上海開埠早期英租界土地交易、地價(jià)分布及其驅(qū)動(dòng)力分析(1844—1853)*

牟振宇

?

上海開埠早期英租界土地交易、地價(jià)分布及其驅(qū)動(dòng)力分析(1844—1853)*

牟振宇

上海開埠早期(1844—1853)英租界地價(jià)在白銀40兩—100兩之間波動(dòng)，而真正增長在1852年之后，外灘并非是地價(jià)的最先決定因素，碼頭、交通和高地對地價(jià)的影響更大。其次，該時(shí)段的土地交易，除了華洋首租外，還包括轉(zhuǎn)租、割租和添租等多種形式，首租為城市化的開始，后者為城市化發(fā)展的表現(xiàn)。第三，該時(shí)段外國商行和洋商是土地交易的主體，其中占地20畝的大地產(chǎn)商以大洋行的大班或職員為主，而中小型洋行或普通洋商在租界城市化過程中的作用，同樣不容小覷，特別是較晚來滬的洋商，直接向其他洋行租地，而非至界外向華人租地。他們對于地價(jià)提升、土地分割與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的意義更大。

開埠；英租界；道契；土地交易；土地價(jià)格

作為最早開埠的口岸之一，上海在近代中國中的地位頗為重要，被視為“中國問題之啟鑰”。而關(guān)于開埠初期上海租界城區(qū)的起源與城市發(fā)展，最受學(xué)界重視，故研究成果頗為豐碩。老一輩學(xué)者最先從制度層面入手，對租界的起源、擴(kuò)展以及相關(guān)章程等問題的歷史細(xì)節(jié)已考究甚深*代表性研究：徐公肅、邱瑾璋《上海公共租界制度》，載《上海公共租界史稿》，上海人民出版社1980年版；[法]梅朋、傅立德《上海法租界史》，倪靜蘭譯，上海譯文出版社1983年版；George Lanning, Samuel Couling, The History of Shanghai, Shanghai: Kelly & Walsh, Limited, 1921.。而對于空間的關(guān)注，僅限于租界的幾次空間擴(kuò)張。二十世紀(jì)八十年代以來，學(xué)界已漸漸意識到，單純將租界擴(kuò)展等同于城區(qū)擴(kuò)展，顯然是有缺陷的，因?yàn)樽饨绶秶⒉坏韧诮ǔ蓞^(qū)，于是選擇了資料更易獲取的道路作為復(fù)原城市空間的替代性指標(biāo)，從租界道路的辟筑時(shí)間、筑路范圍以及越界筑路的角度，分析租界形成與發(fā)展的空間過程*相關(guān)研究：朱夢華《上海租界的形成及其擴(kuò)充》，載《上海地方史資料》(二)，上海社會科學(xué)院出版社1983年版，第32—67頁；鄭祖安《近代上海都市的形成—1843年至1914年上海城市發(fā)展述略》，載王鵬程等《上海史研究》，學(xué)林出版社1984年版，第171—207頁。。還有一些研究嘗試從洋商筑路與填浜的關(guān)系中尋找上海城市化發(fā)展的基本規(guī)律*吳俊范：《從英美租界道路網(wǎng)的形成看近代上海城市空間的早期拓展》，《歷史地理》第21輯，第131—140頁；吳俊范：《從水鄉(xiāng)到都市：近代上海城市道路系統(tǒng)演變與環(huán)境(1843—1949)》，復(fù)旦大學(xué)歷史地理專業(yè)博士論文2008年；牟振宇：《從葦荻漁歌到東方巴黎：近代上海法租界城市化空間過程研究(1843—1930)》，上海書店出版社2012年版。。近年來，隨著道契等資料的逐步公開，研究的空間尺度進(jìn)一步深入到“地塊”層面。陳琍最先利用道契資料復(fù)原了英租界洋商地產(chǎn)的空間分布及其擴(kuò)展，并從道路形成、河浜的消亡以及建筑等角度，分析了開埠初期上海租界地區(qū)城鄉(xiāng)演替的景觀變遷*陳琍：《近代上海城鄉(xiāng)景觀變遷(1843—1863)》，復(fù)旦大學(xué)歷史地理專業(yè)博士論文2010年；陳琍：《上海道契所保存的歷史記憶——以〈上海道契〉英冊1-300號道契為例》，《史林》2007年第2期。周振鶴、陳琍：《上海外灘地區(qū)歷史景觀研究(開篇)——近代繁華之前世(1843年前后)》，《文匯報(bào)·文匯學(xué)人》2015年4月24日。。羅婧在此基礎(chǔ)上，利用上海道契、《上海市年鑒》及《行名錄》等罕見資料，復(fù)原了1843—1869年間上海洋行的空間分布及其擴(kuò)展、營業(yè)范圍等，并利用GIS復(fù)原了開埠早期外灘的3D建筑景觀*周振鶴、羅婧：《上海外灘地區(qū)歷史景觀研究(二篇)——城市景觀之雛形(1845—1855)》，《文匯報(bào)·文匯學(xué)人》2015年4月24日，第21—22版；羅婧：《上海開埠初期英租界洋行分布及景觀復(fù)原初探》，《歷史地理》第27輯，上海人民出版社2013年，第239—260頁；羅婧：《上海開埠初期租界地區(qū)洋行分布與景觀變遷：1843—1869》，復(fù)旦大學(xué)歷史地理專業(yè)博士論文，2013年。。這些前沿性研究在探討上海開埠早期城市起源問題上具有里程碑性的學(xué)術(shù)意義。但由于道契的信息量頗巨，仍有不少繼續(xù)深入的研究空間，無論是城鄉(xiāng)演替視角的城市化研究，還是景觀視角的洋行空間分布研究，均基于城市地理學(xué)或歷史地理學(xué)的視角，對于經(jīng)濟(jì)視角的土地交易，特別是地價(jià)研究，雖有涉及，但關(guān)注不夠。對上海史研究造詣?lì)H深的周振鶴先生指出， “(道契的用處)很多。比如地價(jià)多少，不同的田地，不同的墳地，價(jià)格高低不一樣，非常有用。但是挖掘這些材料工作量很大，沒有人愿意去花這些笨功夫。我們的外灘地區(qū)復(fù)原也只是利用了其中很少一部分信息而已”*周振鶴：《用道契“拼”成的外灘地區(qū)原貌》，《文匯報(bào)·文匯學(xué)人》2015年4月24日。。 目前學(xué)界關(guān)于近代上海開埠早期的地價(jià)已產(chǎn)生了一些研究成果*相關(guān)研究有：馬學(xué)強(qiáng)《通商開埠前后上海地價(jià)初探》，《檔案與史學(xué)》1999年第3期；王少卿《晚清上海地價(jià)及其對早期城市化的影響》，《學(xué)術(shù)月刊》2009年第4期等。，但主要集中于時(shí)間序列的縱向趨勢的論述，缺乏空間關(guān)注。雖然也有學(xué)者注意到地價(jià)的區(qū)域差異，但仍是基于街區(qū)或行政區(qū)等大區(qū)域的分析*杜恂誠：《晚清上海租界的地價(jià)表現(xiàn)》，《史林》2012年第2期。，高分辨率尺度的研究付之闕如。地理區(qū)位是導(dǎo)致地價(jià)差異的決定性因素，離開空間談地價(jià)，顯然不是全面理解地價(jià)的合理視角。由于陳琍和羅婧對于首次西人向華人租地進(jìn)行了十分完美的復(fù)原和研究工作，故本文的研究重點(diǎn)在于道契的第二、三次及之后土地交易的統(tǒng)計(jì)分析，以及以往學(xué)界忽視的地價(jià)空間分析。本文結(jié)合其他文獻(xiàn)，從洋商的角度入手進(jìn)一步探討影響土地交易和地價(jià)變化的驅(qū)動(dòng)力因素，希望本文對上海開埠早期的城市形態(tài)研究有所助益。

