劉 煒

(中共馬鞍山市委黨校馬克思主義基本理論教研室，安徽 馬鞍山 243000)

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馬鞍山市房地產(chǎn)去庫存對策研究

劉 煒

(中共馬鞍山市委黨校馬克思主義基本理論教研室，安徽 馬鞍山 243000)

房地產(chǎn)發(fā)展承載著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、百姓民生和經(jīng)濟增長等多方面任務(wù)。積極尋找房地產(chǎn)去庫存對策，及時化解潛在風(fēng)險，才能促進房地產(chǎn)業(yè)加快轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)平穩(wěn)、健康、綠色、創(chuàng)新發(fā)展。房地產(chǎn)市場是區(qū)域差異明顯的市場，去庫存要分城施策，不能完全依靠自上而下的“普惠制”政策，必須針對馬鞍山實際情況，實施個性化政策。

房地產(chǎn)；庫存；剛需；改善型需求；商品房

自2015年以來，圍繞房地產(chǎn)去庫存，中央連續(xù)采取降準降息、降低首付、調(diào)整財稅政策等措施，收到積極成效[1]。但從當(dāng)前市場現(xiàn)狀來看，庫存壓力依然很大，去化動力尚需不斷增大。且各地雖形勢類似，但具體情況不盡相同，去庫存依然是當(dāng)前和今后一個時期的重要任務(wù)之一。筆者試從馬鞍山市情況出發(fā)，分析提出馬鞍山市房地產(chǎn)去庫存對策與建議。

一 馬鞍山市房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀及原因

在房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)兩位數(shù)下降的情形下，馬鞍山市2015年商品房成交量接近24000套，但成交價格基本沒有增長。截至2016年5月底(見下表),全市已取得預(yù)售許可的在售商品房(不含安置房)56566套531.67萬平方米，與去年年底商品房庫存59941套577.73萬平方米相比，減少了3375套46.06萬平方米，庫存量減少了5.63%，庫存面積減少了7.97%。按照2015年度全市商品房銷售253.41萬平方米、月均銷售21.12萬平方米的銷售速度測算，在不增加新房供應(yīng)的情況下，消化全部商品房庫存(按面積計算)預(yù)計需要25.2個月，去化周期較2015年底縮短了2.1個月時間。但從總量來看，壓力依然存在。

表1 馬鞍山市商品房庫存情況統(tǒng)計(截至2016年5月底)

(一)市縣房地產(chǎn)庫存情況各有不同

從市區(qū)及三縣庫存情況來看，截至2016年5月底，市區(qū)與去年同期庫存下降幅度較大，達到17.4%，反映出供給控制的及時性和城區(qū)市場的消化能力。當(dāng)涂縣也有小幅下降，和縣增幅11.7%，含山增幅達49.1%，一方面是樓盤推出的時間檔口原因，另一方面也有自有人口改善型需求和進城農(nóng)民的剛性需求動力。越是微觀的經(jīng)濟現(xiàn)象，越存在較大的偶然性。比如和縣，其碧桂園項目主要是面向南京等和縣周邊城市有產(chǎn)階層休閑度假養(yǎng)老的大戶型住宅，其烏江明發(fā)江灣新城項目將南京特別是浦口地區(qū)從業(yè)人員作為主要營銷對象，已售出的2000套商品住房中，南京市人群占到7成，占到總量近3成的和縣人群，基本上都是投資性需求，而非剛需。從去化周期看，以2016年5月底的庫存數(shù)字推算，市區(qū)商品房庫存(按面積計算)去化需要16.5個月，當(dāng)涂縣需要46.3個月，和縣需要36.2個月，含山縣需要41.4個月，去化周期較2015年底分別縮短了1.9個月、1.4個月、4.8個月、1.9個月。

(二)人口狀況發(fā)生變化，剛需下降明顯

房子是要人來住的，即便是投資，也要有人來買、有人來租。一方面，我市人口結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，難以支撐房地產(chǎn)需求的持續(xù)釋放。城市購房主力年齡段在25歲至49歲，而根據(jù)第六次人口普查結(jié)果，馬鞍山市這個年齡段人口呈下降趨勢，房地產(chǎn)剛性需求增長必然隨之放緩。另一方面，人口集聚增速的緩慢甚至停滯不前，無法制造新增購買和使用動力。據(jù)統(tǒng)計，2015年市區(qū)戶籍人口59.5萬人，流動人口11.9萬人，加在一起71.4萬人，比2014年增加不到1萬人。而三縣常住人口連續(xù)三年幾乎沒有增長。從商品房需求來說，市場基本飽和，主要的購房需求將集中在改善型需求上。然而，一方面改善型需求跟收入有直接聯(lián)系，在經(jīng)濟放緩的大背景下，改善型需求難以替代剛需；另一方面，馬鞍山市現(xiàn)有房地產(chǎn)庫存無論是在滿足“面積性改善需求”還是在滿足“品質(zhì)性的改善需求”方面，都沒有優(yōu)勢。

