◎蔡杰

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房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)與防范策略

◎蔡杰

房地產(chǎn)行業(yè)是稅收負(fù)擔(dān)重，稅種涉及廣的一個(gè)行業(yè)。因此，它本身的稅收復(fù)雜性決定了房地產(chǎn)行業(yè)成為稅收籌劃的重點(diǎn)。本文主要分析房地產(chǎn)行業(yè)在稅收籌劃時(shí)面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)，在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)解決策略，旨在降低房產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)利潤最大化。

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)指的是納稅人在為企業(yè)稅收籌劃時(shí)，由于各種不確定因素的影響，導(dǎo)致稅收籌劃預(yù)期結(jié)果和現(xiàn)實(shí)情況相反，使的企業(yè)利益受到損失。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾點(diǎn)：

政策風(fēng)險(xiǎn)

政策選擇風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)認(rèn)為采取的行為符合一個(gè)國家的政策精神，但實(shí)際上不符合多數(shù)國家承認(rèn)的國家政策精神，結(jié)果成為鉆稅法漏洞的避稅籌劃而蒙受損失，即政策選擇錯(cuò)誤風(fēng)險(xiǎn)。

政策變化性風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)人員對(duì)新出臺(tái)政策的信息收集力度不夠。往往是政策進(jìn)行了調(diào)整，而企業(yè)相關(guān)稅收知識(shí)并未更新。

經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)資金密集型企業(yè)決定其資金風(fēng)險(xiǎn)。若某一個(gè)環(huán)節(jié)的資金出現(xiàn)問題將引起整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的癱瘓。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須保證資金供應(yīng)的充足，房地產(chǎn)企業(yè)大部分資金都是通過舉債而獲得，而借入的資本額越大，稅收籌劃的空間越大，獲取可能的稅收籌劃利益的機(jī)會(huì)也越大，但由此帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)增大。

房地產(chǎn)稅收籌劃涉及面廣，涉及到的稅種繁多。任何籌劃都有相應(yīng)的投資及成本，如果忽略直接和間接成本影響，必然造成企業(yè)成本風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。經(jīng)營活動(dòng)不是一成不變的，這種變化要求稅收籌劃方案隨之發(fā)生改變，之前已經(jīng)計(jì)劃好的稅收籌劃方案可能已經(jīng)不適用，所以如果企業(yè)對(duì)預(yù)期經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的判斷失誤或自身經(jīng)營活動(dòng)一旦發(fā)生變化，就很有可能失去納稅籌劃條件，造成無法實(shí)現(xiàn)

減輕稅負(fù)甚至加重稅收負(fù)擔(dān)的結(jié)果。

執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)

稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)與稅收的執(zhí)法情況有很大的相關(guān)性。執(zhí)法力度越大，稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)就越大。稅收籌劃的最終目的是以節(jié)稅的方式幫助納稅人實(shí)現(xiàn)利益最大化。嚴(yán)格從籌劃的本質(zhì)來說，稅收籌劃應(yīng)當(dāng)是合法的、符合立法者意圖的行為。然而在企業(yè)實(shí)踐中，稅務(wù)機(jī)關(guān)在稅務(wù)處理方面有很大的自由裁量權(quán)。要分辨某一行為究竟是屬于納稅籌劃行為，還是偷稅、漏稅行為，要看企業(yè)日常的納稅核算是否按規(guī)定操作。

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防控的策略

房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅收籌劃方案過程中，要全面考慮稅收籌劃的各種風(fēng)險(xiǎn)，并根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，最大限度地采取措施進(jìn)行規(guī)避。企業(yè)應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手實(shí)施。

樹立遵從稅收制度意識(shí)，準(zhǔn)確把握稅收政策

關(guān)注稅收政策的變化，避免政策風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)采取各種行之有效的方式、方法，幫助財(cái)務(wù)人員及時(shí)了解、更新和掌握稅務(wù)新政策，使財(cái)務(wù)人員具有規(guī)避企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力和政策敏感性。企業(yè)在實(shí)施納稅籌劃前，不僅要密切關(guān)注與企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的稅收政策，還要加強(qiáng)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的建設(shè)和完善，針對(duì)納稅籌劃過程進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，防范和減小風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生幾率，實(shí)現(xiàn)納稅收益，做出正確籌劃方案。

