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      鄭州市老城區(qū)社區(qū)商業(yè)中心調(diào)研初探
      ——以保全街社區(qū)商業(yè)中心為例

      2017-03-02 00:49:10田曉亮曹坤梓黃家源
      河南建材 2017年6期
      關(guān)鍵詞:商業(yè)中心餐飲商業(yè)

      田曉亮 曹坤梓 黃家源

      1鄭州大學(xué)綜合設(shè)計(jì)研究院有限公司(450000) 2鄭州大學(xué)(450000)

      鄭州市老城區(qū)社區(qū)商業(yè)中心調(diào)研初探
      ——以保全街社區(qū)商業(yè)中心為例

      田曉亮1曹坤梓2黃家源1

      1鄭州大學(xué)綜合設(shè)計(jì)研究院有限公司(450000) 2鄭州大學(xué)(450000)

      隨著城市居民生活水平提高和生活節(jié)奏加快,在社區(qū)內(nèi)解決日常生活消費(fèi)的要求日漸增多,社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展受到了全社會(huì)的廣泛關(guān)注。保全街社區(qū)商業(yè)中心是鄭州市老城區(qū)典型的社區(qū)商業(yè)中心,已經(jīng)成為購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)、社區(qū)服務(wù)和酒店住宿共存的綜合型社區(qū)商業(yè)中心,但與消費(fèi)升級(jí)和電商快速發(fā)展背景下的新型社區(qū)商業(yè)中心仍存在著明顯的差距。在城市更新過(guò)程中,保全街社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)通過(guò)完善功能,優(yōu)化服務(wù);線上線下協(xié)同發(fā)展和優(yōu)化消費(fèi)環(huán)境,營(yíng)造特色,以更好的滿足居民需求。

      鄭州市;老城區(qū);社區(qū)商業(yè)中心;發(fā)展

      0 引言

      社區(qū)商業(yè)中心是各種業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)相對(duì)集中的商業(yè)地域,主要服務(wù)于本社區(qū)居民,以便民利民、提升社區(qū)居民日常生活服務(wù)為目標(biāo)。隨著城市居民生活水平提高和生活節(jié)奏加快,對(duì)生活服務(wù)的便捷性要求越來(lái)越高,在社區(qū)內(nèi)解決日常生活消費(fèi)的要求日漸增多,社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展受到了全社會(huì)的廣泛關(guān)注,已經(jīng)成為一項(xiàng)關(guān)乎社會(huì)和諧、環(huán)境宜居、社會(huì)保障的重要民生工程,也是體現(xiàn)城市現(xiàn)代化和綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分[1]。同時(shí),隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,居民消費(fèi)需求顯著轉(zhuǎn)變,而網(wǎng)購(gòu)、連鎖經(jīng)營(yíng)等的發(fā)展也對(duì)社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展產(chǎn)生了極大的影響。因此,我們應(yīng)該對(duì)社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展進(jìn)行必要的梳理。本文通過(guò)對(duì)鄭州市保全街社區(qū)商業(yè)中心的調(diào)研分析,探討當(dāng)前鄭州市老城區(qū)社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展現(xiàn)狀、不足及趨勢(shì),以期為社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展提供借鑒。

      1 保全街社區(qū)商業(yè)中心概況

      保全街社區(qū)商業(yè)中心位于鄭州市老城區(qū)南部,周邊主要為鐵路職工家屬院和普通居民小區(qū),是周邊居民日常生活消費(fèi)和公共活動(dòng)的主要區(qū)域,是鄭州市老城區(qū)典型的社區(qū)商業(yè)中心。保全街社區(qū)商業(yè)中心主要沿保全街和慶豐街展開(kāi),呈“T”字型空間布局結(jié)構(gòu),保全街段長(zhǎng)約480 m,有各類門店約77家,慶豐街段長(zhǎng)約520 m,有各類門店約116家。保全街西端的世紀(jì)聯(lián)華超市是該區(qū)域的商業(yè)核心,區(qū)域內(nèi)還有專賣店、專業(yè)店、菜市場(chǎng)、餐飲、藥店、便利店、銀行與郵政網(wǎng)點(diǎn)等。保全街社區(qū)商業(yè)中心南部為鄭鐵體育中心,有體育場(chǎng)、游泳館等多處體育設(shè)施;同時(shí),世紀(jì)聯(lián)華超市旁邊的珍寶大世界是古玩一條街,為鄭州市南部重要的古玩市場(chǎng),但整體上對(duì)該商業(yè)中心影響較小,由于兩者的特殊性,本次調(diào)研未將其納入研究范圍,僅在影響因素分析時(shí),將此兩者作為重要因素納入分析過(guò)程。

      2 現(xiàn)狀特征

      2.1 商業(yè)結(jié)構(gòu)