(三)商業(yè)房庫存嚴重，去化速度緩慢

全市在售商品房庫存中，商品住房27829套296.41萬平方米，與去年年底庫存相比減少了3068套51.9萬平方米，庫存量減少了9.93%，庫存面積減少了14.9%。按照2015年銷售速度(2015年全市商品住房共銷售218.18萬平方米，月均銷售18.18萬平方米)，消化全部住宅庫存(按面積計算)預(yù)計需要16.3個月，去化周期較2015年底縮短了2.9個月時間，可見此前政府去庫存的系列措施取得了明顯成效，總體壓力不算太大。與商品住房相比，全市商業(yè)用房庫存28737套(間)235.26萬平方米，與去年年底庫存相比減少了307套(間)，增加5.84萬平方米，庫存量只減少了1%，庫存面積又增加了2.5%。按照2015年銷售速度(2015年商業(yè)用房共銷售31.5萬平方米，月均銷售2.63萬平方米)，消化全部商業(yè)庫存(按面積計算)預(yù)計需要89.4個月，去化周期較2015年底增加了2.3個月時間，商業(yè)房庫存去化壓力相對較大。

現(xiàn)有馬鞍山商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)同質(zhì)化明顯，個性化發(fā)展不夠。在住宅市場反復(fù)調(diào)控的2008年到2014年間，馬鞍山商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資逐年提升。馬鞍山商業(yè)地產(chǎn)不僅在銷售方面遭遇瓶頸，在招商運營方面也困難重重。調(diào)研中，一線商業(yè)房銷售人員反饋，商業(yè)房的購買群體年輕化趨勢明顯，而以80后、90后為主力的年輕消費主體與60后、70后消費主體在思想觀念和行為習(xí)慣上的差異明顯，現(xiàn)有商業(yè)房庫存在滿足新興主體的需求上存在結(jié)構(gòu)性矛盾。而在整體經(jīng)濟不景氣的大背景下，導(dǎo)致服務(wù)貿(mào)易金融等行業(yè)的辦公物業(yè)需求減少，而持有經(jīng)營模式在融資成本高企、電商沖擊之下又舉步維艱。馬鞍山不少商住項目的商業(yè)出售后，交房一兩年仍有較高的空置率。

(四)潛在庫存壓力大，已售住宅閑置率較高

從我們掌握的數(shù)字來看，知曉的都是取得預(yù)售證的新建商品房，開發(fā)企業(yè)存量土地建設(shè)面積數(shù)字不夠準確，從而對后期可能上市的庫存量不夠清楚，這些潛在庫存對政府去庫存措施和力度的選擇至關(guān)重要。據(jù)筆者了解，盡管房地產(chǎn)開發(fā)拿地量急劇下降，但有些縣區(qū)潛在庫存甚至遠超現(xiàn)有庫存。當(dāng)然，拿到手的地，規(guī)劃的用途，隨著市場的變化，可以進行調(diào)整，中央去庫存政策措施中也為土地用途調(diào)整開了綠燈。

從供水、供電、供氣企業(yè)掌握的數(shù)據(jù)來看，市區(qū)和三縣已售出商品房的閑置率幾年持續(xù)走高，目前超過18%。其中安置小區(qū)尤為嚴重，安置房是二手房中介的主要房源，一些較為偏遠的安置小區(qū)，一到夜晚，難尋幾家燈火。