合理利用稅收差別和優(yōu)惠條件。一是認(rèn)清稅收的地區(qū)差別。由于我國是發(fā)展中國家，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，稅收為引導(dǎo)資金流向和資源配置，使經(jīng)濟(jì)區(qū)域結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，對(duì)不同地區(qū)實(shí)行了不同的稅收待遇。籌劃中納稅人不能曲解稅收優(yōu)惠條款，濫用稅收優(yōu)惠，以欺騙手段騙取稅收優(yōu)惠，應(yīng)充分了解稅收優(yōu)惠條款，并按法定程序進(jìn)行申請(qǐng)，避免因程序不當(dāng)而失去應(yīng)有的權(quán)益。二是謹(jǐn)慎利用稅收法規(guī)的缺陷和征管漏洞。從納稅籌劃人角度出發(fā)，利用這些缺陷來減少稅款雖然不違法，但是原先所謂的“合理避稅”的方法可能因與我國立法意圖存在一定的沖突，已經(jīng)被新法規(guī)堵住漏洞，所以這個(gè)方法在使用過程中很容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該謹(jǐn)慎使用。

優(yōu)化企業(yè)自身財(cái)務(wù)工作，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

提高納稅籌劃團(tuán)隊(duì)水平。納稅籌劃人必須理解和把握本國稅收法律的規(guī)定，洞悉法律中須完善之處和熟悉本國會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，特別是有關(guān)納稅的會(huì)計(jì)處理。熟知合法與違法的界限，以及現(xiàn)行稅法未來走勢，能夠從總體上確保納稅籌劃、財(cái)務(wù)處理符合稅收法規(guī)及征管規(guī)定，并能熟知稅收業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)的征管方法，企業(yè)可享受到的優(yōu)惠條款，同時(shí)還必須清楚申請(qǐng)應(yīng)具備的條件和嚴(yán)格遵守審批的程序，確保納稅及財(cái)會(huì)業(yè)務(wù)處理符合規(guī)范。

積極借助于稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)服務(wù)。稅收籌劃先天具有的專業(yè)性復(fù)雜性的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往僅憑自己的力量很難應(yīng)付，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以借助外腦，通過中介機(jī)構(gòu)專業(yè)的稅務(wù)服務(wù)，提高稅收籌劃方案的合法性和合規(guī)性，減少稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)，中介機(jī)構(gòu)還可以作為企業(yè)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的外部監(jiān)控人，代替企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門的一部分職責(zé)，更好更專業(yè)地監(jiān)督發(fā)現(xiàn)企業(yè)的籌劃風(fēng)險(xiǎn)并提供解決方案。

加強(qiáng)與稅務(wù)部門聯(lián)系，搞好稅企關(guān)系，避免執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)

應(yīng)重視信息交流和溝通。對(duì)內(nèi)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，促進(jìn)有效信息交換，重視部門和人員的培訓(xùn)和溝通，讓他們熟知納稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略、目標(biāo)、流程和效果。對(duì)外加強(qiáng)與中介機(jī)構(gòu)的溝通合作。由于稅收籌劃方案的設(shè)計(jì)具有專業(yè)性、復(fù)雜性和時(shí)效性，企業(yè)僅憑自己的力量很難設(shè)計(jì)出最優(yōu)方案，所以尋找一個(gè)專注于稅收政策研究和咨詢的中介機(jī)構(gòu)就顯得非常重要。

加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的聯(lián)系。充分理解征管的具體要求，提高有效信息傳遞力度，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行納稅籌劃和納稅申報(bào)。由于各地方稅收征管方式不同，稅務(wù)機(jī)關(guān)擁有較大的自由裁量權(quán)，企業(yè)只有在對(duì)稅法的理解上達(dá)到與稅務(wù)機(jī)關(guān)高度一致，特別是在某些模糊界線問題上的處理與稅務(wù)機(jī)關(guān)達(dá)成共識(shí)，才可以有效避免籌劃成果轉(zhuǎn)化上的風(fēng)險(xiǎn)，加快企業(yè)發(fā)展。（作者單位：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)）