王淼

摘要：在網(wǎng)絡化時代，電子政務已經(jīng)在社會很多領域中普及，目前房地產(chǎn)市場也逐漸實現(xiàn)了電子政務.這對房地產(chǎn)行業(yè)與管理提出了更高的要求。原本不對稱的信息發(fā)布與采集模式，導致存量房市場交易信息流通與管理出現(xiàn)缺位.從而制約房地產(chǎn)管理工作，房地產(chǎn)市場交易中的問題由此更加凸顯，比如信息重復發(fā)布、交易價格模糊等等，為此，制定和完善存量房網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)，進一步滿足房地產(chǎn)行政管理的需求，落實網(wǎng)上備案管理系統(tǒng)，迫在眉睫。

關鍵詞：存量房；備案系統(tǒng)；建設

為更好的促進存量房交易市場和房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的健康發(fā)展。我市正式開始對市區(qū)存量房交易實行網(wǎng)上備案管理及交易結(jié)算資金監(jiān)管。存量房網(wǎng)上合同備案工作的實施，規(guī)范了存量房交易行為和房地產(chǎn)中介市場，保護了市民的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展，提高行業(yè)管理水平，為老百姓提供便利。本文探討了建立存量房網(wǎng)上備案管理系統(tǒng)的必要性，分析了存量房網(wǎng)上備案管理系統(tǒng)的重點，提出了存量房網(wǎng)上備案管理系統(tǒng)應采用的在線方式，指出系統(tǒng)應預留資金監(jiān)管接口，闡述了存量房網(wǎng)上系統(tǒng)運行后的優(yōu)點，以促進存量房網(wǎng)上備案系統(tǒng)的應用。

一、存量房網(wǎng)上備案管理系統(tǒng)的重點

（一）為避免出現(xiàn)不必要的合同糾紛，加大關于存量房網(wǎng)上備案系統(tǒng)的關注力度，可以有效解決存量房網(wǎng)上備案問題。該系統(tǒng)以解決經(jīng)濟合同、買賣合同和租賃合同等糾紛問題為主。在網(wǎng)上進行合同信息核對和備案，通過經(jīng)紀機構(gòu)進行數(shù)據(jù)的收集和定性，此時需要房屋權(quán)利人或者代理人同時參與，才能完成合同的擬定；對于租賃系統(tǒng)，合同的擬定需要在租賃時進行備案，并按章程打印。備案的內(nèi)容以合同的簽訂、變更和注銷為主。在該系統(tǒng)中，能夠避免同一房屋被多次買賣（簽），如某一房屋已被簽訂買賣合同，則不允許再被簽訂租賃合同，而在租賃的過程中則允許簽訂買賣合同。為了避免合同雙方出現(xiàn)單方面的合同內(nèi)容修改問題，需要在合同簽訂以后，各自設置獨立保護密碼，如需對合同內(nèi)容進行修改或撤銷，需要由雙方同時出面才能完成。

（二）案管理系統(tǒng)應采用在線方式

為避免重要的信息出現(xiàn)泄露問題，在進行信息內(nèi)容查詢時，登錄界面只承認在網(wǎng)上有注冊資質(zhì)的經(jīng)紀機構(gòu)，也只有這些機構(gòu)才能完成存量房的網(wǎng)上備案。該系統(tǒng)的存在，可以讓經(jīng)濟合同、買賣合同或租賃合同受到法律的保護和看管，讓使用者的權(quán)益不被侵害。同時，利用在線信息存儲的方式，讓數(shù)據(jù)的更改和登記過程更加便捷，方便進行數(shù)據(jù)的交換和維護：1）進行網(wǎng)上備案需要使用管理子系統(tǒng)中的相關基礎數(shù)據(jù)才能完成；2）利用網(wǎng)絡進行登記數(shù)據(jù)交換，此時進行提交信息的核對與檢索，確保了交易過程的安全和合同簽訂時業(yè)務的有效性。

（三）建立行業(yè)信用評價體系

為完善市場監(jiān)管機制、維持存量房網(wǎng)上簽約有序完成，房地產(chǎn)管理部門應制定相應中介經(jīng)紀機構(gòu)及從業(yè)人員信用評價標準及辦法，建立統(tǒng)一的行業(yè)評價體系，將經(jīng)紀機構(gòu)執(zhí)業(yè)情況、從業(yè)人員從業(yè)信息、違規(guī)違法從業(yè)行為及社會公眾評價等內(nèi)容，通過簽約完成后的信用評價體系向社會公開。加強信用信息采集和運用，從而強化對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及從業(yè)人員管理，進而促進存量房網(wǎng)上備案安全有效進行。

