齊惠霞

摘要：隨著經(jīng)濟體制改革的推進，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了快速發(fā)展，在國民經(jīng)濟中占有非常重要的地位，已成為國民經(jīng)濟的支柱。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，其經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展非常重要，而房地產(chǎn)經(jīng)濟很容易出現(xiàn)波動現(xiàn)象，因此要重視房地產(chǎn)經(jīng)濟波動問題，促進房地產(chǎn)的健康發(fā)展。本文主要從分析房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的原因入手，探討應對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟波動原因?qū)Σ?/p>

在我國國民經(jīng)濟發(fā)展中，房地產(chǎn)占據(jù)著非常重要的地位。可以說，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的地位首屈一指，成為我國強大的經(jīng)濟支柱之。從長期來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟是向上的，但與宏觀經(jīng)濟不同，房地產(chǎn)經(jīng)濟并不是直平穩(wěn)發(fā)展的，它很容易受些因素的影響而發(fā)生波動。房地產(chǎn)波動會給我國經(jīng)濟帶來很大影響，因此要重視房地產(chǎn)經(jīng)濟波動問題，只有分析房地產(chǎn)經(jīng)濟波動原因，掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟波動規(guī)律，才能采取有效的措施應對房地產(chǎn)波動問題，從而促進房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的原因

新形勢下，影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的因素有很多，有外部原因和內(nèi)部原因。外部原因是指會對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生沖擊作用的外在因素；內(nèi)部原因是指房地產(chǎn)行業(yè)自身因素，對房地產(chǎn)經(jīng)濟有內(nèi)部影響。

（一）外部原因

1.經(jīng)濟原因。經(jīng)濟原因主要是指宏觀經(jīng)濟及其相關(guān)因素對房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響。宏觀經(jīng)濟通過經(jīng)濟變量、經(jīng)濟參數(shù)等影響房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的波動。宏觀經(jīng)濟的經(jīng)濟參數(shù)與經(jīng)濟變量主要表現(xiàn)為經(jīng)濟增長率、物價與通貨膨脹率、銀行利率等。當前銀行利率不斷調(diào)整、物價不穩(wěn)定等這會影響經(jīng)濟參數(shù)和經(jīng)濟變量，影響宏觀經(jīng)濟，進而影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟。

2.金融原因。資本對房地產(chǎn)行業(yè)的影響很大，房地產(chǎn)開發(fā)與持續(xù)健康發(fā)展與金融的支持是密不可分的。房地產(chǎn)開發(fā)時，主要是通過貸款投資、利率水平等為主要手段進行房地產(chǎn)具體運作程序的。通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟的深入分析，會了解到房地產(chǎn)經(jīng)濟屬于經(jīng)濟密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必須借助大量的資金，只有這樣房地產(chǎn)才能生存與發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所需資金部分來于自身，一部分需要通過市場渠道來籌集相關(guān)資金，這樣才能支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

3.土地原因。市場經(jīng)濟規(guī)律下，房地產(chǎn)開發(fā)中會受到兩個市場的影響即一級市場和二級市場。一級市場是土地市場，在這市場中開放商是需求方，國家土地資源部門是供給方，土地成為可以交易的資源，成為交換商品，通過交易房地產(chǎn)開放商獲得相應的土地處理權(quán)，這是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，同時這交易也使房地產(chǎn)自身的交換價值體現(xiàn)出來。二級市場中房地產(chǎn)開放商成為供給方，購房者成為需求方，購房者的需求程度會直接影響房地產(chǎn)市場。這市場中交易的商品是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。在對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動影響因素進行分析時要考慮如房屋竣工面積、土地出讓收入等方面的因素，其中土地因素是非常重要的參考因素。

4.政策原因。政策原因主要是指與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展密切相關(guān)的些政策如貨幣政策、財政政策、產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟體制、區(qū)域發(fā)展政策等。其中如貨幣政策的變動會影響房地產(chǎn)的價格走向，區(qū)域發(fā)展政策會對房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來影響等。同時，政府通過這些政策也可以對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，調(diào)控房地產(chǎn)各個領(lǐng)域，從而對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動產(chǎn)生影響。

