物業(yè)管理水平提升與物業(yè)管理工作優(yōu)化

◎左新德

物業(yè)管理水平提升與物業(yè)管理工作優(yōu)化

◎左新德

改革開(kāi)放30年以來(lái)，物業(yè)管理作為一種不動(dòng)產(chǎn)的管理模式，它具有專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化以及企業(yè)化的性質(zhì)，然而我國(guó)并沒(méi)有依據(jù)國(guó)情建設(shè)房屋建筑管理規(guī)律的物業(yè)管理形式，因而我國(guó)現(xiàn)行的物業(yè)管理工作很難走向可持續(xù)發(fā)展的道路。本文作者結(jié)合30年以來(lái)物業(yè)管理的實(shí)踐模式，探究目前物業(yè)管理過(guò)程中存在的明顯缺陷，希望得到物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的關(guān)注。

現(xiàn)如今，伴隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速增長(zhǎng)，城市住宅建筑的規(guī)模日益擴(kuò)大，此時(shí)物業(yè)管理這一工作的難度隨之增加。如何提升管理的水平，這已經(jīng)是物業(yè)管理部門(mén)普遍關(guān)注的問(wèn)題。其實(shí)在筆者的眼里，物業(yè)管理的水平直接關(guān)系著物業(yè)管理的效果，所以說(shuō)，物業(yè)管理工作要想達(dá)到優(yōu)化的目標(biāo)，那么實(shí)施的物業(yè)管理手段就應(yīng)該是多樣化的。本文作者在分析物流管理存在問(wèn)題的基礎(chǔ)上，探究全面提高物流管理水平以及服務(wù)質(zhì)量的策略。

分析現(xiàn)階段物流管理中存在的不足

政策法規(guī)的落后。我國(guó)物業(yè)管理在20世紀(jì)后期就得以實(shí)踐，然而我國(guó)物業(yè)管理的立法工作在以后的十幾年才得以運(yùn)行。例如深圳1981年成立的第一家物業(yè)公司到1994年《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》這一法規(guī)頒布，整整13年地方法規(guī)法律為空白區(qū)，當(dāng)然這一物業(yè)管理法規(guī)的性質(zhì)列屬于地方性的。目前被廣為利用的是2007年出臺(tái)的《物權(quán)法》，這一基本法的原則性過(guò)于強(qiáng)烈，可操作性的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)卻不明確。除此之外，中央與地方性物業(yè)管理規(guī)則上也存在一定的沖突。

業(yè)主在認(rèn)知上存在一定的誤區(qū)，沒(méi)有建立購(gòu)買(mǎi)物業(yè)服務(wù)的意識(shí)。盡管《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)出臺(tái)和實(shí)施很久了，但是部分業(yè)主還是會(huì)出現(xiàn)延遲繳納或者是拒絕繳納物業(yè)費(fèi)用的不良現(xiàn)象，這是因?yàn)檫@類(lèi)業(yè)主沒(méi)有缺乏“購(gòu)買(mǎi)服務(wù)”的意識(shí)觀念。另外《物業(yè)管理?xiàng)l例》這類(lèi)法規(guī)法律并沒(méi)有將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理單位的權(quán)利與職責(zé)劃分清楚，界線的不明確使業(yè)主認(rèn)為房屋的質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)該由物業(yè)管理單位承擔(dān)而不是房地產(chǎn)企業(yè)，矛盾的主體被混淆了，那么就會(huì)有個(gè)別業(yè)主以房屋質(zhì)量問(wèn)題作為不交物業(yè)費(fèi)的借口。

