠涗?，開發(fā)商可以借助清單對商品住宅工程開發(fā)的可行性進(jìn)行專門的討論和研究，保證工程施工決策的科學(xué)化、合理化，組織專家對商品住宅內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施安裝的價格認(rèn)真分析，從商品住宅工程施工的初期就開始有效的控制造價。

在對商品住宅開發(fā)過程的資金投入要針對工程施工的實際情況，確認(rèn)建設(shè)中可投資數(shù)額以及預(yù)算投資數(shù)額，做出工程施工報告，商品住宅開發(fā)工程造價人員要重視工程中的綠化、排水等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為后期工程的施工打好基礎(chǔ)。例如:某商品房工程施工前期，首先開發(fā)商對工程建設(shè)的施工地址進(jìn)行了仔細(xì)的挑選，組織專家對商品房建設(shè)的整個規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)真分析，確定工程實施的可行性，進(jìn)行清單的制定，并且憑借清單來科學(xué)合理地對工程投資的資金做了估算，對商品房開發(fā)前期的工程造價進(jìn)行了有效的控制，確保了工程的順利施工。

1.3 設(shè)計費(fèi)用階段的造價控制

商品住宅開發(fā)中的設(shè)計費(fèi)用是控制整個施工過程造價的重點，雖然工程施工中設(shè)計的費(fèi)用并不多，只占用相當(dāng)于工程建設(shè)全部資金的1%，但是對整個工程的造價具有十分巨大的影響，因此需要合理計算設(shè)計的費(fèi)用，保證設(shè)計的質(zhì)量，提高施工過程的效率，大力推進(jìn)工程實施的進(jìn)度，使商品住宅開發(fā)過程中的造價控制穩(wěn)定的實施。

例如某大型公司為了控制商品住宅工程建設(shè)的造價，預(yù)先制定了比較完善的計價清單，隨后在競標(biāo)會上公示清單，各個廠家按照自身的實際能力來確定是否參與競標(biāo)，最終確定得標(biāo)單位。并利用綜合的工程評價信息、工程價值的信息等對工程施工設(shè)計補(bǔ)充、完善，成功的解決了商品住宅開發(fā)工程建設(shè)的結(jié)構(gòu)設(shè)計、造型設(shè)計等設(shè)計問題，促進(jìn)了對商品住宅工程造價控制的合理實施。

1.4 招投標(biāo)階段的造價控制

在工程招標(biāo)和投標(biāo)時，同樣也需要借助清單計價模式來對工程進(jìn)行造價的控制，招標(biāo)和投標(biāo)匯總的工程施工圖預(yù)算是其中造價預(yù)算的核心，可以通過工程量清單計價模式，結(jié)合不同的商品住宅開發(fā)建設(shè)施工方案進(jìn)行不同的造價控制手段，減少工程量中計算的失誤，保證施工圖紙的準(zhǔn)確性，使企業(yè)的招投標(biāo)提高成功率，避免出現(xiàn)因工程量變化導(dǎo)致驗收發(fā)生問題等類似的糾紛事件，促進(jìn)招標(biāo)和投標(biāo)的公平、公正，進(jìn)而完善開發(fā)商和承包商之間簽訂的施工合同，保證對工程招標(biāo)投標(biāo)過程的造價控制。

1.5 施工階段的造價控制

工程在施工階段容易出現(xiàn)各種各樣的問題，需要根據(jù)不同的情況和問題，采用科學(xué)靈活的工程造價手段進(jìn)行價格控制，并且開發(fā)商要監(jiān)督商品住宅開發(fā)施工的整個過程，及時解決出現(xiàn)的施工問題，總結(jié)相關(guān)經(jīng)驗，避免類似問題的出現(xiàn)，同時對于工程施工中合同的內(nèi)容進(jìn)行準(zhǔn)確的核實，確保造價過程中的開放商和承包商能夠依據(jù)合同內(nèi)同履行自己的責(zé)任和義務(wù)，當(dāng)出現(xiàn)工程施工的實際情況與合同中規(guī)定的細(xì)則不同時，可以按照相關(guān)的索賠條例對雙方的權(quán)益進(jìn)行維護(hù)，不斷完善合同中的內(nèi)容，減少可能出現(xiàn)在工程施工過程中與合同相關(guān)的造價控制問題，分析施工中可能出現(xiàn)的人力、物力等方面的消耗，并且將這部分消耗也計算到清單計價的成本預(yù)算當(dāng)中，隨后盡快找出問題具體存在的原因，采用合理的解決措施，進(jìn)行調(diào)整和改善，預(yù)防可能在今后商業(yè)住宅工程施工建設(shè)中出現(xiàn)的各種造價問題。

1.6 工程結(jié)算階段的造價控制

商品住宅開發(fā)完工階段要著重工程結(jié)算方面，對于每一筆工程錢款都要仔細(xì)的核對和計算，防止在結(jié)算過程中出現(xiàn)工程量錯誤、

價格錯誤等問題，及時發(fā)現(xiàn)結(jié)算中出現(xiàn)的漏洞，提高結(jié)算人員對于工程結(jié)算的重視度，與清單預(yù)算進(jìn)行核對，保證結(jié)果的準(zhǔn)確性，并且將核算結(jié)果公示，促使工程結(jié)算過程透明、公開，保證對商品住宅開發(fā)工程結(jié)算過程中的造價控制。

2 關(guān)于商品住宅a開發(fā)造價控制的思考

在商品住宅開發(fā)的全過程中要重視清單計價模式的作用，靈活的使用清單計價模式為企業(yè)招標(biāo)和投標(biāo)提供公平競爭的基礎(chǔ)，確認(rèn)工程的實際情況和企業(yè)的施工進(jìn)度、施工質(zhì)量和監(jiān)督管理是否吻合，降低商品住宅開發(fā)全過程中的造價控制風(fēng)險，合理處理工程中的索賠問題，基于清單計價的模式下進(jìn)一步控制商品住宅開發(fā)全過程的造價。

對商品住宅開發(fā)前期施工過程中要做好研究方案，制定出最佳的投資造價計劃，對工程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險作出預(yù)估，促使資金的投入與工程實際情況相結(jié)合，不斷優(yōu)化調(diào)整工程中的設(shè)計方案，使工程設(shè)計合理、科學(xué)，嚴(yán)格監(jiān)控工程設(shè)計方案的實施，在工程施工中要實行公平透明的招標(biāo)和投標(biāo)模式，對施工單位和儀器設(shè)備的購買進(jìn)行把關(guān)，確保真正合理的利用資金，降低工程中資金成本的消耗，使雙方合同的簽訂細(xì)則明確化，保障合同中各項條例的實行，規(guī)范每一筆資金的使用情況，減少人力、物力等資源投入的浪費(fèi)，提高工程施工的效率，保證工程完成的質(zhì)量，在工程即將竣工階段要對工程結(jié)算金額進(jìn)行多次準(zhǔn)確的核對和計算，確保金額的準(zhǔn)確性，使商品住宅開發(fā)全過程造價控制得以順利的進(jìn)行。

3 結(jié)語

基于清單計價模式下商品住宅開發(fā)全過程的造價控制有利于商品住宅的可持續(xù)發(fā)展，合理使用全過程的造價控制方法能夠有效保證商品住宅工程的順利施工，最大程度的提高商品住宅開發(fā)所帶來的效益，降低商品住宅開發(fā)的成本，提高商品住宅開發(fā)工程建設(shè)的效率和質(zhì)量，合理的控制商品住宅的造價，進(jìn)而不斷促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)繁榮與穩(wěn)定的發(fā)展。

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