我國房地產企業(yè)信用評級財務指標體系研究

吳媛++鄧曉盈

摘要：近十年來，我國房地產企業(yè)大起大落，反反復復，房地產企業(yè)在信用方面暴露了諸多問題，因此我國政府要盡快建立房地產企業(yè)的信用評級制度，通過對建立房地產企業(yè)信用評級以提高市場資源的配置效率、加大銀行的信貸支持、降低融資成本，提高企業(yè)之間競爭力、解決投資者在金融市場交易當中信息不對稱的困惱。本文從企業(yè)財務的角度和銀行貸款前期分析，利用AHP法構建房地產企業(yè)信用評級體系的財務指標，從項目償債、盈利和營運、發(fā)展、資本實力五個方向來衡量房地產企業(yè)財務信用狀況。該體系可以用一個信用綜合評價指標——信用度來定量評估房地產企業(yè)信用的高低。

Abstract： In the past ten years， Chinas real estate enterprises have experienced many ups and downs， and real estate enterprises have exposed many problems in credit. Therefore， the government should establish the credit rating system of real estate enterprises as soon as possible and improve the market resources allocation efficiency， increase the banks credit support， reduce financing costs， improve the competitiveness of enterprises， and solve the problem of information asymmetry of investors in the financial market transactions by building credit rating of real estate enterprises. From the angle of corporate finance and bank loans， this paper uses the AHP method to construct the financial indicators of the real estate enterprise credit rating system to measure the real estate enterprise financial credit situation from the project sinking， profitability and operation， development， capital strength. The system can use a credit comprehensive evaluation index- credit to quantitatively evaluate the level of real estate enterprise credit.

關鍵詞：房地產企業(yè)；信用評級；財務

Key words： real estate enterprises；credit rating；finance

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）32-0009-04

0 引言

我國房地產企業(yè)蓬勃發(fā)展，房地產經濟在某種程度上說是一個地區(qū)經濟狀況的集中反映點以及經濟發(fā)展中的矛盾和風險的反映點。隨著房地產企業(yè)不斷發(fā)展，許多問題也暴露出來，如房價上升過快、房地產投資具有高風險性，近幾年我國房地產投資規(guī)模不斷擴大，出現(xiàn)房地產企業(yè)財務危機，房地產貸款融資出現(xiàn)困局、房地產供應結構失調，房地產趨近飽和，其市場滯銷導致企業(yè)資金鏈斷裂，爛尾樓事件不斷爆出，使弱勢的購房者帶來極大的經濟損失和財產風險。

信用評級屬于中介服務，主要作用是揭示企業(yè)違約率。在對企業(yè)的違約率進行估算時，該企業(yè)的財務狀況成為評估內容的焦點。企業(yè)信用評級是指第三方信用評級機構在沒有任何干預的條件下對受評對象在經濟交易當中因各種原因而不能履約，對其可能性進行分析并預測結果，雖然一個企業(yè)的財務狀況并不能完全作為信用風險的判斷依據，但財務狀況差或者經營利潤弱的企業(yè)會存在資產流動性弱、壞賬、呆賬等問題，導致企業(yè)債務到期而沒有足夠的資金償還給金融機構，企業(yè)的信用風險隨之增大。因此，信用評級機構把企業(yè)的財務狀況作為主要評級因素進行信用評級分析。

信息不對稱現(xiàn)象在房地產市場中頻繁出現(xiàn)，不論是投資者還是企業(yè)管理者都很難掌握對方的完整清晰的信息，各自發(fā)布的信息在市場上的局限性使雙方都無法擁有更多的交易信息或者有效的信息。在市場經濟當中，交易者之間存在逆向選擇、道德風險問題，這些可能成為市場的交易率失敗的原因。然而房地產企業(yè)信用評級的建立可以保護投資者和消費者免遭由于信息不足而受到的損失，在投資者、消費者、企業(yè)之間建立信息橋梁，降低投資者在市場上尋找風險情報的信息成本和逆向選擇的困擾、為企業(yè)建立一個“品牌效應”、拓展融資渠道、給消費者一個健全的市場。同時為投資者和消費者奠定真實的市場信息基礎，使投資者和消費者可以利用信用評級報告的結果在投資市場上進行有效的投資、及時收回成本和利潤、降低決策風險、提高交易效率、推進公平交易。

