招商蛇口蝶變

杜冬東

重組上市1周年，招商蛇口三大業(yè)務(wù)板塊正在邁入增長快車道，其深度整合效應(yīng)開始凸顯。伴隨商業(yè)模式的成型，其園區(qū)板塊業(yè)務(wù)有望借助A股上市融資平臺，加速模式的復(fù)制擴張，引領(lǐng)招商蛇口戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

然而，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在營收中的占比依然較高，招商蛇口在前海的土地資源建設(shè)利潤釋放以及新興業(yè)務(wù)培育成長還尚待時日，其“去地產(chǎn)化”仍然需要耐心。

2016年11月12日，以“藍色夢想·啟航蛇口太子灣”為主題的“內(nèi)地與港澳郵輪旅游合作發(fā)展大會暨太子灣郵輪母港開港儀式”在深圳舉行，在200余名到場嘉賓的見證之下，頭頂“全國最大郵輪母港”光環(huán)的蛇口太子灣郵輪母港，正式開港。次日，深圳太子灣郵輪母港迎來1400多名乘客，首航將駛往越南胡志明市及芽莊。

作為招商蛇口（001979）旗下全資擁有的郵輪母港項目，深圳太子灣郵輪母港后方港區(qū)占地面積69.764萬平方米，總建筑面積達170萬平方米，是目前國內(nèi)唯一可以?？渴澜缟献畲蟮?2萬噸級郵輪的郵輪碼頭。據(jù)招商蛇口介紹，“深圳蛇口太子灣郵輪中心，將打造成為集關(guān)檢、免稅商業(yè)、餐飲、辦公等功能于一體的口岸城市綜合體”。

太子灣國際郵輪母港的開港運營，意味著招商蛇口旗下的新業(yè)務(wù)板塊—郵輪產(chǎn)業(yè)的建設(shè)與運營取得又一項實質(zhì)性進展。

2016年以來，招商蛇口旗下的郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運營板塊業(yè)務(wù)提速。9月8日，“廈門海上世界國際郵輪碼頭”正式開工；9月30日，招商蛇口郵輪預(yù)訂平臺上線運營；10月31日，深圳蛇口郵輪中心投入啟用，承擔原蛇口客運碼頭水上客運業(yè)務(wù)。2016年上半年數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運營實現(xiàn)營收1.73億元。

事實上，招商蛇口園區(qū)產(chǎn)業(yè)板塊和社區(qū)產(chǎn)業(yè)板塊業(yè)務(wù)的表現(xiàn)，更為引人矚目。

2016年8月29日，招商蛇口及華僑城（000069）組成聯(lián)合體靠技術(shù)標奪冠，以310億元總價取得深圳寶安區(qū)空港新城國際會展中心（一期）配套商業(yè)用地的土地使用權(quán)及建設(shè)運營權(quán)。

該項目整體占地面積約178.35萬平方米，規(guī)定總建筑面積約245.33萬平方米，包括會展用地及配套商業(yè)用地兩部分。會展用地占地面積約125.53萬平方米，規(guī)定總建筑面積約91萬平方米，主要為會展場館；配套商業(yè)建筑用地總占地面積約52.82萬平方米，規(guī)定總建筑面積約154.33萬平方米，包括商業(yè)、辦公、酒店和商務(wù)公寓等功能建筑。根據(jù)雙方協(xié)議，招商蛇口與華僑城將按照50：50聯(lián)合進行開發(fā)。

2016年9月21日，招商蛇口控股子公司深圳市招商前海實業(yè)發(fā)展有限公司，與深圳市前海管理局下屬全資子公司深圳市前海開發(fā)投資控股有限公司，合資成立了深圳市前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展有限公司（下稱“自貿(mào)投資公司”）。

企業(yè)與政府組建合資公司建設(shè)自貿(mào)區(qū)，在國內(nèi)史無前例。

雙方協(xié)議顯示，自貿(mào)投資公司分別由上述二者出資5億元，各占50%股權(quán)，共同開發(fā)前海2.9平方公里的土地。根據(jù)股權(quán)比例，招商蛇口將擁有合資公司41.25%股權(quán)。該公司定位為“全球領(lǐng)先的自貿(mào)園區(qū)綜合開發(fā)建設(shè)和運營服務(wù)商”，具體負責自貿(mào)新城開發(fā)建設(shè)與運營管理、園區(qū)綜合運營服務(wù)、深港合作的服務(wù)保障等服務(wù)，致力于探索“小政府+大企業(yè)”的企業(yè)化管理、摸索PPP2.0新模式。

