供給側結構改革背景下地產企業(yè)投資形勢及策略

施文

（美田利華集團有限公司，江蘇蘇州215011）

供給側結構改革背景下地產企業(yè)投資形勢及策略

施文

（美田利華集團有限公司，江蘇蘇州215011）

本文深入分析供給側結構改革對當前國內地產行業(yè)、企業(yè)帶來重大機遇與挑戰(zhàn)，認為地產企業(yè)在未來一段時間投資應著重推動企業(yè)由重資產向輕資產轉變，同時加強進行業(yè)務升級、資產證券化以及互聯(lián)網技術與地產行業(yè)的深度融合。

供給側結構改革；地產企業(yè)；投資策略

一、引言

去年年底召開的中央經濟工作會議明確提出，今后一段時期要在適度擴大總需求的同時，著力加強供給側結構改革，并將“化解房地產庫存”作為供給側結構改革的五大任務之一。地產行業(yè)去庫存理念的提出，正值當前國內地產行業(yè)由上行周期逐步進入下行調整周期的關鍵階段，該項調控策略的實施不僅在宏觀上推動地產行業(yè)加快產業(yè)轉型升級，亦將在微觀上對地產企業(yè)未來一段時間的投資方向、盈利模式乃至生存策略產生重大影響?；谏鲜霰尘?，本文在深入分析供給側結構改革對當前國內地產行業(yè)、企業(yè)可能帶來重大機遇與挑戰(zhàn)的基礎上，聚焦并探索未來一段時間地產企業(yè)的投資策略。

二、供給側改革對地產企業(yè)產生的影響

供給側結構改革旨在通過調整經濟結構，使要素實現(xiàn)最優(yōu)配置，提升經濟增長的質量和數(shù)量。就地產行業(yè)而言，不僅要解決當前供給大于需求的短期問題，更要治理加快產業(yè)轉型升級的長期問題?？偟膩砜?，供給側改革給地產行業(yè)、企業(yè)帶來的機遇與挑戰(zhàn)并存。

1、供給側改革帶來的機遇

（1）政府相繼出臺了一系列優(yōu)惠政策。為深入推進、化解房地產庫存，在中央經濟工作會議召開之后，中央及地方相繼出臺了戶籍、住房改革等一系列優(yōu)惠政策。加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產市場。落實戶籍制度改革方案，允許農業(yè)轉移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預期和需求。明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。除此之外，還明確要求發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)。

（2）地產行業(yè)多元化需求進一步激活。參照發(fā)達國家地產行業(yè)發(fā)展經驗，在地產行業(yè)由供給方市場進入需求方市場階段以后，多元化需求將愈加明顯。特別是在當前國內供給側結構改革產生的疊加效應推動下，這種多元化需求將加速釋放，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，在當前及未來一段時間，隨著地產行業(yè)從絕對增量交易為主向增量與存量交易并重發(fā)展，對存量地產的再開發(fā)或者改造升級將成為存量房時代最具價值的投資機會；其次，隨著剛需地產在近年來持續(xù)得到滿足而萎縮，在此基礎上衍生出來的教育、旅游、養(yǎng)生、綠色等地產項目及其配套需求將進一步加大；最后，以往普遍采用的傳統(tǒng)盈利模式難以為繼，未來一段時間地產行業(yè)將由單純的地產項目建設，向地產項目建設、租賃、物業(yè)管理、金融投資等綜合化方向發(fā)展。

（3）資產重組進一步提高行業(yè)集中度。行業(yè)集中度不斷提高是包括地產行業(yè)在內的大部分行業(yè)走向成熟的普遍規(guī)律和現(xiàn)象，這一點在歐美日等發(fā)達國家地產行業(yè)發(fā)展歷程上已經得到印證。特別是近年來，受地產行業(yè)競爭加劇、企業(yè)戰(zhàn)略調整及地價持續(xù)走高等原因影響，催化地產行業(yè)資產重組頻現(xiàn)。最新的研究報告顯示，2015年國內地產行業(yè)前100強企業(yè)的銷售額增長率繼續(xù)高于全國商品房銷售額增長率，市場份額創(chuàng)下歷史新高，凸顯出房地產行業(yè)的集中度正在快速提升。在化解房地產庫存理念深入實施的背景下，預計會有更多中小房企經營壓力上升，被迫出讓企業(yè)項目或變賣股權引進戰(zhàn)略投資者，部分有實力的大中型地產企業(yè)可借此機會通過兼并重組進一步做大做強，在地產行業(yè)內部形成若干個巨無霸型的房企。

