房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款管理問題與建議

文/王春玲

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款管理問題與建議

文/王春玲

本文針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款管理，首先簡(jiǎn)要概述了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款的概念以及主要類型，進(jìn)而分析了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款管理中存在的問題，最后就加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款管理，提出了建議措施。

房地產(chǎn)企業(yè)；應(yīng)收賬款；管理

近年來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越發(fā)激烈，在這種形勢(shì)下很多房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中，都采用了應(yīng)收賬款作為重要的信用銷售手段，這雖然有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)占有率，但同樣存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。特別是如果房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款處理不當(dāng)，出現(xiàn)應(yīng)收賬款回收困難，不僅會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張、資金周轉(zhuǎn)困難，而且也非常容易出現(xiàn)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款控制管理，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理成敗的關(guān)鍵，這對(duì)于確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營安全穩(wěn)定也具有重要作用。

一、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款有關(guān)內(nèi)容概述

應(yīng)收賬款主要是指企業(yè)在自身產(chǎn)品或者是服務(wù)的提供過程中，為了促進(jìn)銷售而以債權(quán)的形式完成收入的確認(rèn)。作為房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性，因此應(yīng)收賬款不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方面的資金提現(xiàn)，更主要的還是房地產(chǎn)企業(yè)的賬外管理，也就是房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款更加側(cè)重于現(xiàn)金流。按照應(yīng)收賬款形式的不同，應(yīng)收賬款的類型大致可以分為應(yīng)收銀行按揭款、應(yīng)收客戶按揭款以及應(yīng)收分期付款欠款等幾種類型。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款管理存在的問題分析

按照相關(guān)的統(tǒng)計(jì)資料表明，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款比例一般可以達(dá)到房款的70％以上，應(yīng)收賬款管理不當(dāng)，很容易造成房地產(chǎn)企業(yè)的利潤和資金結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題。全面分析房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款管理中存在的問題主要有以下幾方面：

1.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)控制重視不足。現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)自身的利潤收益目標(biāo)，在銷售管理過程中銷售政策的制定過于寬松，有的降低首付比例幅度過大，有的分期付款時(shí)間延長過度，這些都直接增加了房地產(chǎn)企的應(yīng)收賬款，增加了出現(xiàn)呆賬和壞賬的比例。

2.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)客戶的信用評(píng)估不足。信用銷售的前提是全面準(zhǔn)確的掌握房地產(chǎn)企業(yè)客戶的信用狀況，但是目前我國普遍存在著信用體系不完善的問題，信用制度體系建設(shè)不完備，對(duì)于購房者的償債能力評(píng)估不足，造成了一些壞賬問題時(shí)有發(fā)生。

3.缺乏有效的應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)控制管理制度。在當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)收賬款管理過程中，有的房地產(chǎn)企業(yè)合同管理不完善，合同中的付款條件以及時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求等不明確。有的沒有完備的信用政策評(píng)價(jià)體系 ，審批權(quán)限約束不力，有的在應(yīng)收賬款回籠方面缺少制度管理，導(dǎo)致應(yīng)收賬款不斷增加。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款管理的措施

1.轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款管理理念。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的賬款管理部門，應(yīng)該根據(jù)自身的實(shí)際需要，特別是對(duì)客戶按揭政策的要求、風(fēng)險(xiǎn)偏好、貸款額度以及貸款期限等，合理的選擇按揭銀行開展合作。其次，在房地產(chǎn)企業(yè)的信用銷售政策以及付款方式、合同管理要求方面，應(yīng)該對(duì)應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全方位的分析，科學(xué)權(quán)衡以后作出決策。第三，應(yīng)該注重落實(shí)應(yīng)收賬款管理責(zé)任，將應(yīng)收賬款的銷售、賬款回籠、按揭管理、統(tǒng)計(jì)核算等落實(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的具體部門以及具體崗位。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款的內(nèi)部控制管理。在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收賬款內(nèi)部控制管理方面，應(yīng)該注重完善合同管理制度以及應(yīng)收賬款管理制度，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)客戶合同金額、首付款、貸款金額、還款期限等的規(guī)定和管理。其次，應(yīng)該建立房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款分析處理制度，合理的分析應(yīng)收賬款的發(fā)展趨勢(shì)以及應(yīng)收賬款管理制度的具體落實(shí)，確保應(yīng)收賬款各項(xiàng)管理制度得到有效落實(shí)。此外，還應(yīng)該進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)的壞賬準(zhǔn)備金管理，對(duì)有可能出現(xiàn)的應(yīng)收賬款壞賬損失進(jìn)行預(yù)估，提前應(yīng)對(duì)。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的信用評(píng)估以及賬款回收責(zé)任管理。在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款管理方面，應(yīng)該重點(diǎn)做好房地產(chǎn)企業(yè)客戶前期的信用調(diào)查，特別是對(duì)購房者的信用情況、資金流水、收入能力證明、償債能力等作出科學(xué)的評(píng)估，提前防范可能出現(xiàn)的信用風(fēng)險(xiǎn)。其次，應(yīng)該完善房地產(chǎn)應(yīng)收賬款回收責(zé)任管理，落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)辦人、部門經(jīng)理的應(yīng)收賬款追帳責(zé)任，按照優(yōu)化的業(yè)務(wù)流程及時(shí)進(jìn)行賬款回收。同時(shí)，在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款管理環(huán)節(jié)中，還應(yīng)該注重加強(qiáng)內(nèi)部有效的信息溝通，對(duì)各種付款條件、付款金額以及收款情況等及時(shí)與財(cái)務(wù)部門進(jìn)行溝通，做好賬款的管理。

4.及時(shí)轉(zhuǎn)移應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)問題。為了降低應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成的損失，在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款管理過程中，還應(yīng)該綜合運(yùn)用多種方式，及時(shí)的轉(zhuǎn)移降低房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在具體的管理過程中可以探索實(shí)現(xiàn)應(yīng)收賬款證券化、進(jìn)行整體抵借、進(jìn)行債務(wù)重組或者是出售應(yīng)收賬款等多種方式，避免由于應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)造成房地產(chǎn)企業(yè)的過大損失。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)作為資金密集型的企業(yè)，應(yīng)收賬款管理問題直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的安全穩(wěn)定運(yùn)行，作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該將應(yīng)收賬款控制管理作為內(nèi)部控制管理的關(guān)鍵，特別是應(yīng)該逐步轉(zhuǎn)變應(yīng)收賬款管理理念，完善應(yīng)收賬款管理的制度體系建設(shè)，同時(shí)加強(qiáng)回款管理，以確保房地產(chǎn)企業(yè)賬款的安全可靠。

［1］胡志華.試論企業(yè)應(yīng)收賬款管理存在的問題及對(duì)策［J］.中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2014（02）.

［2］余強(qiáng)生.淺談企業(yè)應(yīng)收賬款管理現(xiàn)狀及完善對(duì)策［J］.財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2011（09）.

［3］馬玉芝.淺析企業(yè)應(yīng)收賬款管理的問題與對(duì)策［J］.會(huì)計(jì)師，2014（07）.

（作者單位：濟(jì)南鐵路房產(chǎn)建設(shè)集團(tuán)有限公司）