萬(wàn)磊

（廣東農(nóng)工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院，廣東 廣州 510507）

我國(guó)房地產(chǎn)眾籌的發(fā)展現(xiàn)狀及機(jī)制設(shè)計(jì)研究

萬(wàn)磊

（廣東農(nóng)工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院，廣東 廣州 510507）

近年來(lái)，房地產(chǎn)眾籌作為一種新型融資模式迅速發(fā)展。投資門檻低、收益高，投機(jī)型眾籌盛行等特征。為促進(jìn)房地產(chǎn)眾籌的健康發(fā)展，需要從進(jìn)入機(jī)制、退出機(jī)制和運(yùn)行機(jī)制方面加以完善。

房地產(chǎn)眾籌；進(jìn)入機(jī)制；退出機(jī)制；運(yùn)行機(jī)制

眾籌是借助互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行的商業(yè)融資。在當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)生活時(shí)代，眾籌在科技創(chuàng)新、藝術(shù)創(chuàng)作、圖書發(fā)行等各行各業(yè)迅速普及并加以運(yùn)用。2012年，房地產(chǎn)眾籌在美國(guó)誕生，此后迅速增長(zhǎng)，2014年美國(guó)房地產(chǎn)眾籌籌資額突破十億美元，占全球56%的市場(chǎng)份額。

一、我國(guó)房地產(chǎn)眾籌的發(fā)展背景

眾籌的主要參與者包括籌資者、投資者和眾籌平臺(tái)，其運(yùn)行原理為：項(xiàng)目籌資者（即眾籌發(fā)起人）在眾籌平臺(tái)（即互聯(lián)網(wǎng)）發(fā)布眾籌項(xiàng)目，規(guī)定籌資時(shí)間和目標(biāo)金額，廣大投資者（即眾籌投資人）選擇項(xiàng)目后出資，到期獲得預(yù)期投資回報(bào)。房地產(chǎn)眾籌各參與主體目標(biāo)各異，籌資者的目標(biāo)在于通過(guò)眾籌獲得項(xiàng)目投資資金；投資者的目標(biāo)在于優(yōu)化投資組合并獲得最佳投資回報(bào)；眾籌平臺(tái)是籌資者發(fā)布眾籌項(xiàng)目和投資者投資項(xiàng)目的平臺(tái)，眾籌平臺(tái)的目標(biāo)在于吸引更多參與者，擴(kuò)大交易量，從而獲取更多的眾籌手續(xù)費(fèi)。近年來(lái)房地產(chǎn)眾籌之所以受到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)和投資者的青睞，是投資者、籌資者和眾籌平臺(tái)三方博弈的共贏選擇。

（一）籌資者籌資去化壓力大

目前房地產(chǎn)眾籌的籌資者主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行的背景下，銷售不理想、去庫(kù)存壓力大成為當(dāng)前困擾開(kāi)發(fā)商的主要難題。據(jù)估計(jì)截止2015年底全國(guó)樓市約有85-90億元平方米的庫(kù)存量，按照我國(guó)前3年的平均銷售速度估算，消化已有庫(kù)存至少需要7年以上的時(shí)間。①與此同時(shí)，商業(yè)銀行為了降低風(fēng)險(xiǎn)，收緊了開(kāi)發(fā)貸款。因此開(kāi)發(fā)商面臨銷售和融資的雙重難題，而房地產(chǎn)眾籌既能幫忙開(kāi)發(fā)商解決融資難題，又能提前為項(xiàng)目鎖定目標(biāo)客戶，促進(jìn)房地產(chǎn)銷售以快速收回投資。[1]因此，房地產(chǎn)眾籌受到以開(kāi)發(fā)商為主的籌資者的親睞。