物業(yè)管理的“一體化”模式的構(gòu)建，使業(yè)務(wù)管理的核心模糊不清。物業(yè)“一體化”模式起源于深圳，繼而全國(guó)各地紛紛對(duì)其進(jìn)行效仿，在長(zhǎng)期應(yīng)用的局勢(shì)下，這一管理模式已經(jīng)根深蒂固，成為了進(jìn)30年來(lái)最基本的物業(yè)管理模式。雖然“一體化”的物業(yè)管理模式對(duì)物業(yè)行業(yè)創(chuàng)造了一定的經(jīng)濟(jì)效益，但是就目前的物業(yè)管理格局，這一模式存在很多缺點(diǎn)。首先物業(yè)服務(wù)與公共服務(wù)的混為一體，物業(yè)管理成為“萬(wàn)金油式的管家”，兼房屋維修保養(yǎng)、二次供水、住宅區(qū)環(huán)境衛(wèi)生以及車(chē)輛管理等多項(xiàng)職責(zé)，此時(shí)物業(yè)管理工作的核心被分解，承擔(dān)起應(yīng)該由政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)該承擔(dān)的公共服務(wù)的責(zé)任，由于物業(yè)管理缺乏公共服務(wù)的工作經(jīng)驗(yàn)，這種模式長(zhǎng)期開(kāi)展下去，“樓歪歪”的現(xiàn)象就會(huì)有很大的幾率發(fā)生，此時(shí)業(yè)主的人身安全受到很大的威脅。

提升物業(yè)管理水平的對(duì)策

踐行多級(jí)聯(lián)動(dòng)模式，使物業(yè)管理機(jī)制日益完善。首要的工作是構(gòu)建體系完整的基層組織，盡最大努力調(diào)動(dòng)起市、縣級(jí)各物業(yè)機(jī)構(gòu)管理的積極性，相互聯(lián)合起來(lái)協(xié)調(diào)組辦“物業(yè)管理委員會(huì)”，此時(shí)各級(jí)物業(yè)機(jī)構(gòu)的綜合管理職能高效的發(fā)揮出來(lái)了。實(shí)行多級(jí)聯(lián)動(dòng)模式，此時(shí)物業(yè)管理方式的分析工作定期的開(kāi)展，物業(yè)管理人員解析管理過(guò)程中形成問(wèn)題的根源，從而重新擬定管理方案以及策略，在實(shí)施的進(jìn)程中對(duì)管理的細(xì)枝末節(jié)進(jìn)行全程的監(jiān)督與管控。要使物業(yè)管理體制的完整度更高，此時(shí)政府應(yīng)該去與物業(yè)管理部門(mén)共同分擔(dān)社會(huì)管理職能，此時(shí)房屋管理、街道辦事處、居民委員會(huì)三級(jí)物業(yè)行業(yè)管理體系得以構(gòu)建，利用這一體系可以有效的處理整體決策或者是協(xié)商合作等與物業(yè)管理相關(guān)的問(wèn)題。為了使體制更深程度的完善，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該依據(jù)自身管理模式的特征，明確管理行業(yè)有關(guān)的規(guī)章制度，依據(jù)國(guó)家法律規(guī)定真正將物業(yè)移交這類(lèi)強(qiáng)制條件落到實(shí)處。我們相信在多級(jí)聯(lián)動(dòng)模式得運(yùn)轉(zhuǎn)下，物業(yè)管理機(jī)制會(huì)更加優(yōu)化，此時(shí)和諧社區(qū)得以創(chuàng)建。

政府加強(qiáng)扶持力度，化解老舊小區(qū)物業(yè)管理的難題。在我國(guó)中小型城市中，老舊、規(guī)模狹小以及動(dòng)遷還房的居民房較多，因?yàn)樗鼈冏陨泶嬖诤芏鄦?wèn)題，例如設(shè)施陳舊、維修任務(wù)繁重以及設(shè)計(jì)不規(guī)范等各種問(wèn)題，此時(shí)物業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)其不敢接手。若要解決這一管理難題，政府就應(yīng)該發(fā)揮其自身職能，對(duì)其進(jìn)行幫襯以及經(jīng)費(fèi)扶持工作。例如浙江部分城市政府對(duì)老舊改遷房屋居民每一平方米0.6元的補(bǔ)助。總之政府加強(qiáng)扶持力度，科學(xué)的下放物業(yè)資金，在這種管理模式中，物業(yè)管理將會(huì)走向社會(huì)化管理這一現(xiàn)代化、充滿(mǎn)人性的道路，這也成為化解物業(yè)管理的難題行之有效的方法。

