葉劍鋒 費輝輝

物聯(lián)網(wǎng)背景的街區(qū)制物業(yè)管理障礙性因素對策

葉劍鋒 費輝輝

本文以物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在物業(yè)管理行業(yè)中的應(yīng)用發(fā)展為背景，結(jié)合全國城市工作會議提出的街區(qū)制推行，分析物業(yè)管理行業(yè)在應(yīng)對封閉小區(qū)街區(qū)制的障礙性因素。從人員出入管理、物品出入管理、治安防范服務(wù)管理、車輛出入管理、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)等六個方面分析街區(qū)制物業(yè)管理的障礙性因素。最終從物聯(lián)網(wǎng)的角度提出對策建議。

背景

近幾年物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)及應(yīng)用高速發(fā)展，與物業(yè)管理行業(yè)結(jié)合推動了智慧園區(qū)行業(yè)的誕生與發(fā)展。國際電信聯(lián)盟( ITU) 對物聯(lián)網(wǎng)定義如下：通過二維碼識讀設(shè)備、射頻識別(RFID) 裝置、紅外感應(yīng)器等信息傳感設(shè)備，按約定的協(xié)議，把任何物品與互聯(lián)網(wǎng)相連接，進行信息交換和通信，以實現(xiàn)智能化識別、定位、跟蹤、監(jiān)控和管理的一種網(wǎng)絡(luò)。借助于物聯(lián)網(wǎng)，智慧園區(qū)管理相比傳統(tǒng)物業(yè)管理行業(yè)有了許多新的應(yīng)用，如智能停車管理系統(tǒng)，可以自動識別車牌、出入時間等以實現(xiàn)車輛出入管理等。2016年2月，中央城市工作會議提出，中國新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開。街區(qū)制給物業(yè)管理行業(yè)帶來諸多困難，相對于也讓封閉小區(qū)打開成街區(qū)制帶來許多障礙性因素。本文首先對封閉小區(qū)街區(qū)制化為開放式小區(qū)障礙性因素進行梳理，再從物聯(lián)網(wǎng)角度提出對策建議。

障礙性因素

人員出入管理。現(xiàn)行封閉小區(qū)在四周都有圍墻或類似植物隔離帶，在小區(qū)四周根據(jù)需要設(shè)立大門供人員出入。在小區(qū)大門通常都設(shè)有監(jiān)控系統(tǒng)，對出入小區(qū)人員保存影像。而非小區(qū)居住人員出入通常要求登記，這么做可以有效地實現(xiàn)對出入小區(qū)人員管理。街區(qū)制要求將封閉小區(qū)打開成開放式的，大門和圍墻不復存在，任何人員都可以隨意出入小區(qū)。那么如何繼續(xù)實現(xiàn)，物業(yè)管理中的人員出入管理服務(wù)這項服務(wù)內(nèi)容呢。

物品出入管理。與人員出入管理類似，現(xiàn)在物品出入小區(qū)主要通過小區(qū)大門和車輛出入口。物業(yè)管理過程中對出入小區(qū)的大件物品進行登記管理，可以防止大件物品失竊，也可以提前防止違規(guī)裝修材料進入小區(qū)。街區(qū)制后，大門和圍墻不復存在，物業(yè)管理將無法實現(xiàn)物品出入管理。

治安防范服務(wù)管理。治安防范服務(wù)管理為物業(yè)管理企業(yè)需要對物業(yè)管理區(qū)域，即小區(qū)范圍內(nèi)的封閉空間，治安問題進行防范管理。所以物業(yè)管理項目通常需要一定數(shù)量的保安來實現(xiàn)這項服務(wù)管理。街區(qū)制后，小區(qū)范圍內(nèi)的封閉空間打開為城市的公共空間。城市公共空間的管理有城市管理、治安部門在進行管理，那么街區(qū)制后城市管理、治安部門與物業(yè)管理的責任界限在哪里？小區(qū)內(nèi)部的開放式空間的治安管理由誰來承擔和負責。

車輛出入管理?，F(xiàn)行車輛通過小區(qū)的車輛出入口出入小區(qū)或小區(qū)地下停車空間。街區(qū)制后，要求居住小區(qū)內(nèi)部道路對外開放，物業(yè)服務(wù)的車輛出入管理內(nèi)容將存在很大程度的調(diào)整。居住小區(qū)內(nèi)部道路對外開放，開放的是小區(qū)道路，而地面停車位和地下停車場并不對外開放。如何來實現(xiàn)有效區(qū)分小區(qū)道路和停車空間，需要進一步探討和實踐。非小區(qū)車輛穿越小區(qū)會給小區(qū)居民帶來噪音、尾氣以及不安全等，有該如何有效規(guī)避這一點。

