顧熙杰
廈門萬特福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(361000)
房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在問題與解決途徑
顧熙杰
廈門萬特福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(361000)
在當今市場經(jīng)濟蓬勃發(fā)展的態(tài)勢下,房地產(chǎn)作為朝陽產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展,然而在不斷發(fā)展中房地產(chǎn)開發(fā)管理也遇到了一些問題,并阻礙著房地產(chǎn)行業(yè)的高效發(fā)展。這里分析了房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在問題與解決途徑,以期為房地產(chǎn)發(fā)展提供理論參考依據(jù)。
房地產(chǎn)開發(fā)管理;問題;解決途徑
當前房地產(chǎn)開放特點主要有技術(shù)要求高、投資風險高、開發(fā)周期長以及投入資金多等特點,致使房地產(chǎn)開發(fā)管理涉及內(nèi)容廣、牽涉項目多,成為一項極具復雜性的龐大工程。因為,房地產(chǎn)開發(fā)管理與工程建設每一個階段都息息相關(guān),所以房地產(chǎn)開發(fā)管理應不斷發(fā)展與完善,在提高工程管理成效的同時,達到建筑工程質(zhì)量要求的目的。
房地產(chǎn)開發(fā)管理目標就是高效完成建設項目目標?;陧椖拷?jīng)理負責制,并結(jié)合工程發(fā)放意義與開發(fā)方法等基本理論,按照房地產(chǎn)開發(fā)管理項目的規(guī)律,對工程建設進行系統(tǒng)性較強的組織、計劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)管以及內(nèi)部控制管理,實現(xiàn)房地產(chǎn)建設全過程的生產(chǎn)要素優(yōu)化配置,高效完成房地產(chǎn)開發(fā)目標,進而達到房地產(chǎn)開發(fā)管理根本意義。由于房地產(chǎn)開發(fā)管理系統(tǒng)較為復雜,因此必須有一整套科學、合理、規(guī)范、高效的管理體制作為保證,方可對工程建設全過程實現(xiàn)協(xié)調(diào)與統(tǒng)籌,達到實現(xiàn)工程建設的最終目標。
某項目位于福建省廈門市杏林灣片區(qū)四周環(huán)境優(yōu)美,位置優(yōu)越,與園博園隔水遙望。工程占地面積約為36.54萬m2,建筑面積總數(shù)約為102.7萬m2,共有102幢住宅樓,其中有28幢為21~33層高建筑,有72幢為2~4層多層建筑,2幢為42層150 m超高層住宅??倯魯?shù)為5 183套住宅,戶型分布為兩房、三房、四房、五房、六房。物業(yè)類型包括住宅、商業(yè)、幼兒園等。
3.1 開發(fā)前期調(diào)研不足,缺乏可行性研究
當今房地產(chǎn)開發(fā)危害較大的問題是決策盲目性。在房地產(chǎn)開發(fā)前期,有些決策者通常只關(guān)注眼前利益,對項目建設長遠的經(jīng)濟效益、項目承建合法性、項目市場具體情況、項目工程運轉(zhuǎn)對企業(yè)資金的消耗等方面均未作仔細、周到的深入調(diào)查,就在獲得土地上直接開展工程建設,在建設前期不僅調(diào)研資料準備不充足,而且多數(shù)情況下并未設立工程管理部門以及相關(guān)制度,致使房地產(chǎn)開發(fā)缺乏可行性制度保證,從而漏洞百出。一旦工程消耗超出企業(yè)負擔能力范疇,就會出現(xiàn)資金鏈斷裂、建設無法照常進行,甚至出現(xiàn)項目被迫停止等消極結(jié)果,在為企業(yè)帶來嚴重經(jīng)濟損失的同時,也造成我國土地資源的嚴重浪費。
3.2 管理體制不健全,進度和成本偏離預期目標
房地產(chǎn)開發(fā)管理人員素質(zhì)的高低直接影響到工程管理體制的健全程度,然而在當今房地產(chǎn)開發(fā)管理中,管理者對工程項目建設認知太少、對項目管理并不重視、對管理理念本質(zhì)認識模糊是造成管理體制不健全、管理進度和成本同房地產(chǎn)開發(fā)預期目標偏離過大的主要原因。有些企業(yè)為了節(jié)省工程建設時間,對其他成功的房地產(chǎn)開發(fā)管理體制照搬照用,并不考慮是否適用于自身工程項目的良性發(fā)展以及承建目標,知識管理體制漏洞百出,無法對工程建設起到引導與管控作用??梢?,在房地產(chǎn)開發(fā)管理項目前期,相關(guān)管理體制的規(guī)劃與實際工程建設內(nèi)容脫節(jié)是阻礙房地產(chǎn)開發(fā)管理的主要原因,不僅造成企業(yè)資金消耗嚴重、偏離工程承建目標,而且嚴重影響工程建設質(zhì)量。
