劉艷芬

湖南財經(jīng)工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院

經(jīng)濟新常態(tài)背景下推行共有產(chǎn)權(quán)住房制度的可行性分析

劉艷芬

湖南財經(jīng)工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院

對于我們每一個個體而言，住房是自身最為基本的生存和發(fā)展權(quán)利。長期以來，住房問題也一直是備受政府部門以及社會各界廣泛關(guān)注的熱點問題。在如今的經(jīng)濟新常態(tài)背景下，經(jīng)濟下行壓力加大態(tài)勢十分突出，進而對我國眾多領(lǐng)域都產(chǎn)生了深刻的影響。其中在住房保障方面，人人住有所居是全面小康社會的必然要求，也是克服發(fā)展不平衡、不充分，保證全體人民共同富裕和在共建共享發(fā)展中有更多獲得感的具體體現(xiàn)。近年來，我國積極推行共有產(chǎn)權(quán)住房制度，各地各級政府也為這一制度的推行提供了一定的便利條件和政策保障。本文研究了經(jīng)濟新常態(tài)對房地產(chǎn)行業(yè)以及保障性住房產(chǎn)生的影響，進而重點分析了在新常態(tài)背景下推行共有產(chǎn)權(quán)住房制度的可行性。

經(jīng)濟；新常態(tài)；共有產(chǎn)權(quán)住房；可行性

一、引言

“共有產(chǎn)權(quán)住房”制度指的是地方政府讓渡部分土地出讓收益，將這一部分收益通過低價配售的方式分配給經(jīng)過嚴(yán)格篩選，符合條件的保障對象家庭。在這一模式下，相應(yīng)的房屋便擁有了兩個所有人，即地方政府以及相應(yīng)的保障對象家庭。地方政府與保障對象家庭通過簽訂合同的方式，對雙方在具體房屋方面的產(chǎn)權(quán)份額予以明確的約定。同時，還對保障房的未來交易條件以及所得價款分配方式等進行約定和說明。

二、經(jīng)濟新常態(tài)背景下推行共有產(chǎn)權(quán)住房制度的意義

近年來，我國的經(jīng)濟發(fā)展維持著中高速增長的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，綜合國力以及國際影響力均出現(xiàn)顯著的增強。同時，經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)的特征更加明顯，經(jīng)濟增長從過去的高速轉(zhuǎn)向目前的中高速。經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)之間存在十分緊密的聯(lián)合，經(jīng)濟發(fā)展以及經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢的變化，均會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生極大的影響。隨著各地對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的加強以及政策方面的收緊，如何保障部分困難群體的剛性住房需求，是擺在各地政府面前的一個新的課題。共有產(chǎn)權(quán)住房是對原保障性住房政策的進一步調(diào)整、優(yōu)化、升級、規(guī)范，今后不論從建設(shè)品質(zhì)、管理水平、供應(yīng)規(guī)模上均會有進一步提高。北京、上海和江蘇淮安等城市作為我國共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市，近年來積極探索科學(xué)的共有產(chǎn)權(quán)住房制度，取得了一定成效，是“多渠道保障”的生動體現(xiàn)。共有產(chǎn)權(quán)住房，可以長期住，但限制轉(zhuǎn)讓，只能內(nèi)部流通，大幅度降低了牟利空間，真正是面向自住型剛需者，是實現(xiàn)“房住不炒”的一個有益探索，已經(jīng)在社會輿論中產(chǎn)生良好的反響，相信在探索實踐中進一步完善后，必將對推動我國城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系結(jié)構(gòu)性改革產(chǎn)生很大的示范性啟示意義。

三、經(jīng)濟新常態(tài)下推行共有產(chǎn)權(quán)住房制度的可行性

在經(jīng)濟新常態(tài)背景下推出共有產(chǎn)權(quán)住房制度，就是旨在抑制住房投資投機性需求，讓住房制度更加公平合理；同時促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，特別是有利于加快形成符合地區(qū)特點的房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)性制度和長效機制。另外，在幫助更多的人實現(xiàn)住有所居的同時，擠壓房地產(chǎn)市場泡沫，讓房地產(chǎn)市場回歸理性。

(一)共有產(chǎn)權(quán)住房制度擁有更為廣闊的適用對象覆蓋范圍

在常規(guī)的保障性住房體系中，對相應(yīng)的適用對象有著較為嚴(yán)格的規(guī)定。目前，在保障性住房方面，適用對象覆蓋面還處于較為狹窄的狀態(tài)，對于具體的適用對象有著十分嚴(yán)格甚至苛刻的多方面要求。這一情況下，也將很多有著較大住房需求的群體拒之門外。于是，在我國很多城市和地區(qū)，以往那些既不屬于政策優(yōu)惠對象的群體無法順利地申請到保障性住房。但是，受到收入水平的限制，這些群體也無法負擔(dān)昂貴的商品房。而與傳統(tǒng)的保障性住房進行比較，共有產(chǎn)權(quán)住房制度擁有更為廣闊的適用對象覆蓋范圍。共有產(chǎn)權(quán)住房制度的推行，則擴大了使用對象的覆蓋范圍，從而可以為更多的群體提供住房方面的優(yōu)惠。例如，在北京地區(qū)，對于已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，有關(guān)部門規(guī)定，應(yīng)在市級代持機構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺發(fā)布房屋租賃信息，優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權(quán)住房購房條件的家庭出租。購房人和代持機構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分，具體應(yīng)在購房合同中約定。這樣一來，來共有產(chǎn)權(quán)住房的覆蓋人群范圍明顯擴大。從而可以更好的為在住房方面有著較大需求的群體提供便利。