一、 土地交易：首租、添租、割租與轉(zhuǎn)租

根據(jù)《上海道契》每份道契正文關(guān)于每份地產(chǎn)首次交易的信息，為了區(qū)別第二、第三次及以后的土地交易，筆者將道契正文中第一次租地，稱為首租。以有別于第二次、三次及以后的土地交易。從土地買賣雙方來看，首租主要是洋商向華人租地，而之后的土地交易，一般在洋人之間進(jìn)行。對于首租，陳琍和羅婧的研究已經(jīng)做了非常完美的空間復(fù)原工作，主要根據(jù)1849和1855年英租界地圖，復(fù)原了開埠初十年英租界洋商地產(chǎn)和洋行的空間分布，并得出了一些重要認(rèn)識，概述如下：

從時(shí)空序列上看，外灘成為洋人租地的起點(diǎn)，這是由當(dāng)時(shí)貿(mào)易特點(diǎn)決定的，不僅僅上海，“在各個(gè)口岸，外國僑民團(tuán)體集中于前灘或沿江馬路一帶，裝載的貨物由此轉(zhuǎn)卸到外國商行所在地段內(nèi)的貨棧”*John K. Fairbank, “The Creation of the Treaty System”, in Denis Twichett & John K. Fairbank, The Cambridge History of China, Volume 10: Later Ch’ing, 1800-1911, part I, London: Cambridge University Press, 1978, p.228.。1844—1852年洋商租地呈現(xiàn)從外灘由東而西由中心向邊緣逐步擴(kuò)展的空間過程，同時(shí)又具有明顯的地域差異：首先，1844—1846年洋商租地主要位于外灘及租界的中北部地區(qū)，而1847—1852年洋商租地主要位于租界的西南地區(qū)，故總體呈現(xiàn)由北而南的發(fā)展趨勢；其次，從租界由東而西擴(kuò)展速度來看，位于租界中心的地區(qū)明顯快于租界南北邊緣地區(qū)，呈現(xiàn)由中心帶動(dòng)南北邊緣似扇形逐步西移的特征；第三，租界由東而西發(fā)展，并非一次完成，而是經(jīng)過了多次填補(bǔ)、插縫式租地，才逐步完成。即使外灘，1852年仍有一些華人地產(chǎn)。從地塊形態(tài)上看，1844—1852年洋商地產(chǎn)面積普遍較大，總平均超10畝，不過，從時(shí)間序列上看呈現(xiàn)逐年減小的趨勢，可作為了解當(dāng)時(shí)地塊形態(tài)的重要依據(jù)，但由于洋人每次租地很可能購自多個(gè)華人業(yè)主的地產(chǎn)，故每份道契的土地面積，不能武斷地視為每塊華人地產(chǎn)的面積，從空間過程來看，往往租界外圍的地產(chǎn)面積普遍大于界內(nèi)的，之后因分割轉(zhuǎn)讓，漸漸變小。但這個(gè)過程極為緩慢，受制于各種經(jīng)濟(jì)因素的影響。

表1 1844—1853年上海英租界洋商地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)表

資料來源：蔡育天主編《上海道契》第1卷，上海古籍出版社2005年版，第1—154頁。

由于《上海道契》每份道契附錄中，還記載了每份地產(chǎn)土地交易的信息，這為我們了解首租之后的土地交易狀況提供了條件。單純從形式上看，上海開埠早期英租界的土地交易，不外三種：添租、割租與轉(zhuǎn)租。添租，即在第一次購地的基礎(chǔ)上，繼續(xù)從周邊的華人業(yè)主或洋人業(yè)主購地。添租一般發(fā)生在洋商首次租地之后；割租，即將土地分割出售，一般發(fā)生在土地開發(fā)之時(shí)，而轉(zhuǎn)租，即將整塊土地轉(zhuǎn)售他人，轉(zhuǎn)租一般意味著地價(jià)上漲了。但也不絕對，特別是在開埠早期，發(fā)生添租、轉(zhuǎn)租與割租的原因各異。無論如何，土地分割與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移均與城鄉(xiāng)土地利用轉(zhuǎn)換存在著千絲萬縷的關(guān)系。筆者將每份道契關(guān)于土地分割與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的記錄，按照“添租”、“轉(zhuǎn)租”和“割租”，分別予以重新統(tǒng)計(jì)，并運(yùn)用GIS分別繪制分布圖(圖1、圖2和圖4)。

(一) 添租

1845—1852年僅有14份地產(chǎn)添租，總添租面積20.89畝，平均每次添租1.49畝。添租發(fā)生的原因，首先與第一次租地面積大小存在一定的關(guān)系。1847年以前，每份道契的面積均在十畝以上，故發(fā)生添租的機(jī)會不多，僅有兩份添租，而1847年及以后，每份道契面積明顯減少，故發(fā)生添租的幾率也大為提高，由此不難理解添租主要發(fā)生在1847年及其后，如圖3所示。

最常見的添租方式是向原業(yè)主添租，比如第1號道契，“1845年4月，向原業(yè)主添租0.8分”*蔡育天主編：《上海道契》第1卷，上海古籍出版社2005年版，第1頁。，第2號道契，“1847年向原業(yè)主添租0.65畝”*《上海道契》第1卷，第3頁。。除此之外，還有向相鄰地界的其他業(yè)主添租的，比如第18號27分地，“道光二十七年三月二十二日，由英商功敦將所租第三十分地內(nèi)劃出1.742畝，轉(zhuǎn)租與該英商(18號27分地)”*《上海道契》第1卷，第29頁。。還有，自家地產(chǎn)的一契添入另一契，如第20號32分地，“咸豐元年十二月十二日該商打喇士將另租第64分地基內(nèi)劃出2.691畝，轉(zhuǎn)入原租第32分地添用”*《上海道契》第1卷，第33頁。，從圖上看，64分地和31分地相鄰。第21號61分地，則是將一契的余地悉數(shù)添入另一契，“道光三十年六月十五日，由英人將原租第62分地基剩余5.5畝全數(shù)轉(zhuǎn)與該契”*《上海道契》第1卷，第35頁。。

圖1 1845—1852年英租界“添租”分布圖*本文繪制的所有地圖，均采用1855年英租界地圖為底圖。1855年英租界地圖，即Ground plan of the Foreign Settlement at Shanghai — North of the Yang Kang Pang Canal(1855)， from a survey by Mr. F. B. Youel R. N. 存英國國家檔案館，檔號FO925，F(xiàn)ile2299。亦見“Virtual Shanghai”, http://www.virtualshanghai.net/Maps/Source?ID=30[2015-08-25]。

圖2 1845—1852年英租界“割租”分布圖

圖3 1845—1852年英租界“添租”、“割租”、“轉(zhuǎn)租”變化趨向圖

大部分地產(chǎn)添租為一次，當(dāng)然也有多次的，比如第33號14分地，原地僅有2.13畝，向原業(yè)主進(jìn)行了多次添租：道光二十六年十二月初四添租0.433畝，付押洋銀100元；二十七年三月二十八日又添租0.7畝，洋銀150元；同日又添租1.5畝，押銀洋150元，六月初四，添租0.434畝，洋銀80元；二十九年六月二十八日，又向原業(yè)主添租0.5畝，洋銀100元；三十年十月二十七，向原業(yè)戶添租2.85畝，洋銀285元*《上海道契》第1卷，第56頁。?？芍?，該業(yè)主1846—1850年間前后六次添租，共得土地6.417畝，加上原地產(chǎn)共8.547畝。此外，而第64號乙字第22分地也發(fā)生連續(xù)添租，“道光二十九年十月初一……添租二畝，當(dāng)付押租洋錢二百四十元……道光三十年十一月二十八日，……向原業(yè)主添租叁畝叁分，當(dāng)付押租并加給高地樹木搬墳費(fèi)等，共錢柒百五十千文”*《上海道契》第1卷，第111頁。。