閉路監(jiān)控系統(tǒng)。小區(qū)物業(yè)管理在小區(qū)必要的位置設(shè)置攝像頭，并與監(jiān)控系統(tǒng)平臺聯(lián)網(wǎng)，在物業(yè)管理用房內(nèi)部通常設(shè)有監(jiān)控中心，以實現(xiàn)對居住小區(qū)必要位置的監(jiān)控。街區(qū)制后最大的的變化為，監(jiān)控區(qū)域的調(diào)整。哪些位置監(jiān)控要保留，哪些位置納入城市管理的范圍，哪些位置需要增設(shè)以滿足新的需要。

紅外報警系統(tǒng)。居住小區(qū)紅外報警系統(tǒng)常規(guī)做法為居住小區(qū)圍墻一圈設(shè)紅外線，一旦有人通過非正常出入口進入小區(qū)，系統(tǒng)就會報警。街區(qū)制后，圍墻不復存在。那么紅外報警系統(tǒng)存在重大調(diào)整，以適應(yīng)街區(qū)制要求。

對策

對于治安防范服務(wù)管理，街區(qū)制后，小區(qū)范圍內(nèi)的封閉空間打開為城市的公共空間，城市管理、治安部門與物業(yè)管理的責任界限需要進一步界定。作者的建議是將小區(qū)內(nèi)部原封閉空間納入城市公共空間，由城市管理、治安部門進行治安防范服務(wù)管理。而物業(yè)管理企業(yè)負責封閉空間的組團、單元、幢內(nèi)部空間的治安防范服務(wù)管理。物業(yè)管理企業(yè)將采用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，在組團、單元、幢內(nèi)部空間有治安情況，系統(tǒng)會自動報警提醒。閉路監(jiān)控系統(tǒng)，與治安防范管理類似，在界定清楚物業(yè)管理企業(yè)的責任空間后，將監(jiān)控系統(tǒng)分布在組團、單元、幢內(nèi)部空間。紅外報警系統(tǒng)，街區(qū)制后，圍墻不復存在。物業(yè)管理企業(yè)需要將紅外報警系統(tǒng)的空間范圍調(diào)整至組團、單元、幢，并采用先進的物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，優(yōu)化報警系統(tǒng)，如采用人臉識別技術(shù)有效區(qū)分業(yè)主、使用人和非主業(yè)、使用人，區(qū)分本幢、本組團人員與非本幢、本組團人員。

對于人員出入管理，街區(qū)制要求將封閉小區(qū)打開成開放式的，大門和圍墻不復存在，任何人員都可以隨意出入小區(qū)。物業(yè)管理企業(yè)可以考慮將原來大門的功能移至組團、單元或者幢，并采用人臉識別技術(shù)，可以有效地識別小區(qū)業(yè)主、使用人與非小區(qū)業(yè)主、使用人。對出入組團、單元或者幢的人員都保存影像資料，保存期限滿足安防的基本要求。物品出入管理，街區(qū)制后，大門和圍墻不復存在，物業(yè)管理將無法實現(xiàn)物品出入管理。物業(yè)管理企業(yè)可以將大門和出入口這層的物品出入管理服務(wù)內(nèi)容前移至組團、單元或者是幢出入口。但是還是存在出入口過多，人員配置上無法實現(xiàn)物品出入管理。需要考慮采用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，自動識別進出幢樓的大件物品、裝修材料等，并在系統(tǒng)里提醒。物業(yè)管理人員需要對提醒的大件物品、裝修材料做到快速響應(yīng)和核實登記。車輛出入管理，街區(qū)制后，要求居住小區(qū)內(nèi)部道路對外開放，而地面停車位和地下停車場并不對外開放。物業(yè)管理企業(yè)可以將居住小區(qū)內(nèi)部道路和小區(qū)地面停車位和地下停車場進行有效的空間劃分。并在居住小區(qū)內(nèi)部道路進入地面停車位和地下停車場設(shè)置道閘系統(tǒng)，采用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)自動識別業(yè)主、物業(yè)使用人車輛和非業(yè)主、物業(yè)使用人車輛，實現(xiàn)車輛出入管理。

（作者單位：浙江建設(shè)職業(yè)技術(shù)學院；通訊作者：葉劍鋒）

2016年建設(shè)科研項目2016K58 “基于物聯(lián)網(wǎng)背景下的封閉小區(qū)街區(qū)制障礙性因素評價及對策研究"。