招商蛇口2016年前10個月的業(yè)績報告顯示，公司又分別斥資17.52億元和7.46億元拿下佛山市順德區(qū)陳村金錩項目和大連市體育中心四期A區(qū)項目。

在外界看來，招商蛇口重回A股1年間大手筆動作不斷，接二連三被置于鎂光燈下。

數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口2016年前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入367.32億元，同比增長43.98%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤56.1億元，同比增長193.68%，公司資產(chǎn)總額2418.4億元，凈資產(chǎn)679.04億元。這表明，招商蛇口凈利潤同比增長近2倍。

2015年12月底，原招商局蛇口工業(yè)園區(qū)公司（下稱“蛇口工業(yè)區(qū)”）吸收合并招商地產(chǎn)（000024/200024，已退市），重組為招商蛇口并重新在A股上市。作為A+B股重組再A股上市首例樣本，招商蛇口的經(jīng)營業(yè)績一直頗受外界關(guān)注。

上述種種跡象表明，重組上市1周年，招商蛇口三大業(yè)務(wù)板塊正在邁入發(fā)展快車道，其深度整合效應(yīng)開始積極顯現(xiàn)。那么，短短1年間，招商蛇口的經(jīng)營業(yè)績是如何實現(xiàn)的？其整合效應(yīng)究竟是如何發(fā)揮的？當下這種成長狀態(tài)又能否持續(xù)？

為解開謎團，我們從蛇口工業(yè)區(qū)與招商地產(chǎn)的重組上市說起。

地產(chǎn)旗艦

作為央企中的領(lǐng)先企業(yè)，招商局集團實力雄厚，其旗下包括交通運輸及基礎(chǔ)設(shè)施、金融業(yè)、房地產(chǎn)三大核心產(chǎn)業(yè)。在招商蛇口重組上市之前，招商局集團地產(chǎn)板塊資產(chǎn)主要包括原上市企業(yè)招商地產(chǎn)、蛇口工業(yè)區(qū)以及港口基建地產(chǎn)板塊等。

成立于1984年的招商地產(chǎn)是中國最早的房地產(chǎn)公司之一，也是招商局旗下最大的地產(chǎn)上市平臺。1993年6月，招商地產(chǎn)A股、B股先后在深交所上市，B股之后又在新加坡證券交易所上市。在很長一段時間內(nèi)，招商地產(chǎn)的經(jīng)營業(yè)績位居行業(yè)前茅，為地產(chǎn)行業(yè)“萬招保金”四強之一。2014年度，招商地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入433.85億元；截至2015年第三季度，招商地產(chǎn)總資產(chǎn)達到1814.18億元。

近10年來，相比于中國恒大（03333.HK）、萬科A（000002）、碧桂園（02007.HK）等民營房企的高歌猛進，招商地產(chǎn)業(yè)績表現(xiàn)顯得波瀾不驚。2011年開始，受宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)限購令以及市場競爭激烈等因素影響，“萬恒萬綠”稱雄中國房地產(chǎn)市場，招商地產(chǎn)從“萬招保金”行列退出，并且消失在地產(chǎn)行業(yè)前15強名單中。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2006-2009年，招商地產(chǎn)營業(yè)收入規(guī)模穩(wěn)居中國恒大之上，但2010年之后被中國恒大超越，并與之規(guī)模差距拉開至百億元以上。2014年，中國恒大躋身千億級行列之時，招商地產(chǎn)規(guī)模仍然不足500億元。與萬科的營收增長對比也同樣明顯，二者營業(yè)收入從2006年151億元距離，擴大至2014年千億元之巨（圖1）。在分化加劇的地產(chǎn)江湖中，招商地產(chǎn)被甩出第一陣營。