      1)商業(yè)類型組成。保全社區(qū)商業(yè)中心匯集了零售、餐飲、休閑娛樂(lè)、社區(qū)服務(wù)和住宿商務(wù)5大類商業(yè)類型。從各商業(yè)類型店鋪數(shù)量占比看,經(jīng)過(guò)初步統(tǒng)計(jì),零售商業(yè)店鋪數(shù)量最多,約為65.8%,餐飲和社區(qū)服務(wù)商業(yè)店鋪數(shù)量相當(dāng),分別為15.3%和13.8%,休閑娛樂(lè)類店鋪占比較小,約為5.19%。零售類店鋪中,服裝鞋帽店鋪數(shù)量比重最大,約為63.6%;休閑娛樂(lè)類中,除了美容美發(fā)、健生、養(yǎng)生等常見(jiàn)類型之外,還存在音樂(lè)藝術(shù)中心、舞蹈培訓(xùn)等類型的教育設(shè)施,同時(shí),中心內(nèi)還聚集了3家快捷酒店。通過(guò)對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)目的調(diào)查我們發(fā)現(xiàn),有購(gòu)物、餐飲和休閑服務(wù)行為的消費(fèi)者,分別占調(diào)研消費(fèi)者總數(shù)的55.3%、26.3%和23.7%,這表明購(gòu)物是該中心最主要的消費(fèi)目的,但餐飲和休閑服務(wù)的比重也比較大。

      2)商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成。保全社區(qū)商業(yè)中心有大型超市、專賣店、專業(yè)店、食雜店、折扣店等多種業(yè)態(tài)。世紀(jì)聯(lián)華超市是商業(yè)中心內(nèi)規(guī)模最大的店面,是中心的主力店。另外,從各零售業(yè)態(tài)的總體店面數(shù)量看,專業(yè)店和專賣店數(shù)量最多,分別占店面數(shù)量比為52.99%和29.91%,是中心的主要業(yè)態(tài)類型。

      3)消費(fèi)品檔次。該區(qū)域內(nèi)雖然沒(méi)有珠寶首飾店等高檔消費(fèi)品店,但經(jīng)營(yíng)商品單價(jià)多為100~500元,且以品牌連鎖店居多。依據(jù)美團(tuán)、大眾點(diǎn)評(píng)等APP所提供的數(shù)據(jù),該中心飯店餐飲的人均消費(fèi)水平普遍低于50元/人,但餐飲類商業(yè)總體比重不大。同時(shí),區(qū)域內(nèi)的快捷酒店也均為中檔連鎖酒店??傮w看來(lái),保全社區(qū)商業(yè)中心是一個(gè)中檔的商業(yè)空間。

      2.2 空間布局與環(huán)境

      保全街社區(qū)商業(yè)中心空間布局呈以下4個(gè)特征:1)除了世紀(jì)聯(lián)華超市、鄭鐵體育中心和珍寶大世界外,主要商業(yè)與公共服務(wù)設(shè)施沿保全街和慶豐街展開(kāi),沿街設(shè)店,呈帶型發(fā)展,商業(yè)空間不完整。2)沿街商業(yè)的空間形式主要為底商住宅,受制于建筑結(jié)構(gòu),商業(yè)空間規(guī)模小、形式落后。3)鄭鐵體育中心環(huán)境較好,但管理封閉,公共性較差。中心內(nèi)其他區(qū)域缺少綠化用地、休閑廣場(chǎng)等公共空間,街區(qū)環(huán)境營(yíng)造既缺少綠化植物、景觀小品與街道家具等景觀與休息設(shè)施,廣告招牌、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)等也沒(méi)有統(tǒng)一設(shè)計(jì),城市環(huán)境品質(zhì)較差。4)商業(yè)人流與城市交通交織,相互干擾嚴(yán)重,且機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車位均配置不足,停車難、亂停車現(xiàn)象嚴(yán)重。

      3 思考與建議

      綜上所述,保全街社區(qū)商業(yè)中心已經(jīng)成為購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)、社區(qū)服務(wù)和酒店住宿共存的綜合型社區(qū)商業(yè)中心,兒童教育、文化休閑、社交等與消費(fèi)者現(xiàn)代需求和現(xiàn)代生活方式密切相關(guān)的新商業(yè)開(kāi)始萌芽,服務(wù)水平明顯提高。但保全街社區(qū)商業(yè)中心仍存在著明顯的不足,主要為:1)綜合服務(wù)能力有待提高。根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì),周邊居民對(duì)中心商品種類與數(shù)量、商業(yè)配套設(shè)施的滿意度分別為48.3%和45.6%,中心內(nèi)老年服務(wù)、醫(yī)療、家政服務(wù)等新型基本型設(shè)施以及高品位的社交場(chǎng)所、休閑健身、文化等提升型設(shè)施不足。2)受網(wǎng)購(gòu)沖擊,中心內(nèi)的零售業(yè),尤其是服裝和日用品類店鋪經(jīng)營(yíng)壓力大,關(guān)店現(xiàn)象普遍,而餐飲、健身等行業(yè)則普遍受惠于網(wǎng)購(gòu)的發(fā)展,經(jīng)營(yíng)滿意度較高。3)街區(qū)環(huán)境質(zhì)量較差,公共活動(dòng)空間不足,周邊居民和商鋪經(jīng)營(yíng)者對(duì)街區(qū)環(huán)境的滿意度分別為46.2%和35.3%。

