文/張向乾

營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)和凈利潤(rùn)的影響及建議

文/張向乾

在我國(guó)整體實(shí)現(xiàn)了“營(yíng)改增”以后，房地產(chǎn)行業(yè)目前的稅收征管就開(kāi)始面著十分具體的轉(zhuǎn)變。首先，“營(yíng)改增”的完成對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展和調(diào)控起到了十分正面作用，因此順其自然的也就使得房地產(chǎn)行業(yè)本身的發(fā)展受到了愈發(fā)嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。本文主要針對(duì)“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)自身的成本和稅負(fù)所產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析并且提出相關(guān)的建議。

營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；建議

一、“營(yíng)改增”執(zhí)行后對(duì)房地產(chǎn)造成的影響

(一)“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)在獲得土地階段成本產(chǎn)生的影響

獲得土地的使用權(quán)可以說(shuō)是企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本。我們國(guó)家的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地的形式主要為出讓和劃撥再就是轉(zhuǎn)讓等，在這些形式中主要以土地出讓的形式比較常見(jiàn)。國(guó)家掌握這國(guó)家的土地的所有權(quán)，相關(guān)的企業(yè)以及個(gè)人只可以得到規(guī)定土地的使用權(quán)，其獲得的形式就是支付給國(guó)家土地的出讓金。按照房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”當(dāng)前所出臺(tái)的政策，對(duì)于是個(gè)使用11％增值稅稅率的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們對(duì)政府部門(mén)所需要支付的土地價(jià)款能夠在計(jì)算其需要納增值稅稅額的過(guò)程中在其進(jìn)行銷售的金額中進(jìn)行扣除。一般的狀況下，土地的成本通常占到了商品房成本30％之上，這令其可以申請(qǐng)認(rèn)定是普通納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)可以所有減少?？墒鞘遣皇强梢耘袛嘧鳛槠胀ǖ募{稅人還在非常大的程度上受到企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模還有財(cái)務(wù)的管理水平所影響。

(二)“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中相關(guān)成本的影響

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)范圍非常的復(fù)雜并且廣泛，很多數(shù)房地的產(chǎn)企業(yè)都同時(shí)涉足了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)以及房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，而房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建造同時(shí)還和建筑業(yè)有很大的聯(lián)系，因此“營(yíng)改增”會(huì)對(duì)其自身的開(kāi)發(fā)成本造成影響也就可以理解了。因?yàn)樵谶M(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)候出現(xiàn)的成本里開(kāi)發(fā)成本占據(jù)的地位比較大，但是假如企業(yè)在征收增值稅后能夠獲得這部分已經(jīng)使用的增值稅的專門(mén)的發(fā)票，就能夠新增加非常多的進(jìn)項(xiàng)稅額，在增值稅進(jìn)行計(jì)稅的形式分析這從很大程度上減弱了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。可是房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理以及發(fā)票的管理還在不同的程度上受到了其業(yè)務(wù)多樣性的限制。

二、當(dāng)前情況下對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的改革相關(guān)建議

(一)提升企業(yè)自身財(cái)務(wù)的管理水平

財(cái)務(wù)的管理系統(tǒng)可以說(shuō)屬于一個(gè)企業(yè)主要的系統(tǒng)，財(cái)務(wù)自身管理水平的好壞能夠反映出企業(yè)當(dāng)前的整體水平，同時(shí)還影響著其能不能夠在競(jìng)爭(zhēng)中獲得成功。在當(dāng)前這一不斷變化的稅制情境下財(cái)務(wù)管理對(duì)企業(yè)來(lái)講有著十分重要的意義。房地產(chǎn)企業(yè)需要以完善成本管理體制當(dāng)前目標(biāo)去對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程里出現(xiàn)的多種成本進(jìn)行掌控。企業(yè)在房地產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的時(shí)候出現(xiàn)的相關(guān)成本會(huì)在極大程度上對(duì)企業(yè)獲得的利潤(rùn)造成影響，更主要的是按照“營(yíng)改增”之后的相關(guān)內(nèi)容，在對(duì)增值稅進(jìn)行計(jì)算的時(shí)候土地成本能夠在銷售額里剔除，這可以說(shuō)是很大的突破，因?yàn)橥恋氐某杀驹谶M(jìn)行開(kāi)發(fā)的成本里有著十分主要的位置，因此企業(yè)只有強(qiáng)化成本的管理同時(shí)得到符合法規(guī)的憑證，才能夠獲得更多的稅收利益。