蛇口工業(yè)區(qū)，則是招商系旗下的工業(yè)園區(qū)綜合開發(fā)企業(yè)，其早期在蛇口10余平方公里的土地上開發(fā)成長而來。在吸收合并招商地產(chǎn)之前，蛇口工業(yè)區(qū)也是招商地產(chǎn)第一大股東，并持有其40.38%股權(quán)。

蛇口工業(yè)區(qū)園區(qū)地產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)驗豐富，旗下的“明華輪”及“海上世界中心廣場”等休閑旅游項目定位頗為高端，在業(yè)內(nèi)一度被視作城市升級經(jīng)典之作。

依靠復(fù)制“蛇口模式”，蛇口工業(yè)區(qū)先后在京滬、青島等城市投資開發(fā)了眾多地產(chǎn)項目。歸納來看，蛇口工業(yè)區(qū)旗下資產(chǎn)主要包括：一是產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)，如南油集團、平方汽車園、光明科技園、青島公司等；二是蛇口工業(yè)區(qū)旗下的住宅、商辦項目以及酒店經(jīng)營企業(yè)，包括美倫酒店、南海酒店等；三是招商客運等7家園區(qū)配套企業(yè)及1家房地產(chǎn)基金管理公司。

總體而言，蛇口工業(yè)區(qū)整體資產(chǎn)比較優(yōu)質(zhì)。但由于蛇口工業(yè)區(qū)并未上市融資，其商業(yè)模式復(fù)制擴張能力較為有限。

此外，招商局集團旗下交通運輸業(yè)務(wù)板塊，在全國各地做港口基建也擁有大量的土地。近年來，由于港口業(yè)供求結(jié)構(gòu)不平衡情況，運力過?，F(xiàn)象明顯，招商系旗下的港口碼頭業(yè)務(wù)也面臨轉(zhuǎn)型升級。

從整個地產(chǎn)行業(yè)看，隨著傳統(tǒng)房地產(chǎn)純開發(fā)時代走向終結(jié)，房地產(chǎn)日漸走到供需平衡拐點，行業(yè)利潤率逐漸下降至個位數(shù)。早在2014年國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，當年房地產(chǎn)業(yè)GDP為38167億元，同比增長僅2.3%，遠遠低于國民經(jīng)濟7.4%的增速。

房地產(chǎn)行業(yè)龍頭，如萬達（03699.HK，已退市）、恒大、綠地控股（600606）等均在探索從單一地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向多元化經(jīng)營，越來越多地產(chǎn)公司在更名“去地產(chǎn)化”轉(zhuǎn)型。2015年方興地產(chǎn)更名中國金茂（00817.HK），2016年6月恒大地產(chǎn)（03333.HK）更名為“中國恒大”。如恒大地產(chǎn)聲稱“變更名稱將更好地反映公司多元化業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略及公司身份”。

房地產(chǎn)企業(yè)加快“去房地產(chǎn)化”，已經(jīng)逐漸成為行業(yè)共識、大勢所趨。業(yè)內(nèi)涌現(xiàn)出如萬科為代表的輕資產(chǎn)模式、以萬達為代表的相關(guān)多元化模式及以恒大為代表的非相關(guān)多元化模式等戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型模式。

在二線陣營徘徊的招商局地產(chǎn)業(yè)務(wù)，面臨不進則退的局面。在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型關(guān)鍵時期，招商局地產(chǎn)板塊如何生存乃至趕超，成為其關(guān)切的課題。

如上文所述，由于招商地產(chǎn)、蛇口工業(yè)區(qū)均處于房地產(chǎn)行業(yè)，二者存在一定程度的關(guān)聯(lián)交易及同業(yè)競爭等問題，地產(chǎn)板塊整體運營效率較低、運營成本高企，顯得“大而不強”。通過整合與轉(zhuǎn)型，提升地產(chǎn)板塊效率，招商局勢在必行。

一方面，招商局集團需要繼續(xù)做大地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)規(guī)模。有分析認為，在“白銀時代”，房企實力越強，即意味著越能夠通過招拍掛、收購、兼并等手段獲得更多資源，從而更有利于企業(yè)成本節(jié)約、規(guī)模擴張和利潤增長。

