[摘 要]根據(jù)我國房地產(chǎn)稅立法改革的方向，我國未來房地產(chǎn)稅的稅基應(yīng)基于房地產(chǎn)的市場價值。由于稅基評估是未來房地產(chǎn)稅立法改革所面臨的重大難題，且我國目前在這方面的認識和準備還不充足。自我估價法的設(shè)想，有利于破解我國房地產(chǎn)稅立法改革的稅基評估難的局面。自我估價法相比于目前的批量評估法，不僅具有更多優(yōu)勢，還具有現(xiàn)實的可行性。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)稅；稅基評估；自我估價法

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.02.073

[中圖分類號]D922.22 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2017）02-0-02

0 引 言

2013年，黨的十八屆三中全會提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”。2014年，中共中央政治局會議審議通過的《深化財稅體制改革總體方案》將房地產(chǎn)稅作為稅制改革的重點內(nèi)容之一。2015年，全國人民代表大會常務(wù)委員會正式將房地產(chǎn)稅列入立法規(guī)劃中。在全面推進“營改增”試點和一線城市房價大幅上漲的背景下，房地產(chǎn)稅立法改革不僅被賦予完善地方稅體系的重任，更承載著調(diào)控房價促進社會公平的期望，因而牽動著全社會的敏感神經(jīng)。然而，根據(jù)發(fā)展中國家房地產(chǎn)稅立法改革的經(jīng)驗和教訓(xùn)，如果對房地產(chǎn)稅的稅基評估問題沒有充分的認識和準備，那么因稅基評估環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問題可能將直接導(dǎo)致房地產(chǎn)稅立法改革的失敗。因此，稅基評估問題是我國房地產(chǎn)稅立法改革過程中不可回避的難題。

1 房地產(chǎn)稅立法改革方向的共識

目前，我國房地產(chǎn)稅收環(huán)節(jié)主要包括房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個稅種。除了已試點房產(chǎn)稅的城市（上海市和重慶市）外，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅目前分別僅對營業(yè)性的房屋和土地征收，而對個人所有非營業(yè)性（包括自住和閑置）的房屋和土地免征。其中，房產(chǎn)稅根據(jù)房屋和土地的歷史成本扣除規(guī)定比例后的余值計稅，城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)土地面積計稅。由于房產(chǎn)稅的稅基已經(jīng)包含土地的價值，所以房產(chǎn)稅實際為房地產(chǎn)稅，這也導(dǎo)致了房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅存在重復(fù)征稅的現(xiàn)象。

盡管我國尚未正式出臺房地產(chǎn)稅立法改革的具體方案，但房地產(chǎn)稅立法改革的方向已基本取得社會的共識：一是應(yīng)合并房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅為房地產(chǎn)稅；二是應(yīng)對個人超標準（如市價、套數(shù)或人均面積等）的非營業(yè)性（包括自住和閑置）房地產(chǎn)征稅；三是應(yīng)基于房地產(chǎn)的市場價值（而非基于歷史成本）計稅。顯然，上述立法改革方向的共識有利于簡化房地產(chǎn)稅并促進社會公平，符合稅收公平和效率的原則。據(jù)悉，全國人民代表大會正在起草的房地產(chǎn)稅立法草案也大致體現(xiàn)了以上的共識。

2 房地產(chǎn)稅立法改革面臨的稅基評估難題

根據(jù)我國房地產(chǎn)稅立法改革的共識，未來的房地產(chǎn)稅不僅要把大量非營業(yè)性房地產(chǎn)納入征稅范圍，還要對大量房地產(chǎn)的市場價值進行評估。這對房地產(chǎn)稅立法改革而言，不僅意味著評估數(shù)量的劇增，還意味著評估難度的加大。具體來看，房地產(chǎn)稅立法改革將面臨的評估難題主要有：面對劇增的征稅對象，如何降低評估產(chǎn)生的過高征稅成本；面對千差萬別的房地產(chǎn)，如何確保評估結(jié)果的客觀和公正；面對房地產(chǎn)市場價值的不斷變化，評估如何確保準確和及時等。

