崔志宏

（北京物資學(xué)院，北京 101149）

深化改革才能根本解決房地產(chǎn)市場健康發(fā)展問題

崔志宏

（北京物資學(xué)院，北京 101149）

進(jìn)入“新常態(tài)”的中國經(jīng)濟(jì)，需要再進(jìn)行一次思想解放。中國房地產(chǎn)市場近二十年的高速發(fā)展，尤其近十年來的超常規(guī)發(fā)展模式暴露出來的問題、帶來的隱患、積累的矛盾不能允許按照原有模式走下去，必須通過思想解放，深化包括政府財政體系、政府管控體系甚至是政治架構(gòu)模式等各方面的改革，來解決中國市場化改革進(jìn)程中遇到的以房地產(chǎn)市場為典型的發(fā)展問題。

房地產(chǎn)；市場；改革

中國進(jìn)入21世紀(jì)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力為重點(diǎn)的綜合國力得到極大提升。2010年中國超越日本成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，這得益于中國制定的改革開放政策。經(jīng)歷了嚴(yán)重壓抑的中國經(jīng)濟(jì)，通過改革開放煥發(fā)出蓬勃生機(jī)，綜合人口紅利、豐富的能源以及整體穩(wěn)定的國內(nèi)社會環(huán)境等等因素，中國獲得了超常規(guī)的發(fā)展。但是隨著人口紅利的消失，以及國際市場的變化，傳統(tǒng)的外向型的經(jīng)濟(jì)模式難以為繼。很難想象在世界市場生產(chǎn)相對過剩的情況下，中國能夠僅僅依賴世界市場保持自己的高速發(fā)展。

21世紀(jì)初，擴(kuò)大內(nèi)需的思想得到更多人的認(rèn)同。要利用好兩種資源，兩個市場。人口是決定潛在消費(fèi)的最主要因素。一個十幾億人口的大國的消費(fèi)市場不應(yīng)該得不到重視。生老病死，衣食住行，根據(jù)中國人的傳統(tǒng)文化，教育、住房、醫(yī)療不可避免地成為擴(kuò)大內(nèi)需的突破口。本文僅論證房地產(chǎn)市場的發(fā)展問題，房地產(chǎn)等成為刺破中國高儲蓄率文化的尖刀。

一、目前中國房地產(chǎn)市場存在的突出問題

“高”房價是目前房地產(chǎn)存在的突出問題的表象。在一個成熟的擁有充分理性并且信息對等透明、交易雙方平等自愿不受干擾的市場，其形成的價格無所謂高低。目前的高房價直接引發(fā)或埋下諸多極具威力的隱患。

目前的高房價已經(jīng)突破了合理水平。以通行的租售比指標(biāo)來衡量。房屋租售比是什么？一般而言，“房屋租售比”=“每平方米建筑面積的月租金”/“每平方米建筑面積的房價”。一般而言，按照國際經(jīng)驗(yàn)，在一個房產(chǎn)運(yùn)行情況良好的區(qū)域，應(yīng)該可以在200—300個月內(nèi)完全回收投資。有學(xué)者研究，在2015年北京上海兩地，需要至少500多個月才可以收回投資，而2016年北京上海深圳等地的房價又遭遇了瘋狂的漲幅。以另一指標(biāo)，北京市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年上半年全市居民人均可支配收入26 191元。北京市城區(qū)房價很難找到4萬以下的，即使緊鄰北京的燕郊等地的房價也已經(jīng)突破2萬每平方米。

二、“高”房價帶來的經(jīng)濟(jì)社會問題

第一，高房價極大提高了人們的生活成本，降低人們的生活品質(zhì)。高房價首先體現(xiàn)在高地租上。以北京為例，城區(qū)一居室租金五六千是很平常的，而一個北京在編事業(yè)單位的科員的稅后月工資也僅僅5千元左右。造成北京市交通擁堵的原因之一就是超高的房價，一個明顯的例子就是燕郊等地成為睡城，店鋪?zhàn)饨鹫紦?jù)了店鋪經(jīng)營成本中的很大比例。以通州為例，店鋪?zhàn)饨鹈咳彰科矫资呛艿偷臉?biāo)準(zhǔn)，通州萬達(dá)廣場要達(dá)到15～20元每日每平方米。

第二，高房價也造成了對社會倫理文化的沖擊。代表例子就是高房價衍生出來的離婚潮?！凹佟彪x婚的根本原因就在于規(guī)避政策限制，節(jié)約購房成本。高房價對于人們的價值觀也構(gòu)成沖擊。以筆者為例，十多年的教育工作，個人收入不過幾十萬。本單位同事，入職恰逢單位分房，30余萬購入，幾年后，以近300萬賣出，然后辭職。辛苦一生買不到一套房或辛苦工作數(shù)十年不如炒一套房子。這對于人們的價值觀和事業(yè)觀不能不說是巨大的沖擊。

