小城市高密度舊城改造模式探討
——以湖南省臨武縣為例

宋 奇（郴州市城市規(guī)劃設計院，湖南郴州423000）

小城市高密度舊城改造模式探討
——以湖南省臨武縣為例

宋 奇（郴州市城市規(guī)劃設計院，湖南郴州423000）

小城市中心區(qū)土地勃發(fā)增值優(yōu)勢不明顯，以高容積率彌補資金缺口的推倒重來實施舊城改造的方式難以為繼，這種方式也是抹掉歷史的不智之舉。本文以湖南省臨武縣舊城為例，試圖提出一種既“記得住鄉(xiāng)愁”又“壓不垮財政”的改造方式。

改造層次；單元地塊；指標對比；環(huán)境上限；經(jīng)濟下限

1 小城市的舊城困境

多數(shù)小城市舊城區(qū)面臨尷尬處境，環(huán)境不適應現(xiàn)代城市生活，世代居住的居民不舍離去卻盼望著能享受現(xiàn)代人居環(huán)境，各種隱患迫著政府醞釀有心無力的改造計劃。蘊含文化卻達不到歷史街區(qū)的高度，無法通過單純的旅游觀光實現(xiàn)街區(qū)實質(zhì)改造。中心地價優(yōu)勢不明顯，推倒式更新很難施行。

湖南省臨武縣，春秋戰(zhàn)國時期設邑，是湘南地區(qū)最早的城市建制。臨武古城坐落于武水北岸，舜帝南巡、韓（愈）張（曙）會論、米芾揮墨、霞客駐游，積淀了深厚的歷史文化底蘊。如今，古城淪落為城市舊城區(qū)，但仍然是最繁華熱鬧的區(qū)域，有些不想改變的習慣也只有在這里才能找回。每遇佳節(jié)，舊城區(qū)都會被涌來采購傳統(tǒng)商品的居民堵得水泄不通，半個縣城交通癱瘓。除了這濃厚的生活氣息，舊城岌岌可危，破敗擁擠。舊城面積60hm2，建筑密度達50～70%，局部高達90%，采光、通風、綠地等嚴重匱乏，消防隱患極其突出。近80%區(qū)域容積率在1.0～2.0之間，與縣城能接受的新建容積率上限相當，缺乏推到式更新的利潤空間。大多數(shù)建筑建設于80年代以后，沒有突出的地域特色，但區(qū)域內(nèi)山水街巷的整體格局尚存，老縣委、工人俱樂部、基督教會、宗祠等建筑多少記錄了時代特色，形成了雞肋式的人文氛圍。

2 客觀確立改造整體思路

舊城改造總被賦予兩種期待。①希望社會資金強勢投入，將破敗和隱患一鍋端，建成敞亮公平，最好還能補貼一些財政收入。②旅游休閑帶來的經(jīng)濟和文化效益不斷拔高，使得舊城似乎都應該變成中華文明博物館?；谶@樣的期待之下，很多舊城改造停留在重復計劃策劃規(guī)劃的循環(huán)。

實質(zhì)性的推動，必須從改造的根本目的出發(fā)，并客觀認識市場。舊城改造根本目的不外三點：①出于提升環(huán)境安全的考慮；②解除對城市整體功能完善的阻礙；③有價值的歷史文化城區(qū)保護。

臨武舊城區(qū)改造根本目的屬于前兩點。通過對多方面的因子分析，地價優(yōu)勢不明顯和高建筑密度，沒有足夠利潤空間缺乏推到重建可行性，文化遺存不十分突出沒有全面保護的意義，唯有部分疏散是可行的方式。

3 劃定時間分序和空間分序兩層次改造內(nèi)容

合理確定疏散部分是改造模式的核心任務。一系列的舊城改造問題，可分為兩個層次特性，將其表述為時間分序和空間分序。時間分序：在實施時間上可分序的關系，但在空間上必須一次解決?？臻g分序：這類問題理想的解決應是時間上統(tǒng)一，但是在空間上可以分不同的次序?qū)嵤?/p>