（二）投資者投資收益客觀

房地產(chǎn)眾籌受到那些資金規(guī)模小、風(fēng)險(xiǎn)承受力低的潛在購(gòu)房者、投資理財(cái)者的親睞。房地產(chǎn)價(jià)值量大，對(duì)投資者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力要求較高，但目前房地產(chǎn)眾籌的投資起點(diǎn)低，單個(gè)投資者的投資總額少，這使小額分散的資金有可能投向房地產(chǎn)。對(duì)投資者而言，參與眾籌可以豐富投資品種、增加投資收益，或可以享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠，甚至實(shí)現(xiàn)房屋的私人定制。[1]

（三）眾籌平臺(tái)受主流消費(fèi)者青睞

作為連接項(xiàng)目籌資者和投資者的服務(wù)平臺(tái),眾籌平臺(tái)的建立得益于近幾年互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的飛速發(fā)展和主流消費(fèi)群體的消費(fèi)行為網(wǎng)絡(luò)化。移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的普及與盛行為眾籌平臺(tái)的建立提供了技術(shù)支持。當(dāng)前社會(huì)的主流消費(fèi)群體，也是當(dāng)前房地產(chǎn)的主流需求群體，他們易于接受互聯(lián)網(wǎng)生活，樂(lè)于嘗試網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式，愿意選擇移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)進(jìn)行交易和投資。因此房地產(chǎn)業(yè)眾籌樂(lè)享共贏的投資收益模式受到這些主流群體的親睞，讓其不僅能享受投資收益或購(gòu)房實(shí)惠，還能對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供開(kāi)發(fā)建議，實(shí)現(xiàn)定制服務(wù)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)眾籌的發(fā)展現(xiàn)狀及問(wèn)題

我國(guó)房地產(chǎn)眾籌于2014年起步，并在短期內(nèi)飛速發(fā)展。2014年7月我國(guó)首家房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)房寶寶誕生。隨后，眾籌網(wǎng)金、無(wú)憂我房、平安好房、樂(lè)居眾籌、地產(chǎn)大亨網(wǎng)、洋地主、海眾、微投房等一批房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)陸續(xù)誕生。

2014年9月萬(wàn)科蘇州公司與搜房網(wǎng)合作推出我國(guó)首例房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。萬(wàn)科將市場(chǎng)價(jià)值90萬(wàn)元的房產(chǎn)設(shè)定為54萬(wàn)元的眾籌目標(biāo)，投資者可以1000元為起點(diǎn)參與眾籌投資，眾籌期結(jié)束后以54萬(wàn)元的起拍價(jià)拍賣該房產(chǎn)，已參與該眾籌的投資者均可參與競(jìng)拍。拍賣競(jìng)得價(jià)與市場(chǎng)價(jià)之間的差額即為參與眾籌的投資者的收益，市場(chǎng)價(jià)與競(jìng)得價(jià)之間的差額即為拍得該房產(chǎn)的投資者的收益。

2015年7月拼房網(wǎng)發(fā)起首個(gè)二手房眾籌項(xiàng)目。購(gòu)房人對(duì)欲購(gòu)買的房地產(chǎn)，在支付一定比例的房?jī)r(jià)款后，余款可以發(fā)起購(gòu)房眾籌，并規(guī)定眾籌投資期限，投資期滿后由購(gòu)房發(fā)起人按照評(píng)估價(jià)回購(gòu)該房產(chǎn)。若到期后發(fā)起人無(wú)法實(shí)現(xiàn)回購(gòu)，將會(huì)出售該房產(chǎn)，出售價(jià)扣減眾籌成本后的凈得額，按認(rèn)籌份額進(jìn)行收益分配。這種眾籌項(xiàng)目在房?jī)r(jià)上漲幅度較大的城市頗受投資者親睞，但由于涉嫌投機(jī)炒房，易受政府管控。

