房地產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)項目成本控制的探討

米玉芹

（新泰市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司，山東 新泰 271200）

房地產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)項目成本控制的探討

米玉芹

（新泰市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司，山東 新泰 271200）

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭的愈演愈烈以及國家的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)有效的成本控制變得越來越重要。本文通過分析房地產(chǎn)新開發(fā)項目成本控制的必要性，明確成本控制的構(gòu)成要素，結(jié)合成本控制的原則，提出實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)項目成本有效控制的建議。

房地產(chǎn)；新開發(fā)項目；成本控制

一、必要性

1、新項目開發(fā)時進行有效的成本控制能夠增加企業(yè)利潤，提高經(jīng)濟效益

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，面對激烈的競爭環(huán)境以及與競爭者相同的開發(fā)條件，只有將新開發(fā)項目的造價控制在合理的范圍內(nèi)，加強對項目成本的控制才能通過較低的成本獲得較高的收益，才能使得企業(yè)獲得超額利潤。在新產(chǎn)品開發(fā)過程中重視成本控制能夠幫助企業(yè)創(chuàng)造較高的價值，權(quán)衡好項目成本和企業(yè)收益之間的關(guān)系，才能保證企業(yè)在進行新開發(fā)項目時能夠?qū)崿F(xiàn)價值的最大化。

2、項目開發(fā)過程中的成本控制是實現(xiàn)現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)管理體系的關(guān)鍵因素

房地產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)項目的成本控制是全過程的控制，要在全體員工的共同努力下完成。在企業(yè)正常的經(jīng)濟活動中，與價值運動相關(guān)的都屬于成本控制的范疇。對房地產(chǎn)企業(yè)的新開發(fā)項目來說，要對項目的成本實施控制，不僅要在項目立項時設(shè)立合理的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，還要在項目實施過程中對耗費的資源進行有限監(jiān)管控制，防止資源浪費的現(xiàn)象發(fā)生。成本的有效控制不僅能夠提高新開發(fā)項目的收益，還能夠完善成本控制的流程，為房地產(chǎn)行業(yè)管理體系的設(shè)立提供信息支持。

二、原則

1、整體性原則

成本控制的整體性原則是指項目開發(fā)過程中的全面控制，包括對項目開發(fā)的整個過程進行控制、對全部人員進行控制。旨在對項目從設(shè)計到銷售的全過程、項目開發(fā)過程中涉及的全體工作人員進行嚴(yán)格的成本控制，并據(jù)此建立系統(tǒng)完善的成本控制體系，作為未來成本控制的依據(jù)，將成本控制進行流程化管理，從而使得項目開發(fā)全過程的成本控制始終有章可循，并能夠得到嚴(yán)密監(jiān)控。

2、最小化原則

成本控制最基本也是最關(guān)鍵的原則是使得項目開發(fā)的總成本降低為最小值，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在新開發(fā)項目的運行過程中要盡最大的努力降低企業(yè)的花費，從而保證項目在全部完成以后能夠以最低的成本獲得最高的收益。從另外一角度來說，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要確保成本的最小化，還要根據(jù)自身的條件以及面臨的外在環(huán)境制定符合自身要求和實際情況的最小成本目標(biāo)。只有這樣，才能在成本控制過程中做到有的放矢，使得成本控制的工作事半功倍。

3、實時監(jiān)控原則

房地產(chǎn)的開發(fā)項目并不是循環(huán)生產(chǎn)的，而是一次性完成的，因此項目實施過程中的有效監(jiān)管是保證成本得到有效控制的重要保證。新開發(fā)項目在正式建設(shè)之前首先要對整個項目進行設(shè)計，這時的規(guī)劃只是對項目建設(shè)過程中的花費提供一個可以參考的標(biāo)準(zhǔn)，這一標(biāo)準(zhǔn)是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的狀況以及項目的實際情況設(shè)定的，具有一定的科學(xué)性，如何保證企業(yè)在項目開發(fā)過程中達(dá)到最初設(shè)立的成本標(biāo)準(zhǔn)，最關(guān)鍵的操作就是在項目實施過程中對費用的消耗進行及時的控制和調(diào)整，防止偏差的出現(xiàn)或者是在偏差出現(xiàn)以后及時糾正，從而保證最初成本最小化目標(biāo)的實現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)新開發(fā)項目的成本控制