另一方面，從整個行業(yè)趨勢看，招商局急需“產(chǎn)城一體化”運營能力。有業(yè)內(nèi)人士認為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)因發(fā)展空間巨大、兼具一次性銷售利潤和可持續(xù)經(jīng)營收益而受到房企青睞。白銀時代，眾房企已意識到傳統(tǒng)的經(jīng)營模式越來越難以為繼，于是紛紛轉(zhuǎn)型持有經(jīng)營物業(yè)，或借助互聯(lián)網(wǎng)手段挖掘存量業(yè)主資源，推動利潤增長。蛇口工業(yè)區(qū)具有強大的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營能力，并且其產(chǎn)業(yè)定位符合重點城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級需求，頗受國內(nèi)一二線城市青睞。

獨特的資源稟賦，造就了招商局地產(chǎn)板塊特有的整合模式。招商局集團主導(dǎo)蛇口工業(yè)區(qū)與招商地產(chǎn)重組上市，一方面，招商局集團得以整合旗下相關(guān)地產(chǎn)業(yè)務(wù)資源，在“去房地產(chǎn)”的大勢之下，促使其地產(chǎn)板塊規(guī)模實力后來居上，加速進入“千億軍團”陣營，進一步縮小其與萬科、保利等一線地產(chǎn)公司的差距；另一方面，促成園區(qū)板塊非上市資產(chǎn)完成上市，加速推動“蛇口模式”的復(fù)制擴張，推動招商系地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)的多元化轉(zhuǎn)型，保證傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的同時，加速“去地產(chǎn)化”；三是住宅地產(chǎn)、園區(qū)開發(fā)及郵輪產(chǎn)業(yè)三項業(yè)務(wù)互為融合，使招商系產(chǎn)業(yè)經(jīng)營實力提升。如此一來，蛇口工業(yè)區(qū)與招商地產(chǎn)一舉三得，順理成章。

合二為一

2015年4月3日，招商地產(chǎn)股票開始停牌，重組合并工作正式啟動。此后半年多時間里，招商地產(chǎn)先后完成了旗下土地權(quán)屬關(guān)系清理、剝離資產(chǎn)及解決歷史遺留問題。2016年6月23日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)公司整體改制為招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司。2015年10月9日，招商地產(chǎn)2015年第三次臨時股東大會召開，會議以98%高票通過B股轉(zhuǎn)A股方案、配套融資、股權(quán)激勵等方案，令A(yù)股史上“無先例重組”得以放行。2015年12月30日，招商蛇口成功登陸A股。

簡單來說，該項重組方案由招商蛇口通過發(fā)行A股股份，以換股吸收合并的方式，吸收合并原上市公司招商地產(chǎn)。其中，招商蛇口發(fā)行19.02億股，用于吸收合并招商地產(chǎn)、招商局B及新加坡上市的股份，并給予異議股東現(xiàn)金選擇權(quán)，無異議股東則以換股價將持有的招商地產(chǎn)和招商局B的股份換成招商蛇口的A股股份。

根據(jù)方案，在此次換股吸收合并中，由于招商地產(chǎn)A股股東的換股價格定為38.10元/股，換股股東所持的每1股招商地產(chǎn)A股股票，可以換取1.6008股招商蛇口發(fā)行的A股股票。同時，招商地產(chǎn)B股股東的換股定價為人民幣28.99元/股，B股換A股的比例為1：1.2148。此外，在發(fā)行股份吸收合并招商地產(chǎn)的同時，招商蛇口向8名特定對象募集配套資金，以23.6元/股的價格發(fā)行5.2966億股。

換股吸并完成后，招商地產(chǎn)終止上市并注銷法人資格，同時招商蛇口的A股股票申請在深交所上市流通。配套再融資完成后，招商局持股55億股，占比69.34%；原招商地產(chǎn)/招商局B的非關(guān)聯(lián)中小股東將持有招商蛇口19.02億股，占比23.98%；8名特定對象機構(gòu)持有5.2966億股，占比6.68%。