二 馬鞍山市房地產(chǎn)去庫存對策與建議

為投資而進行融資活動是經(jīng)濟運行中不穩(wěn)定性的重要來源。中國房地產(chǎn)業(yè)運營方式表現(xiàn)為，取得土地使用權(quán)，即從銀行大量貸款[2]。房地產(chǎn)商借的是中短期的債務(wù)，但房地產(chǎn)又是一個長期的投資項目。房地產(chǎn)庫存嚴重，極可能引起房地產(chǎn)商資金鏈斷裂，從而引發(fā)金融風(fēng)險。我國房地產(chǎn)占貸款的28%，占固定資產(chǎn)投資的30%，占稅收的33%，影響建筑、建材、鋼鐵、紡織、家電、家具、裝飾等26個上下游產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟增長的直接貢獻率持續(xù)保持在20%以上。此外，還直接影響就業(yè)，關(guān)系人居環(huán)境和城市公共配套，關(guān)系購物、餐飲、文化娛樂等服務(wù)業(yè)發(fā)展?？梢哉f，房地產(chǎn)發(fā)展承載著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、百姓民生和經(jīng)濟增長等多方面任務(wù)，積極尋找房地產(chǎn)去庫存對策，及時化解潛在風(fēng)險，才能促進房地產(chǎn)業(yè)加快轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)平穩(wěn)、健康、綠色、創(chuàng)新發(fā)展。當(dāng)前房地產(chǎn)市場下滑趨勢的觸發(fā)因素是由于房地產(chǎn)市場內(nèi)部供求結(jié)構(gòu)的深刻變化，這與此前限購限貸措施導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場調(diào)整不同，需要協(xié)調(diào)市場工具和政策手段，實現(xiàn)供給側(cè)和需求側(cè)并重[3]。

(一)從供給側(cè)來看

1.嚴格調(diào)控土地供應(yīng)

商業(yè)開發(fā)土地出讓是地方政府重要收入來源，但在當(dāng)前房地產(chǎn)庫存壓力巨大的形勢下，一方面開發(fā)土地需求不足，另一方面政府應(yīng)當(dāng)有意識地限制土地供應(yīng)，適當(dāng)調(diào)整已供土地的開發(fā)方向。首先，要嚴控增量，綜合研判在售庫存面積、去化周期、待建存量土地，控制房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)量。當(dāng)然，也不能簡單一刀切，對于錯位開發(fā)、結(jié)構(gòu)補充等類型的開發(fā)應(yīng)當(dāng)不排斥。其次，調(diào)整批而未供、供而未用的房地產(chǎn)土地用途，轉(zhuǎn)而用于國家鼓勵和支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的項目開發(fā)建設(shè)。另外，還可以調(diào)整商品房開發(fā)上市節(jié)奏，在法律和政策允許的前提下，適當(dāng)控制房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)批次，延長開發(fā)期限。

2.多渠道降低商品房開發(fā)成本

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，相對突出的問題是資金問題。調(diào)研中，從政府層面來看，可以緩解企業(yè)資金壓力的至少有兩方面，一是增加對監(jiān)管資金的釋放次數(shù)和釋放比例，既有效防范風(fēng)險，又減少資金滯留。二是允許房地產(chǎn)開發(fā)用地分割辦證，實施抵押融資，減低融資成本。對去庫存難度較大的樓盤，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將庫存的商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓改造成科技型企業(yè)孵化器、眾創(chuàng)空間，將庫存的商業(yè)住宅改造成養(yǎng)老機構(gòu)、酒店、文化、教育、旅游等用途。

3.加快培育和發(fā)展住房租賃市場

我市住房租賃市場多為個人、偶發(fā)型，住房租賃市場產(chǎn)業(yè)化程度較低。這一現(xiàn)狀一方面租賃雙方因缺乏市場規(guī)范而相互缺乏信任，造成風(fēng)險和糾紛較多，另一方面稅收難以實現(xiàn)。住房租賃市場對產(chǎn)業(yè)化和專業(yè)化的需求，為推動去庫存提供了新的路徑，可以結(jié)合貫徹落實國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，一方面著力培育住房租賃的市場供應(yīng)主體，制定出臺培育鼓勵和引導(dǎo)政策，加快發(fā)展專、兼營住房租賃企業(yè)，特別是鼓勵現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與住房租賃市場，推動租賃市場主體規(guī)模化、集約化、專業(yè)化。另一方面，出臺政策，營造氛圍，鼓勵城鎮(zhèn)居民住房租賃消費，引導(dǎo)居民通過租房來解決居住問題。在此基礎(chǔ)上，鼓勵租賃住房開發(fā)，首先允許對現(xiàn)有商業(yè)用房按照租賃住房標(biāo)準進行改造，并且注重政策配套，加強市場監(jiān)管，重視平臺建設(shè)，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)，保護租賃雙方的合法利益。

