試論當前物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)與商業(yè)模式

文/王佑林

試論當前物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)與商業(yè)模式

文/王佑林

本文主要從當前的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的相關(guān)概念開始論述，通過分析現(xiàn)有的投資開發(fā)模式與現(xiàn)有的商業(yè)模式，希望能夠?qū)ξ锪鳟a(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展有一個很好的促進作用；并且為物流業(yè)投資者和管理者提供更加詳細的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)資料，以便他們能夠更加深入的了解當前的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)；投資開發(fā)；商業(yè)模式

近年來，物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展越來越迅速；特別是在金融危機之后，更是在互聯(lián)網(wǎng)的幫助下獲得了許多外在性的支持幫助；目前，我國的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)得到了很多外資大型物流商以及投資人的認可，是一個非常有潛力的行業(yè)；當然，只有對物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)有了足夠的了解，投資人才能夠做到理性科學的投資。

一、對物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的簡單概述

物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)是指在物流作業(yè)集中的地區(qū)，在幾種運輸方式銜接地，將多種物流設(shè)施和不同類型的物流企業(yè)在空間上集中布局的場所，也是一個有一定規(guī)模的和具有多種服務功能的物流企業(yè)的集結(jié)點。從表面上來看，物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)是地產(chǎn)行業(yè)的一種，但是相對于其他國內(nèi)地產(chǎn)公司政策受制，物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)反而是國家重點支持的對象。

二、物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資開發(fā)

（一）產(chǎn)業(yè)投資分析

物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)在現(xiàn)有的經(jīng)濟市場中有了規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢，并且在網(wǎng)絡信息技術(shù)的運用上也有十分大的優(yōu)勢；但在對其投資時需要注意以下幾個方面：

1.市場。在投資物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)時，前期的主要工作就是對市場經(jīng)濟條件進行一個客觀的分析；開發(fā)商對于物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)提前進行市場分析主要是為了控制投資風險；一般來說，物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資金額巨大，市場調(diào)查不能及時的進行，為了避免盲目的投資帶來不必要的損失，在投資前，投資人都會對物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行市場分析，以求為自己帶來更多的效益而不是風險。

2.財務。在物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資前的前期工作中，財務分析也是一項必要的工作；通過調(diào)查項目的耗費情況、估計預算、靜動態(tài)收益指標等信息對其有一個更加深刻地了解；另外，財務分析也可以作為決策依據(jù)，為企業(yè)的有效決策做堅定地基礎(chǔ)。

3.區(qū)位。我們可以分析項目的所在區(qū)域幫助投資者了解當?shù)氐奈锪饔玫刂笜思笆Ｓ嗲闆r；通過對該區(qū)域的土地轉(zhuǎn)讓價格和資金對比，讓投資人對投資收益有一個大概的預期評估；根據(jù)微觀區(qū)位條件分析就可以判斷該區(qū)域是否適合作為物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)；物流地產(chǎn)區(qū)位需要根據(jù)相關(guān)的投資分析，對當?shù)匦畔⒏訙蚀_的了解。

4.決策。在對市場、財務、區(qū)位有一個詳細的調(diào)查分析后，投資人對項目中的不確定因素進行評估，最終才能作出決策；這樣可以盡可能的避免風險，增強投資決策的有效性。租金水平、融資成本、可租賃面積等這些都是不確定因素；另外，由于項目的開發(fā)周期較長，投資人需要慎重看待這些不確定因素，如果大部分的不確定因素都沒有相應的解決方案的話，這就不具備決策的條件。

（二）金融投資分析

物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)金融投資主要是投資者對于其權(quán)益性、證券性的一種行為；一般來說金融投資主要可以從以下幾個方面來概述：

1.股權(quán)投資。投資者對于物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的股權(quán)投資一般都是為了土地使用權(quán)、擴大資產(chǎn)規(guī)模等；投資者對股權(quán)投資包括對調(diào)查和估值兩個步驟；調(diào)查主要是對于公司結(jié)構(gòu)、財務、法律、人力資源等方面進行調(diào)查；估值是在完成了準確的信息調(diào)查了解之后對于項目價值的評估。在這兩步驟之后，再選擇是否在市場對其進行收購。

2.基金投資。相比于股權(quán)投資，基金投資更適合小投資者；物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)基金投資看重的是二級市場；和一級市場股權(quán)投資需要巨大資金相比，物理園區(qū)基金投資可以為小投資者提供合理可行的物流行業(yè)投資途徑，投資風險較低，全國物流網(wǎng)絡的發(fā)展也使得基金投資變得越來越流行。

三、物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商業(yè)模式

通過產(chǎn)業(yè)投資和金融投資這些手段之后，投資者需要對物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商業(yè)模式有一個了解；目前，有以下幾種商業(yè)模式：

（一）標準開發(fā)模式

這是一種最基礎(chǔ)的商業(yè)模式；一般是先進行市場調(diào)查，然后獲取土地，再進行規(guī)劃設(shè)計，再建造設(shè)施，最后是倉庫管理這幾個步驟。大多數(shù)的小型物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)都采用這種模式。

（二）客戶定制模式

客戶相比于標準開發(fā)模式，更加的詳細一些。這是在客戶的要求之下的商業(yè)模式。主要先是客戶需求調(diào)查分析，然后進行咨詢，然后選址獲取土地，然后是規(guī)劃建設(shè)設(shè)計，最后是擁有并管理物業(yè)。

（三）收購回租模式

指回收現(xiàn)有的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)代替新建物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，及時的將地產(chǎn)回租給用戶的商業(yè)模式；由于其可以在短時間內(nèi)建立物流服務的優(yōu)勢，再加上有較強的資本運作能力，使得這種商業(yè)模式受到了許多投資者及投資機構(gòu)的青睞；目前，我國平安不動產(chǎn)、萬通工業(yè)地產(chǎn)都是采用這種模式。

（四）服務增值模式

這是物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)依靠不動產(chǎn)收取租金的另一種模式；即通過自身專業(yè)經(jīng)驗對園內(nèi)企業(yè)提供物流服務，解決過程中出現(xiàn)的問題；這是一種十分有潛力的商業(yè)模式，對于物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展的作用是巨大的。

四、結(jié)語

本文從投資開發(fā)和商業(yè)模式兩個角度簡單的對當前的物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行了分析討論；通過了解這些信息可以讓投資者更加清晰了解物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并且在其投資時提供有效依據(jù)；當前是一個信息的時代，物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)與網(wǎng)絡的緊密聯(lián)系，使得其有巨大的發(fā)展空間，物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)的快速發(fā)展指日可待。

［1］葉琳.新流通經(jīng)濟時代物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資開發(fā)與商業(yè)模式研究［J］.商業(yè)經(jīng)濟研究，2016，06：82-83.

［2］黎鈺婷.基于產(chǎn)業(yè)集群的物流園區(qū)商業(yè)模式研究［D］.廣東外語外貿(mào)大學，2014.

（作者單位：遠成集團遂寧西部物流有限公司）