顯然，面對大規(guī)模的房地產(chǎn)，只憑傳統(tǒng)的單宗評估很難解決問題，而我國在2003年就開始探討并逐步嘗試推行的批量評估法也難以解決這個問題。批量評估法是以房地產(chǎn)估價理論為基礎(chǔ)，依托計算機、地理信息系統(tǒng)等技術(shù)，運用預(yù)先制定的評估模型，一次性對多宗房地產(chǎn)進行快速、大批量的評估。通過批量評估，可避免評估人員在評估過程中受到主觀的影響，從而在短時間內(nèi)對大規(guī)模的目標房地產(chǎn)進行相對準確的價值評估，使評估結(jié)果更為客觀和公正。目前，我國部分城市主要在房地產(chǎn)存量交易環(huán)節(jié)采取批量評估法。但從實踐情況來看，面對未來的房地產(chǎn)稅立法改革，批量評估法也存在很多的問題和困難。例如，前期準備工作時間長，工作量大，成本過高；房地產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫的建立和完善難度較大；專業(yè)技術(shù)人才力量薄弱，儲備不足；目標房產(chǎn)修正系數(shù)確定的工作量較大，對工作的細致程度要求較高；無法完全反映不同房地產(chǎn)市場價值的真實差異，且評估價值滯后于市場價值。

由于批量評估法無法徹底解決稅基評估難題，不僅導(dǎo)致上海市和重慶市的房產(chǎn)稅改革試點無法推廣，也推遲了我國房地產(chǎn)稅立法改革的步伐。參與房地產(chǎn)稅立法改革的很多專家也認為稅基評估是房地產(chǎn)稅立法改革的關(guān)鍵，而評估機構(gòu)如何設(shè)置也是中央政府和地方政府爭議和分歧的焦點。很多國家就因為在評估環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題而導(dǎo)致房地產(chǎn)稅立法改革的失敗。顯然，在房地產(chǎn)稅立法改革的稅基評估環(huán)節(jié)，必須要有更好的解決方法，才能推出房地產(chǎn)稅的立法改革方案。

3 采用自我估價法破解稅基評估難題的設(shè)想

針對現(xiàn)行的批量評估法所存在的問題，自我估價法卻有利于解決稅基評估難的問題。其具體設(shè)想如下。

一是自行申報價值。即由作為納稅義務(wù)人的房地產(chǎn)所有權(quán)人員定期（按年或月）向稅務(wù)機關(guān)申報房地產(chǎn)的市場價值。通常情況下，稅務(wù)機關(guān)直接依據(jù)房地產(chǎn)所有權(quán)人員申報的房地產(chǎn)市場價值計稅。

二是相關(guān)信息公開。稅務(wù)機關(guān)將房地產(chǎn)所有權(quán)人員自行申報的房地產(chǎn)價值及相關(guān)信息（包括房地產(chǎn)的權(quán)屬、面積、地段、學(xué)區(qū)、格局、樓層、朝向、設(shè)施、裝潢等）通過政府信息平臺進行公開。為適當(dāng)保護房地產(chǎn)所有權(quán)人員的隱私，在向社會提供信息免費公開查詢之前，要對申報登錄的信息進行去識別化處理。例如，采取門牌號碼區(qū)間值的區(qū)段化方式或者采取附近的地標、機構(gòu)的地段化方式去識別化。

三是兩倍出價交易。為防止出現(xiàn)房地產(chǎn)所有權(quán)人員有意低報房地產(chǎn)市場價值進行逃稅的行為，規(guī)定房地產(chǎn)所有權(quán)人員必須接受其自行申報的房地產(chǎn)市場價值兩倍的購買出價。也就是說，如果有人出價超過兩倍房地產(chǎn)所有權(quán)人員自行申報價值時，房地產(chǎn)所有權(quán)人員必須同意轉(zhuǎn)讓。之所以確定為兩倍的市場購買出價，一方面是為保障居民生活的安定和社會的和諧，避免出現(xiàn)頻繁的房地產(chǎn)強制交易給居民生活帶來的不便和困擾；另一方面是在強制交易的情況下，保障居民重新購房和搬遷的新增費用。