目前我國(guó)房地產(chǎn)眾籌呈現(xiàn)以下特征：

（一）形態(tài)各異，模式多元化

房地產(chǎn)眾籌的籌資者可能是購(gòu)房者，也可能是開(kāi)發(fā)商。購(gòu)房者籌資的目的是為融得購(gòu)房款，盡快獲得房屋產(chǎn)權(quán)；開(kāi)發(fā)商的籌資目的可能是為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融資，也可能是加速已建項(xiàng)目的銷售。但目前眾籌的籌資者以開(kāi)發(fā)商為主，按照“籌資目的”不同，分為融資開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目去化。眾籌的投資者可能是潛在購(gòu)房者，也可能是尋求投資的理財(cái)型客戶。因此，按照“投資目的”差異，分為購(gòu)房消費(fèi)和投資理財(cái)兩類。兩種“眾籌目的”和“投資訴求”兩兩組合，即可將房地產(chǎn)眾籌分為融資開(kāi)發(fā)型、營(yíng)銷推廣型、開(kāi)發(fā)理財(cái)型和運(yùn)營(yíng)理財(cái)型四大類。總體而言，我國(guó)房地產(chǎn)眾籌初期以營(yíng)銷型居多，后期會(huì)逐漸向理財(cái)型方向發(fā)展。

根據(jù)投資后所獲得對(duì)價(jià)形式的不同，有債權(quán)型和股權(quán)型之分。[2]債權(quán)式眾籌的眾籌平臺(tái)發(fā)行并出售債券，平臺(tái)將出售債券所得的資金貸款給籌資者，投資者按投資份額分配貸款利息收益。股權(quán)式則在籌資成功后成立合伙公司，并以合伙公司的名義對(duì)籌資方的項(xiàng)目進(jìn)行投資，項(xiàng)目由合伙公司和籌資方共同持有，雙方按持股比例共享項(xiàng)目的銷售收益和租金收益，合伙公司再按投資者的持有份額分配收益。[3]

根據(jù)眾籌的具體操作方式不同，有眾籌拍賣、眾籌抽獎(jiǎng)、眾籌投資和集體定制等形式。總之，目前我國(guó)的房地產(chǎn)眾籌形態(tài)各異，呈現(xiàn)多元化特征。

（二）眾籌門檻低，收益高，募集速度快

一是眾籌標(biāo)的折扣大、投資收益高。尤其是營(yíng)銷推廣型眾籌，其房源大多以極低折扣和高收益吸引“搶籌”。南沙萬(wàn)達(dá)用于眾籌的房源市場(chǎng)價(jià)已達(dá)60多萬(wàn)元，但眾籌的起拍價(jià)僅設(shè)為 38萬(wàn)元；萬(wàn)科黃埔倉(cāng)的眾籌拍賣，投資收益率超過(guò)84%；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2014年11月的眾籌抽獎(jiǎng)?wù)劭鄹螅怀橹械?1位眾籌投資者可獲得1.1折購(gòu)房資格。二是眾籌投資門檻低，凸顯草根參與精神。穩(wěn)賺1號(hào)、房寶寶、拼房網(wǎng)的起投金額僅為1000元；碧桂園上海項(xiàng)目以1m2為眾籌單位。三是深受市場(chǎng)追捧，資金募集速度快。據(jù)悉萬(wàn)科黃埔倉(cāng)的眾籌項(xiàng)目在45秒內(nèi)即完成資金募集；中籌網(wǎng)金推出的1000萬(wàn)總標(biāo)的“中景系列——金地集團(tuán)”項(xiàng)目在1小時(shí)內(nèi)即售罄。[4]

（三）營(yíng)銷型眾籌難以復(fù)制，理財(cái)型眾籌將成主流

就目前推出的房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目而言，開(kāi)發(fā)商發(fā)起的融資開(kāi)發(fā)型眾籌和營(yíng)銷推廣型眾籌帶有很強(qiáng)的積累目標(biāo)客戶、加速去庫(kù)存的動(dòng)機(jī)，且多以開(kāi)發(fā)商的折扣讓利為眾籌賣點(diǎn)，在目前經(jīng)濟(jì)下行的背景下有助于促進(jìn)房地產(chǎn)銷售，但這種模式的可復(fù)制性差，難以成為未來(lái)的主流模式。而理財(cái)型眾籌的開(kāi)發(fā)商以在建或已建項(xiàng)目為標(biāo)的發(fā)起眾籌，投資者參與眾籌可以獲得標(biāo)的物業(yè)的相關(guān)權(quán)益，享受物業(yè)的運(yùn)營(yíng)租金收益分成和物業(yè)增值收益分成。這種模式有助于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)型，還有利于房地產(chǎn)證券化的發(fā)展，且具有可復(fù)制性，將成為日后房地產(chǎn)眾籌的主流形式。