1 房地產企業(yè)特點

1.1 房地產開發(fā)投資的概念

主要是指土地使用權一旦被開發(fā)商拿到，就開始進一步對土地進行開發(fā)利用，即經過前期規(guī)劃和后期的建設等過程，當房地產產物被建成用來滿足人們的生活需求，開發(fā)商將房產在市場上進行轉讓變賣，找到新的投資者讓渡使用權，產生回收資金、在利潤上得到了有效回報（鄭生欽，2013）。

1.2 房地產開發(fā)投資的主要特點

①前期投資資金較大。開發(fā)投資和置業(yè)投資企業(yè)，所需要的資金一般都會超出投資者的資金能力范圍。前期投資當中僅30%的資金是投資者自有的，而剩下70%的資金是通過其他融資渠道獲得的。在項目進行時，大部分的資本被項目占用，使得企業(yè)出現(xiàn)短期的財務危機、資金緊張，甚至出現(xiàn)企業(yè)負資產的狀態(tài)。

②投入資金回收期長。一般在項目順利完成后三到五年才能收回前期投資資本，而置業(yè)投資企業(yè)要至少10～8年才能回籠資金，有些要幾十年之久。此時資金壓力、市場風險都是企業(yè)應該考慮的。

③變現(xiàn)性差。由于購買者對房地產的特殊偏好及消費者的謹慎等原因導致交易時間過長使投資者在短期內無損變現(xiàn)能力減弱，隨之房地產資產流動性變弱。這一性能也可能導致房地產投資者在回收資金上過于漫長，在償還銀行的債務來臨時因無法兌現(xiàn)而破產。

④適宜長期投資。土地不會損壞，其權益一般在40年以上，我國法律規(guī)定權益可以延長。土地上的建筑物、附著物具有耐久性，所以房地產投資適合長期投資。

⑤收益水平相當可觀。一般房地產開發(fā)項目的成本利潤大多在20%～40%，企業(yè)的信貸資金和財務杠桿在有效的利用下，投資利潤將會顯著增加。

⑥對金融機構的高度依賴性。房地產企業(yè)初期投資金額巨大，往往投資者自有資金較少需要利用大量的抵押貸款資金和少量的權益資金進行投資。房地產后期的價值具有一定的增值空間，所以金融機構一般愿意貸款給房地產企業(yè)進行投資開發(fā)。房地產企業(yè)抵押貸款資金一般在70%左右，所以對金融機構有高度依賴性。

2 房地產企業(yè)信用評級財務指標選取依據

2.1 財務指標選取根據

房地產企業(yè)在前期投資開發(fā)項目時，其資本金是其重要因素，因為它決定房地產企業(yè)的市場空間。從房地產企業(yè)的財務情況來看，絕大多數(shù)企業(yè)都存在著同樣的問題—資本金不充裕，業(yè)主在參加招投標，競投到土地使用權之后，再進行啟動項目時資金明顯不夠。企業(yè)為解決資本金不足，在未繳納或未全部繳納土地出讓金的情況下會將土地使用權或在建工程等抵押給銀行，從而取得貸款，使得后期工程順利進行。一般開發(fā)商為了項目順利完成，資金有效的周轉都會向銀行貸款，但這一行為也將其項目風險間接轉嫁給銀行。