在臨武舊城改造中，提升環(huán)境安全主要是指應當解決消防隱患、改善通風采光條件以減少流行性疾病的產(chǎn)生、增加一定的公共綠化空間和機動車進入可能性、完善供電排水等基礎設施；阻礙城市整體功能主要是指舊城在空間上割裂了路網(wǎng)，大量交通流在舊城區(qū)域匯集無法及時疏散，造成全城的擁堵。按照上述兩層次問題分類方式，道路聯(lián)通、供電、排水等劃入時間分序問題，消防、通風、采光、公共空間、機動車可進入性屬于空間分序問題。

4 應對兩個層次問題的對策

4.1 應對時間分序問題

時間分序問題多數(shù)屬于城市基礎設施，應當以政府為實施主體，按影響嚴重性、可實施性和問題之間相互關系對這類問題進行排序，確定這類問題的改造時序。

就臨武舊城區(qū)來說，阻斷城市交通和排水不善污染河水，是當前最緊迫需要解決的問題。首先對城市道路網(wǎng)實施改造同時完善的道路市政管網(wǎng)后，再改造舊城區(qū)內(nèi)部排水系統(tǒng)將更有成效。通過交通出行分析得出，貫通北面的東云路相比貫通南面的臨武大道又更為迫切。因此，將臨武舊城時間分序問題按緊迫性依次排列為：向西貫通東云路、向西貫通臨武大道、內(nèi)部排水系統(tǒng)完善、電力電信線路治理。

4.2 應對空間分序問題

臨武舊城面對的消防、采光、通風、缺乏公共空間等系列問題，究其原因都是建筑密度過大造成的，合理的拆除部分建筑，就能起到解決這些問題關鍵性的效果。這些問題局部改造就能在被改造區(qū)體現(xiàn)出價值。正因如此，可以將舊城區(qū)這個層次的改造內(nèi)容劃分成若干個獨立的地塊單元。

單元地塊應建立適宜的改造目標指數(shù)體系，如人均城市建設用地標準、人均綠化面積、人均交通面積、建筑密度、綠地率等，通過這些目標指數(shù)計算出合適的土地建設容量上限（在此稱為“環(huán)境上限”）。通過土地經(jīng)濟投入產(chǎn)出理論來確定單元建設容量下限（在此稱為“經(jīng)濟下限”）。通過經(jīng)濟下限和環(huán)境上限的比較，可以分別對單元地塊實施不同改造方式。經(jīng)濟下限如小于環(huán)境上限的地塊，可以將經(jīng)濟下限作為最終的開發(fā)容量，通過引入市場資金來實現(xiàn)這些地塊的全面改造。而經(jīng)濟下限高于環(huán)境上限的地塊，不具備重新開發(fā)的價值，需要對舊城進行疏散，政府需以政策性引導。進行疏散的地塊，根據(jù)現(xiàn)狀情況和期望改造的目標，建立對應的指數(shù)體系，從而推算出改造成本，通過改造成本來確定劃分地塊單元的面積大小（如圖1～2）。

在臨武舊城改造中，通過上述方式分析，將容積率1.0以下的土地劃為全面改造型，容積率1.0以上的土地劃定為疏散型。疏散型地塊單元確定人均城市建設用地30m2、人均綠化面積4.5m2、人均交通面積6.5m2、建筑密度50%、綠地率15%等系列控制指數(shù)。按照指數(shù)要求，單元地塊內(nèi)按比例遷移13～42%的居民，按10～32%的占地比例拆除部分建筑，綠化、公共設施配套、建筑美化、停車泊位、消防通道建設等相關工程要求必須一同完成。在疏散的選擇上，除空間上必須清退的建筑外，盡量選擇質(zhì)量差、占地大層數(shù)低、戶主配合度高的建筑，降低實施難度和成本，提高疏散效率。