3.3 質(zhì)量管理“重交房質(zhì)量,輕過程質(zhì)量”
隨著城市化建設進程的深入發(fā)展,房地產(chǎn)在當今市場上的競爭越發(fā)激烈,促使各個房地產(chǎn)投資者都希望利用搶占市場先機、保障房產(chǎn)入市質(zhì)量來實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化。房地產(chǎn)企業(yè)對項目建設成本、投資回收速度以及項目建設周期等影響企業(yè)既得利益方面的建設環(huán)節(jié)較為重視。在房地產(chǎn)承建過程中質(zhì)量與效益產(chǎn)生矛盾時候,一些房地產(chǎn)投資者會選擇效益而放棄工程承建質(zhì)量目標。因此,在這種錯誤的開發(fā)管理理念下,建設單位忽視驗收工序質(zhì)量,盲目縮短工期,致使建筑工程質(zhì)量無法得到有效保證。
3.4 監(jiān)理力度較弱
房地產(chǎn)開發(fā)管理涉及內(nèi)容較多,需要大量人力、物力、財力以及精力的投入,為了使房地產(chǎn)開發(fā)投入得到充分、高效、合理利用,監(jiān)理單位在房地產(chǎn)開發(fā)管理中具有極大意義。因此,當今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對監(jiān)理部門的忽視,是影響房地產(chǎn)開發(fā)管理質(zhì)量的主要問題。有些房地產(chǎn)投資者為了實現(xiàn)對經(jīng)濟效益的全局管控,采取直接參與監(jiān)理工作的方式,嚴重影響了監(jiān)理質(zhì)量與監(jiān)理力度的提升,導致監(jiān)理在無法發(fā)揮積極作用。
4.1 加強項目開發(fā)的前期規(guī)劃管理
房地產(chǎn)工程前期規(guī)劃管理關(guān)系著房地產(chǎn)日后建設規(guī)范程度、設計水平以及工程質(zhì)量,對房地產(chǎn)開發(fā)管理至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)管理前期規(guī)劃主要有二:一是項目決策,二是項目設計。為了確保項目決策以及項目設計更加科學合理,符合工程承建項目目標,房地產(chǎn)開發(fā)管理相關(guān)人員應深入市場,了解承建工程在市場工程中的發(fā)展現(xiàn)狀以及經(jīng)濟意義,結(jié)合公司內(nèi)部實際情況對工程建設作出合理預判、決斷,從而降低企業(yè)開發(fā)風險。
為了使房地產(chǎn)開發(fā)管理更加符合我國建設水平與設計要求,房地產(chǎn)開發(fā)工程項目在設計時,應充分考慮市場需求、技術(shù)水平、政策要求以及建筑綜合性能,在符合社會可持續(xù)發(fā)展理念下,結(jié)合節(jié)能環(huán)保的建筑理念,促使房地產(chǎn)開發(fā)工程項目更具市場競爭力,并獲取更高經(jīng)濟效益。因此,房地產(chǎn)開發(fā)管理設計應充分考慮工程與環(huán)境的關(guān)系、工程與地區(qū)經(jīng)濟的關(guān)系、工程與企業(yè)發(fā)展的關(guān)系,避免工程項目管理因存在內(nèi)在矛盾而造成工程變更的消極結(jié)果[1]。
4.2 全面完善項目成本管理
房地產(chǎn)項目投資成本較高、投資范圍較大,因此房地產(chǎn)項目成本管理應結(jié)合房地產(chǎn)建設目標與開發(fā)管理大環(huán)境,對成本管理不斷完善,避免因成本管理存在漏洞而造成企業(yè)嚴重經(jīng)濟損失。為了完善項目成本管理,相關(guān)部門應從確保項目承建決策正確性,做好工程內(nèi)各個環(huán)節(jié)成本管理,從而做到實時監(jiān)管、控制合理。
4.3 項目質(zhì)量管理
實現(xiàn)項目質(zhì)量管理是保證工程質(zhì)量符合項目承建標準的重要形式,因此房地產(chǎn)開發(fā)公司應從工程決策,工程建設材料、機械、施工方法以及施工人員質(zhì)量等方面落實對項目質(zhì)量的優(yōu)化與完善,并嚴格按照社會法律規(guī)范以及市場需求對項目質(zhì)量實現(xiàn)高效管理。
房地產(chǎn)開發(fā)管理作為一項建設范圍廣、管理內(nèi)容復雜的系統(tǒng)工程,對當今建筑業(yè)發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。因此,房地產(chǎn)開發(fā)管理應結(jié)合自身企業(yè)發(fā)展實情與社會建設需求不斷提高自身管理水平,促使房地產(chǎn)從開發(fā)決策、前期規(guī)劃、成本管理以及項目質(zhì)量管理等方面提高質(zhì)量。
[1]杜鵬飛.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)管理的特點及其要點分析[J].建筑工程技術(shù)與設計,2015(30):1454.