(二)共有產(chǎn)權(quán)住房具有更加明晰的權(quán)利歸屬

以往，在經(jīng)濟適用房相關(guān)制度和政策的推行過程中，存在十分突出的產(chǎn)權(quán)不明的問題，整個房屋產(chǎn)權(quán)具有十分明顯的“模糊化”特征。于是，在具體的房屋租賃或者房屋交易等過程中，便極易出現(xiàn)各種糾紛和問題。但是，共有產(chǎn)權(quán)住房模式下實現(xiàn)了對房屋產(chǎn)權(quán)的明晰化處理。在這一模式下，選擇對不同的房屋產(chǎn)權(quán)問題進行了明確的劃分，相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)比例劃分十分清晰。因此，對于相關(guān)的不同主體，可以更加便利的進行產(chǎn)權(quán)劃分。與其他保障性住房進行比較，共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)歸屬更加清晰、明確。不同的主體在參與房屋入市或者進行退市交易的時候，都不需要擔(dān)心產(chǎn)權(quán)模糊等問題有效的解決了相關(guān)主體的后顧之憂。居民在退出或租賃房屋的時候，相關(guān)操作也更為方便快捷。具體的操作過程中，以共有產(chǎn)權(quán)住房制度為參照，中低收入家庭可以購買房屋的一部分產(chǎn)權(quán)，其余產(chǎn)權(quán)由政府所有。在購買之后，相應(yīng)的家庭便可以與政府共有擁有相應(yīng)的房屋。對于實際住房者，仍然僅僅是購房家庭，與擁有全部房屋所有權(quán)的家庭進行比較，這些中低收入的家庭在購房經(jīng)濟方面的負擔(dān)減輕，有利于減輕整個家庭的生活負擔(dān)，但同時也可以享受到同等的住房待遇與住房空間，有利于改善其生活水平。

(三)可有效減少尋租與投機轉(zhuǎn)租問題

以往的保障性住房模式下，行政機關(guān)經(jīng)常需要從事一定的尋租工作，工作負擔(dān)較重。同時，一些購房者處于主球利益的目的，還會選擇通過一定的方式進行投機轉(zhuǎn)租，進而擾亂了整個住房市場的正常秩序。而通過推行共有產(chǎn)權(quán)住房制度，則可以有效的解決上述問題。對于同一套房屋，通過推行共有產(chǎn)權(quán)住房制度，相關(guān)的所有者包括政府以及購房者。于是，在進行房屋租賃等的過程中，對政府部門產(chǎn)生了較大的約束力。以往一些相關(guān)工作人員利用職務(wù)之便投機買賣住房的情況被得到有效的遏制，進而有效保證了房屋交易的公開性和公正性，并減少了各種腐敗現(xiàn)象的滋生。同樣，對于房屋的另一共有人，即普通家庭而言，也會受到相應(yīng)的約束。如果其弄虛作假獲得共有產(chǎn)權(quán)住房并進行房屋交易的時候，也會受到政府這一房屋另一共有人的有效約束，也無法實現(xiàn)房屋買賣。這樣一來，可以便于政府部門更好的對房屋租賃和買賣等活動進行監(jiān)督管理。因此，通過推行共有產(chǎn)權(quán)住房制度，實現(xiàn)了對政府部門以及普通家庭的雙重有效約束。更有利于維持更好房屋交易市場的正常秩序，維持市場的健康有序發(fā)展。同時，對于家庭以及政府這兩個房屋共有人而言，也可以起到相互監(jiān)督、相互制約的作用，更好的提高普通家庭對住房問題的滿意度。因此，該制度具有很高的推行必要性和可行性。

四、結(jié)束語

總之，通過分析我們不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)的大背景下，共有產(chǎn)權(quán)住房制度較為符合當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展形勢以及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。而且，在具體的推行過程中，還具有使用對象覆蓋范圍較為廣泛等特點，因此具有良好的實踐推廣可行性。共有產(chǎn)權(quán)住房制度的實施，也進一步表明了政府在穩(wěn)定住房市場方面所作出的積極努力，無疑會有助于進一步降低房屋出售價格，充分減輕購房負擔(dān)，最大限度地支持夾心層的首次購房需求，滿足無房家庭的住房剛需，通過政府和老百姓的共同努力來解決住房困難問題。從這個層面上看，推行“共有產(chǎn)權(quán)住房”政策也是一項利民、惠民政策，值得肯定和點贊。但是，總體來看，共有產(chǎn)權(quán)住房制度制定以及在不同地區(qū)推行的時間還相對較短。在具體的推行過程中，還可能會出現(xiàn)一定的問題。為此，還需要廣大地區(qū)在推行共有產(chǎn)權(quán)住房制度的過程中，通過政策透明、公開公正等方式，保證相關(guān)制度的順利實施。特別是要通過完善的相關(guān)推行措施設(shè)計，最大限度地保障制度的精準(zhǔn)落地、精準(zhǔn)實施，最終實現(xiàn)政策的預(yù)期目標(biāo)，力爭為全國探索總結(jié)出科學(xué)合理的執(zhí)行辦法和成功經(jīng)驗。我們相信，未來的共有產(chǎn)權(quán)住房，將真正回歸住房的“居住”屬性，為不斷完善基本住房制度，建立購租并舉的住房供應(yīng)體系和建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制、促進社會和諧做出突出貢獻。

[1]共有產(chǎn)權(quán)住房永不可轉(zhuǎn)商品房 滿足更多無房家庭住房剛需_財經(jīng)_騰訊網(wǎng) http：// fi nance.qq.com/a/20171022/003397.htm

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劉艷芬,湖南財經(jīng)工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 職稱：工程師，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)營與管理