光榮與夢想：3501項目開工紀實

光榮與夢想：3501項目開工紀實

Point

北京財富中心，這是北京CBD整體規(guī)劃正式出臺后破土動工的第一個項目。它的開工標志著北京CBD進入了實質性的建設期，眾多新聞媒體對此爭相報道。當時，京廣中心還是北京的最高建筑，而北京財富中心比京廣中心還要高，因此，也有媒體提煉出這樣的新聞標題——“CBD項目破土 財富中心高過‘京廣’”。

北京財富中心是在原中國人民解放軍第3501被服廠廠址上建設起來的，3501廠是一家擁有外貿自營出口權的老軍工企業(yè)，這里生產的軍大衣、軍挎、還有兄弟單位生產的軍用皮靴都擁有上好的口碑，3501廠也成為老北京人心目中難以磨滅的記憶。不過，3501廠相對特殊的身份，也讓北京財富中心這個CBD的大項目推進起來頗為不易。只有知情人才知道，當年占據新聞報道版面的“第一”和“高度”，背后付出了多少艱辛。

在經過長久的期盼之后，2001年，北京財富中心終于迎來了破土動工，開工儀式上突然停電的小插曲，又平添了幾分“好事多磨”的印記；開工不久，建設工地上偶然挖掘出的“金臺夕照”石碑，也讓這座現代化的商務綜合體增添了更多的歷史文化底蘊?！侗本〤BD》專訪3501廠（北京興利公司和北京香江興利副總）黃悅濤，共同記錄下這些值得珍藏的歷史點滴。

人物簡介：

黃悅濤：

女。屬于60后，碩士畢業(yè)。80年代參加工作。在3501廠曾擔任過團委書記。

該企業(yè)房地產公司成立后擔任過秘書處長、副總。與香江國際合作后擔任過公司董事兼常務副總。

鉆石價值：一克拉VS十克拉

上個世紀八九十年代，中央提出轉變經濟增長方式，北京率先進行了以“退二進三”為主要內容的產業(yè)結構轉型升級，調整城市市區(qū)用地結構，減少工業(yè)企業(yè)用地比重，提高服務業(yè)用地比重，讓當時經濟效益較差的國有企業(yè)從第二產業(yè)中退出來，從事第三產業(yè)。

按照“退二進三”的北京經濟發(fā)展戰(zhàn)略，3501廠改造的設計規(guī)劃從1992年下半年開始了，那個時候，北京市對于CBD的整體規(guī)劃尚未出臺，人們對于CBD的認識還在朦朧狀態(tài)， 3501廠的改造項目將如何進行，是否與北京CBD的規(guī)劃協調一致，同樣沒有一個確切的答案。

當時的3501廠，因為經營利潤下滑，僅靠薄利多銷已難以為繼，企業(yè)轉型勢在必行，而對于這片9.26公頃的土地上即將誕生的新項目，人們也有了一個大致的方向，與北京市對于CBD的規(guī)劃相一致，這里將誕生一個屬于現代商務區(qū)的大項目，它叫3501項目。

《北京CBD》：當時是什么樣的環(huán)境趨勢讓我們決定去做這個土地的置換和規(guī)劃？

黃悅濤：那個時候企業(yè)也準備要轉型，有時候我們會參加市、區(qū)的一些會議，就知道了北京市整個的規(guī)劃，要把CBD放到這個地方，然后我們就主動地跟北京市規(guī)劃局進行了聯系。我們在CBD是算第一家?guī)ь^做的這個事情。當時北京市規(guī)劃局局長平永全，規(guī)劃院院長柯煥章，首規(guī)委副主任宣祥鎏，還有規(guī)劃局總工辦的李準，還有劉小石，他們這些專家，都到我們這里來，專門召開有關CBD的論證會，在我們這兒開了很多次。不管早晚跟我們這兒一開會都是好幾個小時。

