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      營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響初探

      2016-12-31 15:51:20文/梁
      財(cái)會(huì)學(xué)習(xí) 2016年11期
      關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增影響

      文/梁 萍

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      營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響初探

      文/梁萍

      摘要:我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在之前十年得到了空前的發(fā)展,隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善,給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇和挑戰(zhàn)。2016年5月1日起全面完成營(yíng)改增,營(yíng)改增覆蓋了房地產(chǎn)行業(yè),其目的是解決營(yíng)業(yè)稅全額征稅、重復(fù)征稅的弊端,有效降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)。營(yíng)改增給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)諸多好處的同時(shí)也帶來(lái)了一系列的影響,我們期望可以及時(shí)了解營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響,并采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施,以逐漸消除營(yíng)改增給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的不利影響,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康快速發(fā)展。

      關(guān)鍵詞:營(yíng)改增;房地產(chǎn)企業(yè);影響

      營(yíng)改增是避免重復(fù)征稅,切實(shí)減輕企業(yè)稅負(fù),促進(jìn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率的提升。房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”面臨較大的困境和瓶頸,難以快速順利的實(shí)施,所以直到2016年5月1日營(yíng)改增的全面推行才將房地產(chǎn)企業(yè)納入營(yíng)改增的范圍之內(nèi)。財(cái)稅[2016]36號(hào)文件規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)納稅人銷售或出租自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目均屬于增值稅的納稅范圍,適用11%的增值稅率,也可采取簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按5%的稅率征稅。營(yíng)改增過(guò)后會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)各方面造成影響,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)從事的新項(xiàng)目及老項(xiàng)目也會(huì)造成不同的影響,比如單位出公差,住宿費(fèi)和餐費(fèi)可否抵扣,如何抵扣;針對(duì)簡(jiǎn)易征收方法計(jì)稅的老項(xiàng)目,需要要求供應(yīng)商或者是施工隊(duì)必須提供增值稅專用發(fā)票還是可以提供增值稅普通發(fā)票等問(wèn)題亟待解決,我們接下來(lái)通過(guò)深入剖析營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響,提出相應(yīng)的建議,以消除營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成的不利影響,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在新常態(tài)經(jīng)濟(jì)下穩(wěn)定發(fā)展。

      一、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響

      (一)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)和現(xiàn)金流會(huì)受到影響

      營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)和現(xiàn)金流受到諸多的影響,具體表現(xiàn)在:一是由于房地產(chǎn)企業(yè)具有其經(jīng)營(yíng)的特殊性,可能會(huì)延期對(duì)與其合作的建筑企業(yè)付款,導(dǎo)致無(wú)法及時(shí)的取得增值稅專用發(fā)票,造成進(jìn)項(xiàng)稅無(wú)法及時(shí)抵扣,進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)流動(dòng)資金被占用,可能出現(xiàn)資金較為緊張的情況;二是房地產(chǎn)企業(yè)大多以預(yù)售的形式銷售房產(chǎn),獲得的收入需要進(jìn)行納稅,然而房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本以及財(cái)務(wù)成本隨著開(kāi)發(fā)的不斷開(kāi)展和增加,但是進(jìn)項(xiàng)稅抵扣又較為滯后,嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流;三是土地出讓金的增幅在“營(yíng)改增”后可能會(huì)出現(xiàn)下降的趨勢(shì),嚴(yán)重影響地方政府的財(cái)政收入,這就使得地方政府會(huì)加大以前稅金的清繳力度,影響房地產(chǎn)企業(yè)的短期利潤(rùn)和現(xiàn)金流。

      (二)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)成本會(huì)上升

      房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)成本上升主要是由材料成本上升、人工成本上升和施工費(fèi)用上升綜合作用導(dǎo)致。材料成本上升體現(xiàn)在為建筑業(yè)提供原材料的供應(yīng)商通常都是小規(guī)模納稅人,而且提供的材料較為繁瑣,管理較為雜亂,使得建筑企業(yè)在購(gòu)買原材料時(shí)無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票,進(jìn)項(xiàng)抵扣難度加大,造成材料成本上升;人工成本上升體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的人工成本大約占30%,但是聘請(qǐng)的員工大多為農(nóng)民工,人工成本的支出無(wú)法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣,使得人工成本上升;施工過(guò)程中所使用的有些設(shè)備是租來(lái)的,而有形資產(chǎn)租賃的進(jìn)項(xiàng)抵扣不足,導(dǎo)致施工費(fèi)用上升。

