梁 軍（蘭州文理學(xué)院，甘肅 蘭州 730000）

房地產(chǎn)市場調(diào)控與法律對策分析

梁 軍（蘭州文理學(xué)院，甘肅 蘭州 730000）

通常政府會通過經(jīng)濟、行政以及法律三種方式來對房地產(chǎn)進行調(diào)控，其中法律途徑是目前使用效果最佳的房地產(chǎn)市場調(diào)控方式。通過對房地產(chǎn)市場調(diào)控現(xiàn)狀的介紹，分析出房地產(chǎn)市場調(diào)控中法律政策所起到的作用，進而探索出房地產(chǎn)市場調(diào)控的法律手段，期望能夠為國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控方式提供一定的啟示。

房地產(chǎn)泡沫；市場調(diào)控；法律對策；行政問責(zé)

為了滿足人口增長對住房的需求，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場得到了迅猛的發(fā)展，但在房地產(chǎn)經(jīng)濟快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)市場卻呈現(xiàn)出了諸多的問題，需要使用法律手段對其進行合理的管控，才能保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。想要科學(xué)使用法律對策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，首先就需要對目前房地產(chǎn)市場的調(diào)控現(xiàn)狀進行深度的剖析。

1 房地產(chǎn)市場調(diào)控現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)市場法律體系不足

為了確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行，各地政府會通過法律手段對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控。就調(diào)控層面而言，在調(diào)控時的政策主體類型較為多樣化，無法將調(diào)控權(quán)統(tǒng)一在一處，致使出現(xiàn)了調(diào)控政策落實不到位、負責(zé)人之間相互推諉等問題；而就調(diào)控方式而言，如果沒有依靠法律手段，只是利用經(jīng)濟途徑來對市場進行控制，就會對相關(guān)政策的功能發(fā)揮造成束縛。這些都表明了，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的法律系統(tǒng)還存在著一定的問題，有待完善[1]。

1.2 房地產(chǎn)市場泡沫現(xiàn)象

“泡沫現(xiàn)象”，就是指因房屋建造土地資源緊張或房屋產(chǎn)品屬性影響，使人們開始對房地產(chǎn)進行投資，造成房價與基本價值偏差較大的價格變動現(xiàn)象。正常情況下，房屋均價應(yīng)和民居家庭年收入之間保持合理的比例，但最近幾年我國房價收入?yún)s遠高其六倍以上，說明國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫現(xiàn)象。而且在國內(nèi)房價迅速漲幅的環(huán)境下，房屋租金的價格變化速度卻沒有達到較大程度的變化，這就表明實際的住房需求量并沒有達到一定的數(shù)值，這也是泡沫現(xiàn)象的一種表現(xiàn)[5]。

1.3 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控執(zhí)行力不足

國家出臺多項房價控制條款的目的，就是為了對房價問題進行科學(xué)的調(diào)控，保證房地產(chǎn)市場的合理性。但由于個別地區(qū)調(diào)控政策執(zhí)行力度不足，導(dǎo)致政府出臺的多項房價調(diào)控政策都沒有發(fā)揮出真正的作用。而且部分房地產(chǎn)商為了達到某種利益，在經(jīng)營中使用一些非法手段，這也對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場造成了直接的影響。如何正確處理房地產(chǎn)市場的調(diào)控方式，保證各項房政政策能夠落實到位，已經(jīng)成為了目前房地產(chǎn)市場調(diào)控的首要問題[1]。

2 房地產(chǎn)市場調(diào)控中法律政策的作用

2.1 價格管控方面

對房屋價格進行有效管控，是法律政策在房地產(chǎn)市場管控中最為顯著的作用。按照“房地產(chǎn)管理法”的相關(guān)條例規(guī)定，相關(guān)部門必須要定期對房屋重置價格、基準(zhǔn)地價以及標(biāo)定地價的價格進行確認與公布，并將其作為參考對當(dāng)?shù)厣唐贩康膬r格進行確定。這就直接證明了，法律法規(guī)是能夠?qū)Ψ课輧r格進行約束與管理的。但就目前的房地產(chǎn)市場交易情況來看，這項政策的實施力度還有待提高，很多居民并沒有掌握對房價進行科學(xué)分析的方式，還是容易出現(xiàn)盲目購買或者盲目觀望的情況，錯過了房屋購買的最佳時期。所以相關(guān)部門還應(yīng)不斷加大對相關(guān)法律條文的執(zhí)行力度，以便解決市場中存在的房價問題[2]。