添租的原因尚不清晰，但添租的價(jià)格或可說明一些問題。將添租地價(jià)和原租地價(jià)對比可知：在添租地產(chǎn)中僅有11份記載了添租價(jià)格，其中添租價(jià)格高于原地價(jià)的僅有4份，尚不足一半，而低于原地價(jià)有5份，還有一份與原地價(jià)相等，另一份地產(chǎn)未記載原地價(jià)。這說明，添租的價(jià)格偏低，可能是洋商添租的一個(gè)重要原因。而添租價(jià)與原地價(jià)差別最大的是第1號道契，原租每畝是79.21兩，但添租的則高達(dá)327.85兩，之所以如此高，是因?yàn)樘碜獾氖恰案叩匕朔帧保缜拔乃?，租地?nèi)有高地者通常要額外加錢，一般按照每尺50 000文(34.6兩)的價(jià)格計(jì)算。若去除高地因素，估計(jì)添租價(jià)格與原地價(jià)不會相差如此之巨。

從空間分布(圖1)上看，添租的空間分布與洋商首租的空間過程基本同步。從時(shí)間上看，在1847年發(fā)生添租的地產(chǎn)最多，有5份，幾乎占總數(shù)的一半，而也就在這一年，租界界線內(nèi)的主要地產(chǎn)已被搶購一空，因此促使原業(yè)主添加周邊地塊，或向更遠(yuǎn)的地區(qū)租地。從地域差異來看，在外灘添租的地產(chǎn)有3份，在今四川中路與河南中路(即最初的界路)之間有9份，界路以西有三塊，這說明添租主要位于在界中。之所以位于界中，也許是因?yàn)榻缰械牡貎r(jià)低于外灘，而且交通方面亦有四大出浦大道，可直通碼頭，故成為洋商眼中既劃算又頗具升值潛力的添租地區(qū)。

(二) 割租

所謂割租，即土地分割出售，也是土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的重要方式。開埠早期，因洋商首次租地的地產(chǎn)面積較大，發(fā)生割租的幾率要遠(yuǎn)超過添租?？芍?844—1853年共發(fā)生割租47次，割租的總面積達(dá)127.824畝。從時(shí)間序列來看，割租自1845年即已開始，但高峰期主要出現(xiàn)在1847年，在1847年之前分割出租的地產(chǎn)，僅有6份地產(chǎn)，而1847分割轉(zhuǎn)租數(shù)達(dá)到17份，約占總數(shù)的三分之一強(qiáng)，如圖3所示。這說明割租主要發(fā)生在1847年及其之后。若對比添租與割租，不難發(fā)現(xiàn)二者變化趨勢卻如此吻合。

首先，從割租時(shí)間上看，有些地產(chǎn)割租發(fā)生在添租之后。比如第11號35分地，“二十六年五月二十五日，該英商公平行向原業(yè)主邢趙氏添租地基一址，量計(jì)貳畝伍分壹厘；二十六年十二月十一日，由該英商公平行將所原租第三十五分地基內(nèi)劃出陸畝伍分捌厘貳毫轉(zhuǎn)與英商祥勝行；二十七年三月十七日由該英商公平行將所租原第三十五分地基內(nèi)劃出捌分柒厘壹毫，轉(zhuǎn)與英商義記行租用；二十七年三月十七日，由英商義記行公司將所原租地基內(nèi)劃出玖分貳厘貳毫轉(zhuǎn)租與該英商公平行；三十年三月二十二日由該商公平行玻士德公司將所原租第三十五分地基內(nèi)剩余柒畝捌分貳厘壹毫全數(shù)轉(zhuǎn)與英商公平行薛士施渥租用”*《上海道契》第1卷，第16—17頁。。由此可見，此地契經(jīng)過兩次添租，兩次割租，添租為先，割租在后。不過添租地產(chǎn)的畢竟為少數(shù)，并非所有地產(chǎn)均出現(xiàn)先添租后割租的現(xiàn)象。

筆者注意到，割租與首租面積并無直接關(guān)系，并非面積大者一定先割租。比如1844年洋人永租的前7號地產(chǎn)，每塊地產(chǎn)面積均超過15畝，但在1853年之前僅有2塊地產(chǎn)發(fā)生了分割。最早分割的是第7號道契，在租地后第6年，即1850年，才從原地產(chǎn)中劃租出0.429畝轉(zhuǎn)與其他洋商，而第4號道契，則在9年后，即1853年才進(jìn)行分割。相反，最初割租的地產(chǎn)為第9號道契，原地產(chǎn)面積卻不大，僅4.8畝。這說明面積大小并非地產(chǎn)是否割租的重要因素。

其次，從割租面積看，每次割租的面積普遍較小。1845—1853年割租的47份道契127.82畝土地，平均每次為2.71畝。其中劃割十畝以上的僅有2份，第4號道契劃割面積最大，13.46畝，該地產(chǎn)在1853年直接被分割為二——四分之一和四分之三，全部轉(zhuǎn)租，原地產(chǎn)不存。而另一份劃割超過10畝的地產(chǎn)，為47號道契，在1849年劃割10.07畝轉(zhuǎn)租，而該地產(chǎn)原面積亦大，23.20畝。其余劃割在4—6畝之間的有9份，1—4畝之間有23份，1畝以下有13份。這說明劃租的面積普遍偏小，割租后并不影響原地產(chǎn)的使用價(jià)值。

從空間分布(圖2)上看，發(fā)生分割轉(zhuǎn)租的地產(chǎn)主要位于1845年劃定的租界范圍內(nèi)。從圖4可知，割租分布最密集的地區(qū)，位于界路以東至外灘、南北各至兩條東西出浦大道(北京路與今漢口路)之間的地區(qū)。這些地區(qū)，也都是大洋行密集的地區(qū)，比如怡和、義記、仁記、李百里、瓊記、旗昌等洋行，也是當(dāng)時(shí)的地產(chǎn)大戶，因此將地產(chǎn)分割轉(zhuǎn)租，從中營利，亦不難理解。比如外灘的第17號5分地，該地產(chǎn)在道光二十五年五月間由花旗國商人吳魯國北士公司向中國業(yè)主姚恒源等永租10.87畝土地。吳魯國，即世人皆知的美國旗昌洋行代表吳利國(Henry G. Wolcott)，1844年到上海，不久向美國公使自薦出任美國駐滬領(lǐng)事*吳成平主編：《上海名人辭典》，上海辭書出版社2001年版，第194頁。。該洋行就在租地不久后即進(jìn)行割租：道光二十五年五月二十七日，劃出5.435畝，轉(zhuǎn)與英商裕記租用。咸豐二年(1852)，該洋行將所租剩余土地5.435畝轉(zhuǎn)與英商達(dá)賴士租用。達(dá)賴士，也寫作打喇士，為怡和洋行的大班。

筆者將1844—1853年割租者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，發(fā)生割租的地產(chǎn)多為當(dāng)時(shí)的大洋行或其職員所有，比如華記行(4份)，阿得爾奄巽-刻勒士得福奄巽公司(4份)、義記行(3份)，公平行(3份)、璞蘭金-羅孫公司(3份)、融合行(2份)，波文行(2份)，花旗商德記行(1份)，麥金西兄弟公司(1份)、托馬士李百里公司(1份)，裕記行(1份)等洋行，屬于私人業(yè)主的比如打喇士(2份)，屬于寶順行，娑爾(Saul，4份)，屬于森和洋行(Wolcott, bates & Co)等。至于割租的承租者，有相當(dāng)一部分也是發(fā)生割租地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)主，比如裕記行(3份)，波文行(2份)、公平行(2份)、華記行(2份)、阿得爾奄巽-刻勒士得福奄巽公司(2份)等。有一些為新來滬的洋行，比如四美京公司、裕盛璞拉、黑爾克理嚴(yán)士公司、祥勝行即酉北遜，法蘭西國人公生號即查記士阿羅你等洋行，以及賜陀爾安、托爾布尼等洋商。洋商之間的割租與承租，用于商業(yè)目的的可能性顯然更大。