5.市場原因。從當前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與價格機制有著密切關(guān)系。購房者的需求程度、價格因素等都會影響到房地產(chǎn)的交易水平，進而影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動。同時隨著全面二孩政策的放開，商品房面積也成為購房者考慮的個重要因素，這樣可以作為預測房地產(chǎn)未來走勢的個因素。從房地產(chǎn)市場的發(fā)展來看，未來房地產(chǎn)價格下調(diào)，即使價格出現(xiàn)大的下降，房地產(chǎn)需求也會相應減少；房地產(chǎn)價格上漲，即使價格高漲，房地產(chǎn)需求也會增加。這是因為房地產(chǎn)價格受需求的影響，需求量大，房地產(chǎn)價格就會根據(jù)市場規(guī)律上調(diào)；需求量小，房地產(chǎn)價格會做相應下調(diào)。

（二）內(nèi)部原因

1.供需矛盾。供需矛盾是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的根本原因。對房地產(chǎn)行業(yè)來說，房地產(chǎn)的供需變化是很頻繁的。房地產(chǎn)的快速增長離不開消費者需求的支持，一旦消費者的需求減少，或者跟不上房地產(chǎn)發(fā)展步伐，房地產(chǎn)發(fā)展就會減緩。同時我國房地產(chǎn)的供給會受到勞動、技術(shù)、資金等多種因素的影響，從而出現(xiàn)擴張或者收縮現(xiàn)象，一般來說我國房地產(chǎn)供給波動落后于需求波動，房地產(chǎn)需求平衡狀態(tài)只是暫時的，常常會表現(xiàn)為不平衡，要維持兩者的平衡就需要不斷調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟，所以房地產(chǎn)供需的不斷變化會影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動。

2.投資原因。房地產(chǎn)投資對房地產(chǎn)的發(fā)展有著非常重要的影響，現(xiàn)在業(yè)界人士認為房地產(chǎn)投資是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的重要引擎。這即是說，房地產(chǎn)投資增加，房地產(chǎn)行業(yè)就會迅猛發(fā)展，推動房地產(chǎn)市場的繁榮：房地產(chǎn)投資縮小，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展就會減緩甚至停滯不前，房地產(chǎn)市場蕭條。由此可見，房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)經(jīng)濟波動是密切相關(guān)的。

3.價格原因。價格變化對房地產(chǎn)的影響很大，房地產(chǎn)繁榮時有投機性、盲目性的房地產(chǎn)投資，這會推動房地產(chǎn)價格的快速上漲。房地產(chǎn)熱時，投資會有很高的回報率，越來越多的開放商抓住商機，將資金都投入到房地產(chǎn)市場，使得房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)開放商獲得了很高的收益，投機性投資者轉(zhuǎn)手后也獲得了可觀的收入。但房地產(chǎn)的供需關(guān)系不穩(wěn)定，房地產(chǎn)空前的繁榮景象含有大量的泡沫，這種情況下的繁榮是暫時的，不可能推動經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展的。

4.房地產(chǎn)收益率。房地產(chǎn)收益率即投資回報率，是房地產(chǎn)投資額與凈收益之間的比例。般情況下，如果房地產(chǎn)開發(fā)商的預期收益高，開放商就會不斷的擴大開發(fā)規(guī)模，追加房地產(chǎn)投入；如果房地產(chǎn)開發(fā)商的預期收益低，就會降低投資。因此，房地產(chǎn)收益率是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的重要因素。