上述運作使招商蛇口綜合開發(fā)運營板塊的整體上市，同時完成了配套募資、B股遺留問題的解決、央企員工持股、換股吸收合并等項目，創(chuàng)下了中國資本市場的多項新紀錄。從重組方案設(shè)計可見，招商局集團戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型意向強烈，其出手大方成為重組成功的關(guān)鍵。

一是，招商地產(chǎn)A股換股定價為38.1元/股，該股價較停牌前120日均價溢價達73.81%。該溢價率遠高于與A股此前的換股案例，如申銀萬國（000218）換股合并宏源證券（000562）的20%、美的集團（000333）換股吸收合并美的電器（000527）的68.71%、溫氏集團（300498）換股合并大華農(nóng)（300186）的60%。招商地產(chǎn)稱，“此舉旨在充分保障中小投資者的利益”。

二是，招商局集團承諾30億元的增持計劃。上市公告書顯示，“為充分保障本次換股吸收合并中招商地產(chǎn)換股股東利益，避免招商蛇口上市后股價的非理性波動，招商局集團承諾……一旦公司掛牌上市前3日的交易價格低于23.6元/股，就會啟動增持”。

2015年12月30日，招商蛇口在深交所掛牌上市，當日開盤股價一路走低，盤中跌14.98%，遭遇臨時停牌。此后兩日，招商局集團通過其子公司招商輪船（601872）增持1.33億股招商蛇口股票，增持股數(shù)占公司總股本比例為1.8004%，增持金額總計30億元，兌現(xiàn)上述承諾。粗略估算上述持股成本約在22.56元/股，招商局集團此舉浮虧約13%，折合市值約3.9億元。

三是，募集百億配套資金，推進園區(qū)產(chǎn)業(yè)板塊項目開發(fā)。上市當日，招商蛇口分別向工銀瑞信、國開金融、深圳華僑城、北京奇點領(lǐng)創(chuàng)、興業(yè)財富、北京致遠、博時資本，以及招商蛇口員工持股計劃共計8名投資者募集了118億元配套資金。招商蛇口2016年上半年報告顯示，該項資金已開始投向于前海蛇口片區(qū)園區(qū)開發(fā)、太子灣郵輪母港片區(qū)及精品住宅開發(fā)等項目。

重組完成之后，招商蛇口的業(yè)務(wù)領(lǐng)域分為社區(qū)開發(fā)與運營、園區(qū)開發(fā)與運營以及郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運營三大板塊。在傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，招商蛇口新增園區(qū)開發(fā)和郵輪產(chǎn)業(yè)兩大業(yè)務(wù)體系，招商局集團運行30多年的房地產(chǎn)生意模式正在發(fā)生本質(zhì)變化。

蝶變效應(yīng)

招商地產(chǎn)與蛇口工業(yè)區(qū)業(yè)務(wù)合并背后的邏輯是什么？重組上市是如何使招商系商業(yè)模式發(fā)生變化的？我們先來看看重組合并后的效果。

招商地產(chǎn)與蛇口工業(yè)區(qū)的重組合并之后，招商蛇口的土地儲備激增、土地結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。2015年上半年數(shù)據(jù)顯示，招商地產(chǎn)的土地儲備為1500萬平方米。重組合并之后，2016年1月數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口擁有近2000萬平方米土地儲備，直接增幅超過33%。上述土地儲備的增加，主要來自于蛇口、前海片區(qū)的土地。

進一步而言，招商蛇口上述2000萬平方米土地儲備，50%處在深圳前海蛇口自貿(mào)區(qū)，算是前海蛇口最大“地主”。該地段土地資源屬于一線城市核心地段稀缺資源。

更重要的是，招商地產(chǎn)與蛇口工業(yè)區(qū)的重組合并，使招商蛇口的地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以低成本拿地。這意味著，招商蛇口通過拿地模式的變革，本質(zhì)上將促成其傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型升級。這主要體現(xiàn)在兩個方面。

一是，由于工業(yè)用地存在土地轉(zhuǎn)性的運作空間，招商蛇口可通過主導(dǎo)招商系旗下工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅、商業(yè)用地等轉(zhuǎn)性，以此低價獲取巨量土地儲備、或者使得土地價值暴增。由于不同性質(zhì)土地資產(chǎn)市場價值的巨大差異，扣除土地轉(zhuǎn)性運作的相關(guān)稅費之后，土地轉(zhuǎn)性不失為招商蛇口低價拿地的渠道。