2、供給側改革帶來的挑戰(zhàn)

（1）房地產稅等稅收制改革。在今年7月舉行的G20稅收高級別研討會上，財政部部長樓繼偉表示，受制于信息征集能力弱及利益調整阻礙，目前房地產稅制改革尚未推出正式方案，但下一步將“義無反顧”推進改革。該表態(tài)與十八屆三中全會中提到的“加快房地產稅立法并適時推進”相呼應，印證了政府推進稅制改革的決心。與國內相比，美國、英國、加拿大、德國等百余個國家都已經開征房地產稅，稅率平均在1.5%左右，所征稅普遍作為地方政府稅源的重要組成部分，主要用于基礎設施建設、公共服務提供等。由于國內房地產稅尚未完成立法工作，目前對地產行業(yè)的影響還存在不確定因素。即便是自2011年就已試點房產稅的上海、重慶等城市，由于是在稅收制度不變前提下對居民住宅保有環(huán)節(jié)征稅，借鑒意義亦有限。

（2）傳統(tǒng)商業(yè)模式難以為繼。隨著“互聯(lián)網+”時代的到來，作為傳統(tǒng)產業(yè)的房地產行業(yè)、企業(yè)，以圈地賣房為代表的傳統(tǒng)商業(yè)模式愈發(fā)難以為繼。盡管對于傳統(tǒng)房地產開發(fā)政策放松了，但是地產行業(yè)拐點的到來意味著傳統(tǒng)商業(yè)模式導致的過剩型經濟必將終結，這也是中央提出化解房地產庫存壓力的最初出發(fā)點。中國社會科學院發(fā)布《中國住房報告（2015-2016）》報告指出，2015年房地產市場的住房形勢超出預期，商品住房過?？値齑娓哌_21億平方米，僅現(xiàn)房庫存去化就需23至24個月。伴隨傳統(tǒng)房地產模式的顛覆，地產行業(yè)步入“結構性過?！睍r代，間接推動房地產公司商業(yè)模式發(fā)生改變。在這方面，萬達、碧桂園等標桿企業(yè)已走在前列，其中碧桂園和陽光城進軍教育，萬達將從以房地產為主的企業(yè)轉型為以服務業(yè)為主的企業(yè)。

（3）中小企業(yè)面臨淘汰重組。近年來房地產行業(yè)銷售增速減緩，土地資金成本上升，去庫存壓力加大，房地產行業(yè)由黃金時代進入到白銀時代，兼并重組被認為是房地產企業(yè)增強核心競爭力、優(yōu)化產業(yè)結構和資源配置的重要手段。但資產重組導致的行業(yè)集中度提高卻是把雙刃劍，隨著地產行業(yè)內馬太效應不斷增強，中小房企市場占有率將持續(xù)縮水。CRIC研究機構的數(shù)據(jù)顯示，2012年到2014年，TOP50房企的銷售金額及銷售面積市場份額持續(xù)增長，行業(yè)集中度進一步提升。但另一方面，中小房企由于資金缺位、銷售回款速度降低等原因面臨淘汰重組，被迫出讓企業(yè)項目或變賣股權引進戰(zhàn)略投資者，最終導致市場份額進一步被擠占，生存空間進一步被壓縮。有分析人士預測，未來三年內將至少有30%的中小型房企被淘汰出局。

三、供給側改革背景下地產企業(yè)投資策略

鑒于供給側結構改革背景下地產行業(yè)面臨機遇與挑戰(zhàn)并存的局面，預計未來一段時間地產企業(yè)投資方向總的要求是提升運作能力，優(yōu)化供給結構，提高房地產供給效率，最大程度避免供需錯位、脫節(jié)。

1、推動企業(yè)由重資產向輕資產轉變

地產企業(yè)“由重變輕”的商業(yè)模式在美國等發(fā)達國家已經非常成熟，已經被普遍視為地產企業(yè)發(fā)展的最終歸宿。與傳統(tǒng)商業(yè)模式下地產企業(yè)在前期買地、建設上投入大量的資金相比，輕資產模式下多數(shù)資金將來源于房地產基金或其他渠道，地產企業(yè)主要發(fā)揮其在設計、建造、招商及管理方面的專業(yè)能力，有效避免了資金沉淀，有利于加快周轉提升凈資產收益率。就國內而言，目前地產業(yè)行業(yè)呈現(xiàn)“L”形走勢，想要更快擴大規(guī)模，重資產模式已經不再適合，行業(yè)內部已經開始探索這種輕資產模式。對于大中型地產企業(yè)而言，這的確是一個快速擴張市場的好方法。

