汕頭房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展研究

文/曾麗娟、張沈峰、張杰潔 汕頭大學(xué)工學(xué)院土木與環(huán)境工程系 廣東汕頭 515063

汕頭房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展研究

文/曾麗娟、張沈峰、張杰潔 汕頭大學(xué)工學(xué)院土木與環(huán)境工程系 廣東汕頭 515063

隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度的逐漸發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與整體區(qū)域經(jīng)濟(jì)日益緊密關(guān)聯(lián)，作為五大支柱的房地產(chǎn)業(yè)必定會(huì)在經(jīng)濟(jì)中起著重要作用。本文以汕頭市為研究對(duì)象，通過數(shù)據(jù)分析總結(jié)出汕頭房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的方向。

區(qū)域經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)業(yè)；汕頭市

汕頭作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，在上世紀(jì)大放異彩，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭咄咄逼人，潮汕商人在全國(guó)乃至全世界都有著極大的影響力。但是，新世紀(jì)的汕頭發(fā)展卻并不像想象的那么好，在廣東經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，汕頭的經(jīng)濟(jì)卻一點(diǎn)一點(diǎn)的落在省內(nèi)其他城市之后。如何更好的分析汕頭經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況？對(duì)于今天汕頭的經(jīng)濟(jì)發(fā)展又應(yīng)該怎么評(píng)價(jià)？筆者覺得從整個(gè)經(jīng)濟(jì)來看未免有些繁雜，如果選取一個(gè)角度看或許更為清晰。

1、汕頭總體經(jīng)濟(jì)與全國(guó)平均水平的比較

我們選取GDP與人均GDP、 GDP增長(zhǎng)率以及人均GDP增長(zhǎng)率來大致了解汕頭經(jīng)濟(jì)在全國(guó)經(jīng)濟(jì)中的位置，具體數(shù)據(jù)如下表1汕頭市近年GDP、人均GDP與全國(guó)對(duì)比情況表：

從上述表格的數(shù)據(jù)中我們可以看到人均GDP在早期的時(shí)候汕頭市處于領(lǐng)先水平的，但是在日后的發(fā)展中，逐漸落后于全國(guó)平均水平，這也說明了以現(xiàn)在汕頭市的經(jīng)濟(jì)水平是有待發(fā)展的。

表1 汕頭市近年GDP、人均GDP與全國(guó)對(duì)比情況表

2、汕頭房地產(chǎn)在總體經(jīng)濟(jì)中的作用

我們可以利用線性回歸的分析方法將數(shù)據(jù)收集整理，并且利用相關(guān)軟件做出有關(guān)結(jié)論。

原始數(shù)據(jù)如下：

表2 汕頭房地產(chǎn)投資與GDP情況表

建立模型基本形式為:LN(GDP)=C+ALN(RI)；

被解釋變量：GDP；解釋變量：RI（房地比重

5、促進(jìn)汕頭地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟(jì)健康協(xié)調(diào)發(fā)展的相關(guān)對(duì)策

①提高個(gè)人住房的可支付能力

政府能夠在一定程度上提供給低收入人群的住房保障，但是如果僅僅是將保障房簡(jiǎn)單的分給低收入人群，那并沒有根本的解決住房消費(fèi)能力低的問題。 “授人以魚,不如授人以漁”，政府在保障低收入人群住房的同時(shí)應(yīng)該創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，以提高低收入人群的住房消費(fèi)能力為首要任務(wù)，提高其家庭收入。

②明確政府責(zé)任，保障中低收入人群的住房需求

在社會(huì)總體收入中中低收入人群占大多數(shù)，其對(duì)于住房的支付能力有限，所以政府在規(guī)劃城市或者制定戰(zhàn)略的時(shí)候應(yīng)該將保障中低收入人群為重要的考慮因素。應(yīng)當(dāng)加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的投資力度，合理確定保障性住房的建設(shè)比例，督促保障性住房如期完工。同時(shí)加強(qiáng)監(jiān)察力度，對(duì)購(gòu)買對(duì)象進(jìn)行嚴(yán)格審查，切實(shí)負(fù)起責(zé)任。對(duì)保障性住房從土地拍賣時(shí)就必須嚴(yán)格把關(guān)，確保保障性住房賣給真正需要的人。同時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，適當(dāng)加大中端樓盤建設(shè)，以滿足不同消費(fèi)層次人們的需要。

③完善交通基礎(chǔ)設(shè)施，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展

汕頭市內(nèi)各區(qū)縣之間的距離并不遠(yuǎn)，但龍湖區(qū)和金平區(qū)的房?jī)r(jià)比較高，而其他區(qū)縣的房?jī)r(jià)則相對(duì)比較低，如果完善交通設(shè)施，縮短各區(qū)縣之間的交通時(shí)間，則能夠讓人們?cè)谫I房的時(shí)候在地域上有更加廣泛的選擇。同時(shí)，交通設(shè)施的完善也能促進(jìn)各區(qū)縣的交流，有利于區(qū)縣間的均衡發(fā)展，進(jìn)一步促進(jìn)各區(qū)縣房地產(chǎn)業(yè)的均衡發(fā)展。