第三，高房價扭曲了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。據(jù)媒體數(shù)據(jù)顯示，2015年以412家上市公司為準(zhǔn)，兩市（上海和深圳）共有46家公司的全年凈利潤不足1 500萬元。2014年的年報數(shù)據(jù)也顯示，494家上市公司凈利潤不足1 500萬元，占全部2 818家上市公司的17.53%。農(nóng)業(yè)是國之基本，實(shí)業(yè)是國之柱石。高房價引致的生產(chǎn)成本的上升很難在終端消費(fèi)者那里獲得足額補(bǔ)償。價格上升，消費(fèi)數(shù)量下降。成本上升幅度大于產(chǎn)品價格上升幅度必然壓縮利潤。當(dāng)實(shí)業(yè)利潤降低和炒房收益巨大兩者沖突的時候，很多企業(yè)家選擇關(guān)掉企業(yè)去炒房就是再正常不過的了。

第四，高房價，尤其是持續(xù)高漲的房價給了政府和銀行乃至社會公眾一種“房價”幻覺?！巴恋刎斦背闪说胤秸恼凐f片。銀行也以房貸為優(yōu)質(zhì)貸款，利潤重要來源而推波助瀾，社會公眾面對持續(xù)高漲的房價失去理性。

三、高房價的成因

只有找到中國房地產(chǎn)價格持續(xù)高漲的原因才能夠?qū)ΠY下藥解決這個頑疾。

首先要明確的就是房地產(chǎn)具有的雙重屬性中的消費(fèi)屬性完全被投資屬性所掩蓋，否則無法解釋超高的租售比，無法解釋只要有可能人們就要購買超過其居住需求的住房。房地產(chǎn)徹底淪為投機(jī)標(biāo)的是高房價的直接原因，以下是推高房價的其他因素。

第一，政府土地財政的強(qiáng)烈驅(qū)動力。中國大政府格局必然要求龐大的財政支持。姑且不論政府官員的尋租問題，單純從政績考核驅(qū)動來講，花錢尤其是耗費(fèi)巨資打造形象工程也是官員的優(yōu)先選擇。土地是政府掌控的最佳資源。目前的一個“隱雷”地方債務(wù)問題和土地財政有著千絲萬縷的聯(lián)系。當(dāng)財政資金無法滿足地方官員迅速提升政績的要求時，舉債就是一個必然。而擔(dān)保品往往就落在了政府能掌控的優(yōu)質(zhì)資源——土地上。為了維持這個格局，推高地價，高漲的房價是地方政府官員樂于見到的事情。通過比價效應(yīng)，制造出來的“地王”會刺激房價進(jìn)一步高漲。

第二，銀行提供撬高房價的杠桿。中國人民銀行發(fā)布的《2016年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》披露，上半年個人住房貸款增加2.3萬億元，同比多增1.2萬億元，6月末增速達(dá)32.2%，月度增量屢創(chuàng)新高。京滬兩個城市今年上半年個人住房貸款總計增加了超過3 000億元。如果沒有銀行的參與，房價如此高漲是不可想象的。即使有了股市等融資渠道，但是銀行依然是房地產(chǎn)市場各方最值得信賴的杠桿提供者。杠桿的產(chǎn)生伴隨了泡沫的風(fēng)險，這個是常識。尤其是銀行為了利益，次級貸問題引爆了2008年世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)。當(dāng)前，無論是房地產(chǎn)開放商還是最終購房者都充分利用銀行提供的資金來推動房價的上漲。而房價下跌，首先受傷的就是銀行，極端例子就是斷供。銀行以金融市場崩潰要挾政府，所以持續(xù)上漲的房價是銀行樂于見到也是極力促成的。銀行風(fēng)控受到各種外部干擾，銀行敢于提供推高房價的杠桿，背后其實(shí)還是對于大政府的一種信任和詐欺。

第三，經(jīng)濟(jì)增長方式單一。中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)需要調(diào)整是共識。但是，2008年世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)打斷了中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的進(jìn)程。4萬億投資不僅沒有優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，反而強(qiáng)化了原有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。一旦遇到經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題，推高房價拉動經(jīng)濟(jì)就成了一個熟悉的套路。上文也談到，炒房收益高企打擊了企業(yè)創(chuàng)新的積極性。創(chuàng)新能力缺乏合適的土壤，企業(yè)家更多是把資金投向了房地產(chǎn)市場，加劇了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不合理。