      (三)稅負(fù)可能無(wú)法如預(yù)期的有所降低

      房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中往往無(wú)法如預(yù)期一樣取得一些項(xiàng)目的增值稅專用發(fā)票,使得進(jìn)項(xiàng)稅難以抵扣,造成實(shí)際稅負(fù)并未下降,反而在短期內(nèi)有所上升。第一,營(yíng)改增的政策導(dǎo)向在短期內(nèi)造成房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)上升,營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地成本難以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣,房地產(chǎn)企業(yè)花費(fèi)大量的資金取得土地使用權(quán)的同時(shí)也面臨高額的稅金,特別是在一些繁華地段拿到的土地需繳納的稅金更多,國(guó)家的目的是鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)選擇低成本的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā),但是在短期內(nèi)會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)增加;第二,對(duì)于一些營(yíng)改增之前的老項(xiàng)目,其購(gòu)買的固定設(shè)備及原材料無(wú)法進(jìn)行增值稅的進(jìn)項(xiàng)抵扣,導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中實(shí)際稅負(fù)增加。

      (四)房地產(chǎn)企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)增加

      營(yíng)改增過(guò)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)增加體現(xiàn)在以下幾點(diǎn):首先,營(yíng)改增導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)變化較大,新增了許多會(huì)計(jì)科目,使得財(cái)務(wù)人員的會(huì)計(jì)核算變得較為困難,可能在會(huì)計(jì)核算過(guò)程中出現(xiàn)錯(cuò)誤,導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算不夠準(zhǔn)確;其次,營(yíng)改增后相關(guān)稅收法規(guī)發(fā)生了變化,房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員可能沒(méi)有及時(shí)加強(qiáng)對(duì)相關(guān)政策法規(guī)的學(xué)習(xí),導(dǎo)致無(wú)法及時(shí)準(zhǔn)確的進(jìn)行納稅,造成納稅風(fēng)險(xiǎn)增加;再次,房地產(chǎn)企業(yè)由于其涉及的項(xiàng)目眾多,上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)可能伙同財(cái)務(wù)人員就其中的一些項(xiàng)目偽造增值稅專用發(fā)票進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣,給企業(yè)帶來(lái)潛在的納稅風(fēng)險(xiǎn);最后,房地產(chǎn)企業(yè)缺乏納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估預(yù)警體系,不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)納稅過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)并及時(shí)控制。

      二、房地產(chǎn)企業(yè)有效應(yīng)對(duì)營(yíng)改增的對(duì)策

      (一)提升財(cái)務(wù)管理水平,加強(qiáng)對(duì)利潤(rùn)和現(xiàn)金流變動(dòng)的監(jiān)控

      首先,應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理水平,對(duì)于企業(yè)所從事的項(xiàng)目進(jìn)行集體規(guī)劃,整合成一個(gè)完整的系統(tǒng),對(duì)各個(gè)合作企業(yè)的付款方式進(jìn)行準(zhǔn)確的計(jì)算和評(píng)估,以避免進(jìn)項(xiàng)稅延期抵扣給企業(yè)現(xiàn)金流造成的困境,以確保進(jìn)項(xiàng)稅抵扣時(shí)間的科學(xué)合理,促進(jìn)企業(yè)現(xiàn)金流的健康穩(wěn)定;其次,加強(qiáng)對(duì)營(yíng)改增后企業(yè)相關(guān)事宜變動(dòng)的學(xué)習(xí),以準(zhǔn)確把握營(yíng)改增后房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的項(xiàng)目會(huì)發(fā)生怎樣的變動(dòng),并盡早的采取應(yīng)對(duì)措施以規(guī)避可能給企業(yè)現(xiàn)金流帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的因素;最后,加強(qiáng)對(duì)企業(yè)利潤(rùn)表和現(xiàn)金流量表的監(jiān)控,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在5月1號(hào)全面營(yíng)改增后的關(guān)鍵時(shí)期,定期對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)和現(xiàn)金流量進(jìn)行計(jì)算匯總,并及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中存在問(wèn)題的地方,以確保企業(yè)利潤(rùn)的獲得和現(xiàn)金流的健康。

      (二)加強(qiáng)建設(shè)成本的增值稅發(fā)票管理及稅務(wù)籌劃

      首先,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)增值稅發(fā)票的使用和管理。一是加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門對(duì)于“營(yíng)改增”的認(rèn)識(shí),在合作過(guò)程中加強(qiáng)與建筑企業(yè)的溝通,在購(gòu)買原材料后及時(shí)取得增值稅發(fā)票以及相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣依據(jù),對(duì)于人工成本和施工費(fèi)用,應(yīng)采取專業(yè)合理的方式盡可能的進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣,以降低企業(yè)建設(shè)成本;二是委派專門的人員進(jìn)行增值稅發(fā)票的管理,使得進(jìn)項(xiàng)抵扣更加全面、及時(shí),有效降低企業(yè)建設(shè)成本;三是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)選擇具有正規(guī)資質(zhì)的、可以開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的企業(yè)進(jìn)行合作,以順利進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣,合理降低成本;其次,針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)從事項(xiàng)目復(fù)雜這個(gè)因素,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的發(fā)展特點(diǎn)和所處的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境,加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通,合理的利用一切稅收優(yōu)惠政策,對(duì)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃,以順利渡過(guò)營(yíng)改增過(guò)渡期。