4.促進房地產(chǎn)企業(yè)由快速開發(fā)銷售模式向綜合服務(wù)運營模式轉(zhuǎn)型

推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，一個重要任務(wù)就是促進房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)者——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，即從傳統(tǒng)的快速拿地、快速開發(fā)、快速銷售，實現(xiàn)豐厚的差價利潤的開發(fā)模式，轉(zhuǎn)向業(yè)態(tài)多元、注重創(chuàng)新、功能完善、服務(wù)綜合的新型綜合開發(fā)模式[4]。一是支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整合、跨界發(fā)展，提升綜合實力，促進轉(zhuǎn)型升級。鼓勵開發(fā)商自持物業(yè)經(jīng)營，促進房地產(chǎn)企業(yè)由單一開發(fā)型向?qū)I(yè)服務(wù)型轉(zhuǎn)變。二是鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新理念，把握“需求熱點”轉(zhuǎn)變。改善型、養(yǎng)老型、度假型等特色需求將是未來房地產(chǎn)市場需求熱點，注重改善房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)與品質(zhì)是關(guān)鍵。例如，采用新技術(shù)、新材料、新工藝，提升住宅產(chǎn)品的質(zhì)量、功能、品質(zhì)和舒適度，引導(dǎo)和支持開發(fā)企業(yè)調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)，適當(dāng)增加改善型大戶型，激發(fā)高端改善型需求。三是完善庫存項目的道路、綠化、公共交通、學(xué)校、醫(yī)院等功能配套，以提升品質(zhì)，促進公共資源均等化。

(二)從需求側(cè)來看

1.加大棚改安置和住房保障貨幣化力度

房地產(chǎn)市場是區(qū)域差異明顯的市場，去庫存要分城施策，不能完全依靠自上而下的“普惠制”政策，必須針對馬鞍山實際情況，實施個性化政策[5]。今年我市出臺城區(qū)棚戶區(qū)改造貨幣化安置補償政策，參照同區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的住宅銷售價格，確定拆遷補償標(biāo)準，通過貨幣化的方式予以安置，拆遷戶拿到補償款后，自行選擇購買或不購買、在哪里購買住宅。但從三縣來看，國有土地上房屋拆遷推行貨幣化安置沒有障礙，而集體土地上房屋拆遷實施貨幣化難度較大。一方面，過去農(nóng)村集體土地上房屋拆遷，不論是人少房多，還是人多房少，實際安置面積都較大；另一方面，集體土地上房屋拆遷涉及到宅基地收回、集體建設(shè)用地改為國有土地的成本問題，從造成新老政策銜接難度較大，簡單割裂推行，勢必造成階段性有失公正。鼓勵棚改拆遷戶選擇貨幣化安置，利用貨幣化補償資金自主購買開發(fā)商品房，既有效去除部分庫存，又減少新建安置房，從而達到去存量、壓增量的效果。同樣的道理，在城市保障房方面，也可以減少提供實物租賃住房，改為以發(fā)放廉租補貼為主，以政府購買服務(wù)的形式籌集市場商品住房房源為輔，并逐步擴大公共租賃住房保障人群的范圍，拓展到促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的外來務(wù)工人員、新就業(yè)人群等非戶籍常住人口。

2.鼓勵農(nóng)民進城置業(yè)

新型城鎮(zhèn)化正在釋放巨大的潛在需求。對市區(qū)和三縣而言，城市剛需有限，鼓勵農(nóng)民進城置業(yè)，是解決商品房庫存的重要途徑，也是國家推進城鎮(zhèn)化的應(yīng)有之義。近日，省政府出臺《關(guān)于去庫存促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》，提出對退出宅基地進城購房落戶的農(nóng)民，由縣級政府給與購房獎勵，對自愿將宅基地退還給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的，縣政府按每畝不低于5萬元給予獎勵。鼓勵農(nóng)民進城置業(yè)，首先，出臺力度更大的補貼政策。包括稅費的減免和購房的直接補貼，比如首套房的契稅補貼、規(guī)費的減免等等，這是吸引農(nóng)民進城特別是對一些有意愿進城農(nóng)民最直觀的動力。其次，優(yōu)化房貸產(chǎn)品。對進城農(nóng)民提供優(yōu)惠利率、減免擔(dān)保費用。關(guān)于擔(dān)保費用和風(fēng)險分擔(dān)問題，省政府文件也作了規(guī)定。另外，對轉(zhuǎn)移就業(yè)農(nóng)民，可以采取比較靈活的方式繳存住房公積金，縮短公積金貸款時限要求，增加進城農(nóng)民購買力。此外，作為推進新型城鎮(zhèn)化的必然內(nèi)容之一，鼓勵農(nóng)民進城，真正成為市民，還要按照市民標(biāo)準，保障進城農(nóng)民就業(yè)、職業(yè)技能培訓(xùn)、子女就學(xué)以及各類社會保障等權(quán)益。