《北京CBD》：當時你們的標準或者終極目標是什么？

黃悅濤：就是想做成國際型的商務中心。

《北京CBD》：你們心中的國際型商務中心是什么樣的？

黃悅濤：當時我們也不太清楚，我們到國外進行了考察。美國就有一個既是波特曼公司設計、又是他們投資的一個叫桃樹中心（英文peach tree center）項目，當時它的規(guī)模就是70多萬平米，我們覺得我們就是應該建成那樣。國際化的寫字樓，公寓，還有大型商業(yè)，屬于綜合性的一個項目。包括商業(yè)這塊，當初我們跟規(guī)委還進行了多次討論，商業(yè)面積的確定，因為當時九幾年的時候，北京市的商業(yè)還真是沒有什么太大的，所以當時確定面積的時候，大家還認為，是不是別確定那么大啊，要確定那么多了以后，有沒有人買啊等等。

《北京CBD》：我們當時工作最大的難點是什么??？

黃悅濤：就是說這個項目比較大，像CBD其他企業(yè)，像漢威大廈，當初屬于光華染織廠的，他們占地也是10萬平米，他們屬于北京市的企業(yè)，他給分成四塊，找了四個開發(fā)商去批（項目），當時我們考慮到我們是整個一個企業(yè)，想找一個國際型的開發(fā)公司，能夠建成一個國際化整體型的項目，就是像別人給我們形容的，一克拉的鉆石是多少錢？如果要是十克拉的，我分成十個小項目的價值和我這十克拉一個項目的價值，它是不一樣的。

《北京CBD》：那我們當時為什么一定要追求做十克拉的鉆石呢？

黃悅濤：就是想讓它這塊土地的價值最大化吧，實際上3501這個企業(yè)，都是有一百多年的歷史了，它是1912年成立的企業(yè)。

長久之計：合作開發(fā)VS賣地出售

3501廠始建于1912年，是北洋段祺瑞政府開辦的“陸軍被服廠”。1949年2月9日由中國人民解放軍華北軍區(qū)后勤部接管，1950年，廠址由東城祿米倉遷至朝外呼家樓新廠區(qū)，占地9.26萬平方米。1965年更名為中國人民解放軍第三五零一工廠（地方名為：國營北京被服廠），行政關系先后隸屬中國人民解放軍總后勤部軍需生產部、工廠管理部和中國新興集團總公司。2001年10月，轉歸國務院國資委所屬新興鑄管集團有限公司（現已更名為：新興際華集團有限公司）領導，2002年12月變更為北京三五零一服裝廠。

3501廠承載著百年的歷史，3501項目也要成為經得起歷史考驗的項目，正是這樣一份責任感，大家都把做好項目的規(guī)劃方案擺在了第一位。

當時根據北京市規(guī)劃委的控規(guī)，他們邀請了國際上多家設計公司來為3501項目做設計方案，再從中挑選最佳方案，與此同時，他們也跟國際上的開發(fā)公司進行談判合作。其中，新加坡的一家公司成為過首選的合作對象。

《北京CBD》：那我們跟他們合作，我們是看重哪個方面呢？

黃悅濤：因為我們也是考察了一些想跟我們合作的單位，覺得這家公司還是有實力的，而且我們也看到他們在新加坡做了一些項目。像新加坡的來福士酒店，那都一百多年了，我們去的時候仍然從經營等各個方面還是很好的，而且他們還提出了這個理念，就是說，不賣，當時1993年的時候，國內的房地產開發(fā)商基本都是開發(fā)了都出售，很快地資金回籠，而國際性的這些開發(fā)商呢，他是不出售的，他是要自營的。所以我們也看重了他這方面的實力。

《北京CBD》：就是你們也覺得自營是一個更長久的方式？

黃悅濤：我們也進行了測算嘛，你要是賣呢，它是短平快，它是一次性的。如果是自營的，在建設上，就要考慮高端，要長久，所以我們還是選擇后者。

《北京CBD》：在當時其實是非常超前的一個理念？

黃悅濤：我們當時進行了很多的測算，寫可行性研究報告，進行論證，做了很多，為什么你看像這個CBD當中有轉讓地的，我們最后為什么沒有轉讓，其實我們搞合作開發(fā)，當時我們也是考慮到員工的這個就業(yè)問題，也是考慮到將來隨著房地產開發(fā)形勢，這個區(qū)域肯定會吸引國際的一些公司進來，將來它的租金也會很高。所以我們不是用的出售的方式，我們是用的合作開發(fā)的形式。