探究?jī)?yōu)化物業(yè)管理工作的渠道

將相關(guān)立法工作落實(shí)到位?！段餀?quán)法》是對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的改革與優(yōu)化，它是其自我修正的表現(xiàn)形式。該法規(guī)的確立使物業(yè)管理的途徑走向更規(guī)范的發(fā)展道路，它兼顧了物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)與管理的形式，另外也維護(hù)了業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)“一元化”的物業(yè)管理機(jī)制?！段餀?quán)法》的確立明確了業(yè)主的地位，使其成為建筑物區(qū)分的權(quán)人，對(duì)自己的房屋物業(yè)具有完整的支配權(quán)，可以自行排斥他人不正當(dāng)管理。另外對(duì)于及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主對(duì)其實(shí)施減免或者是獎(jiǎng)勵(lì)政策。例如對(duì)于提前一年上交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，對(duì)其實(shí)施5～10%的優(yōu)惠政策，當(dāng)然對(duì)于延遲繳納或者拒絕繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主對(duì)其進(jìn)行一定程度的經(jīng)濟(jì)懲治機(jī)制?？傊?，相關(guān)立法工作落實(shí)到位之時(shí)，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)物業(yè)服務(wù)以及自我管理維護(hù)的意識(shí)增強(qiáng)，物業(yè)管理水平提高。

引進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體制，使物業(yè)管理體系逐漸發(fā)展成為經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的微觀主體?，F(xiàn)如今，我國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)體系還不健全，規(guī)范性競(jìng)爭(zhēng)體制的缺乏使物業(yè)管理人員不思進(jìn)取，此時(shí)物業(yè)管理的效果低下是必然的。為了使物業(yè)管理工作得以?xún)?yōu)化，那么就必須建立市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體制，使物業(yè)管理招投標(biāo)的基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)流程得以完善，還可以對(duì)物業(yè)管理的效果進(jìn)行定期的考核審評(píng)，此時(shí)物業(yè)管理參與者有章可循，有理可依，當(dāng)然物業(yè)管理的質(zhì)量得到顯著的提升。

現(xiàn)階段，我國(guó)在城市住宅小區(qū)實(shí)行的物業(yè)管理工作列屬于公共服務(wù)事業(yè)的范疇，它具有非競(jìng)爭(zhēng)、排斥他人以及社區(qū)性質(zhì)的基本屬性。盡管在物業(yè)管理屬性的制約下，我國(guó)城市住宅房屋的物業(yè)管理工作進(jìn)展的并不是很樂(lè)觀，在服務(wù)質(zhì)量以及房屋業(yè)主觀念存有很大的缺陷，這些無(wú)形的因素直接的影響城市住宅小區(qū)物業(yè)機(jī)構(gòu)管理的效果。本文作者認(rèn)為可以通過(guò)健全物業(yè)管理法律體制，參照物業(yè)管理的性質(zhì)，摸索中小型城市物業(yè)管理的新型模式，明確物業(yè)管理市場(chǎng)主體權(quán)利等多種渠道去處理以上物業(yè)管理過(guò)程中產(chǎn)生的問(wèn)題。我們相信在法律體制作為基礎(chǔ)的局勢(shì)中，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)實(shí)施“人性化”的管理對(duì)策，此時(shí)我國(guó)城市住宅小區(qū)的業(yè)主必定會(huì)積極配合物業(yè)機(jī)構(gòu)的工作，定期的上交物業(yè)費(fèi)，購(gòu)買(mǎi)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，當(dāng)然此時(shí)物業(yè)管理的水平得到提升，此時(shí)物業(yè)管理工作是科學(xué)、規(guī)范、健全的。

（作者單位：濟(jì)南鐵路局房產(chǎn)管理所）