【摘 要】保障性住房是重要的民生課題，《十三五規(guī)劃》《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》對保障房建設(shè)的力度大幅加強(qiáng)。我國目前現(xiàn)有保障性住房融資模式尤其是縣級政府存在著融資渠道不暢，模式單一，擔(dān)保機(jī)制不健全、手續(xù)繁瑣等問題，存在著很大的資金缺口。通過對保障性住房建設(shè)融資模式的探索研究，對試點(diǎn)發(fā)行保障性住房集合債的有益分析，進(jìn)而對加快建設(shè)保障性安居工程，對改善民生、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化健康發(fā)展起到積極作用。

【關(guān)鍵詞】保障性住房；城鎮(zhèn)化；發(fā)展

一、城鎮(zhèn)化進(jìn)程中保障性住房建設(shè)情況

所謂保障性住房，主要指的是針對中等或低等收入的家庭，開展分類保障中所提供的限定供應(yīng)對象、有一定標(biāo)準(zhǔn)及銷售價格、租金標(biāo)準(zhǔn)的住房，其性質(zhì)是社會保障性的。實(shí)際上這和商品性住房所相對的是一個概念。當(dāng)前，我們國家保障住房可分成經(jīng)濟(jì)適用類住房、廉價租房、限價房、公共租賃房、棚戶區(qū)改造等五種保障形式。

二、幾種我國保障性住房建設(shè)融資創(chuàng)新模式

1.建立發(fā)行集合債券、中期票據(jù)等融資渠道，推進(jìn)房地產(chǎn)證券化。

房地產(chǎn)證券化有自己的特點(diǎn)，即風(fēng)險(xiǎn)不高、流動性比較大、付券款滯后性的特點(diǎn)。這樣可確保保障住房資源的整合，快速籌集資金且在切割價值中，可以把風(fēng)險(xiǎn)分散，讓多人一起承擔(dān)。這樣可以對保障性住房當(dāng)中的公租房、廉租房收益回收時滯性的問題起到一定的解決作用。

因此其不容易滅失，因此有一定的案例性，這可確保投資者收益的案例。如果想要在保障性住房的構(gòu)建中可以更加順利運(yùn)用房地產(chǎn)證券化需要對有關(guān)法規(guī)有所完善，構(gòu)建完善個人信用體制，引進(jìn)并且培養(yǎng)專業(yè)人才，對稅收進(jìn)行完善，對會計(jì)制度進(jìn)行優(yōu)化，最大限度滿足房地產(chǎn)證券化需求。

2.發(fā)展REITs房地產(chǎn)信托投資基金，通過發(fā)行基金的方式募集公眾投資者資金，是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。這種投資發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)低，有效疏導(dǎo)社會資金流動性過剩的現(xiàn)狀。

實(shí)際運(yùn)用過程中，需要對發(fā)行制度進(jìn)一步完善，這樣才能提升積極性，提升收益。一般來說，可以通過財(cái)政補(bǔ)貼的形式讓REITs可達(dá)到一定收益水平。并且可考慮，把收益比較高的國有商業(yè)地產(chǎn)與REITs相整合，可以提升一定的總體收益并吸引更多人投資。信托資金有著極為成熟的動作團(tuán)隊(duì)、經(jīng)驗(yàn)，可和保障房承建方一起合作，構(gòu)建項(xiàng)目公司并負(fù)責(zé)保障房的建設(shè)，之后交由政府管理中心回購，項(xiàng)目公司收回投資并退出信托資金。

3.引入PPP模式，即公共部門與私人企業(yè)合作模式。PPP模式是以各參與方的“雙贏”或“多贏”作為合作基本理念，政府的公共部門與民營企業(yè)以特許權(quán)協(xié)議為基礎(chǔ)進(jìn)行全程合作，雙方共同對項(xiàng)目運(yùn)行的整個周期負(fù)責(zé)。在項(xiàng)目的早期論證階段，雙方共同參與項(xiàng)目的確認(rèn)、技術(shù)設(shè)計(jì)及可行性分析研究工作；對項(xiàng)目融資的可能性進(jìn)行評估確認(rèn)；采取有效的風(fēng)險(xiǎn)分配方案，把風(fēng)險(xiǎn)分配給最有能力的參與方來承擔(dān)。強(qiáng)調(diào)政府在項(xiàng)目中的所有權(quán)，以及與企業(yè)合作過程中的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和利益共享。采用PPP模式可以有效降低整個項(xiàng)目的費(fèi)用。民營企業(yè)參與項(xiàng)目的運(yùn)營、管理和維護(hù)有利于提升建設(shè)和運(yùn)營效率。為了保障PPP模式的順利運(yùn)行要建立健全法律法規(guī)，并形成有效監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)專業(yè)人才培養(yǎng)。