銀行是否貸款給房地產企業(yè)，主要考慮其項目的盈利能力和還款償債的能力，作為企業(yè)的第一還款來源是其項目的可行性和銷售資金回籠能力，第二來源是其企業(yè)的抵押物。但第二還款來源的價格波動比較大，隨著項目的完成其價值需要逐步顯現(xiàn)和增值。所以作為借款者銀行主要還是考慮第一還款來源是否可靠，對房地產企業(yè)的項目財務經濟指標進行前期貸款分析，主要考察企業(yè)項目的三大重要指標—盈利能力、清償能力、不確定性分析。

從房地產企業(yè)項目可操作性出發(fā)，考慮其本身的特征，并結合房地產企業(yè)年報的特點，銀行對房地產企業(yè)貸款的前期分析，主要是從房地產企業(yè)償債能力、償債意愿出發(fā)，有表1所示財務指標進行分析。

2.2 財務指標分析

盈利能力分析：該指標是房地產企業(yè)獲取利潤大小的體現(xiàn)，房地產投資風險較大，其獲利能力直接關系到企業(yè)是否可以持續(xù)經營下去，是其償還債務的重要資金來源，也是投資者和債權人得到報酬的保證，是評級機構對其判斷還款能力的重要指標。

償債能力分析：該指標是評價房地產企業(yè)后期經營是否有能力償還債務的能力，是判斷企業(yè)信用風險的關鍵。一個企業(yè)的償債能力良好，則表示該企業(yè)信用較好，銀行和投資者、債權人對企業(yè)更加信賴。

營運能力分析：它是一個企業(yè)資產運轉的效益能力分析的體現(xiàn)。資金在房地產企業(yè)運作當中是其重要提前，房地產企業(yè)外部融資存在高風險性，其運作起來也相當困難。這就要求其房地產加強營運能力，穩(wěn)固發(fā)展，同時房地產企業(yè)營運能力越強，在市場中的競爭力也越強。

發(fā)展能力分析：企業(yè)發(fā)展能力是指通過自身的不斷成長和持續(xù)經營而積累下來的發(fā)展?jié)撃?，這種潛能最后轉化為股東財富增值，企業(yè)內在價值的提升。所以，發(fā)展能力是房地產企業(yè)能夠持續(xù)發(fā)展和品牌價值提升的基石，是房地產企業(yè)的生存之本、贏利之源。

資本實力分析：企業(yè)資本實力一定程度上與企業(yè)規(guī)模相關。一個企業(yè)的規(guī)模意味著企業(yè)內部結構管理和資金運行操作是否合理，規(guī)模越大企業(yè)各方面管理越到位，同時其信譽狀況越好可以比較容易得到消費者的信賴打開市場，取得預期收益。相反的規(guī)模較小的企業(yè)，一旦受到經濟下滑或者金融風暴，很容易受到經濟的影響而面臨困境甚者破產違約。

3 層次分析方法

3.1 層次分析法應用

近年來，層次分析法在評價和決策兩大問題中被廣泛應用，從微觀方面來看，層次分析法被廣泛應用于建筑行業(yè)，施工領域，信用評估領域以及投資決策等領域。林婷婷（2015）依據小微企業(yè)的特點和實際財務情況，運用AHP 法對小微企業(yè)的信用等級、違約風險進行評估分析，為企業(yè)融資建立了信用平臺。何芙蓉（2014），將基于G1法的層次分析法應用于招投標案例中，構建了項目的系統(tǒng)評標指標體系和投標方關于投標項目選擇指標體系，最終做出合理的決策。王力聰（2014）對于建筑業(yè)的誠信狀況，采用AHP法計算建筑業(yè)的指標權重，從而可以評估建筑行業(yè)的信用度。李政、許寧（2015），將層次分析法理論應用在影響投資者投資決策的指標上并構建其模型，根據權重分析對影響投資者的投資決策指標進行排序，最后根據各個指標排名得到投資者投資決策因素相對重要程度。