《北京CBD》：那就需要一個很大的魄力去做這個事情？

黃悅濤：因為這個是總后的企業(yè)，從總后的領導，到工廠的領導都非常重視，而且愿意把這個企業(yè)給開發(fā)起來。跟外商談判都是我跟我們當時的開發(fā)商的領導班子一起，在談的這個項目，壓力非常大。

《北京CBD》：您是在高壓之下做的這件事情？

黃悅濤：就是在做這件事的時候，每走一步都要經歷了很多的事情，另外，那時候我們跟外商談判，談到夜里十一二點，我們家17層，那時候11點沒有電梯了，我要自己爬樓，爬到17層回家，我自己拿著一串鑰匙，我就想了，要碰見不好的人，我就跟他拼了。

金融危機：壓力山大VS尋找捷徑

經過反復的磋商，談判，3501項目逐漸成型。但就在人們認為項目即將付諸實施的時候，1997年，金融危機突然來襲，新加坡的這家公司受到極大沖擊，逐漸萌生退意。

尋找新的有實力的合作伙伴又成為當務之急。經過反復的考察，來自香港的香江國際集團進入了大家的視野，香江國際從1995年進入北京房地產市場，開發(fā)有北京國際友誼花園、數碼大廈等項目，從項目推進看來，香江國際已經具有一定的實力來接手3501項目的開發(fā)，而此前與新加坡公司談判的所確定的合作開發(fā)模式也直接延續(xù)到與香江國際的合作中來。雖然有了新的合作伙伴，但項目的審批卻遲遲未能通過，這讓3501廠上上下下從領導到普通職工都有些著急。

《北京CBD》：壓力最大的是個什么情況？

黃悅濤：你看我們寫報告，不只是給一家寫，實際上我們是一個基層的企業(yè)，寫一個請示報告，要寫到新興公司，從新興公司轉到總后，總后要轉到軍委，從軍委批完了之后，再要轉到國務院，就光這個請示件就走了這么多個部門。

《北京CBD》：您跟企業(yè)談他有經濟效益，他是有時間成本在里頭的，但是您走這些程序，它的時間又是漫長的，這是很沖突的一個事情。

黃悅濤：當時我們的經歷也是很坎坷的，1996年，當時國家不批新項目，我們從國務院得到這個消息之后，整整等了一年，后來1997年就是可以重新再談這個項目的時候，我們又找到了國務院再去批這個項目。

《北京CBD》：您的神經一直是這么繃著的是嗎？

黃悅濤：對啊，因為你想一個企業(yè)的這個事情能不能走出來。因為太難，我們夠不上軍委、國務院啊。當時我們跟東方廣場是一起上國務院總理辦公會的，東方廣場當時是因為陳希同的事情給停滯了，后來提出復議也是因為李嘉誠人家這邊的實力太強，當時國務院總理秘書處長說，人家告訴我了，東方廣場提出復議，你這兒怎么辦？我們頂著壓力去跑項目，最終我們的項目由總理在第97次辦公會上進行批復。

《北京CBD》：當時，企業(yè)等不上這個批復，員工會不會跟您這兒發(fā)火？

黃悅濤：是啊，從工人到工廠領導，知道你們組成一個班子，成立了開發(fā)公司做這件事情，但是也不知道你們?yōu)槭裁催@么多年都沒有做成。等了一年一年，你想“八年抗戰(zhàn)”啊，所以有的人理解，有的人他還是不理解的。當面就跟我說，你們都說你們能跑成，你們跑成了嗎？你們不是也沒跑成嘛，你們現在都這么多年了，你們怎么還沒跑成啊，就這么質問我們啊。

開工儀式：激動的VS難忘的

2000年9月，3501廠與香港香江國際發(fā)展有限公司簽訂了開發(fā)房地產合同，共同合作開發(fā)“北京財富中心”項目，并組建了物業(yè)公司和服裝公司。3501廠成為一個資產經營、房地產開發(fā)、物業(yè)管理和服裝生產全面發(fā)展的企業(yè)。