筆者發(fā)現(xiàn)，承租者除了商人還有其他的身份，比如第50號77分地：道光二十七年三月二十八日將第77分地地基內(nèi)劃出1.181畝，轉(zhuǎn)與修筑公路會議租用*《上海道契》第1卷，第83頁。。劃出的土地用于筑路。第21號61分地契：同治元年二月，劃出第61分地2.176畝，轉(zhuǎn)與仁濟(jì)醫(yī)院租用，則用于建造醫(yī)院*《上海道契》第1卷，第35—36頁。。還有一些比如承租31分65號道契割租的英民格醫(yī)生，以及承租32分20號道契割租的花旗醫(yī)生哈爾，購地目的不祥，但也有純地產(chǎn)交易的可能。

(三) 轉(zhuǎn)租

土地轉(zhuǎn)租是土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移最重要的方式之一，也是土地市場的晴雨表。與割租不同，轉(zhuǎn)租是將整塊土地轉(zhuǎn)與其他洋商。據(jù)筆者統(tǒng)計(jì)，1845—1853年共發(fā)生59次轉(zhuǎn)租，略多于割租，而面積有383畝土地，為割租的3倍多。其變化趨勢如圖5所示，開埠前十年，發(fā)生轉(zhuǎn)租主要在1847年之后，至1850年穩(wěn)步增長，到1852年達(dá)到高峰。如果與添租和割租對比，可見轉(zhuǎn)租的高峰期略晚于前兩者。

圖4 1845—1852年英租界“轉(zhuǎn)租”分布圖

從空間分布(圖4)來看，發(fā)生轉(zhuǎn)租的范圍較廣，既有在1845年租界范圍內(nèi)，亦有在1849年第一次擴(kuò)界的范圍內(nèi)。其中位于今河南中路和四川中路的界中地區(qū)，發(fā)生轉(zhuǎn)租的機(jī)遇更大。外灘碼頭區(qū)，土地開發(fā)潛力最大，發(fā)生轉(zhuǎn)租的次數(shù)卻較少，僅有今南京路附近發(fā)生過轉(zhuǎn)租，且時(shí)間較晚，在1850年之后。究其原因，在地價(jià)上漲并不明顯的情況下，洋商并不愿意將地理區(qū)位最優(yōu)的外灘轉(zhuǎn)租給他人；至于界西地區(qū)，由于基礎(chǔ)設(shè)施尚未配置，且地價(jià)較低，對于買賣雙方均無利可圖。洋商之所以看中界中地區(qū)，因?yàn)闊o論是基礎(chǔ)設(shè)施，還是地理區(qū)位，以及地價(jià)，均適中，購地者可較快開發(fā)，而售地者從增值地價(jià)中亦可獲益。

筆者對轉(zhuǎn)租者進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，發(fā)生轉(zhuǎn)租的土地買賣雙方仍以洋商為主，其中轉(zhuǎn)租者有42位，均為洋行或洋商。承租者43位，除了英國醫(yī)生格之外，亦均為洋商或洋行。從其國籍來看，以英美商為主，而相比于割租，轉(zhuǎn)租的美商明顯增多。同時(shí)發(fā)生割租和轉(zhuǎn)租的的英商，有華記行、公平行、阿得爾奄巽-刻勒士得福奄巽公司、娑爾、打喇士、托瑪士、李百里公司、融和行等，其中麥金西兄弟公司(Mackenzie Brothers & Co.)轉(zhuǎn)租最多，有6份，另有3份為查利士麥金西，亦為該公司的大班之一。寶順洋行大班皮爾，在割租時(shí)未見其名，但在轉(zhuǎn)租的道契里發(fā)現(xiàn)了兩份。在轉(zhuǎn)租的地產(chǎn)主中美商的勢力不容小覷，其中有美商士密(3份)、花旗醫(yī)生哈爾、花旗國商人滑百利、配理士公司、商人華地瑪公司、花旗商德記行吳魯國、北土公司等。美商之所以增多，“1849年6月航海法的廢除，使美國船只可以直接把貨物運(yùn)到英國，或者在英國各殖民地之間運(yùn)貨”*John K. Fairbank, “The Creation of the Treaty System”, in Denis Twichett & John K. Fairbank, The Cambridge History of China, Volume 10: Later Ch’ing, 1800-1911, part I, London: Cambridge University Press， 1978, p.228.，因此1850年以后，美國來滬的船只明顯增多。此外，發(fā)生轉(zhuǎn)租的還有不少洋商，比如英商位立孫(Wilson, C.，為森和洋行Wolcott, Bates & Co.職員)、功敦、加勒德、位地、雒頡、黑布林、位林霍、華厘、卓恩閣第克士密、合遜教生、啟、恭位得、娑爾、麥格刺等。

以上主要從時(shí)間和空間兩序列入手，對土地交易，土地分割與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的三種形式—添租、割租和轉(zhuǎn)租，分別進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，初步得出兩點(diǎn)認(rèn)識：時(shí)間序列上，添租與割租在先，高峰期均在1847年，而轉(zhuǎn)租在后，高峰期在1852年；空間序列上，位于今河南中路和四川中路的界中地區(qū)，為發(fā)生土地分割和土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的密集區(qū)。

二、 地價(jià)狀況及其空間分布

地價(jià)是土地交易中最重要的內(nèi)容，但在《上海道契》中僅有首租記載了土地交易的價(jià)格。英冊道契第1—60號中的地價(jià)，包括押租錢和年租錢兩部分，而孰輕孰重則隨人意。在1844年最早租地的前7號道契中，其中第1和7號押重租輕，分別為押每畝99 880文/租3 574文，押50 000文/租2 500，而2—6號道契為對押對租，押租均為每畝7 058文。由于年租不一，很難比較價(jià)格之高下。1845年《上海土地章程》為此做了統(tǒng)一調(diào)整，即“押重租輕”，年租統(tǒng)一為每年1500文，繳與中國政府。1—60號道契，在換立新契時(shí)，按照“減年租壹千增重押拾千之例，加入押租數(shù)內(nèi)”，對重新進(jìn)行了換算，以第1號道契為例：

……由該英商顛地蘭士祿酌分原業(yè)戶奚尚德等押租錢每畝九十九千八百八十零文，共壹千三百零八百四十七千文，付年租每畝每年叁千五百七十四零文，應(yīng)將遵照定議，減作每畝每年壹千伍百文，以其余貳千零七拾壹文，按照減年租壹千增重押拾千之例，加入押租數(shù)內(nèi)，計(jì)增貳百七拾壹千五百九拾文，并將原數(shù)共計(jì)壹千五百七拾九千四百三拾文，嗣后永定輕租，每畝每年壹千伍百文，共計(jì)拾九千六百四十文務(wù)應(yīng)先給，每到年底，預(yù)付次年之租，交入銀號。*《上海道契》第1卷，第1頁。

因年租均為1500畝，押租錢可視為地價(jià)，如1號道契的地價(jià)即為1579430文。但道契中使用的貨幣單位為文錢，若換算為銀兩，便于與之后的地價(jià)進(jìn)行比較。按照道契第67號82分地的記載，70725文合銀49兩8錢，即，1銀兩折合約1445文錢，故1號道契的畝價(jià)折算過程：1579430(文)÷13.8(畝)=114451.449文/畝，114451.449(文)÷1445(文)=79.21兩/畝。故1號道契的畝價(jià)為79.21兩/畝。其他道契的地價(jià)按照同樣的方法換算，可得出該時(shí)段地價(jià)的年均價(jià)，制成圖5。由此可知，1844—1851年地價(jià)基本在40—100兩之間浮動(dòng)，除了1848和1851年略有下降外，總體呈緩慢增長趨勢。而真正增長在1852年，畝價(jià)超過250兩。不過，僅憑年均地價(jià)，只能從時(shí)間序列上了解地價(jià)變動(dòng)的總體趨勢。實(shí)際上，地價(jià)具有鮮明的地域差異性，同一時(shí)間不同區(qū)位的地價(jià)差異頗大，故復(fù)原地價(jià)的地域差異，乃是了解地價(jià)變動(dòng)的關(guān)鍵。筆者根據(jù)1849年英租界地圖，將道契定位在地圖上，得出地價(jià)空間分布圖(圖6)。