(二)強(qiáng)化對(duì)上游合作企業(yè)以及發(fā)票的管理

在“營(yíng)改增”這一體制變革的環(huán)境下，如何管理好增值稅專門(mén)使用的發(fā)票已經(jīng)成為了十分關(guān)鍵的問(wèn)題。因?yàn)檫@不但對(duì)企業(yè)的有關(guān)業(yè)務(wù)在會(huì)計(jì)進(jìn)行處置過(guò)程中的相關(guān)的原始憑證是不是完善產(chǎn)生影響，同時(shí)還在一定程度上對(duì)著企業(yè)自身稅負(fù)產(chǎn)生影響。假如企業(yè)可以獲得的能夠進(jìn)行抵扣的增值稅的專門(mén)的發(fā)票多的話，那么在相同的條件下就代表企業(yè)目前需要繳納的增值稅就會(huì)減少。同時(shí)加上作為普通納稅人的企業(yè)才能夠單獨(dú)的去給客戶開(kāi)出增值稅的發(fā)票，所以房地產(chǎn)的企業(yè)為了能夠盡可能的得到能夠進(jìn)行抵扣的增值稅專用的發(fā)票在選擇和其合作或者是達(dá)成購(gòu)銷聯(lián)系的上游企業(yè)的時(shí)候需要對(duì)其進(jìn)行管控，盡可能的挑選一些有資質(zhì)和有一定規(guī)模的企業(yè)。同時(shí)，還應(yīng)該對(duì)一些規(guī)模比較大的企業(yè)會(huì)受到影響提升產(chǎn)品的售價(jià)，因此企業(yè)在進(jìn)行選擇的時(shí)候還需要關(guān)注的是不同的企業(yè)之間產(chǎn)品的質(zhì)量以及價(jià)格等條件的對(duì)比，防止其產(chǎn)生得到了更多能夠進(jìn)行抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額卻消耗了很多的價(jià)款的情況。

(三)提升精裝修房的銷售比例

按照當(dāng)前的法規(guī)，房地產(chǎn)商針對(duì)其進(jìn)行銷售房屋的裝修費(fèi)用也能夠當(dāng)成進(jìn)項(xiàng)完成抵扣。在對(duì)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行繳納的時(shí)候，按照營(yíng)業(yè)額的全額去進(jìn)行計(jì)算，相關(guān)的房子，精裝修的售價(jià)要比毛坯房高一些，房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)相應(yīng)的支付多一些的稅款；而“營(yíng)改增”之后，情況就產(chǎn)生了變化，假如企業(yè)選擇開(kāi)發(fā)比較多的精裝修的房屋，那么就代表其在對(duì)這些房屋進(jìn)行裝修的時(shí)候能夠獲得比較多的和物料以及固定資產(chǎn)有關(guān)的專用發(fā)票并進(jìn)行抵扣，從而在減少企業(yè)稅負(fù)的基礎(chǔ)上去給盈利創(chuàng)造更多的可能。

三、結(jié)束語(yǔ)

當(dāng)前，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)可以說(shuō)遇到了十分嚴(yán)俊的挑戰(zhàn)，可以說(shuō)在這時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)自身也有著很大的責(zé)任，以往房地產(chǎn)的銷售利潤(rùn)的提升速度顯著降低。國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所進(jìn)行的稅收調(diào)控也開(kāi)始提升，另外企業(yè)所出臺(tái)的所得稅新申報(bào)表，以及土地增值稅的稅收政策也開(kāi)始出現(xiàn)萎縮的情況，這種情況令房地產(chǎn)企業(yè)自身的稅收風(fēng)險(xiǎn)有所提升。房地產(chǎn)行業(yè)自身的發(fā)展可以說(shuō)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，以及人民生活水平的快速提升等都有著不同意義的影響。

[1]李偉，李衛(wèi)平.基于營(yíng)改增的建筑業(yè)稅收征管問(wèn)題研究[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2016，37(4).

[2]毛賢豐.營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響[J].財(cái)經(jīng)界，2015.

(作者單位：山東省魯商置業(yè)有限公司)