武化

【事件】

9月，碧桂園物業(yè)服務(wù)股份有限公司發(fā)布了上市招股說明書。招股書顯示，碧桂園物業(yè)有意于上交所發(fā)售不超過4010萬股股份以供認購，該等股份相當于其經(jīng)擴大后已發(fā)行股本約10%，擬計劃募集資金11.25億元。

據(jù)招股書披露，碧桂園物業(yè)董事長楊惠妍間接持有公司50.141%的股份，其父楊國強通過碧桂園控股間接持股0.198%。

碧桂園物業(yè)相關(guān)負責(zé)人表示，證監(jiān)會受理上市申請后一切進展順利，但A股通常排隊時間較長，具體上市時間表還不確定。若碧桂園物業(yè)在A股上市成功，將成為國內(nèi)主板首家房地產(chǎn)物業(yè)公司。

【述評】

隨著綠城物業(yè)成功登陸港股，國內(nèi)又一家實力開發(fā)商碧桂園也選擇分拆物業(yè)上市，不過和已經(jīng)在香港上市的綠城服務(wù)和中海物業(yè)不同的是，此次碧桂園繞過了香港，卻選擇在A股排隊等候。

之所以選擇在難度較大的A股上市，無外乎出于兩方面的考慮。第一，碧桂園集團在港股有融資平臺，境內(nèi)還沒有；第二，碧桂園的業(yè)主主要是在內(nèi)地，品牌影響顯著。但欲登陸資本市場，規(guī)模和盈利能力是第一道關(guān)口。

截至2016年3月31日，碧桂園物業(yè)管理業(yè)務(wù)分布在全國25個?。ㄊ小^(qū)）的150多個城市，物業(yè)管理項目數(shù)量超過300個，合同管理面積達1.55億平方米，收費管理面積達7693.95萬平方米，服務(wù)業(yè)主戶數(shù)超過60萬戶。

隨著管理面積增加、服務(wù)類型增加和業(yè)務(wù)規(guī)模擴張，公司的營業(yè)收入總額保持增長趨勢，過去三年的復(fù)合增長率為35.19%。隨著碧桂園物業(yè)自身加大市場化拓展，以及碧桂園集團入市樓盤的不斷增長，未來公司保持較高的復(fù)合增長率可期。

然而，規(guī)模只是一方面，在關(guān)聯(lián)交易方面，碧桂園物業(yè)受到了前所未有的質(zhì)疑。截至2016年3月底，碧桂園旗下小區(qū)占到了碧桂園物業(yè)總服務(wù)面積的97.13%。為此，當前碧桂園正在努力降低關(guān)聯(lián)交易的比重正在減少。一方面，著力加大外拓項目的比例；另一方面，保證所涉及的關(guān)聯(lián)交易均經(jīng)過中介機構(gòu)的審查，確保公允定價和程序透明。

此外，碧桂園物業(yè)的增值服務(wù)成為招股書中的一大亮點。公司社區(qū)增值服務(wù)收入從2013 年度的3945.32萬元增長至2015年度的12232.19萬元，年復(fù)合增長率達76.08%。在目前已開展的社區(qū)增值服務(wù)中，自2014年開展的房屋租賃和二手房交易的房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)最為搶眼。碧桂園成立了一支獨立于常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)的房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)隊伍，在所管理的社區(qū)內(nèi)平臺搭建房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)平臺，為房客戶提供房源信息發(fā)布、尋找客戶、協(xié)助洽談、合同簽署、房屋交接等服務(wù)。碧桂園物業(yè)還與第三方供應(yīng)商合作開展了關(guān)于裝修定制、家電家私團購、拎包入住服務(wù)、家居個性定制、生鮮團購、物品配送、特產(chǎn)銷售等業(yè)務(wù)；與平安保險合作，在小區(qū)內(nèi)為業(yè)主推出了車險服務(wù)。

總之，在碧桂園的招股書中，我們看到了未來物業(yè)企業(yè)的N種可能，也未來對國內(nèi)主板首家房地產(chǎn)物業(yè)公司充滿期待。