(一) 1844—1847年地價(jià)分布

由圖6可知，1844年洋人主要在外灘租地，地價(jià)最高者為第1號道契，79.21兩/畝，最低者則是稍稍遠(yuǎn)離外灘的第2號道契，為34.6兩/畝。但總體變化不大，特別是外灘，有四塊土地的地價(jià)在40—45兩/畝之間，故當(dāng)時(shí)人稱“黃埔灘之地售與外商，其價(jià)較平日為貴，然每畝只制錢三四十千，至多五六十千而已”*胡祥翰：《上海小志》，上海古籍出版社1989年版，第1頁。。究其原因，外灘尚未開發(fā)，“洋人初到此間，無一碼頭可卸船貨，各船均拋錨于本江，貨由小船駁岸”*徐潤：《徐愚齋自敘年譜上海雜記》，《近代中國史料叢刊續(xù)編》第五十輯(491)，文海出版社1966年版，第284頁。。

圖5 1844—1851年英租界平均畝價(jià)(兩)變動(dòng)趨勢圖

然至1845年，地價(jià)增加較快，其中漲幅最高者仍在外灘，為第9號道契，153.319兩/畝。而距離此契不遠(yuǎn)的另外兩塊地產(chǎn)，也超過79兩/畝。這說明外灘附近的地價(jià)較去年已有大幅上漲。究其原因，該年英商已開始在外灘建造了碼頭，“租界前岸太淺，雖小船亦不可近，故各行自筑碼頭出灘，各如其名，如怡和碼頭是也”*徐潤：《徐愚齋自敘年譜上海雜記》，第284頁。。第9號道契地產(chǎn)，正是李百里洋行購買用作建造碼頭之地。與碼頭相近，且有路可通的其他地產(chǎn)，比如位于今南京東路第23號道契和第12號道契，有路直通怡和碼頭，其地價(jià)亦高，超過了79兩，與外灘的地價(jià)相差無多，甚至高于位于外灘的第17號地塊，60.92兩/畝。這說明在當(dāng)時(shí)，距離外灘的遠(yuǎn)近并不是地價(jià)的唯一決定性因素，還有距離外灘最遠(yuǎn)的22號道契，地價(jià)甚至高于距離外灘并不遠(yuǎn)的第13號道契。

1846年洋人租地主要位于四條出浦大路之間，特別是今北京路和漢口路之間，其地價(jià)亦明顯高于其他，比如位于今南京東路的第37和25號道契，地價(jià)超過80兩/畝。而稍遠(yuǎn)者地產(chǎn)的地價(jià)則在50—58兩/畝之間。之所以集中在這一區(qū)域，是因?yàn)?846年新成立“道路碼頭委員會”，除興建了四座位于外灘蘇州河口、今南京東路、九江路和福州路的碼頭，還在原來土路的基礎(chǔ)上，修筑了四條“通江大路”，即在海關(guān)之北(今漢口路)、在舊勞勃渥克(譯音)上(Upon Old Rope Walk)(今福州路)、在四段地之南(South of Four-lot Ground)(今廣東路)和在領(lǐng)事館之南(今北京路)*徐公肅、丘瑾璋：《上海公共租界制度》，載《上海公共租界史稿》，上海人民出版社1980年版，第45頁。。這些基礎(chǔ)設(shè)施成為影響地價(jià)的重要因素。

1846年地價(jià)最高的是位于外灘的第33道契，地價(jià)為300.88兩/畝， 1844—1848年五年內(nèi)最高。不過，筆者注意到，地價(jià)之所以如此高，除了因靠近外灘外，另一重要原因在于該地有“高地”，在道契中常見這樣一句話“另付加給高地，全寬五尺，每畝每尺押租錢五拾千，共五伯七十五千文”，而實(shí)際上，每畝的押租錢僅為184 782文，折銀127.88兩?！案叩亍睘槠涞貎r(jià)增高了一倍有余。而緊挨洋涇浜的第26號道契地產(chǎn)，利用洋涇浜直通黃浦江的交通優(yōu)勢，地價(jià)提升至135.94兩/畝。奇怪的是，同樣位于外灘的第29號道契，為公益行地產(chǎn)，也建了碼頭，但地價(jià)卻不高，僅69.2兩/畝。

圖6 1844—1852年英租界道契及地價(jià)空間分布圖

1847年地價(jià)漲幅最高的地區(qū)位于第四出江大道與洋涇浜之間，這里因傳教士麥都思最先在這里租地而被世人稱之為“麥家圈”。這里的地價(jià)在1844年尚不足40兩/畝，但三年后，已增至84.13兩/畝，其南面有2塊地產(chǎn)超過80兩/畝，而其西側(cè)的第47號道契，地價(jià)為77.91兩/畝。至于該年內(nèi)租界的西北或溢出了租界最初邊界線的地產(chǎn)，因遠(yuǎn)離外灘，價(jià)格略低，其中最低為43號道契，48.44兩/畝，而后來用作跑馬場的第62號道契，地價(jià)為57.62兩/畝。值得注意的是，位于租界內(nèi)地價(jià)最高的并非位于外灘的55號道契(83.73兩/畝)，而是靠近第5號道契的58號道契，達(dá)145.99兩。這里靠近怡和洋行碼頭，又有第一出江大道，故成為地價(jià)增長最快的地區(qū)。

(二) 1848—1852年地價(jià)分布

單從頒發(fā)的英冊道契數(shù)量來看，1848—1853年這四年土地成交量并不大：其中1848年有4份道契(第63—66號道契)，1849年有5份道契(67—70號道契和83號道契)，1850年有3份(第71—73號道契)，1851年有11份(第74—82號和第86號道契)，1852年有12份道契。這五年的分布如圖6所示。由此可見，1848—1850年租地主要位于界內(nèi)，面積較小，地價(jià)變化不大，其中地價(jià)最高的是1850年洋人永租的靠近外灘的第13分地71號道契，135.14兩/畝，地價(jià)最低的是1848年洋人永租的靠近麥家圈的第66號道契，地價(jià)僅為27.52兩/畝。

值得注意的是，1851和1852年的地價(jià)前后差異甚大，1852年平均地價(jià)266.44兩/畝，為1851年63.08兩/畝的4.22倍。1851年地價(jià)地價(jià)最高的是19號19c分地，118.57兩/畝，而1852年地價(jià)最高的是第93號99分地，678.29兩/畝*唯一可惜的是在1855年地圖(Ground plan of the foreign settlement at Shanghai)中并未找到99分地。據(jù)道契記載，該地塊“東至華民地，西至華民地，南至大路，北至大路”，大致可推斷該地位于當(dāng)時(shí)租界的西郊，但根據(jù)西郊其他地塊的地價(jià)大致在50—100兩之間，如此高不太可能，但不知原因何在，抑或?qū)⒖們r(jià)錯(cuò)抄成畝價(jià)？，后者為前者的5.72倍。更令人不解的是，這兩年的租地分布均位于當(dāng)時(shí)租界的西南部，但前后兩年的地價(jià)差異卻如此之大。比如同在洋涇浜岸邊且相鄰的兩塊地產(chǎn)，1852年(102分地)189.48兩/畝，比1851年(19c分地)118.57畝/兩，增長1.6倍；同樣，均位于當(dāng)時(shí)租界最西郊且相鄰的兩塊地產(chǎn)，1852年(103分地)77.76兩/畝*該地塊的道契中地價(jià)處有改動(dòng)的痕跡，“每畝”兩字下有“共”字，但從筆跡來看“共”下已蓋住了兩個(gè)字，其中左邊蓋住的字尚可辨出為“玖”，若連貫起來為“每畝共錢壹千貳百玖拾肆千貳百五拾文”，若為畝價(jià)，等于白銀895.67兩。但從該地塊的位置來看，該地位于當(dāng)時(shí)租界的最西面，周圍地價(jià)均在50—100兩之間，相差如此懸殊，值得懷疑。筆者認(rèn)為此地價(jià)應(yīng)該為總價(jià)，筆者查其他道契的地價(jià)處，“每畝”后均無“共”字，唯有此道契有，故以總價(jià)較為合理，計(jì)算畝價(jià)為77.76兩/畝，亦與周邊地價(jià)相差不多。，比1851年(91分地)51.9兩/畝，增長1.5倍。這說明1852年地價(jià)上漲是十分普遍的。而1852年地價(jià)最高者，仍在外灘，第15分地，地價(jià)突破500兩/畝，為512.11兩/畝，比臨近地產(chǎn)第14分地1846年的173.01兩/畝，增長2.96倍。