（四）眾籌投機(jī)盛行，易受政府管控

在部分房?jī)r(jià)高漲的城市，眾籌平臺(tái)為資金實(shí)力不強(qiáng)的投資投機(jī)者增加了一條投資渠道，那些購(gòu)房首付支付能力不足或受限購(gòu)政策限制無(wú)購(gòu)房資格的投資者，可以通過(guò)眾籌渠道進(jìn)入樓市，導(dǎo)致房地產(chǎn)眾籌演變?yōu)橥顿Y者炒樓途徑，加速了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲。因此，以投機(jī)為動(dòng)機(jī)的眾籌，擾亂了市場(chǎng)秩序，易受到政府的限制和控制。2016年上半年，深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)兩次發(fā)文緊急叫?！氨娀I炒樓”等投機(jī)型眾籌。在政府的嚴(yán)厲限制之下，現(xiàn)階段眾籌投機(jī)模式正在逐步淡出市場(chǎng)。

三、完善房地產(chǎn)眾籌的機(jī)制設(shè)計(jì)

（一）進(jìn)入機(jī)制

這里主要涉及投資者進(jìn)入房地產(chǎn)眾籌的資格準(zhǔn)入要求。為避免房地產(chǎn)眾籌投資者承受超出其承受能力的風(fēng)險(xiǎn)和損失，需要對(duì)房地產(chǎn)眾籌投資者的資產(chǎn)條件進(jìn)行相應(yīng)限制，建立合格投資人管理制度。

根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，投資人首先需在眾籌平臺(tái)注冊(cè)認(rèn)證，在選定項(xiàng)目準(zhǔn)備投資時(shí)，投資人需填寫身份認(rèn)證資料由眾籌平臺(tái)并進(jìn)行個(gè)人資產(chǎn)審核，投資者通過(guò)資產(chǎn)資格審查方可繼續(xù)投資。例如美國(guó)規(guī)定的“合格投資人”需滿足以下條件之一：一是近兩年個(gè)人年收入20萬(wàn)美元以上或家庭收入在30萬(wàn)美元以上；二是不含第一居所的凈資產(chǎn)達(dá)100萬(wàn)美元以上。美國(guó)的房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)如Realty Mogul等都會(huì)嚴(yán)格按照 “合格投資人制度”審核投資人資產(chǎn)，只有資產(chǎn)審核通過(guò)的投資者才能進(jìn)行房地產(chǎn)眾籌投資。我國(guó)《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》要求個(gè)人投資者的金融資產(chǎn)不低于300萬(wàn)的。但大多國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)尚未對(duì)投資人進(jìn)行資產(chǎn)審核，投資人經(jīng)過(guò)注冊(cè)之后即可進(jìn)行投資。2015年7月出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確提出對(duì)股權(quán)式眾籌“要研究建立互聯(lián)網(wǎng)金融的合格投資者制度”。實(shí)行合格投資人管理制度，將那些購(gòu)買力不足、風(fēng)險(xiǎn)承受能力差的投資者排除在外，減少眾籌投機(jī)的可能。

（二）退出機(jī)制

退出機(jī)制包括持有期的退出機(jī)制和投資到期后的退出機(jī)制。投資到期后的退出主要是融資者或眾籌平臺(tái)根據(jù)項(xiàng)目收益按約支付投資所得。針對(duì)在持有期投資資金能否提前退出的問(wèn)題，有的平臺(tái)規(guī)定在持有期不得退出，如平安好房、中籌網(wǎng)金規(guī)定眾籌成功后，認(rèn)籌款在眾籌期限屆滿之前將被凍結(jié)無(wú)法贖回。有的眾籌平臺(tái)允許投資人中途退出，但規(guī)定了某些限制條件，比如約定時(shí)間之內(nèi)不得退出、退出時(shí)只能面向平臺(tái)注冊(cè)用戶轉(zhuǎn)讓等，如萬(wàn)達(dá)快錢的“穩(wěn)賺1號(hào)”、拼房網(wǎng)、房寶寶規(guī)定投資者在持有一定期限后可以向平臺(tái)的注冊(cè)用戶轉(zhuǎn)讓。