原蛇口工業(yè)區(qū)擁有的深圳蛇口自貿(mào)區(qū)片區(qū)13.2平方公里土地、前海自貿(mào)區(qū)片區(qū)3.9平方公里深港現(xiàn)代服務(wù)區(qū)以及1.17平方公里的前海保稅物流園區(qū)皆為招商局體系所有。招商蛇口重組之后，招商局集團有意將上述土地交由其主導(dǎo)開發(fā)。

2016年6月18日，招商局集團與深圳市前海管理局簽署《關(guān)于組建合資公司推動前海蛇口自貿(mào)區(qū)管理體制機制創(chuàng)新的框架協(xié)議》明確，“以招商局集團原前海灣物流園區(qū)3.9平方公里土地為合作基礎(chǔ)，在扣除現(xiàn)狀保留用地后，剩余2.9平方公里土地（具體面積由雙方最終確定）納入合作范圍”。

2016年8月，招商蛇口與招商局集團旗下安通捷碼頭、招商局物流，分別以82.5%、14%、3.5%的股權(quán)比例成立合資公司深圳市招商前海實業(yè)發(fā)展有限公司。2016年9月，前述合資公司與深圳市前海管理局下屬全資子公司深圳市前海開發(fā)投資控股有限公司，合資成立的深圳市前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展有限公司。這意味著，招商蛇口擁有上述合資公司41.25%股權(quán)，并主導(dǎo)前海2.9平方公里土地的開發(fā)建設(shè)。

2016年5月中旬，招商蛇口與深圳市政府的土地談判基本完成，前海土地最終確定從工業(yè)用地變成商業(yè)用地，新規(guī)劃的商業(yè)用地將包含寫字樓、公寓、酒店、住宅等業(yè)態(tài)。招商蛇口董事長孫承銘曾公開表示，上述“工改商”的土地變性運作使當初裝入招商蛇口估值390億元的前海土地增值至900億元。該項土地變性的增值收益，按照股權(quán)比例定，招商蛇口占股40%，政府方面占比60%。

以此類推，存在土地轉(zhuǎn)性運作空間的還包括蛇口自貿(mào)區(qū)片區(qū)13.2平方公里土地、1.17平方公里的前海保稅物流園區(qū)。蛇口自貿(mào)區(qū)片區(qū)13.2平方公里土地，包括9.4平方公里先導(dǎo)區(qū)、3.8平方公里蛇口和赤灣港區(qū)。其中，9.4平方公里先導(dǎo)區(qū)也有大量舊廠房改建、寫字樓出租和住宅物業(yè)，改造空間很大。

前海保稅物流園區(qū)1.17平方公里雖屬于海關(guān)監(jiān)管區(qū)，只要不存在法律障礙，上述土地也可能按轉(zhuǎn)性手法整合為招商蛇口所用。若上述用途為工業(yè)、物流、倉儲的土地能夠在規(guī)劃調(diào)整后變更為商業(yè)、辦公、居住用地，招商蛇口將獲取巨量土地儲備。

2016年以來，招商蛇口郵輪業(yè)務(wù)板塊快速起步。2016年5月，蛇口工業(yè)區(qū)太子灣“中國郵輪旅游發(fā)展實驗區(qū)”獲批設(shè)立，該實驗區(qū)占地面積9.4平方公里。隨著園區(qū)板塊與郵輪業(yè)務(wù)板塊的并入和成長，招商蛇口有望以工業(yè)園區(qū)及郵輪產(chǎn)業(yè)等名義獲取土地，并通過土地轉(zhuǎn)性為之提供源源不斷的土地儲備。

二是，重組合并使招商蛇口產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實力大增。如此一來，招商蛇口可以“產(chǎn)業(yè)新城”等名義輕松拿地，促成傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)拿地模式的升級轉(zhuǎn)型。

招商系產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營實力雄厚，“蛇口模式”高端住宅、商務(wù)定位符合城市面貌更新?lián)Q代要求，休閑旅游“城市名片”創(chuàng)造了城市高端消費需求，其“產(chǎn)融城一體化”模式差異化競爭力強大，符合重點城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級需求。