從1992年到2000年，歷經八年的時間，3501項目最終獲得了批復，而在漫長的等待過程中也產生了新的轉機，借鑒上海市商業(yè)樓宇的建設經驗，北京市在規(guī)劃方面也逐漸放開了手腳，北京財富中心的高度和建筑面積都突破了原來的控規(guī)，財富中心一期的高度就超過了當時北京的最高建筑京廣中心，總體的建筑面積也從最初的45萬平米增加為現在的72萬多平米。

2001年，9月17日，距離CBD規(guī)劃方案出臺僅四天之隔，北京財富中心宣布破土動工。黃悅濤作為開工儀式的主持人，在那一天特意換上了一件新衣服，衣服的顏色是紅色的，喜慶又吉利，這件衣服她到現在還保留著。

《北京CBD》：聽說開工儀式那天發(fā)生了點事故？

黃悅濤：其實我們前前后后覺得準備得很充分，但是沒有想到那天嘩！停電了，當時我們真是沒有思想準備，可是在那個情況下，我們應該是鎮(zhèn)靜的，我們不能慌，我就仍然就不用話筒去主持去做這件事情，而且那些領導，令我感動的是什么呢，就是他們就不用話筒都在講他們的發(fā)言稿。所以那個儀式整個就是進行還是很圓滿，但是這件事情對我來說，是一件不好的事情，因為我覺得我組織了那么長時間，想得那么充分了，沒想到還出現了這么一個情況。

《北京CBD》：那是因為什么停電了呢？

黃悅濤：這不是因為我們，是由于別處故障造成整個朝陽區(qū)臨時停電。

《北京CBD》：當時有應急預案嗎？

黃悅濤：對，但是確確實實這方面忘了，就是說沒有想到的事情會突然有這個感覺，緊急情況下的這些事情，當然我自己是很自責的，覺得好像我在這件事情上沒有考慮全面，萬一要出現了這些問題怎么辦，對于我得人生來說，是一個歷練也是一個教訓。

金臺夕照：歷史的VS現代的

金臺夕照是清乾隆時期的燕京八景之一。相比較于薊門煙樹、西山晴雪、盧溝曉月、居庸疊翠等其它七景，金臺夕照卻讓人久聞其名，卻不知其蹤。

2002年12月，在3501項目施工現場，建筑工人開挖地基時，在地下2米處，偶然發(fā)現一塊巨石。用鏟車，鏟去巨石周邊的土，仔細一看，原來是一塊石碑。工地領導立即向文物部門報告，引起了專家的極大興趣。他們小心翼翼地用毛刷掃凈碑面上的泥土后，露出了乾隆題寫的“金臺夕照”四個大字。

如今，“金臺夕照”碑已經扶正并豎立在該大廈的庭院之中，碑前是燕京八景的由來和位置雕塑，石碑周圍，廣植花草，綠樹成蔭。庭院周邊散布的坐臺，中部鑲嵌玻璃畫，則為燕京八景的相關介紹。夕陽西下時，金臺夕照的景象再度重現，為北京CBD和財富中心增添了歷史和人文的色彩。

《北京CBD》：聽說發(fā)現的時候，這個碑磕了一個角是嗎？

黃悅濤：對。當時工人不知道嘛，后來我們就趕快讓工人停止施工，一點兒一點兒地給它弄出來。

《北京CBD》：磕到了才發(fā)現，下面有一個碑？

黃悅濤：對，是這樣的。

《北京CBD》：當時聽說我們跟文物局也有一些談判是嗎？

黃悅濤：對，是。我們也是考慮到，因為這個東西咱們也都知道，要真正是文物的東西，等文物等級界定的時候，一定是要影響我們的施工時間是吧？再一個呢就是說，它會不會影響我們今后的這個建設呢，它會不會還要保留這些地塊，這些問題，但是我們跟他們經過幾輪商談，我們也進行過考證之后，也覺得我們把這塊碑作為一個文物保護起來，在那個地方給它豎立起來，后來也得到了他們的同意，就給批復了。