投資人的退出機(jī)制不靈活、退出渠道不完善，一方面緣于當(dāng)前法律制度尚未許可。目前我國(guó)只有上市公司的股權(quán)方可在公開(kāi)市場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易，對(duì)持有的未上市公司股權(quán)，由于無(wú)法在公開(kāi)市場(chǎng)交易，投資者因難以找到合適的承受人而使轉(zhuǎn)讓交易受阻。另一方面，投資者提前撤資，可能不利于項(xiàng)目的整體推進(jìn)，影響投資收益，因此部分眾籌平臺(tái)規(guī)定眾籌成功后不得中途退出。退出渠道不完善，不但綁架了初始投資者，還將意欲新加入的投資者擋在門檻之外，不利于眾籌的發(fā)展壯大和資金的有效流通。因此，有必要完善房地產(chǎn)眾籌的退出機(jī)制。

1.實(shí)行股份的收益權(quán)轉(zhuǎn)讓

目前，股權(quán)回購(gòu)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓和新三板上市三種主要股權(quán)眾籌退出方式均具有一定局限性。一是眾籌具有籌資金、籌人脈、籌智慧等多重目的，無(wú)論眾籌投資到期前項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益如何，籌資者都會(huì)缺乏股權(quán)回購(gòu)的動(dòng)力。二是股權(quán)轉(zhuǎn)讓需要合伙公司其他眾多投資人的確認(rèn)，操作手續(xù)較為復(fù)雜。三是新三板上市對(duì)企業(yè)的要求較高，對(duì)有些企業(yè)尤其是小微企業(yè)而言難以實(shí)現(xiàn)。

股份收益權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指不改變現(xiàn)有眾籌投資者，出讓人僅轉(zhuǎn)讓其在眾籌投資中約定的收益權(quán)，即除該收益權(quán)之外，受讓方不享有其他任何權(quán)利，也無(wú)需承擔(dān)任何義務(wù)，出讓方仍不會(huì)喪失收益權(quán)之外的其他權(quán)利。相比其他方式，股份收益權(quán)轉(zhuǎn)讓更具可操作性。首先，單個(gè)投資者所占投資份額少，因此其投資表決權(quán)有限，投資者參與眾籌的目的更偏重于投資收益而非其擁有的投資表決權(quán)。其次，收益權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單便捷，轉(zhuǎn)讓形式更加靈活。比如無(wú)需征得其他股東同意，只需在眾籌合伙企業(yè)中備案轉(zhuǎn)讓協(xié)議和變更分紅賬號(hào)即可。

2.建立和完善場(chǎng)外股份報(bào)價(jià)轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)

股份報(bào)價(jià)轉(zhuǎn)讓是投資者委托證券公司報(bào)價(jià)，依據(jù)報(bào)價(jià)尋找買賣雙方，達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，再委托證券公司進(jìn)行股份的成交確認(rèn)和過(guò)戶。建立和完善類似于場(chǎng)外交易市場(chǎng)（OTC）的場(chǎng)外股份轉(zhuǎn)讓報(bào)價(jià)系統(tǒng)，各眾籌投資者在該系統(tǒng)進(jìn)行備案，由報(bào)價(jià)系統(tǒng)登記投資者名單等信息，當(dāng)投資者有股權(quán)或是收益權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，則通過(guò)該系統(tǒng)進(jìn)行報(bào)價(jià)。報(bào)價(jià)系統(tǒng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓時(shí)是否已進(jìn)行過(guò)分紅、眾籌項(xiàng)目前期經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、收益權(quán)期限等因素確定轉(zhuǎn)讓價(jià)，轉(zhuǎn)讓完成后，在該交易系統(tǒng)披露和公示相關(guān)轉(zhuǎn)讓信息。將房地產(chǎn)眾籌尤其是股權(quán)式眾籌納入場(chǎng)外股份報(bào)價(jià)轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)，有利于提高資金的流動(dòng)性，開(kāi)拓眾籌市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)眾籌的有序發(fā)展。