圖1 臨武舊城區(qū)現(xiàn)狀容積率分析

圖2 地塊改造方案規(guī)劃圖

圖3 X疏散型單元地塊現(xiàn)狀平面圖

圖4 X疏散型單元地塊規(guī)劃平面圖

表1 X疏散型單元地塊現(xiàn)狀與規(guī)劃經(jīng)濟指標對比一覽表

如臨武舊城X地塊，改造后建筑面積減少1/5，但占地密度卻降低了1/3，地塊內(nèi)部滿足消防車輛進入，并提供了一部分綠化用地空間。

5 理性印象的文化塑造

中華歷史悠久，文化現(xiàn)象普遍存在，舊城改造中應當重視但不宜過分解讀。很多舊城試圖通過包裝捆綁文化打造成旅游景區(qū)，這種做法值得商榷。①舊城魅力能吸引多少市場支持，特別是學術(shù)型的文化價值和消費型的文化魅力存在很大的不同，具有專業(yè)的學術(shù)價值并不等于能讓普通大眾感興趣；②應當重視文化現(xiàn)象的動態(tài)過程，文化本身的價值并不隨著時間長短增減并且也不能獨立存在于沒有社會基礎的時期，大費周章的恢復消亡不如把握住當下存留的鮮活印跡。

臨武舊城的基本功能是服務臨武居民，文化塑造的首要任務應當是讓居民“記得住鄉(xiāng)愁”，避免妄想客源出現(xiàn)大量“假古董”生產(chǎn)。舊城改造以“文化印象”為總體思路，通過抓住現(xiàn)存的韓張山（韓張會論之處）、武水河（臨武縣母親河）及兩岸、老縣委（解放后的臨武縣委、古城衙門原址）、河街及柳樹街（當下縣城傳統(tǒng)商品的主要購物街）、丁字街（湘粵古道的臨武城區(qū)段）、工人俱樂部（80年代重要文化活動場所）、基督教會（遺存的宗教場所）、老祠堂和傳統(tǒng)民居等元素為文化塑造重點，針對性提出改造和利用措施。韓張山被建設侵蝕嚴重，以清退建設占用恢復山體植被為主；武水河為淺水河道，居民常年進入河道中央洗滌摸螺，初期規(guī)劃在下游筑壩建設為江南水鄉(xiāng)式的游船河道，后期調(diào)整維持淺水可進入式河道，更加符合當?shù)貙拥狼楦杏洃洠缓咏?、柳樹街、丁字街三條重要的線性空間，采用樸素的地磚硬化路面，按照保留的傳統(tǒng)建筑風貌進行簡單的美化整治，為居民提供一個干凈、整潔、有序的傳統(tǒng)商品購物環(huán)境；老縣委一部分改造成城市展覽館，一部分改造成美食廣場，將平時沿路擺放的小吃攤販集中進院內(nèi)；工人俱樂部改造成社區(qū)活動中心并可承辦小型展覽活動；在史料記載的已經(jīng)消失古跡處結(jié)合公共空間設置小型會意性的景觀小品，作為文化記憶的載體。除此之外的其他區(qū)域，均以環(huán)境的整潔協(xié)調(diào)為原則適當整治。

6 關于實施的策略思考

疏散型地塊單元與新城的擬出讓地建立對應，將改造內(nèi)容納入新城出讓地用地條件，吸納社會資本實現(xiàn)舊區(qū)改造。對應了舊城改造內(nèi)容的新城出讓地，提高容積率補償，使參與掛鉤的土地獲得更高利潤空間的可能。預測城市財政每年可以負擔的改造單元個數(shù)，財政資金也逐步參與改造。兩種方式結(jié)合進行，以縮短改造周期。

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[2]郭湘閩.走向多元平衡：制度視角下我國舊城更新傳統(tǒng)規(guī)劃機制的變革[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2006.

[3]顏文濤，邢 忠，張 慶.基于GIS的舊城改造開發(fā)容量的研究——以南陽市舊城更新改造為例[J].重慶建筑大學學報，2005，27（6）：6～11. [4]臨武縣規(guī)劃局.臨武縣舊城改造規(guī)劃設計（報審稿）[Z].2014.

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X321

A

2095-2066（2016）05-0022-02

2016-1-15

宋 奇，男，工程師，本科，主要從事規(guī)劃設計工作。