      (三)控制造成稅負(fù)上升的因素,有效減低企業(yè)稅負(fù)

      首先,國(guó)家實(shí)行營(yíng)改增具有一定的政策導(dǎo)向,但是在實(shí)現(xiàn)國(guó)家政策目標(biāo)的過(guò)程中可能造成企業(yè)實(shí)際稅負(fù)的增加,所以政府應(yīng)當(dāng)積極推行房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增過(guò)渡階段的臨時(shí)性稅收政策,比如擴(kuò)大進(jìn)項(xiàng)抵扣的范圍和延長(zhǎng)進(jìn)項(xiàng)抵扣的時(shí)限,給與現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題的房地產(chǎn)企業(yè)給與經(jīng)濟(jì)支持等,以協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)向新稅制過(guò)渡;其次,企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)始之前應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的開(kāi)展所涉及的方方面面提前進(jìn)行納稅方面的整體籌劃,有效控制稅負(fù)的上升;最后,“營(yíng)改增”后,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)中混業(yè)經(jīng)營(yíng)的情況,應(yīng)當(dāng)對(duì)不同的項(xiàng)目進(jìn)行單獨(dú)的計(jì)算,比如采取分業(yè)核算或分率核算的方式,切實(shí)的降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

      (四)加強(qiáng)對(duì)最新稅收法規(guī)政策的認(rèn)識(shí),降低企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)

      第一,應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)于稅制改革后會(huì)計(jì)核算方式的學(xué)習(xí),并加強(qiáng)對(duì)于進(jìn)項(xiàng)抵扣核算方面的考核,以確保財(cái)務(wù)人員會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性;第二,通過(guò)宣傳教育提升企業(yè)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德,使其認(rèn)識(shí)到虛開(kāi)增值稅發(fā)票的嚴(yán)重后果,以避免造成納稅風(fēng)險(xiǎn)的行為發(fā)生;第三,加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)新稅制的學(xué)習(xí)和認(rèn)識(shí),熟悉營(yíng)改增后國(guó)家政策的要求和導(dǎo)向,同時(shí)熟悉進(jìn)項(xiàng)抵扣的范圍和科目,在規(guī)范操作的前提下完成新舊稅制的過(guò)渡,并有效的協(xié)助企業(yè)降低稅負(fù);第四,建立納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、防控體系,通過(guò)計(jì)算機(jī)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行錄入和定期自動(dòng)檢測(cè),以確定財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性,同時(shí)對(duì)企業(yè)的涉稅科目通過(guò)R等統(tǒng)計(jì)軟件進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和分析,及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能造成納稅風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)并進(jìn)行合理的控制,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)順利渡過(guò)營(yíng)改增的過(guò)渡時(shí)期。

      參考文獻(xiàn):

      [1]覃麗華.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí),2015(11).

      (作者單位:中交高新科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司)

      上接(第10頁(yè))

      銷售業(yè)務(wù),必須繳納百分之三的營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)相關(guān)規(guī)定,提供電信業(yè)務(wù)的納稅人要分開(kāi)計(jì)算增值稅。[6]所以,實(shí)行“營(yíng)改增”使得電信業(yè)里面很多的銷售模式包含的一些捆綁式業(yè)務(wù)依然要征稅,影響了電信銷售終端公司的業(yè)務(wù)模式。

      2.地方政府收入下降

      “營(yíng)改增”總的來(lái)說(shuō)是減稅,由于地方政府征收的主要稅種就是營(yíng)業(yè)稅,在財(cái)政收入中是最多的。稅制的改革縮小了營(yíng)業(yè)稅的征收范圍,因此給地方政府的財(cái)政收入方面帶來(lái)了巨大壓力。同時(shí),企業(yè)指定的財(cái)政支持政策在降低“營(yíng)改增”帶來(lái)的影響的同時(shí)也帶來(lái)了財(cái)政支出方面的壓力。

      3.影響稅務(wù)機(jī)關(guān)征管

      “營(yíng)改增”實(shí)行,稅務(wù)局開(kāi)始對(duì)電信業(yè)征收增值稅,稅務(wù)部門也變成了國(guó)稅部門,大量的納稅人應(yīng)和納稅項(xiàng)目,給國(guó)稅局的征管帶來(lái)了比較大的困難。不僅如此,對(duì)于電信業(yè)實(shí)行“營(yíng)改增”,嚴(yán)重影響了地稅部門的相關(guān)職能的有效發(fā)揮。

