陸新軍

寧夏亙?cè)康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的質(zhì)量控制研究

陸新軍

寧夏亙?cè)康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷擴(kuò)大，人們對(duì)房地產(chǎn)質(zhì)量的要求也越來越高。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理主要是為建設(shè)工程提供一定的理論依據(jù)，使項(xiàng)目管理更加具有科學(xué)性與合理性。本文就以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為主，分析項(xiàng)目建設(shè)中的質(zhì)量計(jì)劃，著重探討房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的質(zhì)量控制。

房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；質(zhì)量控制

引言

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)的發(fā)展也進(jìn)入了飛速發(fā)展的階段。為了持續(xù)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的質(zhì)量，就應(yīng)該注重對(duì)實(shí)施房地產(chǎn)管理的質(zhì)量控制過程中的嚴(yán)格把關(guān)，重視施工計(jì)劃及施工環(huán)節(jié)控制過程管理控制。

1 開發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段質(zhì)量控制

為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理質(zhì)量控制的高效性，在項(xiàng)目施工前就應(yīng)該做好準(zhǔn)備工作以實(shí)現(xiàn)對(duì)質(zhì)量的管理和控制過程。房地產(chǎn)的施工過程具有國家制定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系，在整個(gè)體系監(jiān)督過程中，對(duì)施工材料的采集以及施工過程和施工質(zhì)量進(jìn)行了嚴(yán)格的要求。為了保證施工前的質(zhì)量管理及控制，應(yīng)充分考慮施工組織方案設(shè)計(jì)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工過程中的方案優(yōu)化能力。因此在考慮施工方案設(shè)計(jì)過程中，充分考慮現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境和施工人員能力等來制定合理的方案。并合理調(diào)配施工人員的職責(zé)，保證整個(gè)系統(tǒng)內(nèi)的設(shè)備、人員的最合理的安排，從而保證施工現(xiàn)場(chǎng)的綜合管理過程的高效性，促進(jìn)工程質(zhì)量的提高。除了必要的合理施工組織方案設(shè)計(jì)外，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)對(duì)整個(gè)建筑的管理具有同樣重要的意義。加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審過程，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙中存在的問題及不合理細(xì)節(jié)進(jìn)行敲定和更改，保證施工人員依靠圖紙內(nèi)容可以順利完成房地產(chǎn)開發(fā)的過程。在圖紙的審核過程中，應(yīng)該考慮設(shè)計(jì)出來的圖紙符合實(shí)際施工環(huán)境，保證實(shí)際施工中不會(huì)出現(xiàn)與圖紙有出入的問題，導(dǎo)致施工人員拿著圖紙卻無從入手。因此可以看出圖紙監(jiān)督過程對(duì)整個(gè)施工工程的重要性，對(duì)提高施工質(zhì)量具有較好的效果。在整個(gè)工程項(xiàng)目施工之前好材料采購過程中必須做好管理工作，選用質(zhì)量合格、價(jià)格經(jīng)濟(jì)的材料作為工程主材料，即可實(shí)現(xiàn)資金的最大化的利用，又能保證工程整體質(zhì)量。

2 開發(fā)項(xiàng)目施工階段質(zhì)量控制

2.1明確質(zhì)量目標(biāo)與計(jì)劃

制定成本控制管理目標(biāo)。在項(xiàng)目建設(shè)的開始階段，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)的具體情況，針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)的不同特點(diǎn)，投資定位及相關(guān)影響因素等制定相應(yīng)的目標(biāo)成本和目標(biāo)收益。在經(jīng)過詳細(xì)的調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，盡可能地使目標(biāo)成本具體化，除此之外，還應(yīng)當(dāng)考慮一些不可見的風(fēng)險(xiǎn)因素與隱性成本。最后，將成本預(yù)算系統(tǒng)化并編制成冊(cè)，以利于在實(shí)施的過程進(jìn)行核查和控制，提高成本控制的效果。明確質(zhì)量目標(biāo)后，要制定合理的質(zhì)量管理計(jì)劃。工作人員要制定出實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理計(jì)劃的方案，確保計(jì)劃的實(shí)施與落實(shí)。另外，項(xiàng)目經(jīng)理要負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)的質(zhì)量責(zé)任，具體到對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任、團(tuán)隊(duì)中的工作人員負(fù)責(zé)。一旦出現(xiàn)問題，項(xiàng)目經(jīng)理還要對(duì)項(xiàng)目結(jié)果負(fù)責(zé)。所以，質(zhì)量計(jì)劃非常重要，確保項(xiàng)目可以實(shí)施與運(yùn)行。另外，開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量與目標(biāo)的成功，就是增加了項(xiàng)目用戶、投資人等的信心。