二、應對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的對策

（一）強化市場調(diào)控行為

房地產(chǎn)價格變化對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動影響較大，要解決這

問題就要強化市場調(diào)控行為。面對房地產(chǎn)價格的不斷變化，國家政府有義務進行責任性調(diào)控，但如果房地產(chǎn)價格在正常范圍內(nèi)波動則無需進行干預。如果房地產(chǎn)價格過低或者過高，遠遠超出合理范圍，政府都有責任對其進行調(diào)控，如果價格過高，會限制般購房者的消費需求；如果價格過低，特別是土地價格過低，會影響到國有權(quán)益，出現(xiàn)土地囤積、閑置問題。因此要強化房地產(chǎn)調(diào)控力度，使價格控制在合理范圍內(nèi)，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。從國家層面來說，需要加強土地統(tǒng)管理，控制土地總量，合理規(guī)劃，嚴格監(jiān)控土地用途；規(guī)范土地操作；確立市場化土地供應機制。

（二）健全房地產(chǎn)投資機制

解決房地產(chǎn)經(jīng)濟波動，要健全房地產(chǎn)投資機制，建立房地產(chǎn)投資制度。結(jié)合社會經(jīng)濟發(fā)展實際，科學、合理選用房地產(chǎn)投資政策，促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。制定房地產(chǎn)投資政策時，要明確投資主體，避免不可預估的風險，及時觀察房地產(chǎn)經(jīng)濟狀況，確保房地產(chǎn)投資的合理化發(fā)展。同時制定與房地產(chǎn)投資相應的投資政策，對房地產(chǎn)投資政策來說，即使短期內(nèi)會抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，也要貫徹執(zhí)行。對于投資中不當?shù)慕?jīng)濟政策，要通過相關(guān)措施進行糾正，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。

（三）規(guī)范土地市場管理

土地管理是確保房地產(chǎn)經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的重要因素，只有規(guī)范土地市場管理，才能有效應對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動問題。首先要控制土地總量，統(tǒng)土地管理權(quán)，建立嚴格的審批制度；其次根據(jù)規(guī)范操作要求，規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓的市場化，減少行政干預；再次要強化政府土地功能給力，同時開放土地轉(zhuǎn)讓市場管理，優(yōu)化土地使用權(quán)，在市場機制調(diào)節(jié)下優(yōu)化和重組土地資源；第四要加強國家對城市土地使用市場的調(diào)控，減少地方政府濫用土地現(xiàn)象，確保土地使用的合法性；第五完善土地使用規(guī)范條例，詳細規(guī)劃每片土地用途，不能挪作他用，如用于建設(shè)綠地的不能用于建筑，用于工業(yè)建筑用地不能用于民用建筑等。

（四）完善開發(fā)金融制度

應對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動問題就要完善房地產(chǎn)開發(fā)金融制度，首先要完善房地產(chǎn)多元化融資途徑如貸款、政府優(yōu)惠政策等；其次要結(jié)合市場現(xiàn)狀，建立房地產(chǎn)多元化融資機制，如銀行貸款的支持等，促進房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展；再次要加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管機制。房地產(chǎn)發(fā)展要與國際經(jīng)濟發(fā)展狀況相結(jié)合，借鑒有益經(jīng)驗改善房地產(chǎn)發(fā)展中的不足，從而推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（五）加大市場調(diào)查力度

房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展離不開大量的調(diào)查，要加大調(diào)查力度，規(guī)范房地產(chǎn)市場。首先投資主體對房地產(chǎn)未來發(fā)展影響較大，但目前我國國有企業(yè)存在產(chǎn)權(quán)不清、職責不明等問題；其次密切關(guān)注房地產(chǎn)投資規(guī)模，使房地產(chǎn)投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟相適應，確保房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中占有合理比例。規(guī)范、完善政府投資，掌握房地產(chǎn)開發(fā)投資策略，間接調(diào)控房地產(chǎn)投資行為，促進房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)、快速發(fā)展。

總之，房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟發(fā)展中占有重要地位，正因為房地產(chǎn)經(jīng)濟的重要地位，越來越多的人開始關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟波動問題，分析影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的因素，只有全面掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟波動因素，才能有效調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，確保房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。