（三）運(yùn)行機(jī)制

1.盡責(zé)機(jī)制

房地產(chǎn)眾籌的籌資者、眾籌平臺(tái)和投資者三方參與主體，在眾籌的全過(guò)程需要履行盡責(zé)義務(wù)。

（1）眾籌平臺(tái)的盡責(zé)機(jī)制

一是眾籌平臺(tái)的盡職調(diào)查與篩選制。眾籌的實(shí)施路徑是：眾籌項(xiàng)目的籌資者向眾籌平臺(tái)提交眾籌意向，并以視頻、圖片、幻燈片等方式對(duì)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行介紹和展示。眾籌平臺(tái)通過(guò)篩選后展示項(xiàng)目，然后投資人根據(jù)平臺(tái)上提供的信息來(lái)選擇自己的出資項(xiàng)目。因此，為提高投資的安全型，眾籌平臺(tái)應(yīng)對(duì)籌資者發(fā)起的項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的調(diào)查和帥選。調(diào)查內(nèi)容包括背景調(diào)查、信用狀況、歷史業(yè)績(jī)情況、可比公司或項(xiàng)目信息、盈利預(yù)測(cè)等。眾籌平臺(tái)根據(jù)調(diào)查資料和調(diào)查結(jié)論篩選優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目并予以展示。

二是眾籌平臺(tái)的充分信息披露制。眾籌平臺(tái)的信息披露包括投資項(xiàng)目、投資規(guī)則和投資過(guò)程的信息披露。首先，眾籌平臺(tái)應(yīng)對(duì)選定的房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目進(jìn)行充分的信息披露，包括籌資方相關(guān)信息、項(xiàng)目的地段區(qū)位、用途性質(zhì)、運(yùn)營(yíng)方式和眾籌的投資期限、預(yù)期回報(bào)等。作為眾籌的平臺(tái)方，可開(kāi)辟咨詢問(wèn)答專欄，隨時(shí)解答投資人的相關(guān)問(wèn)題。其次，眾籌平臺(tái)應(yīng)制定清晰且詳細(xì)的投資規(guī)則，以防產(chǎn)生誤解引致糾紛。再次，應(yīng)加強(qiáng)眾籌項(xiàng)目的監(jiān)督和監(jiān)控。比如，眾籌投資期內(nèi)，眾籌平臺(tái)可為投資者開(kāi)發(fā)監(jiān)控賬戶，投資者可以通過(guò)該賬戶監(jiān)控投資進(jìn)度及資金流轉(zhuǎn)狀況。

（2）投資人的盡責(zé)機(jī)制

由于投資者多為不具備專業(yè)投資知識(shí)和缺乏投資經(jīng)驗(yàn)的個(gè)體投資者，可能會(huì)錯(cuò)誤判斷項(xiàng)目的投資價(jià)值，或不能合理估算項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)つ扛L(fēng)、非理性投資。因此投資人應(yīng)在充分了解項(xiàng)目信息、投資規(guī)則和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)行理性投資。在投資持有期，遵循投資參與規(guī)則和退出規(guī)則，合理享受投資方的權(quán)利并履行相關(guān)義務(wù)。

（3）籌資人的盡責(zé)機(jī)制

籌資前，項(xiàng)目發(fā)起人應(yīng)如實(shí)向眾籌平臺(tái)和投資者披露項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)信息、財(cái)務(wù)信息和開(kāi)發(fā)進(jìn)度。眾籌成功后，項(xiàng)目方應(yīng)詳細(xì)披露資金的運(yùn)用方式，眾籌期間按投資約定盡職生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)，眾籌期結(jié)束后按約支付投資收益。