      隨著居民消費(fèi)升級(jí)、網(wǎng)購(gòu)快速發(fā)展等,老齡人口增加及80后、90后逐漸成為社會(huì)消費(fèi)的主體,社區(qū)消費(fèi)理念、消費(fèi)行為、消費(fèi)需求等正發(fā)生著顯著變化。在此背景下,鄭州市社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展應(yīng)積極轉(zhuǎn)變思路,以改善民生為導(dǎo)向,以構(gòu)建15 min社區(qū)生活圈為指導(dǎo),以居民在家門口實(shí)現(xiàn)日常生活的一站式消費(fèi)為目標(biāo),構(gòu)建功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的社區(qū)商業(yè)服務(wù)體系和公共生活中心,提升居民的幸福指數(shù)。具體發(fā)展建議為:

      1)完善功能,提升服務(wù)。根據(jù)已有研究,合理的社區(qū)商業(yè)中心功能結(jié)構(gòu)通常為:購(gòu)物占經(jīng)營(yíng)面積的40%~50%,餐飲占25%~35%,休閑娛樂(lè)占10%~20%,服務(wù)占5%~10%。因此,保全街社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)適度控制零售業(yè)規(guī)模擴(kuò)張,積極提高餐飲和休閑娛樂(lè)的比重,以形成合理的功能分區(qū)。同時(shí),在社區(qū)商業(yè)中心功能構(gòu)建過(guò)程中,上海、深圳等城市通常根據(jù)居民的需要程度、商品被消費(fèi)的頻率,將社區(qū)商業(yè)與服務(wù)業(yè)分為基本型和品質(zhì)型兩類[2],以建立多層次的社區(qū)服務(wù)體系。前者是最基本的生活需求類型,在建設(shè)過(guò)程中必須落實(shí),它既包括菜市場(chǎng)、早餐店、超市、診所、藥店等與民生密切相關(guān)的傳統(tǒng)服務(wù)業(yè),也包括老年服務(wù)、兒童托管、快遞收發(fā)等新型生活服務(wù)業(yè)。后者是提高生活品質(zhì)的類型,在建設(shè)過(guò)程中能夠彈性選擇,主要包括茶社、家政服務(wù)、中介租賃、休閑健身、金融服務(wù)、影院等。借鑒上海、深圳等城市的發(fā)展經(jīng)驗(yàn),保全街社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)順應(yīng)消費(fèi)升級(jí)、家務(wù)勞動(dòng)社會(huì)化和日常生活現(xiàn)代化的趨勢(shì),重點(diǎn)完善新型基本型生活服務(wù)業(yè),積極發(fā)展品質(zhì)型服務(wù)業(yè),形成多元化的功能,讓居民生活更便利、更豐富。

      2)線上線下協(xié)同發(fā)展。近年來(lái),電子商務(wù)快速崛起,電商已經(jīng)深入到社區(qū)商業(yè)與服務(wù)的各領(lǐng)域,電商的快速發(fā)展給社區(qū)商業(yè)中心帶來(lái)了以下四個(gè)方面的改變:第一,部分零售業(yè)受到強(qiáng)烈沖擊,從而造成服裝和日用品類店鋪關(guān)店現(xiàn)象普遍。第二,實(shí)體商業(yè)向體驗(yàn)商業(yè)轉(zhuǎn)型,與電商形成差異化發(fā)展。第三,實(shí)體商業(yè)和服務(wù)業(yè)與電商結(jié)合,進(jìn)入“互聯(lián)網(wǎng)+”模式,通過(guò)整合線上線下資源,拓展服務(wù)內(nèi)容。這不僅帶來(lái)了經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變,也對(duì)實(shí)體商業(yè)的空間布局和空間形式產(chǎn)生了顯著的影響。如餐飲業(yè),隨著外賣的發(fā)展,實(shí)體店面對(duì)區(qū)位便捷度以及店面規(guī)模的要求都發(fā)生了明顯變化。第四,借助互聯(lián)網(wǎng)開(kāi)展新型社區(qū)服務(wù),如萬(wàn)科的“住這兒”、招商地產(chǎn)的“招商到家匯”,提供了物業(yè)服務(wù)、到家宜居等常規(guī)服務(wù),以及生鮮果蔬、糧油食品等的線上采購(gòu),還為用戶整合了社區(qū)商業(yè)信息,這也影響著社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展模式。