從房地產(chǎn)新開發(fā)項目的成本構(gòu)成來看，開發(fā)成本在整個項目過程中占據(jù)較大。從房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況來看，需要重點進行成本控制的環(huán)節(jié)包括：開發(fā)項目立項環(huán)節(jié)成本的控制、項目設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制、項目招標(biāo)和投標(biāo)過程中的成本控制。另外，由于國家營業(yè)稅改征增值稅的稅制改革也對房地產(chǎn)的成本控制產(chǎn)生一定的影響，下面我們重點對上述幾個環(huán)節(jié)以及“營改增”的背景下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制進行詳細(xì)分析。

1、項目立項階段的成本控制

房地產(chǎn)新開發(fā)項目的立項階段所需要的費用并不多，在整個項目的成本耗費中占據(jù)的比重也非常小，但是項目立項階段在開發(fā)項目的整個過程中占據(jù)著舉足輕重的地位，項目立項階段所需要做的就是對項目的總成本做出一定的規(guī)劃，明確整個過程中所需要的預(yù)算，預(yù)算制定的是否合理會對后續(xù)的全部階段產(chǎn)生影響，因此立項階段是整個新開發(fā)項目能否實現(xiàn)有效成本控制的關(guān)鍵。這一環(huán)節(jié)需要綜合考慮企業(yè)的自身狀況和項目本身的實際情況，包括估計項目本身所需耗費的前期成本、項目完成后能夠獲得的利潤等，保證項目實施的全過程中能夠?qū)崿F(xiàn)資源的充分利用。具體來看，應(yīng)該從如下幾個方面入手：一是盡可能準(zhǔn)確的估計房地產(chǎn)新開發(fā)項目的整個過程中所需耗費的成本，估算成本這一工作在整個立項過程中十分關(guān)鍵，這一步驟的成功實施能夠?qū)罄m(xù)的研究奠定堅實的基礎(chǔ)，有效地將成本控制的時間點從事后變?yōu)槭虑?，提高成本控制的成功率。二是對新開發(fā)項目所涉及的全部人員尤其是財務(wù)人員進行監(jiān)督控制，為提高估算的準(zhǔn)確率提供保障。舉例來說，對于完全相同的一個項目，假使新開發(fā)項目的初始投資為20億，在完全相同的環(huán)境條件下，房地產(chǎn)企業(yè)在該項目中使用自有資金15億和10億所得到的資金的利用率和項目產(chǎn)生的利潤是完全不同的，很顯然，投資10億的資金利用率會比投資15億的資金利用率高，但與此同時，所帶來的項目風(fēng)險也就更高，應(yīng)充分意識到準(zhǔn)確做出預(yù)算對新開發(fā)項目成本控制的重要性。只有這樣，才能保證后續(xù)階段的正常運行。

2、項目設(shè)計階段的成本控制

所謂項目設(shè)計，就是在項目正式施工以前將項目想要呈現(xiàn)的效果用圖紙形象化的表現(xiàn)出來，預(yù)算的確定是建立在圖紙確定的基礎(chǔ)上的，因此設(shè)計環(huán)節(jié)的重要性不容忽視。項目方案設(shè)計的越合理，企業(yè)就越有可能利用最低的成本實現(xiàn)最高的收益率，實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。但就目前的形勢而言，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)對新開發(fā)項目的設(shè)計階段的重視程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，最終導(dǎo)致后續(xù)環(huán)節(jié)的成本控制目標(biāo)無法實現(xiàn)。設(shè)計階段的成本控制可以從以下幾個方面入手進行：一是項目的招標(biāo)投標(biāo)工作一定要嚴(yán)謹(jǐn)，在進行招投標(biāo)工作時房地產(chǎn)企業(yè)要充分考慮設(shè)計公司的資歷資質(zhì)等條件，遵循公平公正的原則選擇合適的設(shè)計公司。另外，根據(jù)新開發(fā)項目的實際情況，可以將項目劃分為幾個單獨的部分，對每一個部門進行獨立招標(biāo)，而盡可能的避免將一個完整的項目交給同一家公司設(shè)計，這樣就能適當(dāng)降低一定的設(shè)計費用。二是要將項目的設(shè)計想法和成本綜合考慮，在對新開發(fā)項目進行方案設(shè)計時要盡可能的用數(shù)據(jù)表達(dá)。同時，盡量采用標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計，這樣就能節(jié)省一定的項目施工費用。此外，要采用投資限額的方式，在對項目的設(shè)計達(dá)到既定的標(biāo)準(zhǔn)以后，就要充分考慮項目的投入資金。舉例來說，房地產(chǎn)企業(yè)的一個新開發(fā)項目所需的土地費用為10億元，單價為每平米2000元，建筑成本為1500元一平米，定價為4200元一平米，假如由于某些原因，設(shè)計公司沒有遵循限額設(shè)計的原則，圖紙沒有全部討論完善后就開始項目的施工工作，當(dāng)項目進行到第5層時，開始對設(shè)計方案進行修改，這是損失會達(dá)到3000多萬，盡管后來的修改使得成本節(jié)約了600萬元，但是最初的限額并沒有實現(xiàn)。三是項目的設(shè)計人員要與房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員以及項目負(fù)責(zé)任進行及時的交流溝通，發(fā)現(xiàn)項目設(shè)計過程中出現(xiàn)的問題并對設(shè)計方案進行及時的修改，從而保證項目施工過程中不會出現(xiàn)嚴(yán)重的設(shè)計問題。