目前，招商蛇口已開發(fā)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目，包括深圳蛇口網(wǎng)谷、深圳光明科技園、青島網(wǎng)谷、廣州金山谷創(chuàng)意園、鎮(zhèn)江南山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等。

招商地產(chǎn)與蛇口工業(yè)區(qū)重組合并之后，招商蛇口在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，無論是土地儲備、運營管理經(jīng)驗上，還是功能定位和開發(fā)模式上，實力都大幅提升。

如此之下，招商蛇口可以發(fā)揮上述優(yōu)勢，以“產(chǎn)業(yè)新城”等名義輕松拿地。由于產(chǎn)業(yè)用地多配有一大部分住宅用地。如此一來，招商蛇口傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的拿地，不再需要參與市場化的掛牌競拍，而以協(xié)議拿地，一整個打包作為產(chǎn)業(yè)配套用地。也就是說，招商蛇口有望借助協(xié)議拿地、合作開發(fā)、聯(lián)合拿地等手法低價獲得項目，告別傳統(tǒng)的掛牌拍賣、高成本的拿地模式。如今，碧桂園、華夏幸福（600340）等房企均開始轉(zhuǎn)型以產(chǎn)業(yè)新城等手法拿地。換言之，借助重組合并，招商蛇口在行業(yè)轉(zhuǎn)型浪潮之下，搶占到行業(yè)制高點。

重組上市之后，招商蛇口重新發(fā)布了發(fā)展戰(zhàn)略、企業(yè)文化及品牌體系，公司定位為“城市升級引領(lǐng)者”。2016年7月15日，招商蛇口發(fā)布了新的品牌體系，啟動了全新品牌主張—“城市生長的力量”，完成了從“家在情在”到“城市生長的力量”之傳承與轉(zhuǎn)型。

2016年以來，招商蛇口前海自由貿(mào)易中心、太子灣自貿(mào)啟動區(qū)、蛇口濱海深港創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)帶、蛇口網(wǎng)谷離岸數(shù)據(jù)中心、招商自貿(mào)商城等城市升級重點項目如期啟動，而新項目進展也勢如破竹。

2016年8月23日，招商蛇口與北京通州政府簽署新型城鎮(zhèn)化合作框架協(xié)議，據(jù)此獲得開發(fā)臺湖鎮(zhèn)的主導(dǎo)權(quán)。“該項目借助‘蛇口模式的成功經(jīng)驗，積極推進臺湖作為北京城市副中心重要節(jié)點城區(qū)的建設(shè)”。同月，招商蛇口與及華僑城組成的聯(lián)合體，以310億總價獲取深圳國際會展中心（一期）項目。

根據(jù)2015年年報披露數(shù)據(jù)，招商蛇口三大板塊營業(yè)收入占比分別為85.18%、14.15%、0.67%。其中，社區(qū)開發(fā)與運營板塊的收入規(guī)模達到419.26億元。這意味著，以傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)為主的社區(qū)板塊業(yè)務(wù)，仍將是目前乃至未來數(shù)年內(nèi)招商蛇口的主要收入來源。

在傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)，土地成本是房地產(chǎn)項目開發(fā)最主要的成本，也是影響房企利潤水平、ROE指標的關(guān)鍵因素。通常地，在房地產(chǎn)項目各項成本中，土地費用及各種稅收約占房價40%-55%，在一線城市的土地成本更占到房價的50%以上。在近年招拍掛出讓方式為主導(dǎo)、“地王頻現(xiàn)”的土地產(chǎn)市場上，具有拿地手段及渠道優(yōu)勢的房企在行業(yè)一騎絕塵。

由于在一二線城市房企爭頗為激烈，土地市場上爆發(fā)的“地王潮”一浪高過一浪。招商地產(chǎn)的業(yè)務(wù)布局多在一二線城市，屬于“開發(fā)商扎堆之地”，招商地產(chǎn)過去數(shù)年受困拿地。以2015年前11個月15大標桿房企拿地成本為例，招商地產(chǎn)以13675元/平方米位居行業(yè)第一。