2、對傳統(tǒng)的業(yè)務進行升級并多樣化

地產企業(yè)在商業(yè)模式上實現(xiàn)“由重變輕”的轉變，必須在縱橫兩個方向對傳統(tǒng)業(yè)務進行拓展。其中，縱向上應對傳統(tǒng)的業(yè)務進行升級并多樣化，在這方面的投資應關注以下幾個方面：積極響應中央及地方實施棚戶區(qū)改造行動計劃和城鎮(zhèn)舊房改造工程，協(xié)助推進城市存量土地資源開發(fā)升級；重視對當前及未來地產產品需求的跟蹤、研判，重點加強教育、旅游、養(yǎng)生、綠色等新型、細分地產項目及其配套設施的供給；通過政府購買服務或者與社會資本合作（PPP）模式，參與公共物業(yè)管理；與住房租賃企業(yè)合作，將已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務。

3、通過資產證券化拓展資金的來源

與縱向對傳統(tǒng)業(yè)務進行升級并多樣化相比，橫向推動地產企業(yè)“由重變輕”的手段將主要體現(xiàn)在資產證券化上。目前，房地產眾籌、首付貸、P2P平臺等模式已經在市場上廣泛推廣并取得了良好的效果，對地產企業(yè)發(fā)展具有里程碑意義的房地產投資信托基金（REITS）也已經開始試水。REITS的實施推廣，將有利于改變地產企業(yè)開發(fā)資金46%來源于銀行信貸的局面，真正使地產項目的投資者從少數(shù)私募投資變?yōu)槎鄶?shù)投資者，加快推進地產企業(yè)輕資產轉型及行業(yè)資產重組?，F(xiàn)階段，萬科在前海、萬達在上海等地已經開始試點REITS，預計未來會有更多的企業(yè)加入。

4、重視利用互聯(lián)網思維挖掘新商機

近幾年互聯(lián)網技術的興起改變了人們的消費方式，從而使傳統(tǒng)商業(yè)模式正在發(fā)生著一場革命性的顛覆，其對地產行業(yè)的影響也越來越明顯，已經成為房地產行業(yè)未來的新趨勢以及新出路。但在當前，地產企業(yè)對互聯(lián)網技術的應用多集中在營銷環(huán)節(jié)，即以精準營銷為目的，通過云計算、大數(shù)據(jù)來對項目潛在客戶進行挖掘。隨著互聯(lián)網技術與地產行業(yè)的深度融合，未來對互聯(lián)網技術的應用將逐步覆蓋前端的融資、拿地、設計、開發(fā)、建材采購等領域以及中后端的生產建設、商業(yè)運營、社區(qū)服務等領域，通過打造“互聯(lián)網+房地產”全產業(yè)鏈的閉環(huán)塑造新的競爭優(yōu)勢。

四、結語

地產行業(yè)去庫存理念的提出，對地產企業(yè)在未來一段時間的投資方向、盈利模式乃至生存策略產生重大影響。本文在深入分析供給側結構改革對當前國內地產行業(yè)、企業(yè)可能帶來重大機遇與挑戰(zhàn)的基礎上，建議地產企業(yè)在未來一段時間投資應著重推動企業(yè)由重資產向輕資產轉變，在縱橫兩個方向上進行業(yè)務升級和資產證券化。除此之外，還應進一步加強互聯(lián)網技術與地產行業(yè)的深度融合。

[1] 秦虹：新供給滿足新需求——“十三五”中國房地產投資展望[J].城鄉(xiāng)建設，2016（2）.

[2] 徐勇：化解房地產庫存的對策建議[J].城鄉(xiāng)建設，2016（6）.

[3] 周艷、施文：國內房地產稅立法過渡期地產市場調控政策分析[J].時代金融，2014（9）.

[4] 房地產業(yè)行業(yè)集中度加速提升[EB/OL].www.fang. com/news/2016-03-03/19922687.htm.

[5] 2016年中國房地產市場10大思考[EB/OL].http：//www. soupu.com/news/672105.

（責任編輯：劉冰冰）