三、 驅(qū)動(dòng)力分析

上海租界土地交易的增多和地價(jià)的上漲，首先受益于開埠初期上海貿(mào)易地位的迅速提升。1843年上海成為五個(gè)開埠口岸之一，并憑借其優(yōu)越的交通和地理區(qū)位(海運(yùn)和河運(yùn)的中心樞紐)、富饒的江浙腹地(最大兩宗商品茶、絲產(chǎn)地)和善于對外經(jīng)商的社會風(fēng)氣，在短短十年時(shí)間里，發(fā)展迅猛。至1850年，取代廣州一躍成為中國最大的進(jìn)口口岸，最大的轉(zhuǎn)運(yùn)口岸和消費(fèi)口岸*上海社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所、上海國際貿(mào)易學(xué)會學(xué)術(shù)委員會編：《上海對外貿(mào)易(1840—1949)》上冊，上海社會科學(xué)院出版社1989年版，第43頁。。 1844年進(jìn)出上海的外國輪船為88艘17268噸， 1849年上升到160艘96600噸，增長5.59倍*丁日初主編：《上海近代經(jīng)濟(jì)史》第1卷，上海人民出版社1994年版，第100頁。。1844年廣州進(jìn)口數(shù)是上海的三倍，1855年上海的進(jìn)口額反超廣州一倍以上*陳正書：《晚清經(jīng)濟(jì)》，熊月之主編《上海通史》第4卷，上海人民出版社1999年版，第13頁。。上海 “在迅速發(fā)展成為一個(gè)鴉片集散基地的同時(shí)，還發(fā)展成為合法貿(mào)易的最重要中心。到了1850年，吳淞-上海地區(qū)已經(jīng)成為鴉片業(yè)務(wù)的中心，它的重要性已勝過其他各站”*勒費(fèi)窩：《怡和洋行：1842—1895年在華活動(dòng)概述》，陳曾年、樂嘉書譯，上海社會科學(xué)院出版社1986年版，第10頁。。上海地位的提升，對貿(mào)易“起了一個(gè)很大的刺激作用”*馬士：《中華帝國對外關(guān)系史》第1卷，商務(wù)印書館1963年版，第389頁。，特別是吸引了不少從東印度公司壟斷桎梏中解放出來英國商人、美國商人、港腳人和其他來自英屬印度人，這可以從1843—1851年來滬日益增長的洋商數(shù)量中得以體現(xiàn)。

1843年底，包括領(lǐng)事館人員和傳教士在內(nèi)共有25個(gè)英國僑民*Lanning & Couling，The History of Shanghai, Shanghai: Kelly & Walsh, Limited, 1921， p.282.，1844年，外僑人口增至50人，1845年增至90人*徐公肅、丘瑾璋：《上海公共租界制度》，第317—318頁。。1846年8月，英國僑民有87人，其中10人家屬未計(jì)入內(nèi)，美國僑民17人，3人家屬未計(jì)，還有帕西人和伊斯蘭人各2人*Chinese Repository, Vol. XVI, 1847，pp.412-413.。故1846年總?cè)藬?shù)不少于134人。1848年，外僑人口繼續(xù)上漲，增至159人(包括7位女性)。1849年，外僑人口達(dá)175人。即在此年外僑開始陸續(xù)地遷入租界居住*Hawks, Francis Lister, A Short History of Shanghai: being an account of the growth and development of the international settlement, Kelly & Walsh limited, 1928， p.13.。1850年外僑人口繼續(xù)上漲?！侗比A捷報(bào)》在1850年8月3日刊登的上海外僑居民名單，共157人，不包括20人的家屬，以及暫時(shí)離滬的5人*List of foreign residents in Shanghai, 1850. The North-CHINA HERALD. 3rd August, 1850，第一版。。 1851年《北華捷報(bào)》再次刊登在滬外僑居民名錄，有238人，不包括37家的成員*List of foreign residents in Shanghai, 1851. The North-CHINA HERALD. 2nd August, 1851，第四版。。不難看出，1843—1851年外僑人數(shù)呈逐年上升趨勢(圖7)。開埠早期在華洋分居的情況下，外僑人數(shù)的增加以及對土地的實(shí)際需求是導(dǎo)致上海租界地價(jià)上漲和城市化的最主要驅(qū)動(dòng)力。

圖7 1843—1851年英租界外僑人數(shù)增長圖

來滬外僑多為中青年單身男性商人，在各個(gè)洋行從事商業(yè)或代理業(yè)務(wù)，這也是一個(gè)重要因素。早期來滬的外僑。最早來滬的幾批洋行，大多數(shù)是從廣州分設(shè)而來。比如1843年11月，緊隨英國領(lǐng)事巴富爾來滬的有怡和洋行、寶順洋行、仁記洋行、義記洋行等*上海社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所編：《上海對外貿(mào)易(1840—1949)》上冊，上海社會科學(xué)院出版社1989年版，第43頁。。隨后沙遜、祥泰(Rathbones Worthington & Co.)等洋行相繼在上海設(shè)行。到1847年，“上海租界內(nèi)已經(jīng)開設(shè)起24家進(jìn)出口洋行(包括3家美國洋行)，5家洋商店鋪，1家旅館和俱樂部了”*Return of Trade at the Ports of Canton Amoy & Shanghai for the year 1848, p.46,1848年3月10日英國領(lǐng)事阿禮國致香港總督德庇時(shí)報(bào)告。。1850年，洋行倍增，洋行或機(jī)構(gòu)有59家，其中宗教機(jī)構(gòu)6所，洋行46家，還有1家銀行(麗如銀行Oriental Bank)。1852年，上海洋行數(shù)量不詳，《上海對外貿(mào)易》認(rèn)為只有41戶，其中英商洋行27戶。從屬于英帝國的帕棲洋行8戶，一般是經(jīng)營鴉片進(jìn)口的中小洋行*《上海對外貿(mào)易(1840—1949)》上冊，第68頁。。

根據(jù)對1844—1852年頒發(fā)的1—98號道契的統(tǒng)計(jì)(表2)，遺失缺漏者不計(jì)，在英租界內(nèi)僅有68個(gè)洋商/行有地產(chǎn)，占1851年外僑總數(shù)的五分之一。他們總租有977.48畝土地。其中20畝以上的地產(chǎn)有11戶，494.24畝，占總面積的50.56%；10—20畝的地產(chǎn)有26戶，366.85畝，占總面積的37.5%，兩者相加，10畝以上的地產(chǎn)占總面積的88.06%。或言之，租界88%以上的土地被36個(gè)洋商/行壟斷，以1851年為例，外僑已超三百，也就是說十分之一的洋商/行占88%的土地。若將同一洋行各個(gè)職員的地產(chǎn)合并，其比例更加驚人，超過20畝的洋商/行僅有15家，共626.79畝，占總面積的64.12%。

表2 1844—1853年洋人租地匯總表 (單位：畝)

