袁秀麗

10月，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策層層加碼，商品房成交逐步下滑，全國土地市場也未能幸免，呈現(xiàn)“量價(jià)雙降”的走勢。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月，全國總金額超10億元、溢價(jià)率超100%的地塊有17宗，9月則有50宗、8月有46宗。隨著各地控地價(jià)、限房價(jià)、熔斷等土地政策陸續(xù)執(zhí)行，約束了高價(jià)地出現(xiàn)的幾率。

如今對于房企來說，不再是有錢就能拿到地。但部分品牌房企并沒有放松拿地的步伐，反而視其為低成本擴(kuò)充土地儲備的好機(jī)會(huì)。

供應(yīng)趨緊成交縮水

10月以來，各地高價(jià)地頻繁出現(xiàn)的現(xiàn)象明顯衰減。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月份，總金額超10億元，溢價(jià)率超100%的地塊有17宗，9月有50宗、8月有46宗。而到了11月前兩周，高價(jià)地?cái)?shù)量仍維持在低位狀態(tài)，全國出現(xiàn)26宗超過10億元的地塊，其中溢價(jià)率超100%的11宗。

高價(jià)地?cái)?shù)量減少的同時(shí)，土地成交額更是在大幅縮水。據(jù)同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年10月監(jiān)測的全國土地成交金額1892.76億元，環(huán)比下降95.53%，同比去年10月下降51.23%。

與此同時(shí)，土地成交單價(jià)也回歸至年內(nèi)較低水平。據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月監(jiān)測的40家品牌房企下滑最為明顯的當(dāng)屬拿地成交均價(jià)，由9月份的9614元/平方米下滑至10月份4195元/平方米，下滑56.36%。

從目前市場來看，導(dǎo)致全國土地成交量明顯下調(diào)的原因，一是全國土地市場供應(yīng)銳減，二是土地出讓方式更加嚴(yán)格。

在供應(yīng)方面，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，10月全國共推出土地5066宗，推出土地規(guī)劃建筑面積24866.32萬平米，環(huán)比下降19.68%，同比下降66.78%。其中，一線城市“土地荒”、“土地嚴(yán)”的局面愈演愈烈。該月一線城市共推出土地規(guī)劃建筑面積239.32萬平米，環(huán)比減少10.41%。

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì)，北京10月共有4宗新的土地供應(yīng)，較9月減少3宗，其中，2宗為商服金融類用地，2宗為工業(yè)用地，而居住類用地供應(yīng)為0。成交上，10月北京共有3宗土地成交，與9月一致，其中僅1宗為居住類用地。

由于土地資源日益稀少，去年以來，北京土地價(jià)格不斷攀升，高價(jià)地頻繁出現(xiàn)，樓市日趨豪宅化、高端化，這對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、滿足廣大中低端住房需求形成了挑戰(zhàn)。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉這樣表示。

北京這一土地市場現(xiàn)狀幾乎是一線城市的縮影。10月其他一線城市供應(yīng)及成交也是寥寥，據(jù)同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，上海共推出8宗土地，除浦東1宗商辦綜合用地外，其余幾宗都是動(dòng)遷安置地和工業(yè)用地，而土地出讓收入和樓面均價(jià)較上月大幅下滑，降幅達(dá)78.97%和37.08%。廣州、深圳兩市共推出土地13宗，較上月小幅回落，宅地僅2宗。

土地政策蜂擁而至

在供應(yīng)減少的同時(shí)，土地出讓制度更加嚴(yán)格。作為一線城市的代表，北京在9月30日出臺的樓市調(diào)控新政中，明確嚴(yán)控地價(jià)的同時(shí)，對試點(diǎn)采取限定銷售價(jià)格并將其作為土地招拍掛條件。同時(shí)鼓勵(lì)房企自持部分住宅作為租賃房源，滿足城市居民租房需求。此后的10月13日，北京市規(guī)劃國土委推出4宗“限房價(jià)、競地價(jià)”試點(diǎn)地塊，這也是落實(shí)“9 30”新政的首批試點(diǎn)地塊。

除北京外，10月，全國多地集中頒布土地調(diào)控政策，其中深圳、福建、南京等地推出土地限價(jià)令，而合肥要求房企限參拍1宗宅地，鄭州推出網(wǎng)掛熔斷機(jī)制，其目都在于控制土地價(jià)格。

10月17日，南京9宗地塊正式掛牌，這是南京樓市調(diào)控新政后首次土地拍賣。商住用地均設(shè)置了現(xiàn)房銷售起始價(jià)以及最高限價(jià)，同樣采用之前現(xiàn)房銷售和搖號的規(guī)則。在拍賣中新增一項(xiàng)規(guī)定，房企與股東、子公司不得競拍同一地塊。這意味著對開發(fā)商的資格審查更為嚴(yán)格，而之前9月21日南京出現(xiàn)的64家房企搖號拼搶江寧區(qū)1宗地塊的現(xiàn)象或?qū)⑾А?p>