3.2 AHP（分層方法）的描述

AHP（Analytic Hierarchy Process）層次分析法是美國運籌學家T. L. Saaty教授于二十世紀70年代提出的一種適用于多方案或多目標的決策方法，是利用定性與定量相結合的分析方法（張所地、吉迎東、胡琳娜，2013）。以下是層次分析方法的幾個步驟：

wi為第i個準則在評價體系中的權重，wij代表第i個準則下第j個指標在i準則下的權重，則第i準則下第j個指標相對于評價體系的權重wij。因此wij=Wi*Wij。

3.3 求各個指標的權重值

3.4 組合指標權重的確定

本文以房地產企業(yè)的特點和上市房地產企業(yè)年報特點分析房地產企業(yè)的財務指標，通過層次分析法分析得到最終的組合指標權重值和排名順序，此方法邏輯清晰，減少了人為因素的影響，得出的結論比較真實客觀，是一種值得信賴的計算權重方法。得到的權重值反映出各個指標在房地產信用評級財務分析上的重要程度，使房地產企業(yè)可以根據其排名重要順序進行有效管理和調整。其中盈利能力兩項指標和償債能力中的流動比率占有的權重值超過10%，應得到企業(yè)的高度重視，而發(fā)展能力得到10%的比例，也不容房地產企業(yè)小覷，其他指標均未超過10%。但我們房地產企業(yè)仍存在著各種差異和不同，所以在財務指標進行選擇時，也不能做到全面考慮與整合，在實際房地產企業(yè)應用當中存在著不足。

4 結語

近幾年，房地產企業(yè)蓬勃發(fā)展。國民住宅投資備受青睞，與其行業(yè)直接、間接產業(yè)高達60多種。房地產經濟在某種程度上說是一個地區(qū)經濟狀況的集中反映點以及經濟發(fā)展中的矛盾和風險的反映點。因此，房地產信用環(huán)境的惡化在嚴重影響該行業(yè)的同時，也間接影響到了我國社會經濟正常的運作、持續(xù)發(fā)展。目前暴露出來的房地產信用問題，使得加強房地產信用體系建設的任務更加緊迫，亟須盡快完善房地產信用體系，營造可靠安全的房地產信用環(huán)境，優(yōu)化房地產生態(tài)系統(tǒng)，是全社會共同的呼聲。

我國房地產企業(yè)信用評級財務指標體系的建立關鍵是規(guī)范企業(yè)當中的財務信息的收集和使用。把不同的財務信息的收集者、使用者及財務信息指標在制度上作出安排，使三者統(tǒng)一起來，這是我國房地產企業(yè)信用評級財務指標體系建立的關鍵所在。要把這三者在制度上統(tǒng)一起來大體可以通過三個渠道：一是政務有關財務信息公開化；二是行政機關財務信息的內部互通；三是完善房地產企業(yè)征信系統(tǒng)。當前我國房地產企業(yè)財務指標公開化較少，只有上市房地產企業(yè)公開企業(yè)內部財務數(shù)據。我國房地產企業(yè)發(fā)展到今時今日，房地產市場參差不齊、風險加劇涌現(xiàn)，政府對房地產企業(yè)的授信業(yè)務應及早出臺。

最近，隨著政府購房新政發(fā)布，一線城市如火如荼房價飆升，二、三線城市冰天雪地正在去庫存化，市場忽冷忽熱，正處于一個看似繁榮卻在孕育著超級泡沫。房地產問題諸多，將會演變成另一場金融危機，一旦失控，勢必影響國民經濟有序發(fā)展，加劇銀行壞賬風險。通過政府建立房地產企業(yè)信用管理制度，第三方評級機構建立評級體系對房企實施信用評級進而了解企業(yè)內部財務狀況，可促進房地產企業(yè)信用意識增強、信用水平提高，使房地產市場得到穩(wěn)定發(fā)展，減少各方投資者不必要的損失，同時也使國民經濟得到了穩(wěn)固發(fā)展，在房地產市場整頓措施上提供有效幫助。

參考文獻：

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[6]張所地，吉迎東，胡琳娜.管理決策理論、技術與方法[M].北京：清華大學出版社，2013.