二、采用中間庫解決系統(tǒng)間接口問題

存量房網(wǎng)上備案系統(tǒng)（以下簡稱網(wǎng)備系統(tǒng)）與登記管理系統(tǒng)的接口采用中間庫模式來實現(xiàn)，在中間庫定義數(shù)據(jù)標準，網(wǎng)備系統(tǒng)為登記管理系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)或登記管理系統(tǒng)為網(wǎng)備系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)都需要寫入中間庫，以保證各自系統(tǒng)的獨立性。如果數(shù)據(jù)需要實時同步，則可利用同義詞、數(shù)據(jù)鏈接、觸發(fā)器等技術(shù)方式編寫腳本來實現(xiàn)數(shù)據(jù)的即時同步。產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)庫、中間庫部署在內(nèi)網(wǎng)，網(wǎng)備數(shù)據(jù)庫部署在外網(wǎng)，內(nèi)網(wǎng)和外網(wǎng)之間的數(shù)據(jù)隔離使用網(wǎng)閘。

三、建立同步數(shù)據(jù)日志

由于存量房網(wǎng)上備案系統(tǒng)發(fā)布在外網(wǎng)，由經(jīng)紀機構(gòu)來使用，所以其辦理存量房網(wǎng)備業(yè)務的時間點未知，也不可控，有可能出現(xiàn)當內(nèi)網(wǎng)中間庫服務器出現(xiàn)故障時經(jīng)紀機構(gòu)仍在辦理網(wǎng)備業(yè)務的情況，這時網(wǎng)備數(shù)據(jù)寫入網(wǎng)備數(shù)據(jù)庫后而未能寫入中間庫，導致數(shù)據(jù)不一致。因為即使中間庫服務器做了雙機熱備，備機接管主機也需要1～3分鐘，所以要對所有沒有正常寫入的數(shù)據(jù)操作予以記錄，由系統(tǒng)管理員定期查看、修正，以保證數(shù)據(jù)的完整性。

四、防止經(jīng)紀機構(gòu)濫用查詢功能

經(jīng)紀機構(gòu)登陸網(wǎng)備系統(tǒng)后，可以根據(jù)產(chǎn)權(quán)人提供的產(chǎn)權(quán)證號、姓名、證件類型、證件號碼作為查詢條件，查詢該房產(chǎn)的具體業(yè)務信息，如果沒有查封等權(quán)利限制的話就可以選中查詢結(jié)果記錄簽訂經(jīng)紀合同（賣方委托經(jīng)紀機構(gòu)尋找買家）。為了防止經(jīng)紀機構(gòu)利用此功能進行與業(yè)務無關的查詢，可以采用身份證讀卡器進行限制，把產(chǎn)權(quán)人姓名和身份證號兩個查詢字段設為不可編輯狀態(tài)，即經(jīng)紀機構(gòu)工作人員不能自己輸入，只能靠身份證讀卡器來讀取這兩個字段值，也就是說必須有身份證原件和房產(chǎn)證的前提下，才能夠進行查詢。對于證件類型是軍官證、護照的情況可以提出查詢請求，經(jīng)房產(chǎn)管理部門核準后，返回查詢結(jié)果。同時網(wǎng)備系統(tǒng)對經(jīng)紀機構(gòu)的查詢操作進行記錄，房產(chǎn)管理部門管理員可按其查詢操作日志與其簽訂的經(jīng)紀合同進行審計比較。

五、利用webservice技術(shù)

存量房網(wǎng)上備案涉及到資金監(jiān)管環(huán)節(jié)，可利用webservice技術(shù)搭建房產(chǎn)管理部門與銀行數(shù)據(jù)交互的平臺。它可以解決銀行與房產(chǎn)管理部門操作平臺不一致、軟件開發(fā)的工具不同等問題。不管銀行的操作平臺是windows、linux還是unix，不管它的數(shù)據(jù)庫是Oracle、Mysql、SqlServer、DB2、Sybase等，都能夠?qū)崿F(xiàn)互訪互問。

六、用戶認證及管理

主要包括網(wǎng)備系統(tǒng)用戶的認證、用戶的分級授權(quán)及管理等。包括注冊用戶信息審核、用戶權(quán)限管理、用戶服務狀態(tài)監(jiān)測以及用戶行為審計等。對用戶的管理采用分布注冊、集中認證和分布授權(quán)的方式，注冊信息統(tǒng)一集中存放于系統(tǒng)主節(jié)點，通過統(tǒng)一認證中心的身份和權(quán)限認證，用戶登錄采用“用戶名+密碼+密鑰+驗證碼”四重登錄驗證模式。

結(jié)語：

在信息自動化辦公時代，房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸實現(xiàn)了網(wǎng)上辦公，存量房網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)的研究，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的信息化、自動化、現(xiàn)代化建設有著一定的研究與參考價值。本文從這個方面進行了研究和討論。希望通過本文的研究，能夠為相關不同以及工作人員提供一些建議和參考，并對房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供助力。