      4.對(duì)公司手機(jī)采購(gòu)等影響

      客服費(fèi)、宣傳費(fèi)等已經(jīng)納入“營(yíng)改增”范圍,對(duì)一部分進(jìn)項(xiàng)稅額用增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣將降低電信企業(yè)的成本費(fèi)用。電信公司一般采取“地-省-集團(tuán)”的模式來(lái)降低采購(gòu)成本。“營(yíng)增改”實(shí)行后,集團(tuán)的稅負(fù)就失衡了。一方面,電信企業(yè)一般會(huì)有大型工程項(xiàng)目,而不同區(qū)域、不同類型的工程進(jìn)度不統(tǒng)一,導(dǎo)致年度進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票不均衡,可能產(chǎn)生現(xiàn)金流提前流出情況。另一方面,電信設(shè)備的采購(gòu)、安裝進(jìn)項(xiàng)稅抵扣基本取決于合作商的增值稅,因而電信企業(yè)要識(shí)別合作商是否具備其條件,這類合作商或供應(yīng)商的選擇直接關(guān)系到電信企業(yè)現(xiàn)金流的管理以及效益的提高電信企業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)大量基礎(chǔ)設(shè)施的投資和建設(shè),營(yíng)改增的推行,降低了企業(yè)運(yùn)行的成本,有利于企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的增強(qiáng),除此之外還會(huì)加大IT系統(tǒng)的改造難度,對(duì)企業(yè)的集團(tuán)化管理造成干擾。[7]

      四、手機(jī)終端銷售通信企業(yè)采取的對(duì)策

      電信公司要隨時(shí)做好準(zhǔn)備,了解有關(guān)政策市實(shí)施,做好變革的準(zhǔn)備,有效地控制“營(yíng)改增”帶來(lái)的消極影響,同時(shí),企業(yè)要抓住這個(gè)機(jī)會(huì)完善公司的管理方式,轉(zhuǎn)變運(yùn)營(yíng)模式。運(yùn)營(yíng)商要及時(shí)改變自己的營(yíng)銷策略和銷售業(yè)務(wù)模式,盡快地適應(yīng)新的稅收體制,根據(jù)消費(fèi)者的愛(ài)好來(lái)制定合適的營(yíng)銷方式;優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和收入結(jié)構(gòu),完善營(yíng)銷和套餐的模式。加速推進(jìn)在物聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和行業(yè)信息化等新興業(yè)務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展,在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、企業(yè)資源配置和組織結(jié)構(gòu)調(diào)整等多個(gè)環(huán)節(jié)中,增加對(duì)新興數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)的投入力度;與服務(wù)業(yè)分工專業(yè)化的未來(lái)趨勢(shì)相結(jié)合進(jìn)行稅務(wù)籌劃,可考慮將非核也業(yè)務(wù)進(jìn)行外包,使人工成本轉(zhuǎn)化為營(yíng)業(yè)成本,從而可將進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票進(jìn)行抵扣[8]。

      五、總結(jié)

      綜上所述,“營(yíng)改增”在短期內(nèi)會(huì)是電信企業(yè)的稅負(fù)增加,對(duì)它的營(yíng)銷模式帶來(lái)不利影響,但是也應(yīng)該看到它的積極影響,勇于創(chuàng)新,化不利為有利。稅務(wù)機(jī)關(guān)也應(yīng)該研究新的征管辦法,建立高效的稅務(wù)管理機(jī)制。

      [1]韓亞奇.“營(yíng)改增”對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及稅收的影響[J].中國(guó)稅務(wù),2014(03).

      [2]郝曉薇,段義德.基于宏觀視角的“營(yíng)改增”效應(yīng)分析[J].稅務(wù)研究,2014(05).

      [3]何代欣.電信業(yè)“營(yíng)改增”影響幾何[J].中國(guó)稅務(wù),2014(08).

      [4]賴勤學(xué),林文生.巧析巧國(guó)地方稅體系的制度安排[J].稅務(wù)研究,2014(04).

      [5]李美珍,余建銘.“營(yíng)改增”對(duì)廣播影視業(yè)發(fā)展的影響[J].財(cái)會(huì)月刊,2014(04).

      [6]賴勤學(xué),林文生.巧析巧國(guó)地方稅體系的制度安排[J].稅務(wù)研究,2014(04).

      [7]滿子君.“營(yíng)改增”對(duì)屯信業(yè)營(yíng)銷模式的影響[J].財(cái)會(huì)月刊,2014(20).

      [8]石堅(jiān).“營(yíng)改增”將進(jìn)入攻堅(jiān)戰(zhàn)[J].中國(guó)稅務(wù),2014(05).

      (作者單位:聯(lián)通華盛通信有限公司廣西分公司)

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