續(xù)表

資料來源：《上海道契》第1卷，上海古籍出版社2005年版，第1—154頁。

注：統(tǒng)計(jì)范圍為1844—1852年頒發(fā)每份英冊道契中首次租地的面積。

由表2可知，超過20畝的洋商/行，共11家。其中占地最大的是大英欽命管官，即英國領(lǐng)事館購買用于建造領(lǐng)事館大樓的土地。以洋行名義購買超過20畝的，僅有三家：華記行、和記行和仁記行。華記行，道契又寫作北華記，或單拿公司，租地遠(yuǎn)超過其他洋行，有79.6畝土地。該公司在這十年間還進(jìn)行多次添租、轉(zhuǎn)租和割租，共有130.09畝土地，是開埠前十年英租界最大的地產(chǎn)主?！鞍⒌脿栄儋?、刻勒士得福奄巽兄弟”，是僅次于華記行的第二大地產(chǎn)主，除了向華人購置30余畝土地外，亦多次添、轉(zhuǎn)和割租，共涉及69.95畝土地。他們甚至在《北華捷報(bào)》刊登地產(chǎn)銷售廣告：

資產(chǎn)租售

第40、43和77號地塊以及建筑在地塊之上的兩間小屋為Messrs A. & C. Empson所有，此三處地塊位于領(lǐng)事館稍西，可租可售，條款寬松。根據(jù)需要，租售個(gè)別或部分地塊均可。請洽。

Robert Powell Saul

上海，一八五〇年八月三日*《北華捷報(bào)》1850年8月3日，轉(zhuǎn)引自羅婧《上海開埠初期租界地區(qū)洋行分布與景觀變遷：1843—1869》，復(fù)旦大學(xué)歷史地理專業(yè)博士論文2013年，第41頁。

據(jù)羅婧考證，“Messrs A. & C. Empson”即為阿得爾奄巽、刻勒士得福奄巽兄弟*羅婧：《上海開埠初期租界地區(qū)洋行分布與景觀變遷：1843—1869》，第41頁。。雖然二人史跡無考，但從其活動(dòng)判斷，應(yīng)是較早從事土地買賣的地產(chǎn)商。祥泰洋行(Rathbone, Worthington & Co.)的大班滿吉利Monceiff T.也是當(dāng)時(shí)名副其實(shí)的地產(chǎn)大戶，多次共購置27.7畝土地。寶順洋行大班皮爾和怡和行大班打喇士，除了各自購買了超17畝的地產(chǎn)外，還與“士都呱、利永士敦、金呢地、波文”等人購置了第80分地，共81.7畝土地，故成為超20畝的地產(chǎn)大戶。而且，打喇士先后多次添租、割租和轉(zhuǎn)租，共涉及33.89畝土地。傳教士麥都思和英國格醫(yī)生，則是唯一非商的2個(gè)超20畝地產(chǎn)業(yè)主。麥都思(Rev Dr Medhurst)是較早來滬的傳教士之一，先后租的多塊土地，共計(jì)24.1畝。他在61分地十余畝地產(chǎn)上開設(shè)仁濟(jì)醫(yī)院，創(chuàng)辦墨海書局，傳播西學(xué)成就顯著，該地獲譽(yù)“麥家圈”。英國格醫(yī)生(Kirk, Dr. T.)，據(jù)羅婧考證，1854年《上海年鑒》和1856年行名錄署“長腳醫(yī)生”之名*羅婧：《上海開埠初期租界地區(qū)洋行分布與景觀變遷：1843—1869》，第45頁。。道契載，道光二十五年(1845)十二月間，英商英人格醫(yī)生向石炳榮等購置23號65分地，共20畝土地，道光二十七年(1847)正月十八日，添租英人利查士第73分地割出的1.169畝土地。該地用途不詳，至咸豐七年(1857)九月初六日，格醫(yī)生將全部的21.169畝土地轉(zhuǎn)與“者西法波郎得”租用，這說明他雖為醫(yī)生，實(shí)際上扮演了一個(gè)地產(chǎn)商的角色。

面積在10—20畝的地產(chǎn)，共26家，若去除皮爾、打喇士，只有24家。其中洋行有英商融和行、怡和行、義記行、名利行，廣隆行、公平行、裕記行、公易行、祥泰行，美商旗昌行和德記行等。他們既經(jīng)營航運(yùn)，也兼營金融、保險(xiǎn)以及各種代理業(yè)務(wù)，如怡和、寶順，美國的旗昌、瓊記等，操縱著上海的金融市場。不僅商業(yè)匯款，甚至英國的政府匯款均仰仗這些大洋行。最早的一家英國銀行，即麗如銀行，在五十年代初，其匯兌生意尚不及旗昌洋行買賣外匯柜臺所做的生意*杜恂誠：《上海開埠初期的外國金融機(jī)構(gòu)》，《銀行家》2002年第11期。。除以上業(yè)務(wù)，這些洋行還有一個(gè)重要資金來源：販賣走私鴉片。當(dāng)時(shí)怡和行、旗昌行、廣隆行、太平行等均在吳淞外擁有百噸以上的鴉片躉船*《北華捷報(bào)》1850年10月10日。。日益擴(kuò)大的鴉片貿(mào)易，為在滬的各洋行積累了豐厚的資金，“鴉片貿(mào)易在一個(gè)不穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的生存與發(fā)展已經(jīng)為各在華商號，提供了必需的資金儲備，促進(jìn)了對外貿(mào)易，刺激了交通條件的改善，并且可能已經(jīng)使它們獲得了一筆可以投資于世界市場的剩余資金”*《怡和洋行：1842—1895年在華活動(dòng)概述》，第18頁。。 但在開埠前十年，這些實(shí)力不凡的洋行并未將眼光放在尚不成氣候的房地產(chǎn)市場上?！跋疋脱笮羞@種性質(zhì)的商號，在整個(gè)十九世紀(jì)中期將重點(diǎn)放在鴉片投資、運(yùn)輸和銷售上面，這是由在華貿(mào)易的客觀環(huán)境所決定的。”*《怡和洋行：1842—1895年在華活動(dòng)概述》，第5頁。由此不難理解，這些洋行在第一次購地后，再無興趣繼續(xù)購地。有些洋行，比如長利行、沙遜行，租地尚不足10畝。相反，將土地轉(zhuǎn)租或割租的洋行，卻不在少數(shù)。

租地在10—20畝的地產(chǎn)，除以上洋行外，其余大部分為英美洋行的大班或職員：婆爾(森和行大班)、滇地蘭士俸祿(寶順行) 、安達(dá)生瓦生(豐茂行)、位利孫(Wilson, C.，森和行)、胡巴*“Hooper，J.”，1854年《上海年鑒》寫為“合巴”，轉(zhuǎn)引自羅婧《上海開埠初期租界地區(qū)洋行分布與景觀變遷：1843—1869》，第68頁。(Hooper, J.，美國士密士洋行J. M. Smith & Co.)、功敦(Crampton, W？旗昌行)、查理士麥金西(名利行大班) 。尚有4位英商，史料無考：各你理阿士唾恩(Corirelius Thorne)、黍位得、加勒得、呢格道(G. G. Nicol)。另一位英人洛頡，陳琍根據(jù)音譯猜測為William Lockhart*陳琍：《近代上海城鄉(xiāng)景觀變遷(1843—1863)》，第225頁。。中文又譯作雒魏林，英國倫敦會傳教士，1843年12月抵滬，為青浦教案的三個(gè)傳教士之一。雒魏林在醫(yī)學(xué)方面成就頗高，亦對上海的衛(wèi)生事業(yè)有一定貢獻(xiàn)。