三、發(fā)行保障性住房集合債，推進(jìn)縣域新型城鎮(zhèn)化健康發(fā)展

《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》第二十五章規(guī)定 創(chuàng)新城鎮(zhèn)化資金保障機(jī)制規(guī)定：構(gòu)建規(guī)范、透明城市建設(shè)投資、融資的制度。在完善法律、法規(guī)以及完善地方政府責(zé)任管理制度基礎(chǔ)上構(gòu)建地方債券發(fā)行管理、評級制度，可以讓地方政府發(fā)行有關(guān)的市政債券并拓展城市建設(shè)融資渠道。對金融服務(wù)及產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)新，多渠道推進(jìn)股權(quán)的融資，提升直接融資的比例。發(fā)揮當(dāng)前政策性金融機(jī)構(gòu)作用，研究擬定政策性金融專門支持政策，并且還要構(gòu)建城市基礎(chǔ)設(shè)施，住宅政策性金融的機(jī)構(gòu)，這為城市基礎(chǔ)設(shè)施以及保障性的安居工程構(gòu)建所提供的透明、規(guī)范以及成本科學(xué)合理的融資服務(wù)。

國務(wù)院常務(wù)會議要求，由國家開發(fā)銀行成立專門機(jī)構(gòu)，實(shí)行單獨(dú)核算，采取市場化方式發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券。發(fā)改委研究推出縣級城鎮(zhèn)化集合債券（一般縣級城鎮(zhèn)化集合債由不低于3個縣級政府投融資平臺作為聯(lián)合發(fā)行主體共同發(fā)行。該類債券兼具城投類企業(yè)債券和中小企業(yè)集合企業(yè)債券的特點(diǎn)，一般由地方發(fā)改委牽頭，擇優(yōu)選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、盈利情況較好的縣級平臺公司），允許非百強(qiáng)縣抱團(tuán)發(fā)債。監(jiān)管部門審批流程和發(fā)債門檻等方面，為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)相關(guān)產(chǎn)品“開綠燈”，近來新債推出的節(jié)奏明顯比年前加快。

1.試點(diǎn)發(fā)行保障性住房集合債，拓寬縣級政府融資渠道。按照現(xiàn)行規(guī)定，市政債與政策性金融債的發(fā)行層級較高，多集中于省、市兩級，難以下沉到更為基層的地區(qū)。也就是說，這兩個券種存在著令縣級政府的融資出現(xiàn)斷檔。在創(chuàng)新融資工具方面，發(fā)行保障性住房集合債，拓寬了縣級政府融資渠道，解決了供需不匹配的問題，和縣級政府在改善城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、新城、老城建設(shè)并舉、破解城市二元結(jié)構(gòu)的旺盛融資需求。

2.試點(diǎn)發(fā)行保障性住房集合債，有效應(yīng)對地方債務(wù)和建設(shè)投資雙重壓力。國家審計(jì)署2013年全國政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果顯示，截至2013年6月底，我國縣級地方政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)已達(dá)3.96萬億元，3年來年均增長率達(dá)26.59%，增速遠(yuǎn)高于省級和市級政府，縣級政府償債壓力快速上升。中央城鎮(zhèn)化工作會議以及中共中央、國務(wù)院發(fā)布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》均明確提出加快中小城市發(fā)展，在新型城鎮(zhèn)化精神指導(dǎo)下，2014年4月2日國務(wù)院常務(wù)會議明確要求加快棚戶區(qū)改造，未來作為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)的縣級城市仍將面臨較大建設(shè)投資壓力。

作者簡介：

孔德明（1973—），男，遼寧法庫人，中共法庫縣委黨校，教研室主任，經(jīng)濟(jì)學(xué)高級講師，遼寧省市場經(jīng)濟(jì)學(xué)會常務(wù)理事。