3、項目招標(biāo)投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)的新開發(fā)項目選擇什么樣的施工企業(yè)對于項目實施過程中的成本控制至關(guān)重要，在項目的招標(biāo)投標(biāo)環(huán)節(jié)要盡量控制投標(biāo)企業(yè)的價格，使其在一個合理的范圍內(nèi)，不僅能夠保證價格的合理性，又能夠有效避免中標(biāo)企業(yè)由于過低的成本價格降低項目的質(zhì)量。具體來講，可以從以下幾個方面著手處理。一是保證新開發(fā)項目招標(biāo)投標(biāo)過程中信息的透明化，依照公平、公正的原則開展工作。企業(yè)發(fā)布的招標(biāo)信息要盡可能的分布廣泛，多吸引相關(guān)企業(yè)進行投標(biāo)，這樣就能給自身更多的選擇機會。除此之外，要對來投標(biāo)的企業(yè)進行全方位的考察，保證施工企業(yè)既要有較高的實力技術(shù)水平，又要有強烈的社會責(zé)任感，這樣既能避免項目費用過高，又能確保項目的質(zhì)量。二是認(rèn)真對待招標(biāo)投標(biāo)環(huán)節(jié)的文件管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)在對項目進行招標(biāo)時要嚴(yán)格遵守制定的投標(biāo)條件，認(rèn)真編寫招標(biāo)投標(biāo)過程中所需的文件。特別需要注意的是，標(biāo)書的編寫一定要全面、準(zhǔn)確，切忌使用模棱兩可的模糊字眼，避免給后續(xù)的招標(biāo)工作帶來不必要的麻煩。另外，項目招標(biāo)的標(biāo)的要通過仔細(xì)討論后認(rèn)真確定，合理把控項目預(yù)算的浮動區(qū)間。

4、“營改增”背景下的成本控制

對房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅改征增值稅，一方面會造成房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的緊張，另一方面會使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)統(tǒng)計工作變得更加的復(fù)雜。因此，在“營改增”的改革背景下，房地產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)項目的成本控制可以從如下幾個方面入手。一是改善房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算方式。在以往的會計科目的基礎(chǔ)上，合理增設(shè)征收增值稅所需要的會計科目，如設(shè)立“進項稅額”、“銷項稅額”等明細(xì)科目。另外，還需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)項目的具體情況對各項業(yè)務(wù)依照對應(yīng)的稅率計算稅收情況。二是強化增值稅進項稅額抵扣的環(huán)節(jié)的管理。由于增值稅和營業(yè)稅計稅方法的不同，房地產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)項目所耗費的成本也就不同，為實現(xiàn)有效的成本控制，必須明確項目開發(fā)期間費用消耗的具體情況，因此要加強會計人員的職業(yè)素質(zhì)與專業(yè)技術(shù)水平，保證增值稅的進項稅額抵扣環(huán)節(jié)不會出現(xiàn)紕漏，從未確保房地產(chǎn)企業(yè)有效的成本控制。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)項目的成本控制不是對某個環(huán)節(jié)的控制，而是對全過程、全員的控制，只有平衡好各個階段、各個人員的任務(wù)，才能實現(xiàn)有效的成本控制。在對新開發(fā)項目實施成本控制時，不僅要進行全面控制，還要明確成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，保證全面有重點的開展工作，同時采用動態(tài)管理思想，確定成本控制的目標(biāo)，將事后控制轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑翱刂疲_保房地產(chǎn)企業(yè)能夠用最低的成本實現(xiàn)最高的經(jīng)濟收益。

[1] 范鵬、李彤：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目成本控制方法[J].商業(yè)文化，2011（9）.

[2] 吳玉平：新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的探討[J].商業(yè)經(jīng)濟，2014（12）.

（責(zé)任編輯：李桐希）