2.2質(zhì)量控制要求

項(xiàng)目開發(fā)的建設(shè)施工過程就是對(duì)質(zhì)量的控制，質(zhì)量控制就是對(duì)施工中的程序和過程中的偏差控制。一般來說，過程控制往往是對(duì)階段性過程與計(jì)劃成果進(jìn)行比較，看是否一致，并且對(duì)比施工過程。這個(gè)時(shí)候，如果出現(xiàn)不一致的情況，施工人員需要找出執(zhí)行中存在的偏差。還有一種是利用合同說明中的成品與半成品進(jìn)行比較，找出一定范圍內(nèi)的偏差。在施工前，現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人要正確分配權(quán)限，使每個(gè)工作人員各司其職，不可出現(xiàn)占用他人崗位情況。與此同時(shí)，設(shè)定合理的獎(jiǎng)罰制度，杜絕不合格產(chǎn)品的出現(xiàn)。另外，負(fù)責(zé)人需要把工程施工組織設(shè)計(jì)送到監(jiān)管部門手中，進(jìn)行報(bào)備審核。

在項(xiàng)目開發(fā)中，遇到重點(diǎn)工序前，需要檢查關(guān)鍵項(xiàng)目點(diǎn)，避免出現(xiàn)任何問題。并且堅(jiān)持"三檢"制度。在每一個(gè)工序結(jié)束后，需要由作業(yè)組班、施工員、監(jiān)管工程師三次審核，才可以保證項(xiàng)目正常運(yùn)行。項(xiàng)目開發(fā)中，一旦遇到質(zhì)量事故，要找尋問題，堅(jiān)持"三不放過"原則。做到事故原因不清不放過、防護(hù)措施不當(dāng)不放過、事故者不放過。與此同時(shí)，公司要根據(jù)圖紙會(huì)審對(duì)施工人員做出技術(shù)培訓(xùn)，并且不斷推廣新技術(shù)和新應(yīng)用。另一方面，施工人員對(duì)一些關(guān)鍵部位形成專門負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)，建立一個(gè)封閉信息網(wǎng)，形成靈敏的高效質(zhì)量信息反饋系統(tǒng)。同時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)檢員要對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行提取與處理，搜集可靠信息，做出相應(yīng)決策，制定科學(xué)、合理的質(zhì)量統(tǒng)計(jì)分析圖表。

3 監(jiān)管部門質(zhì)量控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，一般都會(huì)選擇項(xiàng)目監(jiān)管單位對(duì)施工單位質(zhì)量狀況的監(jiān)管與控制。并且加強(qiáng)承包人自檢體系管理，強(qiáng)調(diào)事前把關(guān)控制，做好項(xiàng)目檢驗(yàn)與現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量驗(yàn)收等都是工程質(zhì)量監(jiān)管的目標(biāo)。在監(jiān)管單位的控制下，確保了項(xiàng)目開發(fā)合理進(jìn)行，爭(zhēng)取質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)，杜絕一些施工質(zhì)量事故出現(xiàn)。首先，監(jiān)管部門要?jiǎng)澐仲|(zhì)量單元。為了保證施工的有效、穩(wěn)定進(jìn)行，監(jiān)管人員必須明確劃分出各質(zhì)量單元，包含了工藝流程監(jiān)管圖、分項(xiàng)工程與工程部位三個(gè)部分。與此同時(shí)要配以相同的記錄、實(shí)驗(yàn)表格，確保工序完整進(jìn)行，杜絕一切質(zhì)量失誤現(xiàn)象。其次，健全質(zhì)量組織體系。監(jiān)理工程師要對(duì)所有環(huán)節(jié)進(jìn)行掌控，建立完整的質(zhì)量組織系統(tǒng)。承包人不僅需要自檢三級(jí)質(zhì)量保證體系，還要服從監(jiān)理工程師對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的管理工作，尤其是對(duì)各分級(jí)部門的質(zhì)量與工地檢測(cè)部分做好相關(guān)調(diào)整。最后，質(zhì)量監(jiān)理程序要有序進(jìn)行。監(jiān)理工程師在施工前，要對(duì)承包方做出詳細(xì)說明與計(jì)劃控制程序，所有人員要共同遵守，確保項(xiàng)目質(zhì)量控制合理化。另外，監(jiān)理工程師要對(duì)施工技術(shù)、方案、進(jìn)程做出審批，并且做詳細(xì)表格，列出需要的材料、機(jī)械與勞力。監(jiān)理工程師還需要參與項(xiàng)目開發(fā)的全過程監(jiān)管，對(duì)施工的工藝、方法進(jìn)行有效質(zhì)量控制，對(duì)一些違反施工技術(shù)的行為做指導(dǎo)和警告。

結(jié)語

綜上所訴，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的質(zhì)量控制不僅是項(xiàng)目施工的理論依據(jù)，也融合項(xiàng)目管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。隨著項(xiàng)目管理質(zhì)量控制的不斷完善，使房地產(chǎn)項(xiàng)目施工更加具有合理性與科學(xué)性，也極大提高了開發(fā)項(xiàng)目的效益化。

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[3]王文君.建筑工程項(xiàng)目管理中的質(zhì)量控制與管理措施實(shí)例分析[J].中外建筑，2011，(6)：135-137.