《北京CBD》：這個前后經歷了多長時間？影響了那個工程的進度嗎？

黃悅濤：還真影響了，為了這件事情我們前前后后，報批也經過了幾個月的時間。因為你也知道，當時這個工程一開始，它都是有工期的，都是不能停下來的。但是呢后來就往后延了。

《北京CBD》：所以當時那個工地整個是停下來的？

黃悅濤：對啊，停了好幾個月。其實也影響了。

《北京CBD》：會不會有人很焦慮地跟您說，我這錢都花出去了，怎么施工又停了？

黃悅濤：當然也是有了，有人說要不就偷偷地處理掉，就別報了就行了啊?；蛘呤俏覀儾挥脠?，我們就給他弄個碑。保護一下也就OK了，也就不影響我們的開發(fā)建設，但是確確實實我們考慮到這些，我們還是覺得應該上報。

北京財富中心：現實的VS記憶的

在香江國際中國地產的官方網站上，北京財富中心已經作為地產項目財富品牌的領頭羊出現。

占據北京CBD核心地段，北京財富中心與國貿三期、CCTV光華路辦公區(qū)共同了組成CBD的黃金三角。北京財富中心由五座超高層建筑構成的，寫字樓A座云集了多家國際知名企業(yè)，成為跨國公司的總部基地；高達199米的公寓御金臺擁有目前中國純公寓塔樓的第一高度；財富購物中心通過內街連廊與財富中心五座超高層建筑相連，集休閑娛樂、品牌展示、美食天地、文化交流為一體；五星級的北京千禧大酒店擁有總統套房、豪華套房和標準套房等共五百多套；財富三期寫字樓，擁有265米的高度，集尖端科技與建造美學于一體，開創(chuàng)智能辦公新標準。

從那時的3501項目到現在的北京財富中心，這座承載著光榮與夢想的超大型國際化的商務中心，對于黃悅濤和她的領導、同事們來說，是從長久以來心目中的設想真正變?yōu)榱爽F實。

《北京CBD》：今天再走在這片區(qū)域，我不知道您心里是什么感覺？

黃悅濤：我那天還在想，我們一起共同奮斗，為這個項目做了這么多年，財富中心現在是一個良好的經營狀況，也很欣慰，對于我們這些曾經為它付出的人，大家一塊兒聚一聚，或者在那兒照張相，是吧，留下這歷史的一筆，但是沒有想到呢，他們有的已經都故去了。

《北京CBD》：你們當時想要照相？

黃悅濤：我就想整個這一個項目都做成了之后，我們會在它整個項目的前面，我們一塊兒照個相，我們這些人，坐那兒照個相。

《北京CBD》：那是在哪個樓前面照個相？

黃悅濤：起碼是標志性的財富三期啊。

《北京CBD》：你們在最開始做規(guī)劃的時候，一起暢想過以后它那個樣子嗎？

黃悅濤：其實原來這些老領導就說了，你最年輕，將來這個事情建成了之后啊，就說你是這件事情的見證者，我們也許就不在了，當時說的時候，我還說你們別說這句話，但是今天想，確實是這樣。這些領導們也確實比我付出的更多，他們都是在沒日沒夜，就是寫可行性研究報告，怎么寫請示報告，還有在跟外方談判也是很艱難的，我記得我們那個時候，跟外方談判，人家就說了，比如說就兩天我們就走，就把香港的那種合同這么厚發(fā)給你了，我們就看，看完了之后我們要跟人家談，因為哪些我們同意，哪些不同意，就原則性的肯定我們都逐條過，我們一談就談整宿，一宿都不帶睡覺的。

《北京CBD》：通過3501這個項目，大家也看到了北京CBD建設首例成功的案例放在這兒了？

黃悅濤：不管怎么樣，財富中心從開建到建成，從它現在的這個經營狀況來看，還確實是朝著良好的方向發(fā)展，確實也應了當時國家計委這些人說的，你一個這么大的項目，要經過長時間的可行性的研究論證，它才能達到現在的這個成果。如果沒有當時這八年的經歷，多次地反復地論證、測算，不會有今天的這個成績，真是這樣的。我現在想，原來他們說是八年，我是很不高興的，不滿意的，但是現在回過頭來講，確確實實它經過了歷史的考驗。