2.2 土地轉(zhuǎn)讓方面

根據(jù)我國“房地產(chǎn)管理法”相關(guān)法律法規(guī)可知，當(dāng)對土地所有權(quán)進行出讓時，必須要與“年度建設(shè)用地規(guī)劃”、“城市規(guī)劃”以及“土地使用整體規(guī)劃”的內(nèi)容保持一致性。這一規(guī)定從本質(zhì)上而言，是就宏觀層面來對房地產(chǎn)市場開發(fā)情況進行管理和控制的。由于我國實行的是中國特色化社會主義體制，所以各地會有各級政府部門對該項條例的執(zhí)行進行管控，為相關(guān)法律法規(guī)的實施提供了保障[3]。

2.3 市場秩序管理方面

在“房地產(chǎn)管理法”中已經(jīng)明確指出，如果有關(guān)人員在沒有取得相關(guān)資質(zhì)的情況下，私自對土地資源進行開發(fā)，縣級以上工商行政管理部門就有權(quán)利對其進行管理，會讓其立即停止相關(guān)業(yè)務(wù)，并在對其違法所得進行沒收的同時，對其處以相應(yīng)的處罰。這就充分說明了只要正確使用法律手段，就能對房地產(chǎn)市場的秩序進行有效的管理。但目前這一條款的處罰力度還是相對較輕，管理震懾力度還是沒有達到理想的標(biāo)準(zhǔn)，還需加大法律管理力度，并應(yīng)增加刑事責(zé)任方面的內(nèi)容，從而避免相關(guān)人員想要非法牟利的行為，切實對房地產(chǎn)市場的秩序進行調(diào)整與完善[2]。

3 房地產(chǎn)市場調(diào)控的法律手段

3.1 加大刑事手段的實施力度

在使用法律政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控進行輔助時，必須要確保法律政策與法律管束之間的吻合度，要將相關(guān)法律責(zé)任融入劃分到刑事責(zé)任范圍之內(nèi)，并要保證刑事手段后續(xù)的執(zhí)行力度。不過一些大型房地產(chǎn)企業(yè)，通過多年的經(jīng)營資金較為雄厚，一旦發(fā)生問題，這些企業(yè)也有足夠的資本擔(dān)負相應(yīng)的罰金，很容易使其因獲取某種利益而明知故犯。因此必須要通過刑事手段加大對相關(guān)人員以及相關(guān)企業(yè)的震懾力度，使其能夠產(chǎn)生足夠的危機意識，進而在日常工作中嚴格約束自身的經(jīng)營行為，使房地產(chǎn)市場能夠始終保持清廉、守法之風(fēng)[3]。

3.2 制定價格衡量指標(biāo)

相關(guān)部門不僅要通過法律手段對房價進行約束，同時還應(yīng)建立房價價格衡量標(biāo)準(zhǔn)，有效應(yīng)對房價聯(lián)動效應(yīng)方面的問題，從宏觀角度入手，對房地產(chǎn)市場價格進行調(diào)節(jié)與控制。通過對“房地產(chǎn)管理法”相關(guān)條例的研究發(fā)現(xiàn)，相關(guān)部門在對房價標(biāo)準(zhǔn)進行制定之前，首先應(yīng)對當(dāng)?shù)氐摹胺课葜刂脙r格”、“基準(zhǔn)地價”以及“確定地價”三方面的內(nèi)容進行實地的分析與調(diào)研，在得出分析結(jié)果之后還要經(jīng)過專業(yè)的評定才能最終對平衡價格標(biāo)準(zhǔn)進行確定。在得到價格標(biāo)準(zhǔn)之后，相關(guān)人員必須以該標(biāo)準(zhǔn)作為參照，對房地產(chǎn)市場的價格進行科學(xué)的管控。從而將政府在市場管控中的職能完全發(fā)揮出來[2]。

3.3 加大住房保障政策落實力度

我國政府在加大經(jīng)濟建設(shè)力度的同時，也對國民基本公共服務(wù)保障進行了強化，各地區(qū)的保障性住房體系都在逐漸完善之中，限價商品房、公共租賃房以及經(jīng)濟適用房等保障性住房的數(shù)量也有了極大的提升。但每年仍有部分需要保障的群體，沒有獲得相應(yīng)的保障房，而部分不符合保障條件的居民，卻獲得了居住的機會。證明目前國內(nèi)的住房保障制度，還存在一定的不足之處，相關(guān)部門必須要加大住房保障政策的落實力度，才能確保民眾可以享受到公平的保障待遇。一方面政府要對保障住房的進入機制以及退出機制進行強化，確保每一套保障性住房都能發(fā)揮其真正的作用；另一方面，政府要在對保障性住房建造監(jiān)管的同時，還要對住房后期的分配情況進行合理的管控，要按照本地的社會經(jīng)濟情況以及人均收入情況，來對保障性住房的入住標(biāo)準(zhǔn)進行調(diào)整，使保障性住房這項惠民政策，能夠真正為當(dāng)?shù)匕傩諑韺嵒菖c保障[4]。