3.適時調(diào)整政策措施

過去對房地產(chǎn)的調(diào)控是不斷加碼調(diào)控力度，針對庫存大的現(xiàn)狀，利用現(xiàn)在房價比較平穩(wěn)的有利時機，通過取消或調(diào)整過去限制性政策措施，必將為提升需方購買力提供動力[6]。一方面可以創(chuàng)新房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收優(yōu)惠政策，進一步發(fā)揮住房公積金對合理住房消費的支持作用?？梢越梃b沈陽做法：如個人購買住房契稅稅率超過1%的部分由財政給予補貼，首次申請公積金貸款最低首付比例降至10%，主借款人可以與其父母或子女互用住房公積金進行貸款，互用住房公積金賬戶余額償還貸款等等。另一方面適時取消過時的限制性措施。包括對首套房、非首套房的限制，首付比例的限制，房地產(chǎn)項目戶型的限制，配建教育等用房的限制(可根據(jù)實際規(guī)模和區(qū)域需要安排)等等，有必要進行梳理，及時做出取消或局部調(diào)整。

4.注重發(fā)揮人才引進激勵政策的效用

馬鞍山市各招商載體單位按照市委、市政府部署要求，加大創(chuàng)新型人才引進和激勵力度，推出不少創(chuàng)新的政策措施。這些政策措施完全可以與去庫存工作結(jié)合起來，對高層次人才、創(chuàng)業(yè)領(lǐng)軍人才實施直補購房補貼的方式，鼓勵在我市購買商品住房和商業(yè)用房；探索“購房+就業(yè)”模式，鼓勵一定層次的高校畢業(yè)生與政府以共有產(chǎn)權(quán)方式共同出資購買住房，并在條件成熟時可回購政府出資購買的產(chǎn)權(quán)，吸引各類人才在馬鞍山就業(yè)、購房，不斷擴大需求面。

[1]巴曙松，楊現(xiàn)領(lǐng).房地產(chǎn)大轉(zhuǎn)型的“互聯(lián)網(wǎng)+”路徑[M].廈門：廈門大學(xué)出版社,2015.

[2]張鴻銘.中國房地產(chǎn)去庫存有兩大難點[EB/OL].http://finance.ifeng.com/a/20160303/14246908_0.shtml，2016-03-03.

[3]用供給側(cè)經(jīng)濟思維解決房地產(chǎn)去庫存問題[EB/OL].http://news.xinhuanet.com/politics/2016-02/16/c_128721240.htm，2016-02-16.

[4]劉根梅.經(jīng)濟新常態(tài)下房地產(chǎn)去庫存的對策研究[J].市場研究，2016，(4).

[5]張曉蘭.對我國房地產(chǎn)去庫存問題的思考[EB/OL].http://www.p5w.net/news/xwpl/201606/t20160606_1474031.htm，2016-06-06.

[6]王毅敏.房地產(chǎn)庫存形成的原因及對策[J].城市開放，2015，(12).

(責(zé)任編校：陳婷)

Research on Countermeasures in De-stocking of Real Estate in Maanshan City

LIU Wei

(Teaching and Research Office of Marxism Basic Theory, Maanshan Municipal Communist Party School,Maanshan Anhui 243000, China)

The development of real estate takes on many tasks such as supply-side structural reform, residents’ life and economic growth. Only by seeking for countermeasures in de-stocking of real estate positively, eliminating the potential risks, can the real estate industry accelerate the transition, thus realizing steady, healthy, green and innovative development. The markets of real estate vary greatly in different areas, the countermeasures in de-stocking of real estate need to base on the situation of different areas and cannot depend on the kind of “generalized system of preference” policies which formed from top to bottom. In the course of de-stocking of real estate in Maanshan, the individualized tactics must be on the basis of the local situation.

real estate; stocking; rigid demand; improvement demand; commercial residential building

2016-08-16

劉煒(1978— )，女，安徽廬江人，中共馬鞍山市委黨校馬克思主義基本理論教研室副教授。研究方向:城市經(jīng)濟發(fā)展和“三農(nóng)”問題。

F293.35

A

1008-4681(2016)06-0037-04