2.保險(xiǎn)機(jī)制

房地產(chǎn)眾籌過(guò)程中，由于籌資者的判斷失誤或非法集資、眾籌平臺(tái)的投資規(guī)則和回報(bào)方式不清晰、投資者經(jīng)驗(yàn)缺乏盲目跟風(fēng)等問(wèn)題，會(huì)導(dǎo)致眾籌面臨不同程度的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要在眾籌投資中引入保險(xiǎn)機(jī)制。

一是建立投資者的投資評(píng)價(jià)機(jī)制。評(píng)價(jià)機(jī)制是指投資人在投資過(guò)程中或投資結(jié)束后對(duì)籌資者項(xiàng)目給予的評(píng)價(jià)和反饋，類似于淘寶網(wǎng)的售后評(píng)價(jià)機(jī)制。作為信息傳播媒介的眾籌平臺(tái)，可以通過(guò)評(píng)價(jià)反饋機(jī)制，傳遞不同投資者對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣和籌資資人行為特征的評(píng)價(jià)。這種評(píng)價(jià)機(jī)制，一方面使后來(lái)的投資者可以據(jù)此判斷眾籌籌資者和眾籌項(xiàng)目的基本特征，從而引導(dǎo)投資者制定更優(yōu)的投資決策；另一方面使籌資人可以及時(shí)知曉外界對(duì)其發(fā)起的融資項(xiàng)目的反饋，激勵(lì)籌資者按融資承諾進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或運(yùn)營(yíng)，并有利于項(xiàng)目的改進(jìn)。[5]

二是引入第三方保險(xiǎn)機(jī)制。在眾籌投資中，為防止由于平臺(tái)不誠(chéng)信、籌資方延期支付等問(wèn)題導(dǎo)致的投資損失，需要引入第三方保險(xiǎn)機(jī)制。一種途徑是建立平臺(tái)保險(xiǎn)機(jī)制，即眾籌平臺(tái)與保險(xiǎn)公司合作，由保險(xiǎn)公司為平臺(tái)使用的安全性與項(xiàng)目?jī)敻兜某晒β侍峁?dān)保，一旦發(fā)生相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司對(duì)投資者進(jìn)行先行賠付。另一種途徑是建立投融資保險(xiǎn)機(jī)制，即投資者、融資者分別與保險(xiǎn)公司合作，由保險(xiǎn)公司保障投資者權(quán)益和籌資的安全性。

注 釋：

① 數(shù)據(jù)來(lái)源：《樓市庫(kù)存至少85-90億平方米，至少7年才能消化》，載自《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)》，2015年12月27日。

[1]賀靈.房地產(chǎn)眾籌發(fā)展模式研究[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2015，（4）：20-25.

[2]張玉梅，王倩.中國(guó)房地產(chǎn)眾籌的合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)研究[J].管理現(xiàn)代化，2015，（6）：103-108.

[3]雷禹，陳文.我國(guó)房地產(chǎn)眾籌模式研究——平安好房網(wǎng)眾籌模式分析[J].南方金融，2015，（4）：73-77.

[4]邱峰.房地產(chǎn)眾籌：發(fā)展現(xiàn)狀與策略選擇[J].金融創(chuàng)新，2015，（12）：49-51.

[5]王曙光，賀蕭，等.眾籌模式的激勵(lì)相容、運(yùn)作機(jī)制與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管——兼論中國(guó)式眾籌的問(wèn)題與趨勢(shì)[J].金融與經(jīng)濟(jì)，2015，（3）：55-60.

廣東省財(cái)政廳2015-2016年度會(huì)計(jì)科研立項(xiàng)課題“房地產(chǎn)眾籌的發(fā)展及機(jī)制設(shè)計(jì)研究”（2015A43）

萬(wàn)磊（1982-），男，湖北松滋人，碩士，講師，主要從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究。