3.4 加大調(diào)控行政問責(zé)制度的落實力度

對房地產(chǎn)市場調(diào)控手段實施問責(zé)制度的目的，是為了對各項調(diào)控行為進行有效的約束，使各項房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，都能在相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)之下開展。因此中央以及地方都應(yīng)加大行政問責(zé)的力度，使各個部門以及各個級別的工作人員都能嚴格遵守相關(guān)條例開展各項工作，一旦發(fā)現(xiàn)有違法亂紀(jì)的行為出現(xiàn)，有關(guān)部門必須要按照行政問責(zé)相關(guān)條例，對當(dāng)事人進行嚴肅處理，從而為房地產(chǎn)各項調(diào)控措施的落實打下堅實的基礎(chǔ)。為了確保監(jiān)管工作的開展質(zhì)量，各部門之間應(yīng)保持通暢的交流與密切的配合，進而對相關(guān)部門的日常工作開展情況進行實時的監(jiān)管，確保能夠及時發(fā)現(xiàn)問題、改正問題，從源頭杜絕貪污腐敗的事情發(fā)生，為房地產(chǎn)市場調(diào)控的順利進行提供保障[1]。

3.5 加大立法調(diào)查、研究力度，確保相關(guān)工作的落實質(zhì)量

房地產(chǎn)市場會隨著國民經(jīng)濟以及土地資源數(shù)量等因素的改變而發(fā)生變化，所以相關(guān)部門必須要及時根據(jù)相應(yīng)的變化，對房地產(chǎn)市場法律體系進行調(diào)整與完善。要加大立法調(diào)查與研究的力度，真正走到實地進行多方調(diào)查，有效聽取各方的意見，特別是要對執(zhí)行部門真正的意見進行深入的了解，明確在實際政策執(zhí)行過程中可能出現(xiàn)的問題，并將其考慮到政策制定的過程之中，從而確保各項政策制定的科學(xué)性與可行性，為市場調(diào)控工作的進行形成良好的鋪墊。同時要建立配套的立法監(jiān)督機制以及后期執(zhí)行追蹤制度，并要安排專人按照其制度，對立法過程以及后期執(zhí)行過程進行監(jiān)督，并對各項政策的落實情況進行全程的記錄，一旦發(fā)生問題，要及時將問題發(fā)生過程以及其他相關(guān)資料匯報到上級部門，以便相關(guān)人員及時對立法政策進行調(diào)整，為政策法規(guī)的實用性以及時效性提供有利的支持。此外，要就出現(xiàn)房價下調(diào)后，可能出現(xiàn)的退房以及違約等方面的問題，制定出相應(yīng)的應(yīng)對措施，并要加大各項法律法規(guī)以及購房維權(quán)正確方式的宣傳力度，使民眾能夠正確使用法律方式進行維權(quán)[6]。

4 結(jié) 語

作為民生問題中最為重要的內(nèi)容，住房問題一直都是社會各界關(guān)注的重點，中央與地方也在積極出臺各項方案，來對房地產(chǎn)市場進行合理的管控。雖然目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的調(diào)控質(zhì)量還存在著一定的問題，但只要中央與政府能夠及時對各項法律政策進行完善，并正確運用法律手段來對市場調(diào)控工作進行不斷地優(yōu)化，就能有效提高國內(nèi)房地產(chǎn)市場的管控水平，使我國房地產(chǎn)市場形成科學(xué)、穩(wěn)定的運營模式，為民眾創(chuàng)造出更加公平、合理的購房環(huán)境。

[1]余亞亮．試論房地產(chǎn)市場調(diào)控與法律對策[J]．法制與社會,2014,16:234-235．

[2]蔣曉立．論我國房地產(chǎn)市場調(diào)控與法律對策[J]．知識經(jīng)濟,2012,18:119．

[3]孫堃．我國房地產(chǎn)市場調(diào)控與法律對策芻議[J]．企業(yè)導(dǎo)報,2013,03:154．

[4]吳艷,王佑輝,鮑俊升．房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的綜合效應(yīng)研究[J]．中州學(xué)刊,2013,04:35-39．

[5]魏宏．論房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的法律對策[J]．中國證券期貨,2013,08:145-146．

[6]楊晨,李玉斌．我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的法律分析[J]．法制與社會,2015,35:78-86+117．

[7]王凱紅．分析市場、把握市場、調(diào)控市場——房地產(chǎn)調(diào)控新政與法律專題研討會綜述[J]．上海房地,2010,12:7-8．

Real estate market regulation and legal countermeasure analysis

Generally,the government will regulate real estate by three ways:economic,administrative and legal,and the legal way is the best way to control the real estate market．The present situation of the regulation of the real estate market,analyzing the legal policy of the real estate market regulation in the role,and then explore the legal means to regulate and control the real estate market,is expected to provide certain enlightenment for the regulation of the domestic real estate market．

real estate bubble；market regulation；legal measures；administrative accountability

F12 F20

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1003-8965(2017)01-0109-02