高昂的拿地成本，直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的ROE，招商地產(chǎn)過去拿地成本的高昂使之ROE持續(xù)低于行業(yè)龍頭企業(yè)。招商地產(chǎn)ROE指標普遍低于恒大10個百分點，與體量懸殊的萬科對比，其ROE依然低4-5個百分點。

重組上市之后，招商蛇口不僅在土地儲備上實現(xiàn)指數(shù)級膨脹，更通過存量轉(zhuǎn)性、產(chǎn)業(yè)新城、合作開發(fā)、集團打包拿項目以及退役港口再開發(fā)等低成本方式，獲取優(yōu)質(zhì)資源，徹底解決其最大經(jīng)營痛點。由拿地模式變革，帶動招商蛇口商業(yè)模式的轉(zhuǎn)型升級，造就其傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)持續(xù)增長的動力。招商蛇口的重組上市，實現(xiàn)招商系地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)真正意義上的深度整合。

蓄勢待發(fā)

本世紀以來，“百年老店”招商局傳承創(chuàng)辦蛇口工業(yè)區(qū)所沉淀的市場化基因，煥發(fā)著新的生機，連續(xù)12年被國務(wù)院國資委評為A級企業(yè)。在新一輪國企改革中，招商局再度領(lǐng)跑，以改革創(chuàng)新再造新蛇口，招商蛇口的重組上市則是其中案例之一。

招商蛇口，這艘流淌著“招商血脈，蛇口基因”的千億級航母，再次以開發(fā)蛇口工業(yè)區(qū)為起點，實現(xiàn)二次轉(zhuǎn)型。目前，招商局集團依然持有招商蛇口71.29%股份，其中資本運作的股權(quán)攤薄空間還很大。據(jù)此預(yù)計，招商系還將進行資本運作，進一步推動招商蛇口的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型及深度整合。

2015年年報顯示，招商蛇口園區(qū)開發(fā)與運營板塊的收入同比增長69.62%達到69.64億元。更重要的是，招商蛇口的利潤增長正是主要得益于園區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)的拉動，招商蛇口園區(qū)運營毛利率為47.04%，同比上升27.55%。

招商蛇口的重組，在改變傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)的商業(yè)模式的同時，也完成了原蛇口工業(yè)區(qū)非上市資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化。隨著園區(qū)板塊業(yè)務(wù)的上市，招商蛇口將借助A股上市融資平臺，加速該模式的復(fù)制擴張。2015年年報顯示，招商蛇口已手握現(xiàn)金高達406.11億元。充裕的現(xiàn)金、強勁的融資能力、加之將成形和可復(fù)制的商業(yè)模式，可有效助推招商蛇口的轉(zhuǎn)型。

重組上市之后，招商蛇口便提出發(fā)展“前港—中區(qū)—后城”戰(zhàn)略。招商蛇口總經(jīng)理許永軍表示，在未來3-5年內(nèi)，招商蛇口將以傳統(tǒng)的地產(chǎn)為基礎(chǔ)，把地產(chǎn)的收入從70%左右降低到60%，園區(qū)則從目前的20%左右提升到30%-40%，郵輪產(chǎn)業(yè)從3%-5%提升到10%?！皥@區(qū)這三年發(fā)展好了以后會為未來的七八年創(chuàng)造巨大的財富，郵輪則能帶動各種人氣，帶動商旅、城市”。

據(jù)悉，繼深圳太子灣郵輪母港正式首航迎來“處女星號”之后，2017年1月，世界公認的六星級高端郵輪“銀影號”也將從深圳太子灣郵輪母港開啟8條全新航線，分別開往日本、韓國、新加坡、馬來西亞、泰國、菲律賓、越南等地。此外，招商蛇口正與歌詩達等多家郵輪公司洽談合作業(yè)務(wù)，太子灣郵輪母港的未來正徐徐鋪開。

然而，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在招商蛇口營收中的占比依然較高，招商蛇口前海的土地資源建設(shè)利潤釋放，以及新興業(yè)務(wù)培育成長還尚待時日，招商蛇口“去地產(chǎn)化”仍然需要耐心。

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