第四，供需雙方博弈力量失衡。任何泡沫的產(chǎn)生都離不開失去理性的賭徒抑或是被貪欲蒙蔽了理智而幻想自己總會有好運(yùn)氣不會成為最后接盤者的買家。土地有其特殊屬性，在特定區(qū)域，土地是固定的。中國人投資渠道少，股市波動太大，理財中各種陷阱更多，人們目前更多是嘗到房產(chǎn)升值的甜頭，又沒有受到貶值的傷害，所以投資房產(chǎn)成為一個最優(yōu)先選擇。同時，開發(fā)商為代表的賣房通過各種手段制造恐慌氛圍，消磨買方理性。

第五，政府管控手段和能力不能達(dá)到預(yù)期效果。政府的管控手段和能力不強(qiáng)是不能回避的問題，首先，缺乏預(yù)期從而政策制定缺乏提前量往往被市場牽著鼻子走。政策的滯后性極大削弱了管控效果。例如北京市政府東遷通州，只是到了通州房價已經(jīng)爆炒之后才出現(xiàn)限購政策。其次，政策執(zhí)行缺乏持續(xù)性。限購等政策在大中城市本應(yīng)是需要持續(xù)執(zhí)行的，但是往往地方政府受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響時而放松時而收緊，導(dǎo)致政策失靈。再次，調(diào)控手段單一。目前調(diào)控手段更多依然是依靠行政命令，例如地方政府要求不出地王等。經(jīng)濟(jì)行為最有效的管控，還是從經(jīng)濟(jì)角度改變經(jīng)濟(jì)成本收益。

四、對目前房地產(chǎn)市場的政策建議

第一，必須切斷政府對于土地財政的依賴。地方政府的財政過度依賴房地產(chǎn)市場必然導(dǎo)致地方政府不可能從根本上解決房地產(chǎn)市場存在的問題。所以，需要深化財稅體制改革，有取有舍。中央政府應(yīng)重新審視分稅制帶來的現(xiàn)實(shí)問題，而要從根子上切斷土地財政，首先要深入反腐斗爭，房地產(chǎn)領(lǐng)域是腐敗高發(fā)區(qū)域，就是因?yàn)檫@個領(lǐng)域?qū)ぷ饪臻g巨大。所以，通過有力的反腐斗爭可以抑制地方政府官員的個人謀利沖動。其次要解放思想，深化改革，對于大政府的取向要進(jìn)行檢討，政府要有所為有所不為。只有簡政才能精兵，只有精兵——壓縮冗員才能夠降低社會稅負(fù)。

第二，堅定持續(xù)有效地貫徹調(diào)控政策。調(diào)控政策要有持續(xù)性，例如限購政策在大中城市必須要持續(xù)堅定的執(zhí)行。否則斷斷續(xù)續(xù)的執(zhí)行只會導(dǎo)致需求在短期限購空窗期爆發(fā)，反而會促使房價非理性上漲，限購的預(yù)期便不會達(dá)到。限購等政策是把房地產(chǎn)回歸商品而非投機(jī)標(biāo)的有效手段，所以利用現(xiàn)有技術(shù)通過大數(shù)據(jù)全國一盤棋，可以有效地打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為。

第三，切斷銀行的輸血鏈條。可以講，房價的暴漲背后的資金就來自于銀行的信貸。所以嚴(yán)查銀行信貸，提高銀行的風(fēng)控水平，同時保證銀行的信貸業(yè)務(wù)不受地方政府的脅迫，并在適當(dāng)時機(jī)通過上調(diào)首付比例來降低資金杠桿。特別需要注意的就是，嚴(yán)禁以房抵押二次貸，這相當(dāng)在杠桿上面繼續(xù)加杠桿。

第四，要有勇氣破產(chǎn)一批房地產(chǎn)企業(yè)。要有勇氣讓一部分地區(qū)的房價降下來，這么做的目的是破除人們對于政府給予房地產(chǎn)市場背書的預(yù)期。一旦人們對于政府是最終保險人的角色認(rèn)識不變，那么瘋狂炒作就不會休止。一旦人們對于政府需要房地產(chǎn)價格不斷上漲的預(yù)期不變，那么人們炒房的熱情就不會減退。

第五，要加大對于房地產(chǎn)租金稅收的征收力度和幅度。通過降低租金收入預(yù)期，從經(jīng)濟(jì)角度抑制商業(yè)地產(chǎn)租金暴漲對于整個經(jīng)濟(jì)的傷害。

第六，最終依然是要地區(qū)均衡發(fā)展才能根本解決大中城市房價暴漲的困局。分散式經(jīng)濟(jì)布局比輻射線經(jīng)濟(jì)布局要更健康更安全，所以要多中心發(fā)展模式而不是輻射線發(fā)展模式。缺乏接盤的炒作很快就會停止，所以經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的順利轉(zhuǎn)型是解決房地產(chǎn)市場的最終法寶。

［責(zé)任編輯吳明宇］

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1673-291X（2016）25-0095-02

2016-08-16

崔志宏（1977-），男（滿族），北京人，講師，從事體制改革研究。