無獨(dú)有偶，合肥市近期出臺的房地產(chǎn)新政中規(guī)定，競買人報(bào)名參與居住用地競買時(shí)，每次拍賣會(huì)僅限參與其中1宗居住用地的競買。

10月19日，福建發(fā)布通知，要求土地拍賣時(shí)，如果土地競價(jià)的溢價(jià)率超過一定比例，可現(xiàn)場中止拍賣，采取“限地價(jià)、競房價(jià)”或“限地價(jià)、競配建”等方式出讓土地。

與福建的方法相似，10月31日，鄭州提出土地網(wǎng)掛熔斷，如果網(wǎng)上報(bào)價(jià)達(dá)到住宅用地出讓起始價(jià)150%時(shí)，網(wǎng)掛系統(tǒng)報(bào)（競）價(jià)中止，然后轉(zhuǎn)入現(xiàn)場一次競價(jià)或轉(zhuǎn)為網(wǎng)上一次競價(jià)。

相比之下，深圳宅地出讓條件更是罕見。11月10日，深圳推出三宗居住用地，首次采用“雙限雙競”辦法掛牌出讓，限的是銷售房價(jià)和成交地價(jià)，競的是成交地價(jià)和人才住房面積。以龍華宅地為例，地塊最高溢價(jià)率限制在30.23%、樓面價(jià)2.38萬元/平方米，這甚至低于兩年前龍光拿下龍華地王的單價(jià)2.51萬元/平方米。深圳多名市場人士認(rèn)為，此舉基本是落實(shí)一個(gè)月前的“深八條”的相關(guān)規(guī)定。

隨著土地市場的變化，住宅地塊的出讓方式也在動(dòng)態(tài)調(diào)整中。11月12日，南京國土局推出了最新一批地塊，與10月17日掛牌土地不同的是，這批土地中的5宗住宅用地并沒有設(shè)置最高限價(jià)，也不要求現(xiàn)房銷售。

9月28日，濟(jì)南的“濟(jì)八條”出爐，提高了土地競買門檻。但10月底的一場土拍可謂是全城矚目，期間由于網(wǎng)站負(fù)荷量過大，導(dǎo)致交易系統(tǒng)兩次崩潰，土拍被一度中止。11月1日，國土資源局連發(fā)了三個(gè)通知，呼吁大家要理性對待濟(jì)南樓市。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，濟(jì)南不排除還有政策推出的可能，來抑制房企拿地的熱情。

品牌房企逆市儲地

針對各地集中出臺土地調(diào)控政策，研究院智庫中心研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這是在拿地房企熱情高漲的背景下，為了防止價(jià)格過快上漲，政府做出一系列的行政管制措施。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，截至日前，2016年從溢價(jià)率、樓面價(jià)、土地成交額看，均超過了歷史。隨著各地政策的出臺，從資金、需求、信貸等多方面約束收緊了地王出現(xiàn)的可能性。

10月的高價(jià)地主要出現(xiàn)在天津、長沙、南寧、上海、佛山、沈陽、南昌。嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策的城市，幾乎告別高價(jià)地。

不過值得關(guān)注的是，雖然土地的“袋子”在收緊，但萬科在土地市場沉寂一段時(shí)間之后，9月、10月開始激進(jìn)拿地，兩月共計(jì)拿地金額超兩百億元。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年10月，萬科占據(jù)10月上市房企拿地金額TOP20排行榜榜首。10月共計(jì)拿地7宗，1宗來自廣州，土地成交總額1.46億元，其余6宗分別來自二線城市的大連、濟(jì)南、沈陽和天津。

同策咨詢研究部研究經(jīng)理鄭靜認(rèn)為，萬科拿地激進(jìn)論也許只是針對拿地總額相對變化而言，萬科依然保持著謹(jǐn)慎的土地儲備和拿地策略。但從土地存續(xù)比來看，萬科亟待攻城略地，而從拿地金額和銷售額占比來看，萬科完全有能力“大手筆”消費(fèi)。隨著一線和重點(diǎn)二線限購限貸調(diào)控政策的相繼推出，在一定程度上給土地市場集中降溫，也給萬科低成本擴(kuò)充土地儲備提供了機(jī)會(huì)，此時(shí)萬科逆市拿地正是其聰明之舉。

雖然目前各地土地政策不斷加碼，但不少品牌房企并沒有放松拿地的步伐，尤其是一線及熱點(diǎn)二線城市的土地，一直是各家房企爭食的盤中餐。

增大土地供應(yīng)一直在調(diào)控政策中被頻頻提及。胡景暉認(rèn)為，北京“9 30”新政中提到加大住宅用地供應(yīng)力度，重啟70/90政策合理調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，將有利于推進(jìn)土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房價(jià)。