4 自我估價法設(shè)想的優(yōu)點

相比我國目前對房地產(chǎn)存量交易的批量評估方法，自我估價法的設(shè)想不僅具有很多優(yōu)勢，還具有現(xiàn)實的可行性。

第一，可大幅降低稅務(wù)機關(guān)的征稅成本。自我估價法由房地產(chǎn)所有權(quán)人員自行申報納稅，稅務(wù)機關(guān)無須再設(shè)立評估機構(gòu)和配備評估人員，從而降低因評估帶來的征稅成本。雖然采用自我估價法，評估成本由房地產(chǎn)所有權(quán)人員承擔(dān)，但由于房地產(chǎn)所有權(quán)人員通常對自有房地產(chǎn)的市場價值較為關(guān)心，且通過城市中大量的房地產(chǎn)中介公司可以很容易對自有房地產(chǎn)的市場價值做出評估。因此，房地產(chǎn)所有權(quán)人員對自有房地產(chǎn)市場價值定期評估的成本較低，也能及時有效地應(yīng)對房地產(chǎn)的市場價值變化。此外，由于房地產(chǎn)市場價值自行申報，不需要稅務(wù)機關(guān)的參與，避免了稅務(wù)機關(guān)在評估過程中可能產(chǎn)生的腐敗、尋租和不公現(xiàn)象。

第二，可大大減少低報稅基的逃稅現(xiàn)象。市場購買出價的存在有效防止了房地產(chǎn)所有權(quán)人員低報稅基的行為，可大量減少逃稅行為。如，假定一套房產(chǎn)的市場價值為500萬元，如果房產(chǎn)所有權(quán)人員據(jù)實申報為500萬元，市場購買出價必須達到1 000萬元，這樣基本不存在被強制交易的風(fēng)險；如果房產(chǎn)所有權(quán)人員低報為250萬元，市場購買出價為500萬元時，因市場購買出價相當(dāng)于市場價值，這樣就可能面臨房產(chǎn)被強制交易的風(fēng)險。因此，房產(chǎn)所有權(quán)人員為保障自有房產(chǎn)不被強制低價交易，自行申報的價值應(yīng)至少在250萬元以上?？梢?，在信息公開且強制交易的制度設(shè)計下，稅務(wù)機關(guān)只需對少數(shù)不接受兩倍市場購買出價的房地產(chǎn)所有權(quán)人員進行重點檢查，以確定其是否存在低報稅基逃稅的情況。一旦稅務(wù)機關(guān)確認其存在逃稅行為，應(yīng)予以嚴厲的處罰。而對房地產(chǎn)所有人申報的房地產(chǎn)價值，只要不存在兩倍市場購買出價者，稅務(wù)機關(guān)都應(yīng)予以認可，不應(yīng)再進行調(diào)整。該方法通過信息公開，實現(xiàn)了社會監(jiān)督，在我國具有較強的可行性。

第三，可實現(xiàn)互惠雙贏的房地產(chǎn)交易。表面上看基于征稅目的的兩倍市場購買出價的強制交易似乎侵犯了房產(chǎn)所有權(quán)人員的權(quán)益。但在房地產(chǎn)所有權(quán)人員據(jù)實申報房地產(chǎn)價值的情況下，兩倍市場購買出價的強制交易有利于把該房地產(chǎn)配置給對其評價（偏好）高的人，實現(xiàn)社會福利最大化，從而使絕大多數(shù)強制交易變?yōu)榛セ蓦p贏的自愿交易，可大大提升經(jīng)濟效率。此外，從現(xiàn)實的可行性來看，美國歷史上就曾為開征個人所得稅而修改其憲法，以解決個人所得稅和憲法存在的沖突。因此，我國為房地產(chǎn)稅立法改革而修改《物權(quán)法》以解決“強制交易”問題也并非沒有可能。

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