④形成粵東地區(qū)經(jīng)濟(jì)體

可以就汕頭、潮州、揭陽(yáng)三市一體化為契機(jī)，發(fā)展更多的就業(yè)可能性，完善交通形成更好的產(chǎn)業(yè)鏈，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的同時(shí)將房地產(chǎn)業(yè)也做更好的分類發(fā)展?！耙惑w化”模式可能給三市的房地產(chǎn)業(yè)能帶來更好的發(fā)展。

⑤推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

2014年9月15日，汕頭華僑經(jīng)濟(jì)文化合作試驗(yàn)區(qū)經(jīng)國(guó)務(wù)院通過批準(zhǔn)，同時(shí)被定位為建設(shè)21世紀(jì)海上絲綢之路的重要門戶。汕頭應(yīng)該抓住這個(gè)歷史性機(jī)遇，發(fā)展經(jīng)濟(jì)。構(gòu)建面向海外華僑華人的聚集發(fā)展創(chuàng)新平臺(tái)，建設(shè)跨境金融服務(wù)、國(guó)際采購(gòu)商貿(mào)物流、旅游休閑中心和華僑文化交流、對(duì)外傳播基地；大力發(fā)展跨境金融、商務(wù)會(huì)展、資源能源交易、文化創(chuàng)意、旅游休閑、教育培訓(xùn)、醫(yī)療服務(wù)、信息、海洋等富有活力的都市產(chǎn)業(yè)體系。

開發(fā)建設(shè)廣澳港區(qū)，建設(shè)東南沿?，F(xiàn)代化港口城市，形成以沿海大港口為龍頭，以內(nèi)河港口為節(jié)點(diǎn)，通江達(dá)海、水陸銜接的航運(yùn)網(wǎng)絡(luò)，吸引粵東北、贛東南、閩西南乃至湘南等地貨源，努力打造粵東區(qū)域航運(yùn)中心。建設(shè)粵東物流新城和臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)和臨港產(chǎn)業(yè)。把港口帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展的作用充分發(fā)揮出來。

同時(shí)，采取多種措施對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行引導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)合理化。鼓勵(lì)、吸引房地產(chǎn)投資往商業(yè)房地產(chǎn)方向發(fā)展，推出旅游休閑地產(chǎn)、文化創(chuàng)意地產(chǎn)、會(huì)展地產(chǎn)等，并發(fā)展相關(guān)物業(yè)，推動(dòng)汕頭經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

⑥構(gòu)建汕頭房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系

目前汕頭房地產(chǎn)開發(fā)主要以商業(yè)銀行貸款為主，而其他融資方式如股權(quán)融資、債券融資以及風(fēng)險(xiǎn)投資等在汕頭房地產(chǎn)融資中所占比例很小。融資途徑的單一性使得風(fēng)險(xiǎn)過度集中，不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此應(yīng)創(chuàng)新汕頭房地產(chǎn)融資形式，拓寬渠道，化解金融風(fēng)險(xiǎn)?？梢园l(fā)展房地產(chǎn)業(yè)基金，金融產(chǎn)品證券化，積極穩(wěn)妥發(fā)展住房公積金貸款等，加快房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

［1］陳錠勤.2012年汕頭房地產(chǎn)發(fā)展分析報(bào)告.http://sttj.shantou.gov.cn/ tjfx/20130318.html, 2013,2,6

［2］蘇星.我國(guó)城市住宅問題.中國(guó)科學(xué)出版社，1995

［3］胡文政.地產(chǎn)供求與中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展.西安：陜西人民出版社，1995

［4］Kaiser,R.W. The Long Cyclein Real Estate Joumal of Real Estate Research ,14,233.37

［5］Brown,D.J.J.S. Hekman and M.E.Miles, Diversifcation Categories in Investment Real Estate,AREUEA Joumal ,1986,14:2,230.54

［6］配第.《政治算術(shù)》陳冬野譯.上海：商務(wù)印書館，1978

［7］Allen G.B. fisher, “Production, Primary, Secondary, and Tertiary”Economic Record, 1939，6

［8］西蒙·庫(kù)茲涅茨.《各國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)：總產(chǎn)值和生產(chǎn)結(jié)構(gòu)》常勛等譯.上海：商務(wù)印書館,1999

［9］錢納里.《結(jié)構(gòu)變化與發(fā)展政策》朱冬梅、黃鐘譯.上海：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，1991

曾麗娟（1973年04月），汕頭大學(xué)工學(xué)院，博士，教授，碩士導(dǎo)師，汕頭大學(xué)科研啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)項(xiàng)目資助（09400175）；

張沈峰 (1992年02月)，汕頭大學(xué)工學(xué)院土木系14級(jí)碩士研究生，研究方向建筑與土木工程；

張杰潔 (1990年09月)，汕頭大學(xué)工學(xué)院土木系14級(jí)碩士研究生，研究方向結(jié)構(gòu)工程。

Research on the coordinated development of real estate industry and regional economy in Shantou

Zeng, Lijuan, Zhang, Shenfeng, Zhang, Jiejie Department of Civil and Environmental Engineering,College of engineering, Shantou University

With the gradual development of China real estate market, the relationship between regional economy and real estate economy become closer and closer. As one of the most important market , real estate will be helpful in whole market economy. In this paper, we use Shantou’s data to analyze the possibly way of its real estate market in the future.

Regional Economy；Real Estate Industry； Shantou