      基于以上電商發(fā)展帶來(lái)的變化,保全街社區(qū)商業(yè)中心一方面應(yīng)順應(yīng)消費(fèi)升級(jí)的趨勢(shì),積極引導(dǎo)實(shí)體商業(yè)向休閑娛樂(lè)、文化社交等體驗(yàn)商業(yè)轉(zhuǎn)型,與虛擬商業(yè)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng);另一方面,應(yīng)鼓勵(lì)虛擬商業(yè)發(fā)展,并推動(dòng)線上線下商業(yè)融合,建設(shè)實(shí)體商業(yè)與虛擬商業(yè)協(xié)同發(fā)展的新型商業(yè)模式。在此過(guò)程中,結(jié)合街區(qū)改造,保全街社區(qū)商業(yè)中心更新應(yīng)增加“互聯(lián)網(wǎng)+”模式下的家政服務(wù)、中介租賃、快遞收發(fā)等新功能空間,探索“互聯(lián)網(wǎng)+”模式下的商業(yè)布局模式、空間形式與規(guī)劃控制指標(biāo)體系,促進(jìn)社區(qū)商業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

      3)優(yōu)化環(huán)境,營(yíng)造特色。消費(fèi)升級(jí)的背景下,社區(qū)商業(yè)中心的環(huán)境營(yíng)造呈現(xiàn)著人性化、景觀化和體驗(yàn)化的趨勢(shì)[3],基于此,保全街社區(qū)商業(yè)中心環(huán)境更新應(yīng)重點(diǎn)考慮以下三個(gè)方面:首先,建立共享、開(kāi)放的區(qū)域公共空間體系。本著開(kāi)放街區(qū)的理念,未來(lái)重點(diǎn)考慮將鄭鐵體育中心向周邊居民開(kāi)放,使其轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域的文體與戶外活動(dòng)中心,從而使保全街社區(qū)商業(yè)中心形成以鄭鐵體育中心為中心,連接各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的完整的公共空間格局,修復(fù)封閉、獨(dú)立的城市空間結(jié)構(gòu),提高空間共享性與城市資源的利用效率。其次,提升環(huán)境品質(zhì)。通過(guò)對(duì)建筑立面、廣告招牌、綠化景觀、地面鋪裝、休息設(shè)施、景觀小品、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、照明燈飾等的統(tǒng)一規(guī)劃,增加空間環(huán)境的舒適性、趣味性與景觀性,使景觀塑造與商業(yè)功能融為一體,從而形成一系列美好的城市景觀。再者,挖掘區(qū)域特色,通過(guò)營(yíng)造特定的文化主題,營(yíng)造城市空間特色,并增加戶外公共活動(dòng)的樂(lè)趣。保全街社區(qū)商業(yè)中心可以重點(diǎn)挖掘鐵路文化,并通過(guò)主題化故事、景觀元素等要素的個(gè)性化設(shè)計(jì)加以展現(xiàn),構(gòu)建特色鮮明的社區(qū)公共中心。

      4 結(jié)語(yǔ)

      保全街社區(qū)商業(yè)中心已經(jīng)成為購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)、社區(qū)服務(wù)和酒店住宿共存的綜合型社區(qū)商業(yè)中心,但與消費(fèi)升級(jí)和電商快速發(fā)展背景下的新型社區(qū)商業(yè)中心仍存在著明顯的差距。在城市更新過(guò)程中,保全街社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)以構(gòu)建15 min社區(qū)生活圈為指導(dǎo),積極引導(dǎo)中心轉(zhuǎn)型升級(jí),提升服務(wù)水平。保全街社區(qū)商業(yè)中心升級(jí)發(fā)展的主要內(nèi)容為:構(gòu)建合理的功能結(jié)構(gòu),增加新型基礎(chǔ)型生活服務(wù)業(yè),引導(dǎo)品質(zhì)型服務(wù)業(yè)發(fā)展;促進(jìn)線上線下協(xié)同發(fā)展,探索新的空間發(fā)展模式及規(guī)劃控制指標(biāo);以及建設(shè)共享、開(kāi)放的區(qū)域公共空間體系和提升環(huán)境品質(zhì)與城市特色。

      [1]朱頌梅.中國(guó)城市社區(qū)商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)及對(duì)社會(huì)的整合作用[J].商貿(mào)流通,2013(29):40-42.

      [2]李炅之,王夢(mèng)珂,何丹.社區(qū)商業(yè)模式選擇的思考——以蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心為例[J].世界地理研究,2010(12):138-144.

      [3]季松.消費(fèi)時(shí)代城市空間的體驗(yàn)式消費(fèi)[J].建筑與文化,2009(5):68-70.

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