為了進(jìn)一步了解10畝以上地產(chǎn)主對于地價(jià)的推動(dòng)作用，筆者將超10畝地產(chǎn)的土地交易情況統(tǒng)計(jì)，如表3所示。由此可知：1，首租和添租：大洋商或洋行憑借豐厚的資金，將租界界內(nèi)的土地產(chǎn)權(quán)，由中國農(nóng)民所有，迅速轉(zhuǎn)變?yōu)檠笊趟校辉诖嘶A(chǔ)上，他們繼續(xù)向原業(yè)主添租土地，加快了土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的步伐； 2，割租和轉(zhuǎn)租：由于他們首次租地在10畝以上，故他們將多余地產(chǎn)部分割租出去，相比地產(chǎn)小者更有可能。但由于這些洋行占據(jù)了外灘等絕佳位置，在房地產(chǎn)并不景氣的情況下，割租和轉(zhuǎn)租均會冒很大風(fēng)險(xiǎn)，故頗為謹(jǐn)慎，僅有6家洋行發(fā)生過轉(zhuǎn)租，且均為部分轉(zhuǎn)租，并非全部。只有華記、名利和公平行，同時(shí)發(fā)生過添、割和轉(zhuǎn)租。相反，對于占地較多的洋行大班或職員，對于土地交易的推動(dòng)作用更大?？芍?，進(jìn)行土地交易的共有14位洋商。打喇士、娑爾等較活躍的地產(chǎn)主，添、轉(zhuǎn)和割租活動(dòng)，無不涉獵。而皮爾、豐茂行、位利孫和功敦，甚至不懼風(fēng)險(xiǎn)，將所租土地全部轉(zhuǎn)租了出去。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這些洋行大班或職員的土地交易——轉(zhuǎn)添割租的面積，占土地交易總面積(599.22畝)的56.97%。說明，十畝以上的地產(chǎn)的土地交易，為當(dāng)時(shí)地產(chǎn)市場交易的主體，而重要洋行的職員或大班，成為地產(chǎn)交易的主力。

表3 1844—1853年英租界超10畝地產(chǎn)的交易統(tǒng)計(jì)表 (單位：畝)

資料來源：《上海道契》第1卷，上海古籍出版社2005年版，第1—154頁。

租地在10畝以下的地產(chǎn)，主要是英美中小洋行或第二三批晚來滬的洋商。其中洋行有：格心拜拿達(dá)拜公司、阿秘魯丁—查費(fèi)而拜公司，均史載不詳。大鴉片商沙遜行(阿達(dá)喇德威沙遜)卻是個(gè)例外，僅租有一塊租地，即79號19分地，3畝。此外還有長利行、豐裕行，均為美商洋行。其余洋商，以英商為主：士吻、列敦、卓思閣第克士密、伯勞合、匿格、利查士、刻蘭得、美德蘭、黑布林、教生合遜、惠利士、林德、位林霍、麥格理、卓士富、士密、位地、巴非士、麥埋地、麥多拿、徠、隆克喇納、當(dāng)那遜和金呢地，這些商人大多名不見經(jīng)傳，估計(jì)為普通的洋商。而美商有三人：士密士、刻寧賢、醫(yī)生哈爾。士密士(Smith)雖然租地少于10畝，但轉(zhuǎn)租的面積達(dá)29.512畝，說明他經(jīng)過多次地產(chǎn)買賣交易，實(shí)際上為當(dāng)時(shí)租界的重要地產(chǎn)商。

表4 10畝以下地產(chǎn)的土地交易匯總表 (單位：畝)

資料來源：《上海道契》第1卷，上海古籍出版社2005年版，第1—154頁。

這些中小洋行雖小，但正是他們的到來，促使地價(jià)提升，并使洋人租地不斷向外推延。筆者將10畝以下地產(chǎn)的土地交易情況，即轉(zhuǎn)、割、添租進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，如表4所示，共有257.82畝，占土地交易總面積599.22畝的43.03%，與10畝以上地產(chǎn)的土地交易僅差13.9個(gè)百分點(diǎn)，且涉及洋行或洋商數(shù)為38位，明顯多于10畝以上的24位。而且，由于中小洋行租地面積不大，故在土地交易時(shí)更易達(dá)成協(xié)議，比如，10畝以上地產(chǎn)轉(zhuǎn)租的情況頗少，但10畝以下地產(chǎn)轉(zhuǎn)租卻不在少數(shù)，比如列敦、黑布林、合遜教生等無不如此。特別值得注意的是，筆者發(fā)現(xiàn)在這38位洋商中，有華厘、西拉、麥格刺、恭位得、雒雛、夏里林、福北士、季勒曼、麥多那、多、北士頓治、拂蘭治嘉瑪公司、文直、愛釋羅賓等14位洋商，以及花旗國商人滑百利和配理士公司2家洋行，未出現(xiàn)在道契首次租地人員名單中，或言之，他們并非向中國人租地，而是直接向洋商租地，相對首租者，顯然他們對于推動(dòng)租界地產(chǎn)的土地分割與土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移意義更大?？傊胀ㄑ笊袒蛑行⊙笮性谕苿?dòng)上海地價(jià)變化方面的作用不容小覷。

結(jié) 語

本文以道契資料為核心，在復(fù)原每份地產(chǎn)空間分布的基礎(chǔ)上，根據(jù)道契每份地產(chǎn)土地交易的記載，探討了開埠早期上海英租界1844—1853年的土地交易與地價(jià)分布的空間過程，并結(jié)合其他文獻(xiàn)從洋商的角度入手闡述了土地市場的驅(qū)動(dòng)力。本文得出以下幾種認(rèn)識：首先，開埠前十年租界土地交易分為首租、添租、割租和轉(zhuǎn)租四種形式，從時(shí)間序列來看，首租和添租開其先，主要發(fā)生在1847年及其以前，割租和轉(zhuǎn)租繼其后，發(fā)生在1847—1850年，這反映了上海租界城市發(fā)展的一般次序，但這一過程十分緩慢，并非一蹴而就；其次，地價(jià)是租界土地市場的重要指標(biāo)，但在開埠早期，地價(jià)總體在40兩—100兩之間波動(dòng)，而真正增長發(fā)生在1852年之后，從地價(jià)的影響因素來看，外灘并非是地價(jià)的最先決定因素，相反碼頭、交通和高地，是地價(jià)的重要決定因素。第三，開埠早期土地交易的驅(qū)動(dòng)力，主要由洋商的土地利用需求決定的，洋商人數(shù)的增多是上海土地交易發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力，其中大洋行及其職員憑借雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，成為土地市場的主導(dǎo)力，而中小洋行雖然力量不如大洋行，但在推動(dòng)土地分割與土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移方面，起著不容小覷的作用。實(shí)際上，開埠早期的上海租界土地市場十分復(fù)雜，但拘于材料之匱乏，以上的幾點(diǎn)認(rèn)識尚十分粗淺，比如洋行土地交易細(xì)節(jié)、土地買賣及土地利用及盈利方式等問題，尚待新材料的發(fā)掘。筆者希望通過后繼的努力，進(jìn)一步深入此方面研究。

(責(zé)任編輯：陳煒祺)

The Temporal-spatial Characters of the Land Transactions, Land Price in Shanghai English Settlement and Its Driving Factors (1844-1853)

Mou Zhenyu

This article explores the spatial and temporal characters of land transactions and land price by reconstructing the distribution of each land transaction of Shanghai English Settlement from 1844 to 1853 based on the Title Deed issued by the British Consulate and Shanghai Taotai. The land price fluctuated from 40 Taels to 100 Taels. However, the price has a big increase after 1852. And the influencing factors for the price are the location, the wharf, the traffic condition, and geologic feature. Secondly, the land transactions occurred between foreigners and Chinese land owners, after then it took place among foreigners. And the patterns of land transactions among foreigners comprise combination-land-by-buy and division-land-by-sale, and it also reflected the different phases of urbanization. Thirdly, foreign merchants and foreign companies played very important role in the land market. The managers and directors of big foreign companies bought more than 20 Mu, and monopolized the land market, while as to the small foreign companies and common foreign merchants, their demands for land were also the important influences factors to improve the land price.

Opening to Foreign Trade; British Settlement; Title Deed; Land Transaction; Land Price

2015-09-07

* 本文系國家自然科學(xué)基金項(xiàng)目“基于地籍和道契的上?！貕K’空間形態(tài)演進(jìn)及其影響因子(1843—1943)”(項(xiàng)目編號：41301184)和上海市浦江人才計(jì)劃項(xiàng)目“近代上海地籍、地產(chǎn)與城市空間變遷：基于連續(xù)時(shí)空序列的分析(1843—1911)”(項(xiàng)目編號：2013PJC083)的階段性研究成果。

K25

A

0257-5833(2016)05-0142-17

牟振宇，上海社會科學(xué)院歷史研究所副研究員 (上海 200235)